置业顾问建筑知识培训.ppt

1、,房地产建筑知识,目录,第一部分、房地产开发流程,第四部分、建筑风格初步认识,第二部分、阅读总平 一、相关名词 二、初步研判,第三部分、阅读户型 一、住宅结构类型 二、户型相关名词 三、优劣分析,第五部分、常用房地产交易相关名词解释,“五证两书一表”贯穿整个开发主线：,前期定位 方案设计 方案审批 约3个月,施工图设计 相关部门报批 约3个月,预算 招标发包 约1个月,多层封顶约6个月 高层四层约8个月,多层约6个月 高层约18个月,第一部分、房地产开发流程,一、相关名词 用地红线 建筑退线 坐标 标高 建筑层数 容积率 建筑密度 建筑面积 绿地率 日照间距 建筑间距系数,第二部分、阅读总平,

2、二、初步研判 1、资源利用如何？是否具备产品均好？ 2、是否有标杆产品？ 3、朝向、功能布置是否合理科学？图面表现怎样？,相关名词之： 用地红线：政府审批的土地使用范围界定线。 建筑退线：退离建筑红线后的建筑控制线。 坐标：用一组数字代表纬度（北或南）和经度（东或西），以确定物体的精确位置。 标高：标高表示建筑物各部分高度。标高分相对标高和绝对标高。,栋号与层数,一、相关名词,相关名词之： 风玫瑰与指北针：在极坐标底图上点绘出的某一地区在某一时段内各风向出现的频率或各风向的平均风速的统计图。指北针绘出北向的位置。 经济技术指标： 容积率：建筑总面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度：用地内各类建

3、筑的基底总面积与用地的比率。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。总建面积是所有建筑物总面积之和。 绿地率：用地范围内各类绿地的总和与规划用地的比率（%）。 绿化率是一个相对广泛而宽松的概念。,相关名词之： 日照间距与日照间距系数： 日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。日照间距系数是根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 日照时间的长短，是由房屋和太阳相对位置的变化关系决定的，相对位置以太阳高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理纬度、建筑方位以及季节、时间有关。通常以建筑物正南向，当地

4、冬至日（大寒日）正午十二时的太阳高度角作为依据。 根据日照计算，我国大部分城市的日照间距约为1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地区日照间距越小，往北则越大。,冬夏季太阳高度角变化,南北太阳高度角变化,南,北,日照间距,总平研判之： 1、印象： 几何构图美感 配色 园林 渲染,二、总平初步研判,总平研判之： 2、实质： 技术科学性（功能分区、交通体系、平面布局等） 均好 资源利用充分 资源分配合理 标杆产品,均好产品,标杆产品,核心内部资源,核心外部资源,外环交通体系，人车分流,海景引入，实现资源利用最大化,主出入口,幼儿园,会所商业,总平研判之： 3、对比：,核心内部资源无法得到充分的利用

5、，景观资源无法均衡分配。,一、住宅相关专业术语 建筑结构 住宅类别 塔楼 板楼 复式 跃式 错层 开间 进深 动线,第三部分、解读户型,三、户型研判 1、项目定位 2、总平位置、平面布局、空间尺度 3、健康、创新,二、看懂施工图 结构类型 尺寸 符号 标注 等,专业术语之建筑结构：砖混结构，框架结构，框剪结构，剪力墙结构,砖混结构 优点：造价低，房间内部无凸梁凸柱，方正实用。缺点：抗震性能差，浪费宝贵耕地资源。,框架结构 优点：造价适中，房间内部可灵活改动，开间较大，便于二次装修。 缺点：凸梁大柱，浪费面积，影响使用；外墙防水性能较差。,框剪结构 常用于写字楼，保证四周最大面积采光及大面积玻璃

6、幕墙设置。,剪力墙结构 优点：结构牢固，防水隔音性能好，内部无凸梁大柱，方正实用。 缺点：造价高，布局相对固定，装修时改动空间不大。,一、专业术语,专业术语之建筑类别：低层、多层、小高层、高层、超高层,低层住宅 层数少于或等于三层，一般的产品形态为独栋、双拼、联排等别墅类产品，常用于容积率较低的项目，多为高端住宅，容积率小于0.8，一般在0.6以内。,多层住宅 层数大于三层少于六层，不带电梯，公摊节约。一般的产品形态为叠加别墅、情景洋房及其他普通类住宅。除别墅和洋房外，多层住宅在二三线城市较为盛行，一线城市较少采用。,小高层住宅 层数大于6层少于12层，一般带一部电梯。产品形态从低端到高端产品

7、均能覆盖，公摊相对节约，是目前接受面较广的建筑类别。容积率通常在2.0以内。,高层住宅 层数大于12层以上，高度小于100米。不少于两部电梯。产品形态从低端到高端产品均能覆盖，公摊较大，造价高。多用于一线城市，容积率大于3.0。,超高层建筑 建筑高度大于100米。多用于公建项目，住宅项目较少。 造价高，居住人群受限（部分人有眩晕感），公摊大。常用于寸土寸金的大城市核心，容积率一般大于5.0。,特别说明： 此为业界通常叫法，国家规范只有低层、多层和高层三种概念。,专业术语之建筑形式：板楼、塔楼（板式、点式）,板楼： 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自

8、己单独的楼梯、电梯。,塔楼： 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的小高层及高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。,点式、板式： 范围更广一些，更多倾向于建筑的外观，以点状或是板状来描述其外观，并形成约定俗成的叫法。,塔楼与板楼的优劣比较,板楼 优点： 一般南北通透或东西通透，因而通风好，室内空气的流通性强。 进深较小，采光日照质量较好。 户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。而且通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。 板楼对外采光面多，因此更易做成明厨明卫，符合中国因有的居住习惯。 板楼每一个交通核负担户数少，因

9、此每户具有很好的独立性，居家生活也比较清静，符合现代人的居住心理需求。 同一栋楼各户型均好性强。 缺点： 体形一般比较庞大，立面比较呆板，感染力不强。 板楼小区庭院空间由日照系数决定，宅间绿地狭长局促，不易营造景观中庭。 对于纯板楼小区来说，小区的视线、通风效果较差。 行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感，外部环境较单调。 高层板楼消防问题不易解决，由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施，造成高层板楼交通面积加大，从而公摊面积加大。 高层板楼搞震性能相对较差。,塔楼 优点： 体形修长挺拔，立面层次感强，容易塑造较好的形象。 一般一梯多户（常见的四户以上），因此交通空间节约，公摊面积较小。 容易设计

10、出较好的小户型，具有更大市场适应性。 对塔楼小区来说，整体通风效果好，视野也较好。 容易出面积，节约土地，小区绿地空间比较较自由灵活，容易形成大面积集中绿地。 塔楼小区外部空间环境丰富，建筑布置自由灵活，容易设计出有感染力的小区景观。 缺点： 每户面积较小，大多仅有两个采光面，而且是相邻的，同样的采光长度，采光没有板楼好，容易形成黑房间。 相邻户型存在夹角，容易产生不规则房间。 通风效果不佳。 户型容易出现东西向及北向户型，朝向欠佳。 户型之间干扰较大。相邻住户容易形成局部对视，即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视，影响了私密性。国家建筑单体生活间距是18米左右，楼与楼之间的对视在设计也

11、应该注意避免。,塔楼与板楼的选择,塔楼本身的优势不会过时，还有相当强的市场潜力。此外人们的生活方式也在改变，如单亲家庭、丁克家庭的出现，一部分业主对日照要求不高，对小户型需求较强，塔楼正好能满足这一要求。另外，中国的城镇化进程正在进行，对于城市来说，面对着土地资源紧张的矛盾，而高容积率的塔楼正好能解决这一问题，使更多的人“居有其屋”。板楼相对封闭、呆板也对城市景观不利，塔楼能营造出比板楼更好的城市景观。 从根本上分析，板楼和塔楼是对应不同的容积率而出现的楼型。不具备同平台可比性，一般来说，塔楼适合高层，板楼适合中低层和小高层，二者有着不同的适用范围。一般容积率在2.5以上，用塔楼，容积率在2.

12、0左右，可以用板楼，容积率在2.0以下，可以用多层、低层的板楼。改良后的塔楼的综合优势要优于板楼，更重要的是，板塔互有优势。板楼和塔楼将在在相互竞争中共同存在，共荣共生，满足不同范围的需要。,专业术语之住宅类型：复式、跃层、错层,跃层和复式住宅： 跃层房屋（通常说的楼中楼）是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺

13、乏的情况而产生的。 复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。,错层住宅： 普通错层：指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系，层次分明，立体性强。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。 超级错层：一套户型有

14、三个不同高度的平面，会客区、功能区、起居区分处三个层面，通过楼梯联系。空间丰富，功能分区明确。错层户型不利抗震，以后审批可能有难度。,专业术语之住宅名词：开间、进深、层高,开间：住宅的开间就住宅的宽度。指采光面的宽度。计算的是轴线距离。 进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。垂直采光面的长度。计算的是轴线距离。 层高与净高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度。,开间,开间,进深,净高,层高,二、看懂施工图,轴线与轴标,层标高,混凝土柱或墙,空调板,雨水管,开间尺寸,凸窗,立

15、面图,客厅家具布置,吊柜与鞋柜,玄关,卫浴设备,厨房设备,凸窗（非落地）,管道井,衣柜,淋浴房,门窗识别,立面图,标高,落地窗,建筑高度,梁与板,立面图,剖面图,层高,三、户型研判,1、项目定位 2、总平位置、平面布局、空间尺度 3、健康、创新,不要单凭一张户型平面图说事儿！那太过肤浅！,1、户型研判之项目定位想把姑娘嫁给谁？（假如一套房子就是一个年方二八的姑娘！）,什么是项目定位？定位就是回答以下几个问题的过程： 这是一个什么样的地段？ 这里有什么可利用资源？ 谁会来这里买房子？ 会买多大的房子？ 能接收多高的价格？ 回答完这些问题，然后决定：应该盖什么样的房子！ 这就是项目的定位过程！,当

16、你听说有开发商在杏林工业区盖开发豪宅，在环岛路边建设65的紧凑两房，你可以先上去摸摸开发商的脑袋，如果没有发现高烧的迹象，那么他就是没找新景祥合作，没有对项目进行精准定位！,不同的购房群体，不同的产品特征,年轻 单身 小资,年轻 成家 工薪,三口之家 白领金领 情调人士,小康之家 换房一族 中年人士,中年以上的有钱人成功人士,有闲钱的精明人士,小面积，高灵活自由度，创新，功能不求太齐全，睡觉及一张写字台的位置为首要空间。,紧凑实用、高使用率，不浪费一平方毫米的空间，最50也能有三房。居住功能大于舒适需求。,尺度适当放大，功能分隔明晰，有适当独立休闲娱乐及户外空间。房子朝阳通透、观景健康。,大客

17、厅大卧室大餐厅大卫生间大阳台，什么都得大，最好还能是跃式住宅，楼上楼下，主次分明，要有好风景，能养生休闲。,花园、车房、客厅起居室、卧室、餐厅为主要空间。凸显主人尊贵生活空间。高科技、高隐私、高安全、高舒适。,只要价格合适，户型并不重要。当然要强调灵活性，以应合居住人的不确定性。,2、户型研判之技术指标姑娘是否天生就是个美人坯子？,住宅的核心功能是提供人们居住，并满足人们精神需求,户型技术设计的基本依据,好户型的基本条件,南北通透,辅助流线,主人流线,会客流线,动静分离 主次分离,干湿洁污分离,宽阔的朝阳面,全明设计,功能房间的要求,起居室（客厅）： 保证起居室的独立性和起居室的空间效率。独立

18、的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。 保持起居室四周的墙面的完整性，开门、开窗、阳台、卫生间位置恰当，否则会影响家具的摆放与使用。 起居室要求宽敞明亮，具有良好的采光条件，同时拥有一个很好的观景视野，有时景观比朝向更为重要。 考虑到起居室中摆放电视及会谈需求，起居室的面宽不得低于3.9m，空间应该稳定减少门厅的开口，尽量减少穿越通道。,厨房： 符合大众的烹饪、餐饮习惯。尽量满足一般的厨房操作流程。 在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。 厨房的净宽度不得低于1.5m（舒适型厨房的面宽在1.83m），且最好是带有

19、服务阳台满足衣服晾晒、择菜等功能。 根据厨房工作习惯，最好灶台布置成L型，这样有利于厨房操作。 对于大型的厨房，可以江中厨与西厨分离开来，西厨部分敞开与吧台及餐厅融为一体，营造一个party空间。,卧室： 一般来说，主卧室的面宽不应小于米，面积在至平方米左右，舒适型的主卧的面宽在3.9，进深在4.8，面积在20 左右。次卧的面宽一般不应小于米，使用面积在至平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室的开门也应避免通视。 卧室几个家具尺寸：床长 2m 1m通道宽在3m为基本需求床宽1.5m 床与窗的宽度0.6m窗衣柜0.6m，过道0.7m 则满足3.3m,其

20、他辅助空间： 包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。 阳台： 一般有几种形式，观景阳台、一步阳台、工作阳台、晾晒阳台等，功能不同尺寸不同，户型面积不同，阳台数量亦不相同。 其他空间：储藏间、杂物间、进入式衣柜等，不是必须，但能给居家生活提供十分的便利，一般可根据房间的灰色空间大小，确定有无及面积大小。,卫生间： 满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且空间上最好能有所分离，独立分出一个。 从设施上，可能的主要设备是浴缸、冲淋间、坐便器（一般规格是0.9*1.35）、洗手台（梳妆台）

21、、在豪华卫生间中甚至可以预留一个空间摆放电视机等设施。 从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系；双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。 从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于米(轴间距不得小于1.8)，淋浴的净宽度不宜小于米。,餐厅： 与厨房直接相连，起码需保持最近的距离，和厨房之间不宜有公共通道隔离。 和客厅连成一体，能保证公共空间的开敞性和灵活性，并保证南北对流通畅。舒适型餐厅一般相对独立，直接朝外观景。 一般独立的空间尺寸不宜小于2.4m3m。,功能房间的要求,3、户型研判之外在因素姑娘成长在一个什么环境的家庭？（

22、位置、朝向、景观等）,我的 理解,一个海边的楼盘，有一种户型本身无可挑剔，全世界最好，但是，她只能看到前面住宅的窗户或是山墙，另有一种户型本身全宇宙最烂，但她三面观海，你选哪个？答案：我选一块板砖，然后找到设计师，照脑袋我一砖拍下去！,最优的户型，是在平面布局、总平位置、景观利用、朝向选择四个因素之间，依据楼盘特征选择一个最为合理的平衡点，合理取舍后而创造的户型。 优秀的户型，不仅仅是户型本身！,最好的户型、最优的景观、最佳的朝向、最美的环境，这种产品有，但属极其稀缺理想产品，假如你和比尔盖茨一样有钱，你可以买一个海岛，盖一栋别墅，那么，你的美好的愿望就实现了！,户型相对于交通核心的位置， 交通的便捷性，安全性,在一个平面层了里面与其他套型的关系： 有无遮挡、干扰、对视等,与户型定位相适应的公供交通面积,朝向,间距、通透性,资源利用：自然资源、中庭资源,周边环境：视觉、污染,标准层 布局左右 户型平面,融合方方面面因素的户型 便是优良户型,总平规划 决定 户型布局,所处