设计业务管理.ppt

1、绪 论,一、如何理解建筑师设计业务管理 二、建筑师的业务职能 三、建筑师需要协调的业务相关部门 四、与建筑师相关的建筑工程管理体制 五、学习本课程的作用 六、本课程讲述的主要内容,绪 论 一、如何理解建筑师设计业务管理 系指建筑师运用系统的理论和方法对建筑产品形成过程的不同阶段，进行组织、指挥、跟踪协调和控制等专业化活动，以保证建筑产品达到建筑师的设计目的与效果。 二、建筑师的业务职能 (1)建筑师作为设计项目负责人围绕设计项目组织协调结构、水暖电相关专业，保证设计项目能按照设计工期和任务书的要求完成。,（2）建筑师被派驻现场做工地代表，对设计项目形成过程进行跟踪、协调、控制，保证项目按图施工

2、过程中达到建筑师的设计意图。 （3）设计院开展项目总承包，建筑师从项目前期选址开始进行跟踪、协调、控制、保证项目达到建筑师的意图。 三、建筑师需要协调的业务相关部门: （1）建筑师与政府有关部门的协调 （土地与规划）；与建设单位的协调 . （2）建筑师与施工单位、监理单位的协调 :,协调的目的：1）优化设计；2）提高建筑的可施工性；3）减少设计变更； 4）有利于新工艺、新技术和新产品的使用； 5）降低造价,提高市场竞争力 （3）建筑师与造价师的协调：设计决定了工程造价、进度及质量。方案与初步设计阶段对造价影响在 75%-95%，施工图阶段影响在35%-75%。招投标与实施阶段影响在 5%-10

3、%。,四、与建筑师相关的建筑工程管理体制,(一)建筑法 1. 建筑法实施的意义：对维护建筑市场秩序，保证建筑工程质量和安全，促进建筑业的健康发展，提供了法律保障，标志着我国工程建设和建筑业的发展开始迈入了法制管理的新时期。 2.建筑法适用的范围：地域范围是中国境内；应用的主体是建设项目法人、勘察设计单位、施工企业、监理单位以及政府相关的管理机关，同时从事建筑活动的个人如注册建筑师、注册结构工程师、注册监理工程师等也适用本法； 活动的行为是各类房屋建筑及其设施的新建、改建、扩建、维修、拆除、装饰装修等活动。,(二)建筑工程管理体制 我国建筑工程管理实行“三方”管理体制。即在政府有关部门的监督管理

4、之下，由建设项目法人、承建商、监理单位直接参加的管理体制。三方都对工程建设项目进行管理和控制，实现工程建设项目投资、工期、质量和安全四大目标，见图。 我国目前在工程建设领域实行五项基本制度，它们分别是： （1）项目法人责任制 指由投资各方派代表组成，对项目的策划、资金筹措、建设实施生产经营、债务偿还和资产的保值增值等全过程负责的具有民事权利能力和民事行为能力，独立享有民事权利和独立承担民事义务的组织。,（2）招标投标制,招标、投标是项目法人的招标发包工程项目和承建商投标承包工程项目建设的总称。 （3）工程建设监理制 工程建设监理是指社会化、专业化的监理单位受项目法人的委托和授权，依据国家有关部

5、门批准的建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同对工程建设的过程实施监督管理。 （4）工程承包合同制(合同管理制) 市场经济就是契约经济。在市场条件下交易的双方都要签订合同。工程建设合同是指项目法人与承包商依据有关规定，以完成特定的工程建设项目为目的签订的明确双方权利和义务关系的协议。,工程建设合同是指项目法人与承包商依据有关规定，以完成特定的工程建设项目为目的签订的明确双方权利和义务关系的协议。 （5）工程质量责任制 “精心设计、精心施工、精心管理”，“百年大计，质量第一”已成为工程建设的基本原则。 工程质量行政领导责任制。工程参建单位质量负责制，并要求终身负责

6、；工程建设质量监督制度；工程建设质量检测制度；工程建设质量检查验收制度；工程质量保修制度等。,五、学习本课程的作用： （1）本课程不是探讨建筑创作和设计的个性问题和艺术问题，而是需要学生通过学习了解建筑师作为一个职业的存在基础和社会角色；了解市场经济条件下，建筑师的业务管理范畴和对项目的沟通、协调、控制内容。 （2）建筑师作为一个集合和职业人的称呼 ，对今天和明天建筑、城市风貌和环境品质起决定性作用. （3）建筑体制的思考与创新恰恰是推动建筑发展和提高整个行业水平的必由之路.,六、本课程讲述的主要内容： 第一章 建筑设计业务管理 (1)了解注册建筑师管理条例及建筑法 (2)建设工程招标与投标程

7、序、招标投标法 (3)建筑工程设计合同示范文本的相关内容 (4)房地产开发程序 第二章设计项目管理,第一章 建筑设计业务管理 第一节 与工程勘察设计有关的法律、行政法规和部门规章的基本规定 一、与建筑师相关法律、法规与规范 （一）法律名称 主席令（层次）颁布日期 中华人民共和国建筑法 19971101 中华人民共和国招标投标法 19990830 中华人民共和国城市房地产管理法19940705 2007-8-30修订 中华人民共和国城市规划法 20081-1 中华人民共和国环境保护法 19891226 中华人民共和国合同法 1999-3-15,（二）行政法规 国务院令(第二层次) 中华人民共和国

8、注册建筑师条例 20080108 建设工程勘察设计管理条例 20000925 建设工程质量管理条例 20000130 城市房屋拆迁管理条例 20010613 城市绿化条例 19920622,(三)部门规章 建设部令(第三层次) 注册建筑师条例实施细则 199671 建筑工程设计招标投标管理办法 20001008 实施工程建设强制性标准监督规定 20000825 建设工程勘察设计市场管理规定 19990121 建设工程设计合同(示范文本) GF20000209 建筑工程设计文件编制深度的规定 2003 建设工程监理范围和规模标准规定2000117 建设工程勘察设计资质管理规定2006/12/30

9、,建筑工程施工图设计文件审查暂行办法 2000 工程竣工验收备案管理暂行办法 20000407 住宅内装饰装修管理办法 20020305 商品房销售管理办法 20010404 二、中华人民共和国建筑法 1998年3月1日起施行 建筑法是建设工程领域的基本法 是制定和实施建设工程领域内各级法规及部门规章的依据。,(一)建筑法主要内容(作业) 建筑法主要包括建筑许可、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建筑安全生产管理、建筑工程质量管理、法律责任等内容。 1建筑许可 包括建筑施工许可和从业资格两方面的内容， (1)申请施工许可的条件: 办理建筑用地批准手续; 已取得规划许可证; 拆迁进度符合施工要求

10、; 已确定施工企业; 有施工图纸; 建设资金已落实; 有保证工程安全和质量的具体措施. 法律法规规定的其他条件.,(2)从业资格,施工企业、勘察设计部门和工程监理单位，应具备的条件： 1）估价规定的注册资金； 2）有法定资格的专业技术人员； 3）从事建筑活动应有的技术装备； 4）法律、法规规定的其他条件。 根据注册资金、技术装备、专业技术人员和已完成的工作业绩等条件划分为不同的资质等级。取得资质证书后，方可从业。,2建筑工程发包与承包 规定了建筑市场承发包的基本原则，双方应依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。 建筑工程依法实行招标发包；对不适于招标发包的可以直接发包。 建筑工程发包与承包的

11、招标投标活动，应遵循公开、公正、平等竞争的原则，择优选择承包单位。 发包单位及其工作人员在建筑工程发包中不得收受贿赂、回扣或者索取其他好处。,3建筑工程监理 国家推行建筑工程监理制度,国务院可以规定实行强制监理的建筑工程的范围. 第30条规定：建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面,代表建设单位实施监督. 监理单位不得转让监理业务；不得超越监理资质范围；不得与承包单位、供货单位有隶属或厉害关系。,4建筑安全生产管理 建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针建立安全生产责任制和群防群治制度。

12、工程设计应按国家制定的安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。 建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。,5建筑工程质量管理 建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。建筑施工企业对工程的施工质量负责。第54条规定：建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准。 6法律责任 该部分对违反建筑法规定的行为所应当承担的责任进行相关描述。,(二)建筑法与建筑师直接相关的条文 1、设计文件选用的建筑材料、构配件和设备，应

13、注明技术性能指标，其质量要求必须符合国家规定的标准,并且不得指定生厂、供应商。 2、(第57条) 从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。(第14条) 3、国家扶持建筑业的发展，支持建筑科学技术研究，提高房屋建筑设计水平，鼓励节约能源和保护环境，提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式。(第4条),第二节 注册建筑师考试、注册、执业、 及注册建筑师条例等方面的规定 一、注册建筑师考试规定 1一级注册建筑师考试资格 (1)取得建筑学硕士以上学位或者相近专业工学博士学位,并从事建筑设计或者相关业务2年以上的。 (

14、2)取得建筑学学士学位或者相近专业工学硕士学位，并从事建筑设计或者相关业务3年以上的。 (3)具有建筑学大学本科毕业学历并从事建筑设计或 者相关业务5年以上的，或者具有建筑学相近专 业大学本科毕业学历并从事建筑设计或者相关业务7年以上的。,相近专业 :城市规划和建筑工程专业； 相关业务，是指规划设计、室内外环境设计、建筑装饰装修设计、古建筑修复、建筑雕塑、有特殊建筑要求的构筑物的设计，以及建筑设计技术咨询、建筑物调查与鉴定等. 2考试内容 设计前期与场地设计 (2)、建筑设计（知识3.5）、建筑结构4、建筑物理与建筑设备2.5、建筑材料与构造2.5、建筑经济、施工与设计业务管理2、建筑方案设计

15、（作图题6） 、建筑技术设计（作图题5） 、场地设计（作图题3.5） 。 3.考试合格后向聘用单位申请注册后发职业证书与职业印章.,4.有下列情形之一的，不予注册： (1)不具有完全民事行为能力的； (2) 因在建筑设计或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚之日止不满2年的； (3)受吊销注册建筑师证书的行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满5年； (4)有国务院规定不予注册的其他情形的。,二、注册与注册资格的延续 (1)注册的有效期为三年。有效期届满需要继续注册的，在期满前三十日内，办理继续注册手续。并提交下列材料： 1)申请人注册期内的工作业绩和遵纪守法简况

16、2)申请人注册期内达到继续教育标准的证明材料 3)县级或县级以上医院出具的能坚持正常工作的体检证明。,(2)继续注册按下列程序办理： 1)申请人向聘用单位提交申请报告； 2)聘用单位审核同意签字盖章后，连同其他材料一并上报原批准注册的注册建筑师管理委员会； 3)注册建筑师管理委员会收到上述材料，并审核认定后即可为其办继续注册手续,三注册建筑师的执业范围与建筑设计单位 1.执业范围:(1)建筑设计及技术咨询； (2)建筑物调查与鉴定； (3)对本人主持设计的项目进行施工指导和监督 (4)一级注册建筑师的执业范围不受建筑规模和工程复杂程度的限制。 2注册建筑师与建筑设计单位 (1) 注册建筑师执行

17、业务，由建筑设计单位统一接受委托并统一收费。 (2)因设计质量造成的经济损失，由建筑设计单位承担赔偿责任；建筑设计单位有权向签字的注册建筑师追偿.,(3)承担民用建筑设计项目，须由注册建筑师任项目设计负责人;承担工业建筑设计项目，由注册建筑师任建筑专业负责人 . (4)注册建筑师只能受聘于一个建筑设计单位执行业务。单位聘用注册建筑师必须签订聘任合同。注册建筑师在聘任期内需要调离时，也必须依据有关法律、法规解除聘任合同。 3证书与专用章 (1) 中华人民共和国一级注册建筑师证书、中华人民共和国一级注册建筑师执业专用章是注册建筑师的执业证明，只限本人使用，不得转借、转让、仿制、涂改。,(2)注册建

18、筑师只能在自己任项目设计经理的设计文件(图纸)中签字盖章；不得在他人任项目设计经理的设计文件中签字盖章，也不得为他人设计的文件(图纸)签字盖章。 (3)经注册建筑师签字并加盖执业专用章的设计文件，如需要修改设计，必须征得原注册建筑师同意，并由建筑设计单位出具经注册建筑师签字盖章的设计变更手续，方可修改设计。,(4)修改设计时无法征得原签字盖章的注册建筑师同意，可由该注册建筑师执业的建筑设计单位委派本单位具有相应资格的注册建筑师代行签字盖章。 四、注册建筑师的权利和义务 1.权利(1)有权以注册建筑师的名义执行注册建筑师业务,非注册建筑师不得以注册建筑师的名义执行注册建筑师业务。 (2)二级注册

19、建筑师不得超越国家规定的二级注册建筑师的执业范围执行业务.,2.注册建筑师应当履行的义务 (1)遵守法律、法规和职业道德，维护社会公共利益; (2)保证设计的质量,并在其负责的图纸上签字； (3)保守在执业中知悉的单位和个人的秘密； (4)不得同时受聘于两个以上设计单位执行业务 (5)不得准许他人以本人名义执行业务。,本节掌握的主要内容,1.注册建筑师的执业范围有哪些? 2.注册建筑师执业的权利与义务? 3.注册建筑师与设计单位的关系 4.注册建筑师考试内容有哪些? 5.建筑师考试合格后如何注册?注册有效期? 6.一级注册建筑师考试资格有何要求?何为相近专业?何为相关专业?,第三节 建筑工程招

20、标与投标,一、设计招投标及承发包管理 1基本概念 (1)工程招标：招标人招请投标人依据招标文件，参与竞争，从中优选承包人，与之签定合同。招标人为项目法人。 (2)项目采购：通过招标方式采购设计、施工、设备与材料等。 2、招标方式的选择及相关内容 （1）建筑工程设计招标依法可以公开招标或者邀请招标。 公开招标:招标人应发布招标公告。 邀请招标:向三个以上设计单位发出招标邀请书。,(2)工程设计采用特定专利技术、专有技术、或建筑艺术造型有特殊要求的，经有关部门批准，可以直接发包。 （3）以国家投资为主的工程项目、特级或一级工程项目、标志性建筑、纪念性建筑、风景区或重要地段有影响的建筑，以及10万平

21、方米以上的住宅小区的建设项目鼓励通过竞选方式委托。,（4）采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的招标公告，应当在国家指定的报刊和信息网络上发布。 采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。,（5）招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容（施工或设计项目）：,1)招标人的名称和地址； 2)招标项目的内容、规模、资金来源； 3)招标项目的实施地点和工期； 4)获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间； 5)对招标文件或者资格预审文件收取的费用； 6)对招标人

22、的资质等级的要求。,（6）招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五个工作日。 （7）资格审查分为资格预审和资格后审。 资格预审:是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查。 资格后审:是指在开标后对投标人进行的资格审查。进行资格预审的，一般不再进行资格后审，但招标文件另有规定的除外。,（8）采取资格预审的，招标人可以发布资格预审公告。采取资格预审的，招标人应当在资格预审文件中载明资格预审的条件、标准和方法；采取资格后审的，招标人应当在招标文件中载明对投标人资格要求的条件、标准和方法。 经资格预

23、审后，招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。 经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。,（9）资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件： 1)具有独立订立合同的权利； 2)具有履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员； 3)没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态； 4)在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题； 5)法律、行政

24、法规规定的其他资格条件。,3招标人具备下列条件的，可以自行组织招标：,（1）有相应的工程技术、造价、财务和工程管理人员,具备编写招标文件的能力 （2）有组织评标的能力。 招标人不具备前款规定条件的，应当委托具有相应资格的招标代理机构进行招标。,4、关于招标行政管理 （1）依法招标的项目 ,应当在发布招标公告或招标邀请书15日前，持有关材料到主管部门备案； （2）委托招标代理机构招标应在委托合同签定后15日内备案。备案5日内审核,逾期未提出异议的，招标人可以实施招标活动 。 （3）以国家投资为主的建设项目、按建设部建设项目分类标准规定的特、一级的建设工程项目、标志性建筑、纪念性建筑、风景区的主要

25、建筑和重要地段有影响的建筑，以及建筑面积10万平方米以上的住宅小区的建设项目的设计业务鼓励通过竞选方式委托。,5、设计项目招标应具备的条件,（1）项目建议书或者可行性研究报告； （2)规划控制条件和用地红线图 （3)可供参考的建设场地勘察成果报告； （4)供水、电、气、供热、环保、市政道路等方面的基础资料；,6、施工项目招标应具备的条件,(1)招标人已经依法成立； (2)初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准； (3)招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准； (4)有相应资金或资金来源已经落实； (5)有招标所需的设计图纸及技术资料。,6、中标 （1）中标人应当按照

26、合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 （2）中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。 （3）接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。,二、招标文件1.设计文件招标内容 (1)工程名称、地址、占地面积、建筑面积等经济技术要求； (2)已批准的项目建议书或者可行性研究报告；(3)对投标资格审查的要求； (4)规划部门确定的规划控制条件和用地红线图 (5)可供参考的建设场地勘察成果报告； (6)供水、电、气

27、、供热、环保、市政道路等方面的基础资料； (7)招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点； (8)投标文件编制要求及评标原则； (9)投标文件送达的截止时间； (10)拟签订合同的主要条款； (11)未中标方案的补偿办法。,2、招标要求： （1）项目需要划分标段确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在文件中载明。（2）招标文件一经发出，不得随意变更。确需必要的澄清或者修改，应在提交投标文件截止日15日前，书面通知招标文件接受人。 （3）招标人要求投标人提交投标文件的时限为：特级和一级建筑工程不少于45日；二级以下建筑工程不少于30日;进行概念设计招标的,不少于20日。,三、投标文件,（1）

28、投标人应当具有与招标项目相适应的工程设计资质; （2）投标人应当按照招标文件、建筑方案设计文件编制深度规定的要求编制投标文件； （3）投标文件应当由具有相应资格的注册建筑师签章，加盖单位公章。 （4）投标后，不能更改投标文件，在投标截止时间与招标文件规定的投标有效期终止日之内，投标人不能撤回投标文件，否则其投标保证金将被没收。,（5）投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在投标文件中载明。 （6）两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。 联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联

29、合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。,联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。,四、开标,1开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 2开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。 3开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 4.招标人在招标文件

30、要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。 开标过程应当记录，并存档备杏,五、评标,1. 评标委员会的组成 （1）由招标人代表和有关专家组成。 （2）评标委员会人数一般为五人以上单数，其中技术方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 （3）投标人或者与投标人有利害关系的人员不得参加评委会。 2.有下列情形之一的，投标文件作废： （1）投标文件未经密封的； （2）无相应资格的注册建筑师签字的； （3）无投标人公章的； （4）注册建筑师受聘单位与投标人不符的。,3评标专家应符合下列条件： (1)从事相关专业领域工作满八年并具有高级职称或者同等专业水平 (2)熟悉

31、有关招标投标的法律法规，并具有与招标项目相关的实践经验； (3)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。 (1)投标人或者投标人主要负责人的近亲属；,4有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：,(1)投标人或者投标人主要负责人的近亲属；(2)项目主管部门或者行政监督部门的人员； (3)与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的； (4)曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受行政处分的。有前款规定情形之一的，应主动回避。,5.评标 (1)评标委员会对投标设计方案的经济、技术、功能和造型等进行比选、评价，确定符合招标文件要求的最优设计方案,向招标人提出书面评标报告 (2

32、)采用公开招标的，推荐23个中标候选方案。 (3)采用邀请招标方式的，推荐12个中标候选方案。 六、定标 1.确定中标方案 (1)招标人根据书面评标报告和推荐的中标候选方案结合投标人的实力确定中标方案 (2)评标委员会直接确定中标方案; (3)招标人认为推荐的方案不能满足招标文件规定要求的，应当依法重新招标.,2.中标方案确定后的工作 (1)中标方案确定之日起7日内，发出中标通知,并通知所有未中标人 (2)在中标方案确定之日起15日内，向主管部门提交招标投标情况的书面报告。 (3) 对达到招标文件要求的未中标方案，公开招标的，招标人应当在招标公告中明确是否给予经济补偿； 邀请招标的，应当给予未

33、中标单位经济补偿. (4)中标通知书发出之日起30日内签订工程设计合同。,八、建设工程实行质量保修制度和保修抵押金制度,1工程保修期限从竣工验收交付使用之日起，按照下列规定计算： (1)民用建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年，其中屋面防水工程为3年，电气管线、上下水管线安装工程为6个月，供热及供冷为1年采暖期或者供冷期； (2)室外的上下水和小区道路等市政公用工程为1年； (3)其他工程的保修期限按照国家有关规定或者由建设单位和施工单位在合同中规定。,2工程在规定的保修期限内，因勘察设计、施工、监理、检测等原因造成质量问题的，由责任方承担质量责任，负担维修费用。由于地震、洪水、台风等不

34、可抗力造成的工程质量事故及由于使用单位使用不当造成工程质量问题的，不属于质量保修范围。 3在工程保修期内因建筑材料、构配件不合格出现质量问题， 有关单位按照下列规定承担质量责任： （1)属于施工单位采购或者经其验收同意的，由施工单位承担质量责任； (2)属于建设单位采购或者属于建设单位强行为施工单位提供的，由建设单位承担质量责任； (3)属于建设工程质量检测单位提供错误检测数据的，由建设工程质量检测单位承担质量责任。,4工程交付使用前，建设单位按照下列规定从工程结算价款中 一次划拨工程质量保修抵押金，存入建设工程质量监督机构在银行开设的专门帐户： （1)住宅工程按工程造价的3； (2)公共建筑

35、按工程造价的15； (3)其他工程按建设单位与施工单位在合同中确定的比例。 建设工程质量保修抵押金实行专款专用，任何单位和个人不得挪用。,5在质量保修期内，未出现属于施工方的质量责任或者虽已出现，但施工单位已返修，经验收合格的，保修期满，保修抵押金本金及利息退施工单位； 属于施工单位的质量责任，施工单位应在接到工程保修通知书之日起15日内予以返修。施工单位拒绝返修或者施工单位被撤销的，保修期满，保修抵押金本金及利息拨给建设单位；属于施工单位的质量责任，但建设单位未与施工单位协商，自行委托其他单位返修的，返修费用由建设单位承担，原保修抵押金本金及利息退施工单位。,八、招标代理服务收费标准,中标金

36、额(万元) 工程招标 100以下 1 .0 100一500 0.7 500一1000 0.55 10005000 0.35 5000一l0000 0.2 10000一l00000 0.05 l00000以上 0.0l,1.提供编制招标文件(有标底的含 标底)服务的，可按规定标准的30计收。 2、招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 100万元10=1万元 (500100)万元07=28万元 (1000500)万元055=275万元 (50001000)万元035=14万元 (60005000)万元02=2万元 合计收

37、费=1+28+275+14+2=2255(万元),第四节 设计合同管理 一、合同有效的四个条件 (1)具有民事行为能力. (2)意思表达真实,双方自愿. (3)不违反法律法规,不损害社会公共利益 (4)合同的格式符合要求. 二、合同生效时间 (1)不需批准登记的,双方确认后,合同立即生效. (2)按批准登记时间. (3)按附加条件确定. 三、建筑工程设计合同文本要求包含以下内容: 1.总述建设工程名称、规模、投资额、建设地点。,2.甲方的义务： 在规定时间内向设计单位提供批准的立项书,规划审定书、勘察资料等； 及时办理各设计阶段的设计文件审批工作； 开工前，甲方组织有关单位技术交底，工程竣工后

38、，应组织有关单位竣工验收； 在设计人员进入施工现场工作时，甲方应提供必要的工作条件，并在生活上予以方便.,甲方必须维护乙方的设计文件，不得擅自修改，未经乙方同意，甲方不得复制、重复使用或擅自扩大建设范围。甲方有义务保护乙方的设计版权，不得转让给第三方重复使用。,3.乙方的义务： 确定各阶段设计文件提交的期限； 乙方必须根据批准的设计任务书或上一阶段批准的设计文件，设计规范进行设计，提交符合质量的设计文件； 初步设计经主管部门审查后,乙方应负责修改 进入施工阶段对所承担设计项目应配合施工，进行施工前技术交底，解决施工中的有关设计问题，负责设计变更和修改预算，参加隐蔽工程验收和工程竣工验收。,4.

39、设计的修改和停止： 设计文件不得随意修改； 原定任务书有重大变更而重作或修改设计时，须经审批机关批准的意见书，双方协商，另订合同； 甲方因故要求中途停止设计时，应及时用书面通知乙方，已付设计费不退，并按该阶段的实际耗费工日，增付和结清设计费，同时结束合同关系。,5 设计费支付 甲乙双方签定合同后,甲方支付定金20%,初步设计报批后,支付30%,施工图完成后支付50%. 履约与违约责任:甲方违约,乙方不返还定金,乙方违约,双倍返还定金.,第五节 设计文件编制要求的有关规定 一、设计文件编制的原则 (1)建设工程设计应当与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益和环境效益相统一. (2)依

40、法进行建设工程设计，严格执行强制性标准，并对设计的质量负责(工程勘察设计管理条例 (3)应当坚持先勘察、后设计、再施工的原则,二、各阶段设计文件编制的深度规定 (1)初步设计文件深度要求：能满足设计方案的比选和确定；主要设备材料定货；土地征用；基建投资的控制；施工图设计的编制；施工准备和生产准备等。 (2)施工图设计文件深度要求能满足：能安排所有材料、设备的订货；能进行施工图预算编制；能进行土建施工和安装；能据此进行工程验收。,三、实施工程强制性标准监督规定的内容概括要求为： (1)有关工程技术人员是否熟悉、掌握强制性标准；人 (2)工程项目的规划、勘察、设计、施工、验收等是否符合强制性标准的

41、规定；(程序) (3)工程项目采用的材料、设备是否符合强制性标准的规定；(材料) (4)工程项目的安全、质量是否符合强制性标准的规定；(安全、质量) (5)工程中采用的导则、指南、手册、计算机软件的内容是否符合强制性标准的规定。 ( 过程手段),第六节 城市规划管理、房地产开发 程序和建设工程监理的有关规定 一、城市规划管理 （一）城市规划管理的有关规定 1城市规划编制的内容要求 (1)总体规划的期限一般为二十年。科学预测城市的远景发展；应使城市的发展规模、各项建设标准、定额指标、开发程序同国家和地方的经济技术发展水平相适应。 (2)注意保护和改善城市生态环境，防止污染和其他公害，加强城市绿化

42、建设和市容环境卫生建设，保护历史文化遗产、城市传统风貌、地方特色和自然景观。,(3)符合防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理等要求； (4)应当贯彻合理用地、节约用地的原则。具备勘察、测量及其他必要的基础资料。 2总体规划与详细规划 市人民政府负责组织编制城市总体规划和城市分区规划 。依据城市总体规划，结合国民经济和社会发展规划以及土地利用总体规划，组织制定近期建设规划。 城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模;预测城市人口规模；城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署;城市综合交通体系和河湖、绿地系统;各项专业规划，近期建设规划。,城市详细规划应在城市总体规划

43、基础上，对近期建设区域内各项建设作出具体规划。包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。 3城市规划的审批 省政府所在地城市、城市人口在一百万以上的城市，由省政府审查同意后，报国务院审批。城市分区规划由城市人民政府审批。城市详细规划由城市人民政府审批；,4城市规划的调整 市政府可以根据城市经济和社会发展需要，对城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案；但涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后报原批准机关审批.,（二）城市规划的实施 (1)城市规划

44、区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划;设计任务书报请批准时，必须附有规划部门的选址意见书 ;(选址意见书) (2)工程建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向规划部门申请定点，由主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。(用地许可证),(3)单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向政府土地管理部门申请用地，经审查批准后，由土地管理部门划拨土地。(划拨土地) (4)在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发

45、建设工程规划许可证件。,(5)单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 (6) 在规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。 (7)任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。 (8)规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准; (9)规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。,（三）城市规划的法律责任 1、在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或违反规划许可证件的规定进行建设，严重影响

46、城市规划的，由政府规划主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或者其他设施 ;影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处罚款。 2、对未取得规划许可证件或者规划许可证件的规定进行建设的单位的有关责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。,3、当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。,二、房地产开发管理的有关规定 房地产是房产和地产的总称,在物质形态上房产和地产总是联结为一体的,由于房地产位置的不

47、可移动性故又称“不动产”。 (一)基本程序 1投资机会选择和投资决策分析 投资机会选择包括投资机会寻找和筛选；投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两个部分。在分析研究基础上，依据开发投资方式进行经济论证，决定投资可行性。,2建设前期工作 办理规划用地许可证，获取土地使用权；签署有关合作协议。 3建设阶段 1）拆迁安置；实现“三通一平”； 2）组织勘察设计，并办理建设工程规划许可证； 3）施工招标与投标； 4）申领开工证，进入施工安装阶段； 5）竣工验收。 4租售阶段 办理商品房预售许可证； 物业管理。,(二)土地使用权证书 (1)土地使用权出让:指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土

48、地使用权者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让是国家垄断行为。国家是国有土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。,(2)土地使用权出让方式 可以采取拍卖招标或协议的方式 拍卖:土地所有者的代表在指定的时间、地点组织符合条件的受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 招标:在指定的期限内，由单位或个人，用书面投标的形式竞投土地使用出让权，招标人择优确定土地使用者。,招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。 协议出让:土地使