北京城区至东北沿线二手房海选分析.ppt

1、京东北沿线二手房海选分析,2011.4.27,自北向南排序，不分先后,1,5,3,2,7,9,10,8,北七家地区,霍营-回龙观地区,立水桥地区,酒仙桥地区,4,安贞地区,东坝地区,通州北关地区,潘家园地区,6,石佛营、八里庄地区,南四环外地区,海选区域,1,5,3,2,7,9,10,8,地区分析,115-120万可买57-70m2一居或小两居,均价已过2万，且位置不如立水桥,115-120万可买北方明珠大厦56m2大产权,120-125万可买老房 43-55m2,4,120-125万可买老房 39-41m2一居室,115-120万可买康静里小区57-61m2两居室 （东坝地区飞机噪声）,10

2、5-120万可买澜花语岸、新潮小区70-85m2,东南三至四环，115-120万可买老房43-45m2,6,120-125万可买老房 石佛营、八里庄50m2一居室,南四环外，115-120万可买银地、南苑、义和小区60-65m2,1,5,3,8,优选区域,115-120万可买57-70m2一居或小两居,115-120万可买北方明珠大厦56m2大产权,120-125万可买老房 43-55m2,105-120万可买澜花语岸、新潮小区70-85m2,6,120-125万可买老房 石佛营、八里庄50m2一居室,1、北七家地区,1、北七家地区,小区： 温泉花园 西湖新村 名流花园 名佳花园 冠雅苑 北亚

3、花园 燕城苑 望都家园 望都新地 蓬莱公寓 蓬莱苑,北七家一带价格基本在1.6-2.0万。 优点是位于上风上水的北侧，未来地铁东北加密线将通过这一区域，未来科技城将建在北七家的东侧。这一区域户型65平米左右的一居或两居室比较常见，价格在115-120万。据说评估价比原来调高了，但不知是否确实调了，如果调了的话，首付可以少点。,约10站直达芍药居,左图为十二五期间可能的规划方案（参照多张地铁规划图和文字描述制作）,受益小区： 北亚花园 名佳花园 燕城苑 蓬莱苑,未来地铁,北京地铁17号线： 又称东北部加密线 定位为缓解5号线北段压力 支持未来科技城发展 全长26km 共设13座车站（含支线）和东

4、沙各庄车辆段、鲁疃停车场芍药居站：换乘10号线、13号线 位于北土城东路与大广高速交口北望和桥站：换乘13号线、18号线 位于北四环东路与大广高速交口西关庄站：可转乘15号线（约500m） 位于规划大屯路东延与北湖渠路交口红军营南路站：位于红军营南路与北苑东路交口清河营站：位于规划路与北苑东路交口天通东苑站：位于白坊北路与北苑东路交口南七家站：位于水源九厂路 南七家村北七北路站：位于七北路与规划路交口南未来科技城站：位于规划路与水源九厂路交口（支线）燕丹站：位于回南路与七星路交口（支线）海鶄落站：位于七北路与七星路交口（支线）北七家站：位于定泗路与七星路交口（支线）北亚花园站：位于东北路 北亚

5、花园正门以西,3、立水桥地区,立水桥一带价格基本在2.0-2.2万左右，这一区域住宅类大产权项目比较少。东亚奥北、明天第一城、东方郁金香等都是商业立项。清水园、佳运园、东辰小区的价格也都不低，67平一居或两居为150万元。东辰小区有55平的一居，价格在125-128万。,这一区域中，北方明珠大厦常见56平110-115万的一居室，为少有的商住两用且70年大产权。 优点是位置好，距离商业中心近。缺点一是楼下吵闹，如果买的话要选择高层，二是56平的一居室除厨房和卫生间外整体是一个大开间，没有实墙隔开，当然从另一个角度看，这也有一个好处，那就是可以自己做隔断，想隔成什么样就隔成什么样。,5、酒仙桥地

6、区,这一地区紧邻望京，周边高端楼盘较多，可选余地较小。 可选的老小区有：高家园、大山子南里、芳园里、南十里居。 区域内50-56平的小一居或小两居一般报价130万，贷款可贷80万。小印看过几次，也有110几万的房子，但基本都是朝向不好的，比如朝西北。朝向好些的，比如正南正北的，应该在125-130万。网上选房的经验，就是看单价，单价在2.19万-2.35万之间的一般都比较真实。 对我们来说的话，125万扣除贷款80万，首付需要45万，有一定难度；如果房子在120万-123万，可以从别人那再借2万，则也可以接受。,当前交通：高家园北苑路北 （路程达到12.2公里，时间50分钟，还是挺远）,当前交

7、通：高家园海油大厦 路程8.4公里，天气好可以骑车，30分钟以内能到,当前交通：南十里居北苑路北 （路程达到15公里，时间60分钟，还是挺远）,当前交通：南十里居海油大厦 路程6.6公里，天气好可以骑车，25分钟以内能到,地铁14号线（方案可靠，一期已动工，2014全线通车）,大山子南里、 高家园,向南与朝阳公园（3号线）、大望路（1号线）换乘,向西与望京东（15号线）换乘,未来地铁,万红西街站（高家园站）,将台站,北四环东路站（东风北桥站）,6、石佛营、八里庄地区,当前交通：石佛营海油大厦 路程6.8公里，天气好可以骑车。,当前交通：石佛营北苑路北 路程19.2公里，距离比较远。,这一地区和

8、上一区域（酒仙桥）在位置上都属于四环外。由于距离朝阳公园、红领巾公园较近，因此价位普遍比较高。 可选的老小区有：石佛营、八里庄。 区域内小户型可以分为46-48平和58-68平两大类。前者，46-48平的报价在120-125万，单价在2.7万左右，根据推测，价格相对真实。后者，58-68平的报价在150万左右，已超出预算。 因此，在这一区域选房的话，可选的是46-48平的小一居。 区域优点是距离公园近，环境好，生活质量高；区域缺点是距离老婆现在工作单位比较远。,石佛营站,姚家园站,十里堡站,地铁3号线,地铁6号线,8、通州北关地区,已相对比较了解，不再详述。 澜花语岸 新潮家园 潞潮家园 上潞园 西潞苑 翠福园,这三个小区我觉得都不错，尤其前两个,总 结,总的来说，综合考虑现在和今后的工作地点，以及未来地铁规划，初步想了下，我的心里排序，按前边的区域排号大概是“53186”： 第一、酒仙桥地区55平的小两居。四环边上，幸福指数高。（如果首付允许） 第二、立水桥地区北方明珠大厦56平。自由隔断，