2007年安徽大市场2期之项目定位说明.ppt

1、安徽大市场2期之项目定位说明 城市商业 2007. 2,2,内 容,全国主要mall的经济背景 项目零售商业的开发方向 项目的深化定位 开发策略,3,上海百联西郊购物中心,上海市商业信息中心”上海消费市场信息快速反应系统”对上海市部分主要大型购物中心消费构成情况进行了调查。数据显示，无论是位于市中心还是位于社区周边的大型购物中心，购物消费的比重基本都占到总消费的80%以上，其中购物比重最低的也占到50%，其中恒隆广场比重高达到95%以上。餐饮消费的比重在不同类型的购物中心之间有所区别，低的只占2%，而社区型购物中心如百联西郊、百联南方等可以占到10%左右。休闲娱乐等服务性消费的比重在各种类型的

2、购物中心之间的差别不大，基本都在5%以下。,4,2004年12月开业社区性购物中心营业面积达6万多平方米的上海百联西郊购物中心于2004年国庆节前试营业。它的落户，使长宁西部初步形成了一个以购物中心为主体，周边大卖场、超市、便利店、农贸市场等布局合理的商业格局，将使长宁西部社区商业更加完善，居民购物更为便利。 , 购物中心的调查显示，目前客流中90以上的顾客为周边3至5公里范围内的社区居民。 目前周一至周五的客流量达到3万人次，销售200万元左右；双休日的客流量达到6万人次以上，销售400万元左右，,周边多为高级住宅区 百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅

3、小区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边的新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等辐射圈范围常住与外来人口有几十万。周边地区房价高于全市均价，购物消费能力很强。 商圈辐射周边多万人 上海百联西郊购物中心的公里商圈，即一级地区为新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约万人、万户；公里商圈，即二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现有居住人口约万人、万户。,5,百联西郊购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型

4、走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。 购物百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。,6,深圳华润万象城,2004年底开业, 作为华南地区最大的现代都市商业综合项目，投资40亿元建设的华润中心在规划之初，就致力于把“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”带到深圳。,7,这个坐落于深圳金融商务中心区的现代化商业项目，

5、占地8万平方米，总建筑面积55万平方米，周边有31条交通线，并且和地铁站相连。整个项目集国际标准5A甲级写字楼、世界一流购物及娱乐中心、五星级酒店和高档公寓等多种功能于一体，是一座综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。 华润中心首期项目中的购物中心部分“万象城”面积达18.8万平方米，拥有6层商业楼面，全部通过上百部电梯连接，整个建筑规划充分满足租户及顾客的需求。,深圳华润万象城,8,宁波万达商业广场,南部商务区 鄞州公园前地块。该区块北至鄞州公园，南至鄞州大道，西至宁南南路，东至前河南路，规划总用地面积约49.3公顷，是一个具有商务、商业、休闲等功能的城市综合功能区块。 万达广场地块。万

6、达广场位于鄞州新区，东接天童北路，北邻四明中路，南依贸城中路，西至宁南北路，占地面积约21公顷，是一个具有高档商务酒店、商业广场和高级写字楼的综合性城市功能区块。,9,宁波万达商业广场总建筑面积约48万平方米，其中商业面积27万平方米。当天签订入驻协议的主力店中，既有“沃尔玛”、“百安居”、“特立屋”、“必胜客”、“肯德基”、“麦当劳”这类国际联锁巨头，也有“运动100”、“大歌星ktv”、“神采飞扬”、“万达院线”、“石浦酒楼”这样的新兴品牌。 王健林说，“实践证明，商业地产销售是死路一条，找不到成功案例，没有资金实力长期持有就不要搞，国内如此，从国际上看也是如此。所以，2003年以后，我们

7、就不再出售商铺。” 宁波万达广场不仅商铺只租不售，而且是万达第三代商业地产的代表作。,宁波万达商业广场,10,国际购物中心位于广场西北，总建筑面积近26万平方米。在这个区域，高度不同的7个单体建筑由主体两层、局部三层的商业步行街相连。7个单体建筑拟分别引进包括沃尔玛、时代华纳等“世界500强”企业在内的大型超市、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等业态。,宁波万达商业广场,11,经济数据归纳分析,一个10万平米的城市MaLL的主要经济指标: 人均GDP 第一辐射圈人口 人均可支配性收入 人均可支配性消费支出 恩格尔系数 4000美元 30-50万 16000元 13

8、000元 35,12,城市商业发展面临的主要机遇 城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间。根据中国城市商业总体发展规律，城市商业将有条件形成三个层次布局： （l）核心区的内层（内环线以内）形成中心商业区； （2）核心区的外层（外环线以内，内外环线之间）将随人口迁入形成若干区域性商业中心，将是商业发展新的增长点； （3）卫星城区商业。包括社区商业和邻里型商业。,Mall的背后是,13,城市商业中心的四种基本类型,14,本项目城市商业的总体定位,社区型 商业中心,区域型 商业中心,超区域型 商业中心,15,合肥、南昌、济南、南宁经济指标对比,16,区域性商业中心埌东五象购物中心,南宁五象购

9、物中心总投资额4.5亿元，总面积7万平方米，商场使用面积4万平方米。其中，南宁百货大楼五象购物中心20000平方米、人人乐超市10000平方米、世华家电数码港4000平方米、方特科技娱乐3500平方米、美食城2500平方米；内设现有车位260个、扩容后车位500个的大型停车场.,17,18,埌东商圈是一个未来的概念，是服务于以国际会展中心为核心的埌东埌西中央商务区的配套商业，从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路以及民族大道东段延长线间区域。在城市定位上，埌东首先是以国际会展中心为核心的中央商务区，也是东盟国际商务区的幅射延伸区，整个“泛埌东”地

10、区的商业，都是为新商务经济发展服务的功能配套商业，是商务经济的硬件基础和软件平台。如今的埌东还算不上真正意义上的商圈，专家认为：未来2-3年，“泛埌东”首先要形成商务圈；未来3-5年，形成配套商业圈，休闲商务类、高端展示类商业业态，将会向“泛埌东”汇聚归位；未来5-8年，才会形成真正意义上的中心商圈或称核心商圈。目前该区商业网点不多，已经营业的有五象购物广场以及10月1日开业的富安居装饰建材广场,埌东商圈形成尚需35年,区域性商业中心埌东五象购物中心,19,南昌江中紫金城项目简介 2005年，江中集团宣布，将对原江西造纸厂进行全方位改造，在赣江河堤旁建造南昌巨型商业航母，并对这个南昌新商业中心

11、命名为“紫金城”。 “紫金城”占地面积575亩，其中纯商业建筑面积将达35万平方米，高档住宅75万平方米，可容纳5000多户人家居住。“紫金城”位于南昌市中心最后一块风水宝地，西临赣江，东望青山湖，它南接青山路，东接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西临三经路，35公里，“紫金城”可接通高新区、青山湖区、传统八一商圈、红谷滩新区、地理位置得天独厚，和以往商业区采用现代商业大楼的格局不同，江中集团聘请国际一流设计公司，把“紫金城”设计成为南昌市第一家的欧洲风情小镇，它将集法国、意大利、西班牙等异域风情于一体，不仅保证了商业购物的丰富性，同时也使“紫金城”成为南昌休闲旅游的又一道风景 、,南昌区域

12、性商业中心紫金城项目,20,南昌紫金城项目介绍,1、在业态布局上，“紫金城”是南昌第一个整合国际著名商业企业和国内著名强势商业企业的复合地产项目，将国际大超市、大型时尚百货、电影城、真冰场、五星级酒店、大型餐饮、大型夜总会、dicso、儿童乐园、观光列车、spa、水上乐园、酒店式公寓、loft商业建筑等科学的分布在不同楼层的不同位置，依靠主力店带来的巨大人流和商业气氛来带动商业街中的独立店铺的经营，提高独立店铺的投资价值。同时“紫金城”将成为南昌新的娱乐王国，第一个巨型不夜城，2、项目借力于国内外顶级设计师构建的，是南昌中心区迄今规模最为宏大的复合型商业与生活新形态。寓功能、文化、创意、盈利于

13、一体的百万平米新都市景观商业巨擘；集居住、购物、休闲、商务于一身的复合型财富孵化引擎。商业社区涵盖大卖场、大型百货、时尚购物区、意大利街、法国街、西班牙街等；休闲娱乐“新天地”包括江西第一个真冰场、贯穿社区的观光列车、一流的影城、省内最大的儿童乐园、最大的spa及水上乐园、一流的vip酒店、五星级景观酒店等。 3、独特的建筑景观设计，传承历史的loft商务区，挑高7m的地下购物公园，突破了传统商业空间，创造出商业、物业新价值。值得一提的是，“紫金城”设计停车位多达6000多个，仅商业区就1000多个，创南昌商业地产之最，在未来的10年内不会出现停车难的问题。 4、作为南昌市闹市区内唯一一块占地

14、575亩的紫金城项目，该地块地理位置相当优越：南接省委后花园，比邻赣江之滨，“落霞与孤骛齐飞”尽收眼底，东临闹市，北枕院校嘉府。是投资置业最为理想的“黄金水岸”。该项目已经列入南昌市重点打造的标志性社区，一期工程预计在2006年10月盛大开盘。同时随着紫金城项目的建成，省府南昌从此将告别没有自己的特色“客厅”的历史！,南昌区域性商业中心紫金城项目,21,附：,22,内 容,全国主要mall的经济背景 项目零售商业的开发方向 项目的深化定位 开发策略,23,存在2个市级商业中 心： “淮河路-四牌楼商圈”: 是政府重点支持的 市级商业中心，未 来将继续是合肥最 重要、最繁华的商 业区域。 “三孝

15、口商圈”: 将改造成“合肥中 央商务区”，商务 及商业发展潜力 大。,2.1 合肥市商业网点布局特征与趋势,24,市、区、社区三级商业体系将逐步形成 随着合肥经济的不断发展，城市逐步向外围扩展，居住范围也逐步向新区扩张。市级商业中心“淮河路-四牌楼商圈”已满足不了居民的所有消费需求。老城区以外区域的商业网点将逐步增加，市、区、社区三级商业体系逐步形成。“马鞍山路商圈”、“新站区商圈”和“五里墩商圈”将率先形成区级商业中心。 综合性购物商场越来越受消费者青睐 国内及外资零售企业的进入，带来了商业竞争，同时也带来了新型商业经营管理、服务理念，合肥整体购物软硬件环境也得到加强。商品价格、购物环境、服

16、务态度都成为影响消费者购物的关键因素。今后环境好、集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的综合性的购物商场将越来越受消费者青睐。,合肥商业未来发展趋势,2.1 合肥市商业网点布局特征与趋势,25,1、交通便利，与市内各区、省内各地市及省外联系便利 本项目地块临站前路、全椒路、凤阳路和铜陵路，临泉路从地块中部穿过。西北侧紧邻合肥汽车客运总站和合肥新火车站，与合肥市其它各区和安徽省各地市以及省外联系方便，新站区块有20条公交线路，项目地块的交通优势明显。 2、新站区住宅小区和居民众多，市场空间大 新站区居民入住逐渐增多，居住氛围增加，目前，新站区房地产市场以住宅为主，区域内已建、在建住宅楼盘约67个，总建

17、筑面积超过200万平方米，且区域内的商品住宅档次较高，但入住率尚低。 目前，安徽大市场以东入住率在40左右，北二环入住率在20上下，但随着各类配套的完善，该区域的入住率将逐步提高；依据政府规划，2010年新站区规划面积由10平方公里至34平方公里，人口由12万人将达到35万人。 目前新站区缺乏相应的商业配套，尤其是缺乏规模较大的区级商业中心，本项目零售、餐饮业发展空间较大。,2.2 项目发展零售商业的区域特征分析,26,3、项目地块面积大，新站区可开发的大面积商业用地少,规模效益充分体现 本项目的地块可开发商业面积达35万余平方米，适合发展商贸、居住、休闲一体的大型商业物业，规模效益充分体现。

18、 4、新站区居民购买力强 2005年，新站区居民人均可支配收入达11340元，比合肥市人均可支配收入为8610.34元的平均水平高出2000多元。新站区居民的购买力相对较强，有利于本项目发展零售商业。 综上所述，本项目所处区域特征有利于发展零售业。,2.2 项目发展零售商业的区域特征分析,27,项目商圈公交车线路,28,合肥市长途客运班车分布表,29,目前，合肥市共有各类营运客车2327辆、客运线路440条，建成了通达21省（直辖市）167个地（市）86个县、覆盖省内所有县（市）的公路客运网络。其中，合肥汽车客运总站是全国45个公路主枢纽工程之一。客运总站位于合肥新站综合开发试验区四号地块，占

19、地面积54.15亩，距新火车站200米，便于公铁分流。客运总站按交通部一级客运站标准设计，总建筑面积33597m2，日发旅客20000人次，日发1000班次。,从客流量看，合肥新火车站平均每天发送乘客上万人次；春运期间可达日均3万人次；从货运量看，合肥新火车站年平均每天装卸多辆车；从交通配套看，新站广场公交线路近条。,合肥新火车站,合肥汽车站,项目商圈火车站汽车站人流车流分析,2005年，合肥机场旅客年吞吐量151.17万人次，同比增长22.2%，业务收入为6459万元，同比增长15% ；目前，开通国内航线28条，飞往北京、上海、广州、深圳等干线城市航班以及到昆明、海口、成都、厦门、重庆等旅游

20、城市的航班平均客座率达85%左右。,合肥骆岗机场,30,2.3 新站商圈消费群体特征分析,31,车站乘客人流 23万,各地市批发进货人流,新站区居民 1012万 周边商业及专业市场商户群体1万户； 政府、企事业单位人员；其他居民、人员。,本市部分消费者； 商圈吸引力调查， 占14,2.3 新站商圈消费群体特征分析,休闲性商业 快捷便利商业,社区性商业 综合性商业,目的性商业 休闲性商业,特色商业街区,交通人流最重要的特性就是快速流动性，这也就决定了商业的消费模式是快捷、便利，如即时性的冷饮、西饼、报刊、冲印、干洗、音像业态的消费，就在商业中占有很大的份额。,32,天骄国际,元一广场,温莎杰座,

21、U TOWN,香江电子城,家乐福,东部人流,南 部 人 流,北 部 人 流,西部人流,1、元一商圈 目前包括元一时代购物广场、天骄国际、温莎杰座、UTOWN 、家乐福以及即将改建的天香电子城，总商业面积将超过20万平米；其业态涵盖百货、超市、家电商场、餐饮、KTV、电玩、影院等；且随着形势发展，其业态业种将更为丰富！ 2、新站区10万人口同时支撑两个商业中心，且步行距离在15分钟内竞争必然十分激烈！ 3、优劣势判断 在吸引东部、北部、南部人流方面，尤其专业市场商家群体，本案具有竞争优势； 在吸引火车站、汽车站人流方面，双方各有输赢； 在吸引老城区人流方面存在劣势；,元一商圈竞争比较分析,2.4

22、 新站商圈竞争分析,33,元一商圈业种业态比较分析,2.4 新站商圈竞争分析,34,规划领先,1、规划领先，创造价值； 元一实际上是住宅底商商业，规划、动线有局限性；温莎杰座柱网过密；且四家商业能否错位经营尚待观望； 2、业态组合差异化； 必须强调“唯一性” ，强调独特的卖点、亮点吸引人来；和必须强调“丰富性”，使人流留的住； 3、品牌客户招商控制； 控制品牌商家资源，充分发挥强势品牌商家的影响力； 4、专业化商业运营管理，实现新商圈繁荣 5、打造“休闲娱乐”特色商圈，实现“一站式购物、一站式消费” ；,针对元一商圈的主要竞争策略,业态组合,品牌商家,运营管理,新商圈,2.4 新站商圈竞争分析

23、,35,合肥市级商业中心有“淮河路-四牌楼商圈”和“三孝口商圈”，目前二者均形成了一定的规模和商业氛围。 “淮河路-四牌楼商圈”以长江中路为轴，东起环城东路，西至市府广场，南北分别以红星路、寿春路为界的范围，东西长约1.2km，南北长约0.8km，区域总面积约1平方公里。商圈内有合肥唯一步行街“淮河路步行街”，中共安徽省委、合肥市政府、省邮政局等机关、企事业单位也在此办公。,2.5 市级商圈竞争分析,“淮河路-四牌楼商圈”是全市商场及街铺最集中区域，商业业态多、业种全。目前“淮河路-四牌楼商圈”商业业态以百货商场、专业市场和专卖店为主，有百盛逍遥广场、合肥百货大楼等7个大型百货商场，苏宁电器、

24、协亨手机连锁等5个专业市场以及LINING、ADIDAS等100余家专卖店,36,2.5 市级商圈竞争分析,37,淮河路步行街 淮河路是合肥历史上有名的商业街，也是人文荟萃的老街。经过20世纪80年代、90年代的几 次改造，使其东起环城路，西至宿州路的一段形成了集购物、旅游、休闲、餐饮等功能为一体的商业步行街。淮河路步行街是合肥目前唯一的商业步行街，也是“淮河路-四牌楼商圈”的重要组成部分，全长约900M，平均宽约22M，商业总建筑面积9万余平方米。,据戴德梁行统计，目前淮河路步行街共有街铺144家，街铺业种较齐全，涵盖服装、鞋类、通讯产品、体育运动产品、儿童用品用具、珠宝首饰、小饰品、小百货

25、、装饰材料、五交化、银行、药店、餐饮和休闲娱乐等14种。,2.5 市级商圈竞争分析,38,“三孝口商圈” 是指以长江中路、金寨路交汇处的三孝口为中心，东至省政府，西至环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的范围，东西长约1km，南北长约0.8km，区域总面积约1平方公里。 “三孝口商圈”是合肥老城区主要的行政文化中心和商务中心，区域内有安徽省人民政府、安徽省博物馆、合肥科技书店、合肥一中、光明影都等行政文化机构，澳瑞特酒店、安徽天都大酒店、经济型连锁酒店如家酒店等酒店宾馆以及中国农业银行安徽省分行、招商银行合肥分行等金融机构。规划建设的合肥唯一CBD中央商务区也位于三孝口商圈内。 目前商圈内有

26、“五星电器”、“邵氏电脑城”、“城隍庙商城”和“安徽招商国际商城”4家专业卖场；“女人街市场”和“城隍庙市场”2个商品市场以及近100家街铺。但商业繁华程度远低于其十年前。,2.5 市级商圈竞争分析,39,2.5 市级商圈竞争分析,40,女人街即节约巷，位于“三孝口商圈”， 1996年左右发展成旺市。全长约250米。目前约有商户200家，以女性服装、小饰品零售为主。女人街目前购物环境差，多是小棚屋，建筑面积10余居多，露天临时摊位占用道路较多，拥挤且杂乱。,2.5 市级商圈竞争分析,41,女人街整个街道有的公共部位被违章建筑占据。这里已经被庐阳区当成了招商引资的项目，今天的女人街经营商品种类越

27、来越少，女人街店铺的老板大多是老街坊，他们的年纪跟年轻人出现一个断层，对于潮流的敏感度不是很高。另外，女人街原有设施也存在缺陷，配套不足、街道窄短、停车地方少等。,2.5 市级商圈竞争分析,42,休闲功能,3、购物功能差异化； 一般的日用大众消费品在绝大多数城市没有任何地域优势，消费者随时随地都可以买到自己需要的任何一种商品。,针对市级商圈的主要竞争策略,娱乐功能,餐饮功能,差异化的购物功能,新商圈,2.5 市级商圈竞争分析,1、突出休闲、娱乐、餐饮功能 淮河路商圈具体有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等六个方面的功能。本案应作出取舍，强调休闲、娱乐、餐饮功能，其次，再考虑差异发展购物、文化

28、、旅游功能；,2、定位在专业街区、特色街区； 现代商业街的类型分为专业商业街和复合商业街。专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街对经营的商品不加确定，如上海南京路，合肥淮河路步行街,43,2.6 项目零售商业的市场机会,根据上述项目零售商业发展条件，包括区域特征分析、商圈竞争分析，结合戴德梁行行业发展趋势判断（见定位报告P7384），可以得出以下市场机会：,3、特色商业街区 餐饮：中高档餐饮一条街；徽州名小吃一条街；美食广场； 娱乐：热力不夜城；游乐场； 休闲：商务休闲一条街； 购物：女人世界名品店；女人世界淘宝店；女人街 ；,1

29、、社区性商业 社区超市；以及银行、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发店、药店，文化用品店、维修店、社区活动中心、卫生诊所、中介服务（法律、保险、旅游、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店，家居装饰品等。,2、主题性商业 数码家电港、建材家居MALL,44,内 容,全国主要mall的经济背景 项目零售商业的开发方向 项目的深化定位 开发策略,45,怎样让商家有钱赚,怎样让商家有钱赚“五赢模式”定位逻辑框架 商业地产整合运营操作，既要使经营者的市场前景有保障，又要使消费者获得实在实惠；既要对投资者的租金回报和资产增值负责，又要对开发商的投资收益负责，还要让营运商有利可图，让最大的城市运营指导者一

30、政府满意。最终达成多方参与、良性互动、互为依存、共同受益,多方共赢，最终营造社会和谐。而要达到这一目的，非强大的资源整合能力、高超的专业水平及丰富的实战经验不能做到。信地团队在多年的实践探索及理论研究中，总结出商业地产整合运营“三赢”模式“五赢”模式，并成功实践于项目运作，取得了良好的经济效益及社会效益。,城市商业定位的逻辑起点,46,存在2个市级商业中 心： “淮河路-四牌楼商圈”: 是政府重点支持的 市级商业中心，未 来将继续是合肥最 重要、最繁华的商 业区域。 “三孝口商圈”: 将改造成“合肥中 央商务区”，商务 及商业发展潜力 大。,问题1：本项目的城市商业商圈,47,预期主要商圈将覆

31、盖距离项目40 分钟车程的半径范围以内的居民，具体为四类商圈: 第一商圈: 距离本项目1km半径范围以内或约15分钟步行路程范围以内。 第一商圈的面积约为： S1=1(km)1(km)=3.14平方公里。 则第一商圈内人口规模约为： P1=10（3.146）=5.23万人。 预期第一商圈的大部分居民及在商圈内工作之人士均会经常性到访本项目，所作花费占去他们零售支出的大部分。,问题1：本项目的城市商业商圈,48,第二商圈: 距离本项目约20 分钟车程以内，第二商圈覆盖了新站区及大部分瑶海区域。 面积（S2）约为：145平方公里， 覆盖总人口（P2）约为40万人。 第二商圈的大部分消费者会定期到访

32、本项目，并于本项目内消费。 第三商圈: 距离本项目约20-40 分钟车程以内，东至肥东县城，南至包河部分区域，包含庐阳区大部分区域。 面积（S3）约为：200平方公里， 覆盖总人口（P3）约为60万人。 第三商圈内的消费者会不定期地到访本项目，其所作消费仅占他们总消费支出的一部分.本项目以东的肥东县城及周边居民到访的可能性更大。 第四商圈: 上述三个商圈之外的合肥地域。面积（S4）约为：350平方公里，覆盖总人口（P4）约为100万人。 商圈内居民仅会偶尔到访本项目，并不属于本项目的主要商圈范围内。,问题1：本项目的城市商业商圈,49,合肥市辐射圈,其他辐射圈,项目辐射范围示意图,合肥市辐射圈

33、：合肥市区及周边三县； 其他辐射圈：包含六安、巢湖、淮南等邻近地区；,第五:其他辐射圈,问题1：本项目的城市商业商圈,50,本项目城市商业的三级商圈界定,问题1：本项目的城市商业商圈,51,图1 人均消费水平与全国比较,2005年，安徽人均GDP仅为全国平均水平的61.5%，大体相当于全国2001年的发展水平； 从人均消费水平和城镇人均消费性支出来看，安徽的人均消费水平近年来有显著提高，但城镇人均消费性支出要达到全国城镇的平均支出水平差距还相当大,安徽人均消费水平与全国比较,问题2： 居民消费能力与特点,2005年 安徽 全国 合肥 城镇居民收入 8470 10493 9684 城镇居民支出

34、6367 7493 7398,52,1/在全省城镇居民家庭用于日常生活的八大类支出中,医疗保健、交通通讯和居住三项支出费用的比重逐年提高势头显著；娱乐教育文化服务支出费用的比重逐年增加； 2/食品、衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品与服务四项支出增加，但比重基本保持逐年减少的势头,图2 1990年2005年安徽城镇人均消费性支出构成,问题2： 居民消费能力与特点,53,图3 2005年安徽城镇居民人均消费结构,问题2： 居民消费能力与特点,54,商圈内主要地区经济指标,问题2： 居民消费能力与特点,55,问题2： 居民消费能力与特点,传统餐饮方式的中餐（包括餐馆、酒楼及快餐）依然是广大居民的首

35、选，占总选择人次比例高达92。非中式餐饮中，咖啡厅被接受程度相对较高。,65的被访者每月外出餐饮金额在200元以下。 合肥人均餐饮消费50元/次/人以下的占65%,每周13次与每月13次为合肥居民外出餐饮消费的主要频率,占60%;,合肥居民餐饮消费特点,56,问题2： 居民消费能力与特点,被访者在各类型休闲娱乐项目的选择上没有显示出明显的倾向性，KTV、洗浴/桑拿/SPA、球类运动场所/溜冰场排序靠前。,每月休闲娱乐在100元以下的被访者占总人数的55。100-200元占28%。,每月13次的较为常见，占25，值得注意的是，几乎不去的也占有三成比例。,合肥居民休闲消费特点,57,具有购买商铺意

36、愿的被访者购买目的多为扩大业务而增加店铺。,批发或批发兼零售将继续占主导地位。 且品牌代理占主导。,安徽大市场商铺经营者对二期商铺认同度极高，62表示会购买，35表示可能会，只有3的被访者认为不会购买。,安徽大市场商户调查二期购买意愿,购买二期商铺的可能性,58,高达85的被访者表示购房目的为自用，住宅购买以自用型为主。,逾六成被访者选择91130平方米的实用型户型。,安徽大市场商铺经营者对二期住宅认可度极高，只有不及一成被访者不考虑购买。,购买二期住宅的可能性,安徽大市场商户调查二期购买意愿,59,60,安徽大市场商户需求分析,61,问题2： 居民消费能力与特点,合肥居民休闲消费特点,1、选

37、择频率最高的KTV和桑拿/洗浴/SPA， 2、KTV在35岁以下尤其是25岁以下的年轻人当中受欢迎， 3、桑拿/洗浴/SPA等项目受25岁以上，尤其是3655岁的中年人中受欢迎。 4、球类运动、溜冰场、电玩、网吧等在25岁以下年轻人当中选择比例明显偏高， 5、保龄球在55岁人群中受偏好。 6、健身需要与年龄成反比，高龄人群健身需求大于低龄人群。,62,问题2： 居民消费能力与特点,被访者在各主要大型商场的选择上没有明显的偏好，鼓楼商厦、家乐福、合肥百货大楼相对较受欢迎。,淮河路步行街作为城市商业区的象征，是合肥居民最重要的消费场所。新站商圈占12,与首选各商场原因类似，交通、商品种类和价格是消

38、费者选择市场时最关注的三个因素。,合肥居民购物消费特点,63,问题2： 居民消费能力与特点,安徽文化娱乐市场调查,截至2005年底 全省有文化经营单位约.8万家 其中 歌舞娱乐场所1776家， 电子游戏厅2072家， 网吧5570家， 音像制品批发、零售、出租单位4337家， 各类演出单位1771家， 艺术培训单位198家， 美术品经营单位502家， 艺术摄影、摄像单位832家。,2005年全省文化经营单位总营业额113525.3万元,比上年增长35. 2005年安徽全省娱乐场所营业额达到30978.7万元，比上年增长15 2005年全省1301个民营文艺表演团体约演出40万场（次），总收入亿

39、多元; 从美术品市场看，安徽省消费不断升温，2005年营业额达到4900万元，比上年增长15。,64,问题2： 居民消费能力与特点,合肥酒吧调查,极地风暴911 热门光顾时间：周末点半夜2点 门票：周末元酒水元起杯 人均消费：3050元 地址：合肥马鞍山中路77号 风格：概念慢摇吧、钢管秀 小厅： 2、金辉煌音乐酒吧 热门光顾时间：24小时营业 门票：周末元酒水元起杯 人均消费：3050元 地址：合肥当涂路（唐桥水果市场） 风格：大包180 中包100 小包80 面积：1000平米,集思广益合肥在开酒吧需要开成什么样的类型有好的市场 合肥酒吧网论坛 请问,你是想多赚钱还是在赚钱的同时为合肥酒吧

40、界树立一个丰碑式的东西如果为了赚钱,直接模仿钻石,弄点好演员,好的吧女,再弄点暗的东西.这个我想大哥不会不明白,如果想后者,那么演义是少不了的,最好带点慢嗨的风格格调简约一点个人建议,合肥还是只有演义吧的市场比较广泛,因为合肥酒吧业刚起步 让几个老爷们去酒吧纯喝酒聊天谈心事,那层次还没到,像上海那样新天地几个白领很幽雅的纯品酒还是不多的,很多人是冲演员或者节目去的,所以演义还是唯一能吸引广大客人去的理由之一,调查表明合肥的纯酒吧基本都是不赚钱,或者基本处于维持阶级好多纯酒吧做起来,没多久就要转让,65,超市定位,定位为：满足周边居民日常生活消费的社区型超市。 建议引进一家著名的连锁超市，如：“

41、沃尔玛”、“家乐福”等。 按照市场吸纳法，建议超市规模为2万,问题3： 社区性商业深化定位,66,超市业种定位,超市经营业种： 以各类食品为主， 辅助中档日常用品， 如中档化妆品、药品、保健品等。,问题3： 社区性商业深化定位,67,问题3： 社区性商业深化定位,68,家电数码城定位,戴德梁行原方案2万平米，打造合肥首家大型家电数码产品专业零售卖场； 现调整为主力店模式，共12000平米。与9号地块城市商业构成一个一站式家居购物中心。二者关联度强，能互相促进并发展。,“信地数码城”,问题4：主题性商业深化定位,69,餐饮年消费量测定1,问题5：特色餐饮街区深化定位,70,餐饮年消费量测定2,项

42、目每天吸纳客访量3万人 每人平均餐饮消费20元 日餐饮消费量: 3万人30元90万/天 年平均餐饮消费量：90万365天3.28亿,根据1、2，本项目餐饮年消费量3亿 按年平均增长15测算(2005合肥餐饮增长24%) 2005年 3亿 2006年 3.45亿 2007年 4亿 2010年 6亿 2008年 4.6亿 2009年 5.2亿,未来餐饮消费增长量测定,问题5：特色餐饮街区深化定位,71,附:餐饮单位营业面积/年营业额,资料来源:2005中国烹饪协会中国餐饮百强企业调查,问题5：特色餐饮街区深化定位,72,本商圈餐饮供给面统计分析,问题5：特色餐饮街区深化定位,73,建议规模：3万m

43、2 2005年合肥餐饮市场规模在40亿左右 2005年本商圈餐饮供给面总量约7万建筑面积 至2010年本商圈市场需求规模将从3亿扩大至6亿元; 本项目必须具有一定规模才能吸纳足够的品种，才能具有市场竞争能力，建议应在3万m2。,现有市场规模：3亿 7万m2,潜在市场规模：3亿 5万平米,项目规模建议：3万m2,2006-2008 12000平米 2009-2011 18000平米,问题5：特色餐饮街区深化定位,74,3万平米餐饮功能定位,问题5：特色餐饮街区深化定位,75,3万平米餐饮功能定位,问题5：特色餐饮街区深化定位,76,传统娱乐项目年消费量测定,问题6：娱乐街区深化定位,77,现代娱

44、乐项目与比例,新世界城的文化娱乐项目 世界第六、大陆第一的上海杜莎夫人蜡像馆日接待参观者近人次； 国内最大的室内嘉年华世嘉游艺城日接待游客近人次，营业额日均万元； 据新世界城相关人士介绍，调整后新世界城各项消费功能的面积比例为，购物占、宾馆占、文化娱乐占、餐饮占、商务辅助设施占。,娱乐项目潜在市场分析 本项目处于安徽大市场商圈的中心地带，周边围绕着众多的商业设施及大卖场，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求， 从现状来看，安徽大市场商业圈缺乏大型娱乐场所，随着该地区的建设和人气的聚集，对娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本

45、项目的市场优势将逐渐体现。,问题6：娱乐街区深化定位,78,娱 乐 30000平米,夜 总 会 4000,酒 吧,KTV 4000,影 院 8000,电 玩 2000,网 吧 1000,演艺中心 8000,桑拿中心 4000,量贩式KTV,西餐酒廊 400,清吧 800,娱乐街区功能定位,问题6：娱乐街区深化定位,不夜城,慢摇吧 1400,79,大众休闲 10900平米,健 身,儿童乐园 2000,书店 4000,美容 800,溜 冰 待定,球 类,健 身 会 400,喻 伽 馆 400,桌 球 500,乒 乓 球 500,问题7：休闲街区深化定位,游 泳 馆 1500,攀 岩 300,魔术天

46、地,80,商务休闲 7000平米,健 身,茶餐厅 2000,水 疗 2000,咖啡 500,球 类,健 身 馆 400,足 疗 600,水 疗,温 泉,保 龄 球 1000,美 容 500,问题7：休闲街区深化定位,500800平米3家,商务会所,81,打造合肥新一代女性休闲购物空间，与其他商业互相促进并发展。,“信地女人世界” 让女人更美丽,问题8：女人世界,82,问题8：女人世界,83,女性消费是消费的主力军,第一，女性占中国人口的一半，这个庞大的消费群体因其性别特点，决定了她们的消费需求、消费理念、消费心理和消费行为等，都具有明显的共性，与男性有着显著的差异。 第二，中国把男女平等作为社

47、会发展的一项基本国策，国家宪法和法律保障性别平等，改革和对外开放又为女性的发展提供了良好的机遇，女性在政治、经济、社会、文化和家庭等领域基本实现了与男性的平等。特别是女性经济地位的提高，使其在消费领域的自主权和影响力越来越大。 第三，女性在管理家庭事务、照料子女、赡养老人等方面有着特殊的贡献。女性在实现家庭消费上也起着重要作用。,宜家2007年将锁定女性消费者为目标消费人群 “不论是单身妈妈还是职业女性，宜家2007年将锁定所有女性消费者为目标消费人群。”在 “2007财年见面会”上，宜家中国区公关经理许丽德如是说。,问题8：女人世界,84,1、家庭消费，女性“说了算” 本次调查显示：在被调查

48、者中，有77.3%的女性决定着家庭的吃、穿和日常用品的选择和购买，是家庭日常消费的决策者和主要购买者。 调查数据进一步显示：在被调查者中，“22.7%的已婚女性在家庭买房、买车、购买贵重物品等大额支出时会自己作主，还有77.3%的已婚女性会和丈夫共同商议再决定，但她们的喜好也会在很大程度上影响家庭重大消费的最终决策。”,城市女性个人消费和家庭消费,城市女性由于其地位的提高，特别是经济地位、家庭地位的提高，使其在消费领域有着较大的自主权。,2、个人收入，女性有很大的自主权 在这次被调查的已婚女性中，46.5%的人将个人收入“自由支配”，51.3%的人与丈夫“两人共同支配” 夫妻的收入, 只有2.

49、2% 的人将个人收入交给“丈夫支配”。这里，不论是个人“自由支配”，还是与丈夫“两人共同支配” , 反映的是家庭经济管理的不同模式，形式虽有不同，但在不同程度上, 都体现出城市女性在家庭经济和消费活动中的自主权是很大的。,3、已购房的家庭，43.55%的女性房产证上有名 这次调查数据显示：32.6%的房产证上写着妻子的名字；38.2%的房产证上写着丈夫的名字；21.9%的房产证上写着夫妻双方的名字。几项相关数据相加，这就意味着接近半数的购房家庭中，房产证上写着妻子的名字，说明城市女性拥有家庭房产的权利。,2006年:中国女性生活状况报告,问题8：女人世界,85,合肥女人街，位于市中心七桂塘市场

50、地段，西临金寨路三孝口，南到人民巷，宽约40米，全长不足200米。她最早成型于上世纪年代末，当时由于下岗女工多，人们自发在这里聚集，专门经营女性用品，久而久之成了“女人街”。合肥女人街的繁荣鼎盛时期在2004年以前，当时女人街经营品种达一万多个，国内许多知名品牌都占据了街面，许多经营户去上海、北京等地进货到女人街专卖，那时的女人街是风光无限！2004年，随着合肥市淮河路步行街人气的飙升，吸引了女人街的众多顾客，许多经营户也搬到了步行街，女人街的经营开始走向低谷，并日渐平淡。,问题8：女人世界,86,问题8：女人世界,c)46岁以上中老年女性：这个年龄段的消费群，在社会经济活动中不占有主导地位，

51、经济收入处于衰退或者停滞的阶段，对商品的要求不高或者不能要求太高，不是品牌商品的主导消费者。,各个年龄阶段的女性消费者的要求不同，这就使市场产生了分化，不同年龄层次、不同经济地位、不同文化背景的消费者需求不同。主要有以下三种年龄层次的消费者：,a) 15岁-25岁的青少年女性:这个年龄段的消费群，主要是学生和刚走上社会工作不久 的人，经济大都不独立或不完全独立。这群人对商品的追求标准主要是在流行和新颖性上，是更换服装最快的一群，他们对品牌有一定的认知，但大多无力购买名牌商品。他们是品牌商品的潜在消费群。,b)25岁-45岁的中青年女性：这个年龄段的消费群，已经工作或者工作多年，有一定的经济基础

52、和文化素养，强调生活的品质，注重生活品位。她们认为服装是个人品位和身份的象征，故要求比较高。这群人是品牌商品的主要消费群；,87,赛特瑞景 女人世界名品店(MALL）,女人世界,时尚广场 女人世界 淘宝店,专业市场 城隍庙市场 白马服装市场,专业市场 案例： 城隍庙市场,1525岁,2545平米,45岁以上,市场细分年龄段,低,中,差异化消费水平,高,问题8：女人世界,专业市场 部分时尚广场 案例： 城隍庙市场,百货大楼,88,NICO-女人世界名店是深圳市金斯泰投资发展有限公司继成功经营女人世界之后，2004年3月在华强北商业街倾力打造的以经营国际品牌服饰为主的女性主题商 场。此女性服饰主题

53、商场位于华强北核心地带的华强北路和振华路交界处的深纺大厦1-4层，总经营面积11000多平方米，云集品牌专卖店、概念店、形象店，将品牌的个性和消费时尚与商场空间融为一体，打造具国际水准的时尚购物新天地。其中一楼国际时尚名店；二楼都会精品名店；三楼潮流休闲名店；四楼为国际品牌折扣店。,女人世界商城面积达50000平方米，不仅在中山路各主题商城中属面积最大，在全市服饰专业市场里亦独领风骚。庞大的容量，使之充足的面积促使经营品种齐全.,10000平米,11000平米,问题8：女人世界,89,问题8：女人世界,90,分布在一层商铺系统，经营种类主要涵盖时尚流行服饰、化妆品、礼品、鞋类、杂货、生活配套、

54、商业配套等。整体定位以中档为主,专卖店为主，突出时尚、流行。,A、,B、,倾力打造的以经营品牌服饰为主的女性主题街区。云集品牌专卖店、概念店、形象店，将品牌的个性和消费时尚与商场空间融为一体，打造时尚购物新天地。,女人世界深化定位：,问题8：女人世界,91,品牌店 形象店 概念店,零售 主题商场 Mall,批发 专业市场 专业Mall,女人世界商业模式,问题8：女人世界,整合两种商业资源批零结合模式,92,附： 多样化的分销方式和经营形式将出现和并存。以汽车的流通和分销为例： 一是多层次的汽车销售体系仍将继续存在和发展。主要方式是汽车制造厂地区分销中心代理商零售商。这是目前汽车销售的主要形式。

55、其分销体系的特点是层次多、销售成本高（人员多、库存多、占用资金多）、信息反馈相对较慢。但厂商可以做到层层控制，且代理商的分布范围广，市场覆盖面大。 二是以生产厂家为主导的连锁专卖店的分销方式：汽车制造厂专卖店。这种专卖店一般具有集销售、零部件提供和维修等多种服务功能（即3S、4S店）。其特点是减少了分销层次，降低了部分流通成本，品牌理念对消费者的渗透性强，能充分体现品牌的文化氛围，能为客户提供高质量的服务。但一般建店投入成本较高，一个标准化的专卖店一般要投资1000多万元。 三是通过互联网的汽车电子商务分销方式。电子商务还可以大幅度降低交易成本，由于没有中间商的费用和库存成本，国外估计每辆车可

56、以减少1520%的售价。 四是汽车交易市场仍将发挥一定的作用。中国汽车交易市场的发育较早，是将众多的汽车经销商聚集在一个有形市场中进行销售。其特点是聚集效应强，方便消费者货比三家，充分选择。但专业服务性相对较弱，市场经营主体良莠不齐，个性化服务能力较差。,附： 现代分销方式研究,93,分布在地下步行系统，显示少男少女潮流尖端的服饰精品、各色饰品、工艺品、特色小商品的云集之地。将商品的个性特色和时尚潮流与淘宝购物乐趣融为一体！,A、,B、,女人世界淘宝场深化定位：,问题8：女人世界,淘宝场：潮流一族朝圣之地 强劲震撼的摇滚节奏，忽明忽暗的镭射光线和闪烁灯球，几乎令人错觉身处disco亦或是电子游

57、艺场。只有那些陈列得满满当当的年轻女孩服饰品、香水和化妆品等映入眼帘，才让人明白自己站在哪里。一个似是被隔绝的空间-这就是“淘宝场”。就在这个世界里，十八、九岁的时髦女孩儿、仍穿着学生装的年轻女学生们，一边在空气中散落着她们的香水味道，一边兴意盎然地四处环顾找寻她们的“猎物”。偶尔也能看到男生的身影，但在这里，他们的出现无疑就像走错了地方一般显得身形渺小。 逛演自己的我型我秀！,94,建议分布在中高档百货中；,A、,B、,打造具有国际时尚水准的购物天地。 提升商业层次价值；,女人世界名品店深化定位：,问题8：女人世界,95,问题9：项目的开发方向和差异定位,“蓝海战略1”： HOPSCA豪布斯

58、卡 城市系统 建立合肥“区域性商业中心”的龙头地位 根据合肥城市的发展规划,遵循城市郊区化的发展规律，本项目应立足区域性商业中心, 近期打造社区性商业(超市)以及目的性商业(餐饮娱乐/家电数码)建立比较竞争优势，远期打造(现代百货/更丰富的餐饮娱乐/商务酒店/soho公寓/写字楼/高尚住宅等.最终形成酒店HOTEL写字楼OFFICE停车场PARKING大型综合购物中心SHOPPING MALL商贸博览CONVENTION国际公寓APARTMENT的复合体。 A-Z TOWN所打造出的是成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市综合体的一种标志。A-Z TOWN是一种新的开

59、发理念，也是一种新的居住方式，更是一种新的享受型生活。 A-Z TOWNHOPSCA豪布斯卡区的诞生必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。引爆合肥经济，主导合肥未来商业地产发展方向。,96,问题9：项目的开发方向和差异定位,“蓝海战略2”：批发带动零售，零售引导批发，建立 “批零结合”的现代商贸中心,宏观政策导向全国商品市场体系建设纲要解读 在总结改革开放20多年来商品市场发展的成就与主要存在问题的基础上，明确了未来商品市场体系建设的目标和主要任务。 总体目标 着眼于国民经济和社会发展的大局，突出商品市场体系建设在引导和扩大消费、提高人民生活水平和质量的作用，体现商品市场发展在引导生产、加快流通速度、提高国民经济运行的总量与效率的功能和地位；消费品市场、生产资料市场和农产品市