龙湖地产景观设计与施工管理p.ppt

1、房地产景观设计、施工管理,主讲人 曹海瑛,曹海瑛背景介绍,19年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，8年地产公,司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团、汇祥地产等,负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总,监、副总经理。擅长设计管理流程制度的梳理，产品研发，示范区,景观和装修设计效果把控。曾担任多家地产公司、景观设计和装修,设计单位的设计顾问。,龙湖地产景观设计及施工管理,关键词： 景观效果/成本控制 示范区/客户敏感点 关键节点/样板带路 品质/价值 3,二,三,四,二,三,四,第一部分,房地产景观设计管理,目录,一,景观设计管理流程 景观设计阶段性成果及各阶段

2、管控要点 景观设计管理关键点分析 景观设计案例解析,第二部分,景观施工管理及成本控制,一,景观施工管理流程 景观施工管理的阶段分析 景观施工管理和成本控制关键点分析 景观施工管理和成本控制案例解析,引子：走近龙湖,龙湖是怎样炼成的？,第一部分,房地产景观设计管理,第一部分,一、景观设计管理流程,设计管理流程及要素,部门职责及组织架构,景观设计合作单位管理,景观设计计划管理,第一部分,设计管理流程及要素,1、设计管理要素 设计管理是高增值工作，有四大工作要素,第一部分,2、设计管理流程分为四个阶段：,1）、设计前期准备阶段； 2）、设计中间过程阶段； 3）、设计阶段性成果控制； 4）、设计后期审

3、查跟踪阶段。,第一部分,3、运营架构,第一部分,设计研发部职责及组织架构,1、设计研发部职责,1）、项目设计过程管理和质量标准管理。 ）、公司产品线设计产品组合研究。,）、以价值为导向的研发工作产品标准和产 品系列的维护。,4）、负责分供方的管理。,11,第一部分,2、设计研发部组织架构,12,第一部分,景观设计合作单位管理,合作单位的选择,合作单位的评价,合作单位资源库,第一部分,景观设计计划管理：,1、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和,三级计划。,2、形成部门年度计划、月度计划、周计划。,3、形成项目计划。,4、形成资金计划。,第一部分,景观设计计划管理：,第一部分,应该形成以下管

4、控文件,合作单位管理体系和流程 设计单位综合评价标准 合作单位资源库,第一部分,二、景观设计阶段性成果及,各阶段管控要点,项目阶段性成果管理,景观设计启动阶段 (8个点）,景观概念设计 (8个点） 景观方案设计 (8个点） 景观扩初设计 (10个点）,景观施工图合图阶段 (2个点）,景观施工图设计 (7个点）,景观施工图交底及施工配合阶段 (8个点）,第一部分,项目阶段性成果管理,18,第一部分,项目阶段性成果标准,以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果覆盖,各专业成果。,1、项目方案阶段设计成果标准,2、项目初步设计阶段设计成果标准,3、项目施工图阶段设计成果标准,4、项目其他设计成果标准

5、,19,第一部分,景观设计启动阶段,调研与准备；,准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图； 实地勘察、基地资料分类记录； 制定项目设计计划；,提出景观设计思路和理念；,拟定景观设计合同和设计任务书； 开展景观设计单位的邀标工作； 确定景观设计单位。,20,第一部分,景观概念设计,采用意向图片， 描述景观的整体调性，描述关,键景观节点。,控制景观的硬景和水景的面积。,硬景铺装材料一般控制35种以内。 对乔木、灌木等提出品种范围。 体验区景观构想。 总图评估。,概念设计成果。,21,第一部分,景观方案设计,平面功能分区,重要节点透视图 竖向关系,与建筑消防的关系 软景意想图片 分绿、赠绿,绿化

6、指标的控制 方案设计成果,22,第一部分,景观扩初设计 总平面布置图及 标高图 给排水平面布置图 物料图 照明平面位置图 大样图： a、铺地/台阶详图；b、道牙/花槽/挡墙详图； c、水景/喷泉详图；d、泳池/嬉水池详图； e、栏杆/花架详图 f、照明灯具选型图片及供方 资料；g、景观小品（垃圾桶、花盆等）选型参考 图片及供方资料； h、物料样板； i、背景音乐 点、取水点处理大样。,23,第一部分,景观扩初设计,软景土壤造型平面图,乔木平面布置图,灌木及地被植物平面布置图,重要接点乔木灌木透视图及参考图片 扩初设计成果,24,第一部分,景观施工图合图阶段,综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案

7、图,叠图会审；,依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景,观施工图。,25,第一部分,景观施工图设计 结构详图及施工工艺详图； 水、电系统施工图； 照明走廊及控制； 水景电气控制； 乔木配置标准； 灌木配置标准； 施工图设计成果。,26,第一部分,景观施工图交底及施工配合阶段,施工图交底：,施工图设计成果（电子和纸质） 装饰材料的确认表及实物样品 选用的植物种植效果图片 选用的设施、设备的文本 提交必达目标及优先目标表,提交审批后的景观目标成本控制表,施工配合阶段：,关键节点检查 样板带路,27,第一部分,应该形成以下管控文件 1、景观设计合同 2、景观设计任务书 3、各阶段项目设计成果 4、各

8、阶段动态目标成本 5、项目计划管理,第一部分,三、 景观设计管理关键点分析,景观设计的关键点,示范区设计的关键点,设计成本管理与效果控制,第一部分,景观设计的关键点,四个关键环节：,设计合同/任务书 设计过程控制 设计成果评审 设计变更控制,第一部分,景观设计的关键点,景观设计价值要素：,空间组织及动线，,主入口设计， 主景观设计， 庭院，,入户设计，,“五重植物设计“ ，,水景设计，,硬质铺装材料等。,第一部分,示范区设计的关键点,1、客户敏感点分析,2、客户场景体验路线,3、体验区的选址,第一部分,客户敏感点：,顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特 性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并

9、相 对投入能有较大的产出效益。,第一部分,梳理客户敏感点：,示范区的选址和包装（示范区围板设计 、示范区外,沿包装设计）,空间组织及动线，,主入口设计+形象接待岗， 客户停车场,售楼处的装修和动线、,主景观设计（植物设计、水景设计、硬质铺装材料、,停留体验节点等）,样板房的位置和装修 私家花园（样板庭院） 入户设计。,第一部分,客户体验路线和关键点：,主入口有提示性空间设计-主体景观-展,示区-样板庭院。,第一部分,示范区的选址与规划原则：,1.交通便捷性原则,2.形象展示性原则,3.客户体验与驻留原则,第一部分,示范区的选址定位,示范区的范围和客户停车场 售楼处的定位、位置及面积 样板房的位

10、置和数量,交通组织流线：交通路线、参观动线、施工动线 示范区与周边环境的关系及处理方式 修建及开放计划,第一部分,景观设计效果与成本控制 景观设计效果： 景观设计效果： 空间布局：布局疏密有致，投入成本主次有别。 合理搭配植物：植物是景观形成的主要空间元素， 硬质场地以配角的形式出现。 客户关注度：根据客户关注度排序设定，来考虑景 观亮点。 营销卖点：功能与细节保证品质，重视营销卖点， 增加产品附加值。,第一部分,景观设计成本控制 竖向设计：尽量减少景观构筑物和水体，考虑微地 形，有效节约土方量，减低成本。 在排水设计上：利用坡地将道路尽量落在最低点， 排放雨水。 材料选择：就地取材，材料的选

11、择和再利用，控制 材料的厚度和材料规格，减少材料的损耗。 植物配置：合理搭配植物，预留植物生长的空间； 运用乡土树种作为主要的景观树；提前选苗；增加 草坪面积、缩小灌木区。,第一部分,景观设计成本控制,水景设计：尽量减少大面积水景，采用小尺度亲水 设计，重视无水的效果和感观，减低后期物业维护 成本。,硬景材料：大面积采用材料品种控制在3-5种。 灌木层次：3-4层，尽量缩小灌木区。,好钢用在刀刃上,第一部分,应该形成以下管控文件 1、景观设计各阶段的工作重点 2、客户敏感点 3、设计变更管理办法 4、体验区的选址及开放计划,第一部分,四、 景观设计案例解析,项目阶段性成果 景观设计合同,景观成

12、本专项分析 龙湖小院青城,第一部分,案例分享01,项目阶段性成果模版,第一部分,案例分享02,景观设计合同模版,第一部分,案例分享03,景观成本专项分析,第一部分,案例分享04,龙湖小院青城,第二部分 景观施工管理及成本控制,第二部分,一、 景观施工管理流程,景观施工管理流程及职责 景观施工合作单位管理 景观施工计划管理,第二部分,景观施工管理流程及职责,第二部分,景观施工管理流程及职责,负责组织图纸会审,技术交底,审核施工组织设计及施工方案 技术核定及洽商,工程项目质量和工程施工进度计划管理 组织景观工程验收、移交 协助景观工程结算,协助处理项目物管景观维护期内的问题,参与景观工程实施相关方

13、的考察、选择及实施考评 。,第二部分,景观施工合作单位管理,形成管理体系和流程以及现场施工奖惩制度。,合作单位的选择,合作单位的评价,合作单位资源库,第二部分,景观施工计划管理,1、计划管理组织架构,景观施工单位应建立以项目经理为责任主,体，全员参加的项目计划管理体系；,施工单位须设置专职的计划管理专员，负责 编制并落实项目各级施工进度计划及材料设备供 应计划；,施工单位应将分包工程施工进度计划纳入项 目进度计划管理体系，并协助分包人解决项目进 度问题。,第二部分,景观施工计划管理,2、施工总进度计划,施工单位在施工合同签订后10日内编制完成承包范围的施工总,进度计划，并提交工程部； 施工总进

14、度计划内容包括：,编制说明,施工总进度计划表 关键工序,分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表 资源需要量及供应平衡表等 施工总进度计划的控制：,必须将各分部工程的开工、完工时间作为总进度计划的控制节,点，工程部将根据总进度计划的控制节点进行考核,第二部分,景观施工计划管理,3 、工段施工进度计划,结合景观项目实施的特点，要求在施工总进度计划的 基础上依据设计图出图顺序、施工方案以及总体施工安排 编制。,工段施工进度计划内容包括：编制说明、进度计划图、,工段施工进度计划的风险分析及控制措施。,进度计划编制须采用电子表格。,施工单位项目经理对该计划审核后交工程部。,劳动力、主要材料、预

15、制件、半成品及机械设备需要量,计划应根据工段施工进度计划编制。,第二部分,景观施工计划管理,4、月度施工计划、进度报告及完成量报表,月度施工计划、进度报告及完成量报表在每半月提交，逾期,不交，不支付当月进度款。,本月进度控制目标；进度计划图。 月度施工进度报告内容： 进度执行情况的综合描述； 实际施工进度图；,进度偏差的状况和导致偏差的原因分析； 解决问题的措施； 计划调整申报。,月度施工计划的考核,第二部分,景观施工计划管理,5、施工周报,施工周报在每周工地例会前一天上午提交工程部。 施工周报内容：,统计整理上周实际施工进度资料，并与月度施工计划进 行比较；,现场劳动力动态；,影响进度的原因

16、及分析；,下周需要甲方建设单位解决和协调的问题。,第二部分,景观施工计划管理,5、施工周报,施工周报在每周工地例会前一天上午提交工程部。 施工周报内容：,统计整理上周实际施工进度资料，并与月度施工计划进 行比较；,现场劳动力动态；,影响进度的原因及分析；,下周需要甲方建设单位解决和协调的问题。,第二部分,应该形成以下管控文件,1、项目管理大纲,2、施工单位管理办法,3、项目施工计划管理,第二部分,二、 景观施工管理难点分析,对景观设计效果的理解,施工过程与其他专业施工的配合,实施标准的把控和成本控制,第二部分,对景观设计效果的理解,参加项目启动会议,项目设计各阶段介入,熟悉并理解项目设计成果,

17、参加各阶段设计成果移交交底会议 参与项目设计后评估,熟悉5层垂直绿化种植原则和搭配方式,在施工时，360度寻找苗木的最佳观赏方向。,第二部分,实施标准的把控和成本控制,组织相关单位进行讲解图纸； 关键节点样板点评和样板带路 资源的整合和储备：,1）预先了解项目当地材料价格； 2）寻找战略合作伙伴。,3）绿化前期储备，公司在项目开发地拥有大量合作 苗圃或自有苗圃。,第二部分,实施标准的把控和成本控制,景观定位和节点标准化：,1）把成熟的项目按别墅、公寓明确为几个档次，明确 每个档次景观设计的内容标准,2）节点工艺标准化 ，在多个项目重复使用；,3）充分认识到苗木种植对景观效果的重要性，坚持 “全

18、冠成树移植”，制定标准化工艺。,第二部分,施工过程与其他专业施工的配合,硬景的场地交接管理要求,种植土回填前的场地交接管理要求,组织各分项及专业工程验收 ，协调各专业间关系 关键节点样板点评及形成纪要 参与景观效果的把控,负责实施过程目标成本的控制,第二部分,三、景观施工管理的阶段分析,施工单位交底和施工前准备阶段,施工阶段,竣工验收阶段,交房及移交物业阶段 正式使用阶段,第二部分,施工单位交底和施工前准备阶段,开工前，施工单位对施工图纸进行详细的审查；,项目开工前10天内，施工单位报送施工组织设计给工程部,审批；,在分部、分项工程开工前10天内报送专项施工方案给工程,部审批；,工程部负责编制

19、项目管理大纲。,第二部分,施工阶段,施工过程中，经建设单位审定的管理组织和定岗人员不得,随意变动。,技术核定及洽商,对于现场突发事件处理 加强施工过程的质量控制 严格执行工序报验制度 材料管理,建立并落实技术交底制度，做到分部分项工程开工前，项 目技术负责人向施工员、施工员向施工班组进行技术交底,资料及图纸管理,关键节点样板点评和样板带路,第二部分,竣工验收阶段,节点景观效果的控制,现场实施与设计图纸的核对,资料及图纸管理，竣工图的绘制必须与工程施工,同步进行：,工程初验后10天内提交硬景竣工图；,工程竣工验收后10天内提交软景竣工图；,在实物移交前5天内，施工单位应将全套工程竣工资料提交工 程部。,第二部分,交房及移交物业阶段,交房时的氛围管理；,客户敏感点的重新梳理；,梳理已竣工项目在原施工图基础上的功能更改；,物业公司提出的对已交工项目施工未完工作事项的后期补充,完善；,对工程漏项完善和维修整改。,交房时的施工技术方面的解释和引导。 水电等隐蔽工程施工图的移交。,第二部分,正式使用阶段,项目后评估；,景观成本数据收集； 后期物业的维护；,分期交房时的安全管理。,第二部分,四、 景观施工管理关