地块项目定位报告(ppt 46页).ppt

1、民发实业无锡锡东地块项目定位报告,2012/08/05,目录,同样的背景下，各开发商的应对措施,1,众生相：宏观调控下的楼市百态,无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维持低位运行，总体供应量略大于需求 国家调控下无锡楼市受到较大影响,08.03：证监会支持房企上市发股 08.10-09.01：房贷利率下浮30%最低房贷首付调整为20% 楼市开始回暖 09.06：商品房资本金比例20% 09.12：拿地首付提高到五成 10.02：国十一条发布 10.04：国十条发布 楼市进入低谷的前奏 11.03：限购令出台 史上最严苛打压楼市政策 11.05：明码标价政策出台 11

2、.07：2-7月连续3次加息 楼市进入历史最底谷,调控历史回顾,无锡整体市场,无锡限购令出台,7月首次大范围公开降价,政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到较大影响。,当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草,刚需产品放量，市场成交量有所回升,大环境下的应对选择,当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草,积极调整价格，推出刚需产品，现金为王,典型项目分析,入口,入口,目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。,金域缇香

3、,在售同学组团,目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。,金科米兰米兰,目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰富产品线。,时代上城,项目高层限购令实施前均价10500元/，限购令实施后迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至2010年水平。 目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/，实际已成为太湖新城的价格洼地。,拾壹峯组团,主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院35万中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加推降价，取得良好销售成绩。,太湖国际社区

4、,了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？,知己知彼：市场分析与自我解读,2,区域宏观解读,锡东新城将带领无锡迎来新的发展契机,区域宏观解读,突破长三角经济圈，形成更广的1小时经济圈层，未来商业商务等发展前景凸显,区域宏观解读,作为无锡东门户的概念，形象高度上超过无锡其它区域,区域宏观解读,战略定位：带领无锡迈入特大城市领域,区域宏观解读,商务区地处沪宁、锡张、锡昆三条高速公路的三角地带； 京沪高铁穿城而过。,交通优势,区域宏观解读,区域宏观解读,区域宏观解读,努力打造以高端服务业为主导的一流区域服务中心,主导产业,总部经济：总部经济办公区、研发/孵化中心、数字化办公楼 服务外包：滨水DOHO

5、创意园区、信息技术服务 旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动 商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店 国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、CEO官邸,区域宏观解读,区域宏观解读,锡东新城前景定位：无锡实现大城市梦想的起点与引擎 区域发展机会点：产业及商务作为新城规划发展的重点，生活居住配套类相对弱化 锡东新城产业发展将带来区域楼宇经济的成型，从而带来大量的产业人群以及置业需求,宏观区域规划产业变化楼宇经济人才输入 但这样的规划资源，是一种共享资源,区域宏观解读,锡山区楼盘区位分布： 东亭区域以首创隽府、中大诺卡小镇等为代表的楼盘，主要客群以原住居民。 安镇高铁商务区域以长甲、碧桂园为

6、代表，主要客群为受交通优势导入的外来客群和周边产业链客群。,未来竞争激烈，并且在很长一段时间内会受市中心区及东亭区域价格限制,诺卡小镇,蔚未来,首创隽府,广电项目,龙湖项目,长甲项目,碧桂园,华夏名都,豪景东苑,和泽佳苑,华夏世纪锦园,本项目地块,住宅竞争市场分析,区域房地产行业正处于起步阶段，未来将有大量项目入市，竞争激烈,竞争市场分析,总建面积：53万 容积率：1.99 建筑类别：别墅、高层 开发商：无锡市碧桂园房地产开发有限公司 物业地址：高铁站商务区新华路北、润锡路东 开盘时间：2011-11,项目介绍： 独具碧桂园特色的五星级家园模式，规划商业、会所、泳池等，无锡碧桂园生活配套齐全，

7、自成体系；无锡碧桂园首期规划约220260平双拼美墅；约88122平高层洋房，法式立面，高实用率。预计高层价格约7000元/左右。,项目入市房源以刚需高层为主，高层主流产品供应量充足 碧桂园：开盘口碑建立，火爆落户锡城，高层产品热销,重点项目分析碧桂园,高层90二房,高层120三房,洋房组合,重点项目分析碧桂园,重点项目分析长泰国际城,总建面积：45万 容积率：2.0 建筑类别：别墅、高层 开发商：无锡长祥房地产开发有限公司 物业地址：锡山区先锋路与纺城大道交汇 开盘时间：2011-11,项目介绍 长甲地产长泰国际社区 位于无锡锡东新城西部板块的V-Park园区核心，是无锡市政府在未来五年内继

8、太湖新城后重点打造的又一新城板块。锡东新城是无锡“五大新城”之一。随着高铁项目的建设，锡东新城已经成为无锡东部最具活力的中心。,项目首批入市房源以高层产品为主 以高端形象入市，主打品质路线，受到政策影响，成交并不理想,重点项目分析长泰国际城,1904房,1673房,1413房,区域住宅市场小结,1、限购令下，无锡改善型需求受到严重挤压， 各开发商均及时调整战略，推出刚需产品应对以换取成交量； 2、目前区域是无锡重点打造新城，房地产市场处于起步发展阶段，未来将有大量项目入市，存在激烈竞争； 3、区域项目供应结构中，未来将有大量商办类物业入市，而刚需产品供应相对有限；,主打刚需，丰富产品线是本案突

9、破区域竞争红海的关键点。,区域商业配套分布,A商圈为政府V-PARK信息产业园规划所在，该园区共分为3期建设（1期soc天地、2期集智广场、3期长泰国际城）主要以办公为主，区域内商业主要以赛维拉广场以及建设中宜家购物中心为主，未来主要销售家居用品。,A商圈商业概况,东安路,团结路,金城路,纺成大道,五洲国际,新世界国际,红星美凯龙,麦德龙,百安居,V-PARK信息产业园,迪卡侬,赛维拉广场,宜家购物中心,B商圈商业概况,五洲国际工业博览城,新世界国际纺织服装城,本案距离A商圈约1km，商圈内有五洲国际以及新世界国际两大专业市场，主要以五金、建材装饰、服装、涂料、纺织以及小商品经营为主，目前已投

10、入使用，但人气略显不足。,C商圈商业概况,区域商业市场小结,1、目前区域商业市场主要以大型卖场物业形态所存在； 2、主要业态以建材家居装潢为主，为周边社区居住人群所提供的生活配套较为有限； 3、未来区域商业供应中，生活配套商业扔处于空白状态。,本案商业建议规划为配套区域居住人群的生活配套类商业，加速区域人口导入，为住宅销售带来先机。,了解自己，找出破局之道,隆中对：项目自身审视及项目定位,3,地块信息分析,地块平整，沿河景观资源较可重点利用,项目定位,锡东中心，生活主场,产品定位,打造一个 成为锡东新城 多样性生活社区。 刚需为主，产品线丰富，满足区域内居住人群日常生活消费的多样性社区,访谈案

11、例-汪先生 职务：某机械厂厂长 年龄：48岁 家庭地址：羊尖 年收入水平：200万元 访谈记录：汪先生是朋友们公认的孝子，他对父母很孝敬，随着年龄增长，家庭对于汪先生越发的重要，希望能够在周边地区购置一套别墅与父母子女同住，享受天伦之乐。汪先生同时表示自己与区域内其他私营业主关系良好，经常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也会选择与他们在同一社区购置房产，居住在一起，互相照应。 01.购房目的：与父母子女共同居住 02.面积：别墅，能够与老人孩子共同生活 03.物业：小区的物业服务要好，物业人员素质要高，对老人家要尊敬 04.智能化：小区要配有紧急呼救系统，防盗系统等 05.会所：会所不会所无

12、所谓，但小区里至少要有老年人的健身设施和棋牌室 06.公园：希望小区附近有公园，老人家可以每天去散散步,附件：客户访谈,访谈案例朱先生 职务：五金生意 年龄：39岁 家庭地址：安镇 年收入水平：100万元 访谈记录：朱先生是个喜欢尝试新鲜事物，兴趣广泛的成功人士，自己的门就在锡山区，之前的房子实在太小，显得有些拥挤，所以想就近买一套舒适豪宅,方便办公，最好周边的商业配套齐全 。 01.购房目的：之前买的房子太小了，有意向换一套大房子 02.面积：意向面积是150以上，至少不能比现在的小，空间大住着也舒适 03. 智能化：配套智能化产品，安全舒适 04. 价格：价格不是问题，主要看房子的品质及升

13、值空间，后期的规划好不好 05.会所;小区配套要全面，一定要有会所 06.绿化：绿化覆盖要多而且要做得精致 07.户型：希望能够是洋房产品，改善现有居住环境 08.风格：风格是什么无所谓，主要看上去舒服美观就行 09.配套设施：小区周边不需要太繁华，但必要的配套还是必须的，有较成熟的商业圈,访谈案例-李先生 职务：某建材商 年龄：45岁 家庭地址：查桥 年收入水平：50-100万元 访谈记录：李先生45岁，事业有成，他有一对十分可爱的儿女，李先生很疼爱他们，事事都考虑的很周全，想为女儿买周边的房子，一旦自己老了之后女儿可以很方便回家看望自己，而未来楼市发展很快，高品质房源很普及，因此现在买较为

14、合适。 01购房目的： 目前已经有一套130的房子，打算为子女再购2套 02.购房动机：现在为他们打算好了，他们以后的压力要小一点 03.面积：三房户型，120左右即可 04. 建筑风格：希望现代时尚一点 05.会所：小区要有高级会所，方便他一些朋友过来聚会 06.物业：物业要好点，物业费贵点倒没有关系 07.交通状况：交通要好，出行会比较方便 08.外立面：用石材感觉档次高端,访谈案例-陈先生 客户背景：某物流公司经理 职位：经理 年龄：29岁 家庭地址：新区 年收入水平：20万元 谈记录：目前公司在新区，自己年纪不小了，想为自己买一套婚房，但婚房最好在工作区域的附近，企业有搬迁到高铁附近的

15、可能性，方便上班，但自己的经济能力有限，想买一套90平米左右的二房，满足未来夫妻和孩子的居住需求，一定要交通便利。 01.目的：自己准备买房结婚 02.区位：会考虑工作区域附近的项目 03.价格：价格不能太高，要在承受范围之内 04. 面积：在90左右 05.物业费：不能太高 06.小区景观：希望绿化比较多，不要太繁华 07.会所：小区内部会所要有一些健身设施，工作之余可以锻炼身体,访谈案例龚先生 客户背景：设备装备 年龄：41岁 家庭地址：东亭镇 年收入：50-100万元 访谈记录：目前在新区工作，家住东亭镇上，在新区已经投资过房产，取得了不错的收益，对于房地产投资的长期投资十分看好，但同时他认为此地还需要一定的区域购房消费引导 01.位置:未来交通比