【案例简析】201509_泰博理想城.pptx

1、泰博理想城项目简析 四川中原二级市场策略服务部数据资源组 2015-09-10,目 录,项目背景介绍 项目区域介绍 项目自身及产品介绍 项目营销推广策略 总结,项目背景介绍,Part 1,开发商简介 项目地块简介 小结,【开发商简介】,成都泰博置业有限公司：央企背景、进入房地产行业时间较短、本案是其在成都首个项目。,中铁物流 “中国铁物”是国务院国资委直接管理的大型中央企业，是以铁路产业综合服务为核心，以钢材贸易为重点，服务铁路，面向社会和国际经营的大型集团化企业。拥有全国性的贸易和物流网络，在铁路物资供应服务领域居龙头地位，是国内最大的钢铁贸易综合服务商和主要铁路产品出口商之一。中国铁物总部

2、设在北京，下设 27 家全资子公司， 5 家控股公司， 4 家驻外机构和 1 所物流学院，三级以上分支机构 109 个，形成了以总部为首，各子公司、分公司协同运作的全国性经营网络。 2012 年，中国铁物营业收入 2360 亿元，位列财富杂志“世界企业 500 强”第 292 位，“中国企业 500 强”第 38 位，“中国服务业 500 强”第 19 位。 成都泰博置业有限公司 成都泰博置业有限公司是经中国铁路物资股份有限公司（简称“中国铁物”）批准，由其下属的北京中铁泰博房地产开发有限公司于 2013 年 3 月在成都市注册成立的国有全资子公司。,【开发商简介】,泰博置业业务分布,本案为泰

3、博置业首号作品，国内无呈现项目,知名度低，品牌无优势。,【项目地块简介】,2.5环+底价成交+受70/90政策限制,央企房企，资金雄厚，但进入房地产行业时间较短，国内尚无呈现项目，开发经验有待观察，知名度不高，品牌无优势。 项目位于2.5环，土地成本相对较低，受70/90政策影响，项目产品只能以小户型为主。,小结,项目区域介绍,Part 2,区域简介 项目周边配套 区域房地产市场简介 区域价值小结,【区域简介】,泰博理想城属“北改”区域，处二仙桥商圈，毗邻建设路、万年场2个成熟商圈；2-3年该项目会打造成以城东商业中心为目标的“黄金商业轴线”,二仙桥商圈,建设路商圈,理工商圈,万年场商圈,本案

4、,【区域交通简介】,三地铁：7、8、15号线三地铁，与7号线无缝接驳，周边交通线路众多，交通便捷,【项目周边环境】,项目地所处区域是此前以专业市场和物流产业发展为主的八里庄二仙桥区域，周边1.5公里内发展较慢、环境差、基础设施尤其是商业配套设施较为匮乏。 项目不在主干道旁，地理位置更略逊一筹，这或将对项目商业部分运营后的商业展示和人气聚集带来一定的困扰。,项目周边1.5公里：,【2.5公里区域配套简介】,1.5-3公里内区域配套比较完善,1.5公里,1.5-2.5公里,配套严重缺乏,可享受成熟商圈配套,【区域房地产市场】,2公里内区域项目众多，主要定位刚需，竞争激烈。,【区域市场销售表现】,1

5、-8月：区域市场总价段去化表现,1-8月：区域市场面积段去化表现,总价：40-60万最走量，面积段：70-90户型最走量,【区域市场销售表现】,乐彩城销量表现最好，其65-75面积段最走量,1-8月：乐彩城面积段销售表现,1-8月：周边项目销售表现,小结,现状：环境差、配套匮乏 项目所处区域是专业市场和物流产业发展为主的区域，目前区内发展较慢、外环境差、基础设施尤其是商业配套设施较为匮乏。这样的环境条件一定程度上影响到项目住宅部分的居住品质，无法为业主提供一个舒适的居住空间，从而抑制项目价值提升空间。品质消费需求客户会被建设路商圈周围项目所吸引。 未来：机遇与挑战 该区域刚好位于北改范围内，根

6、据政府相关规划要求，该区域将被打造为成都东北部副中心，区域内大部分企业正在积极配合北改工作，进行大范围的拆迁，未来发展潜力巨大。现有商业配套设施的缺失，正好为项目未来商业部分的发展提供一定的机遇。 竞争： 项目2公里范围内，在售项目众多，竞争激烈。品牌房企云集，在品牌知名度上，项目处于劣势。,未来随着周边项目的交付，以及地铁7号线的开通，周边商业配套能够得以改善，弥补现有配套缺乏的劣势。因此，综合来看，该项目处于未来潜力地块，升值空间将会在未来3-5年的得到较大幅度的增长.,项目自身及产品介绍,Part 3,项目基础信息 项目规划分析 项目产品分析 小结,【项目基础信息】,【项目整体规划】,项

7、目总体量共400亩：分6期打造，内含200亩市政公园和学校,【项目1期规划】,项目目前规划处于初期，只规划了1期产品。2期具体规划未出，后于4期尚未规划。,2期,步行商业街,规划道路,【项目1期户型配比】,全小户型+超大赠送面积+3T9户设计、套二户型单面采光,地块受70/90政策限制，1期规划主要以小户型为主，刚需定位，与周边市场定位一致。 户型采用“一字型”拼接方式，3T9户的设计，梯户比过高，致中间位置户型采光受影响。,2栋,【项目1期户型设计】,B4户型，建筑面积56;两室两厅一卫,临街,中庭、临河,户型设计要点： 突出小面积多功能性：主要通过一定程度上压缩公共区域面积，增加卧室面积，

8、并且通过大面积赠送提高性价比； 赠送方式：由于项目报建较早，通过阳台与落地飘窗连通在一起整体赠送的方式。,【项目1期户型设计】,B2户型，建筑面积59;两室两厅一卫,临街,中庭,【项目1期户型设计】,B3户型，建筑面积62;三室两厅一卫,中庭、临河,临街,【项目1期户型设计】,B1户型，建筑面积69;三室两厅双卫,临街,中庭、临河,产品小结,亮点： 项目规划上：总体量大，综合体项目，自身配有200亩河谷公园以及自建小学与幼儿园。 一期产品定位符合区域主力需求； 产品设计上：超多赠送面积，得房率高，变相降低了产品价格。 缺陷： 主力户型均为单面采光。（一期）,项目营销推广分析,Part 4,卖场

9、昭示性极差，自然到访基本为0，推广难度大。,【营销推广】,【营销推广】,开盘前1月推广节奏：最近一个月突然加大推广力度，主要采取线下持续性的暖场活动，通过免费吃喝玩乐吸引客户到访，线上动作不多。,8.22、23日：龙虾啤酒，免费吃喝,8.29、30日：免费亲子DIY,9.5、6日：游戏互动周（开始认筹排号）,9.12、13日：拉斯维加斯,9.19日，盛大开盘（城市的理想，音乐狂欢）,2014年.12月，项目启动,蓄客期,8.15日售楼部亮相，来访即送豪礼,推广期,万德州扑克，梭哈游戏，俄罗斯转盘等，筹码免费带走,截止9月9日：诚意金客户80组,线下方式1：商超摆展（SM广场和财富又一城），用各种免费送礼活动吸引人群到访。,【营销推广】,【营销推广】,线下方式2：延二环行销+周边老旧小区扫户派单,线下方式3：与百度乐居进行合作，主要以刊登免费吃喝玩乐活动的预告，吸引人气到访，进行暖场活动。,【营销推广】,线上方式1：以青年客户为目标客户，符合其产品定位，以地铁房为宣传亮点,【营销推广】,【营销推广】,线上方式2：报广以软文为主进行产品宣传，以项目未来规划为亮点,2015.01.06,2015.09.02,【营销推广】,宣传初步效果：8.15日，售楼部亮相，用到访可抽奖为噱头，吸引2000人到访。,【营销推广】,小结,