房地产合作开发与项目并购重点财税问题解析

1、房地产合作开发与项目并购重点财税问题解析,主讲人：王震,课程纲要,1.房地产证券化大潮中的价值管理 2.房地产项目并购必须掌握的基础知识 3.外资企业和国有企业并购 4. 尽职调查的重点内容 5.房地产项目并购的主要疑难问题 6.并购估值,课程纲要,7.项目并购后的运营监管重点 8.并购融资、支付手段及创新 9.并购中会计、税务问题 10.合作开发营业税（增值税）问题解析 11.合作开发土地增值税问题解析 12.合作开发土地增值企业所得税问题解析,1.房地产证券化大潮中的价值管理,1.1 房地产证券化有哪些模式？ IPO、定向增发、REISTs、众筹 1.2 不同证券化模式的盈利模式差异？ 在

2、基础资产盈利不变的前提下，不同主体不同的参与方式套利程度各异 1.3 并购的盈利模式 1.4 金融地产背景下资本运作思路,5,万科股份,深圳万科,万科前海公馆建设管理公司,投资人,鹏华基金管理公司,股权回购协议,支付回购款,资金退出,资金进入,分配合伙收益,签署合作协议,租户1,前海投控,设立公司,分红,鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金交易结构,签署BOT协议,租户2,租户n,公墓基金,业绩补偿,前海投控3,深圳万科,增资入股,鹏华基管,中信的房地产投资信托基金,中信的房地产投资信托基金,阳光100非控股直营模式,该模式是在项目所有权与管理权分开的前提下，阳光100通过占有

3、合作项目公司30%-40%股权，输出阳光100品牌和管理标准、流程和制度，由阳光100全权负责项目的开发建设和经营管理。 加盟单位按照合同规定，向阳光100置业集团总部按照项目销售收入的4%支付品牌许可和管理服务费。,阳光100的融资创新,2015年6月12日，阳光100和光大安石签署战略合作框架协议。光大安石牵头的投资财团战略投资阳光100，成为持股比例为9.03%的第二大股东。 光大安石将协助阳光100制定一系列发展策略，协助公司在未来进一步提高融资能力、业务规模以及资本回报率。 光大安石将就与阳光100在未来项目层面的合作中，安排提供约50亿元规模的融资（包括轻资产运营项目），将以股权和

4、或债权模式投资公司项目，支持公司主力产品如商业街区、凤凰社等进一步快速发展。,1.3 并购的盈利模式,资本重置获利模式混合所有制改革 并购基金可通过资本注入降低企业负债，大幅度降低债务成本，给予企业喘气、生存和休整的机会，实现资产负债表的重置。 资本重置帮助企业提升效益、获得资本市场更好的估值。,10,1.3 并购的盈利模式,资产重组获利于1+12或3-12模式 参与企业的资产梳理、剥离、新增等一系列活动，给企业组建一个新的、被认可的资产组合，然后通过并购进行转让，以这种方式来实现收益。,11,1.3 并购的盈利模式,改善运营模式 通过引入新的CEO和高管团队、推动新的发展战略、提升运营效能和

5、业绩后，二次上市或转售给下一个投资者获利。 也可以通过大规模的横向并购形成“市场控制力”；也可通过上下游企业的“纵向并购”降低运营成本，比如电商并购物流仓储企业等。,12,1.3 并购的盈利模式,“借壳获利”模式 并购基金在收购上市公司“壳”后，通过不断往里注入自产或引入新的业务，拉升股价，在二级市场获利。 并购基金作为新公司的股权投资者可以采取“跟投”占股的策略，实现日后较高的二级市场回报。 并购基金可以去收购一些资产，通过一系列“整合装饰”，未来可以转让给上市公司，或者是以发行股份购买资产的方式再变成上市公司的小股东，但是不一定构成反向并购成为上市公司的大股东。,13,1.3 并购的盈利模

6、式,过程盈利模式 随着并购融资工具或者并购支付工具的增多，比如过桥贷款、定向可转债、认股权证，或者是垃圾债券，或者推行股票分级制度，未来并购重组有很多种组合的方式，并购基金在操作过程中能够通过不同的并购工具来实现收益增值或收益放大。,14,1.3 并购的盈利模式,公司改制模式 通过并购基金的介入，打破原来“纯国有”或“纯家族”的公司治理结构，通过建立更科学合理的董事会、公司治理系统、激励体系等，从源头上改变企业的行为方式和企业文化等，以期获得更佳的经营业绩回报。,15,1.4 金融地产背景下资本运作思路,总体上降低公司或项目的杠杆比例，扩大直接融资占比 实现从公司金融向结构化金融的创新转变 存

7、量资产加速证券化 增量资产投资基金化、证券化和众筹化、互联网化 资产的服务属性增强，资产未来现金流的自偿性和稳定性是项目成功融投资的关键,16,1.4 金融地产背景下资本运作思路,房地产投资信托基金和地产信托受益凭证是地产金融体制创新的重点 地产投资的机构化或基金化趋势明显，中小房企加速转型 行业内产品研发差异化特征明显，兼并重组盛行，精细化管理，企业必须创新定位 先拿钱再做事，满足机构资本要求的过程就是行业转型升级的过程 品牌建设和运营，强化与机构的沟通、合作是对管理层的新要求,1.4 金融地产背景下资本运作思路财务管理理念与技术的升级,价值管理是对传统核算管理的升级替代 公司价值=债权人（

8、优先股）价值+普通股股东价值 剩余收益是股东盈余质量的关键指标 在时间维度上，向投资者报告企业剩余收益和风险的连续分布，企业必须基于互联网思维对传统的财务管理系统进行革命性的升级改造 高频交易和对冲基金，要求随时掌握企业的剩余收益，定期结账无法满足地产基金化和证券化要求,18,2.房地产项目并购必须掌握的基础知识,2.1 项目合作（收购）的主要方式 2.2 一般流程,2.1 项目收购的主要方式,资产收购收购项目（房地产项目直接转让） 兼并目标公司 收购公司股权 并购资产+协议管理 合作开发,合作开发,与土地方合作 项目公司：合作建房或股权收购 与资金方合作 联合竞买 境外融资 各类机构：信托、

9、基金、证券、保险等,土地、房产非销售处置所面临的问题,中小房企以自然人股东直接持股项目公司为主，也有通过投资公司持股项目公司的间接持股,非直系亲属股东结构，比较复杂；法人、合伙企业和自然人等混合股东,项目转让和股权转让,一人持股公司与两人持股公司 公司层面的问题 股东层面的问题 项目公司的资本公积和留存利润如何处理 项目公司的亏损如何处理 项目公司预缴税款如何处理 项目公司债务如何处理 转让税金如何确定 如何避税,万科股权收购方式,万科股权收购方式,股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，万科将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比

10、例投入后续开发资金的一种模式。 收购新设项目公司方式，收购现有项目公司方式，收购现有非项目公司方式。三种方式的风险由低到高，选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。,收购新设项目公司方式,由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下（或者由土地方新设立项目公司，然后将新设立的项目公司部分股权转让给万科）。 优先选择由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下方式（与项目公司模式类似） 该方式的前提是：新设立项目公司并将土地使用权变更到项目公司名下，获得当地政府主管部门批准。一般要求此前土地方还没有设立过项目公司，并将土地使用权过户给该

11、项目公司。 万科需要控制新设立公司的工商注册登记、股权变更等手续，控制项目公司印章、帐户，以便控制可能产生的或有负债。,收购新设项目公司方式案例,1、项目概况：占地面积31.7万平米，土地方为上海金丰房地产实业有限公司。隶属闵行区华漕镇政府。注册资本总额1000万元人民币。公司资产总额9013万元，负债8735万元，所有者权益278万元。土地方在签约前已获得A-1、A-3地块的建设用地批准书，A-5地块的建设用地规划许可证。 2、操作模式 1）2002年2月，金丰公司与镇属企业上海华漕房地产开发公司注册成立上海华欧房地产有限公司，注册资金800万元。 2）金丰公司将A-1、A-3、A-5地块相

12、关资产、负债和所有者权益注入华欧公司，所有前期证照也更名至华欧公司名下。 3）待华欧公司与闵行区土地发展中心签定土地有偿使用协议，取得地块的土地权证后，万科收购华欧公司100%股权，公司的运转及操作均由万科进行。,收购现有项目公司方式,合作方已经设立项目公司，并将土地使用权变更到项目公司名下，合作方将项目公司名下部分股权转让给万科的方式。 项目公司的股东构成可能比较复杂、可能已经开发销售项目、可能已经发生复杂的资产负债等情况，需要由合作方完成对项目公司股权清理、债务清偿，使项目公司达到万科股权收购的基本条件，如果不能达到，则不进行股权收购。 万科需要控制股权收购发生的工商变更登记手续。 股权变

13、更登记完成前不付款，或者只支付部分款项，但支付比例不应超过30%，而且合作方应当提供相应的担保。,收购现有项目公司方式案例,2012年万科在东莞收购了四家公司的全部或部分股权： 5月7日，万科以现金对价1000万元收购了东莞市万都房地产有限公司100%的股权； 7月10日以现金对价510万元收购了广东东莞市福民贸易有限公司51%的股权； 9月28日以现金对价400万元收购了东莞市永业房地产开发有限公司40%的股权； 10月30日以现金对价670万元收购了东莞市凯联实业投资有限公司67%的股权。 上述万科全部或部分收购的公司，都拥有土地，或为项目而设。如万都房地产公司曾在2012年4月竞得位于长

14、安镇107国道旁一块商品住房用地，开发金色悦府住宅项目；福民贸易公司则拥有南城周溪社区福民地块三旧改造项目土地使用权。这一合作模式将成为万科打破土地获取瓶颈、进军低级别城市的主要方式。,收购非项目公司方式,土地使用权在合作方持股的非项目公司（即该公司名下还有其他房地产项目甚至还有房地产之外的业务），万科收购该公司股权的方式。 万科在收购前，需要合作方对该公司进行资产剥离、债务清偿等，使该公司达到万科股权收购的基本条件，不能达到的，不收购。 一般不提倡采取此种股权收购方式，必须采取的，除完成上述规定的事项外，合作方必须提供项目土地使用权抵押、将其在该公司的股权质押等担保。 在股权完成工商变更登记

15、之前，不付款项或者只付20%的应付款项，但合作方必须提供等额担保。,收购非项目公司方式，被收购公司必须满足的股权收购条件,土地使用权在被收购公司名下，否则，需要将土地使用权变更到被收购公司名下； 资产、负债限于合作项目及项目用地本身，若有合作项目及项目用地之外的资产、负债，如其他房地产项目的资产、负债或者其他非房地产项目的资产、负债，应当由合作方进行资产剥离、清偿债务； 股权结构简单，如存在多个股东，应当由合作方进行股权清理，将股东数缩减到2-3个； 项目没有与他人合作过，如果项目已经与他人合作过，则土地方需要依法解除原合作关系，不能解除合作关系或者原合作方对土地方解除合作关系有争议的，不作为

16、收购对象； 项目尚未开发销售，如项目已经开发销售的，不宜作为收购对象； 土地证没有抵押，如果存在抵押，需要由土地方负责解除土地抵押关系； 没有未清偿债务。如果被收购公司存在到期未清偿债务，需要由合作方清偿，存在未到期债务，需要合作方提前清偿，万科不采取承担债务的方式收购股权； 或有负债风险能够有效控制，按本指引的方式，或有负债可以得到有效控制；否则，不宜作为被收购对象。,股权收购模式的基本原则,被收购公司具备股权收购基本条件原则 被收购公司不具备收购股权收购基本条件的，合作方要通过资产剥离、股权清理、债务清偿等方式使被收购公司达到股权收购的基本条件，不能达到则不收购。 优先收购新设项目公司模式

17、原则,股权收购的优缺点,1）优点 手续简单。一般只需签订股权转让协议并办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）,不涉及土地使用权的过户及建设手续的更名等手续； 费用节省。无须缴纳土地使用权转让契税、交易费。 开发快捷。无需再另行成立房地产公司。 2）缺点 债务风险特别是或有负债风险难以控制。需要通过约定项目公司在收购前的一切债权债务均要由原股东负责清理、承担并应提供相应的有效担保，或留下一定比例的转让金作为保证金等方式尽可能降低风险。,2.2 项目收购的一般流程,意向书,尽职调查,制定策略,制作文件,合同谈判及签署,交割,保密协议 独家谈判,并购意向书应主要签订什么

18、内容？,（1）明确并购标的 （2）被收购方提供资料和信息约定条款 （3）费用分摊条款。律师费、律师事务所的费用 （4）计价方式 （5）进度安排 （6）排他协商条款 （7）诚意金条款（诚意金不是定金） （8）意向书终止（解除）条款 （9）争议解决条款 （10）法律适用条款（涉外时） （11）保密的条款,诚意金条款的补充,（1）不能把诚意金写成定金。 （2）不能把诚意金支付给对方 （3）诚意金打入银行共管账户（该账户应争取到收购方名下，如果放在被并购方名下，则不能对抗法院的执行）,2.3营改增后优化投资进入和退出方式设计,2.3.1投资进入方式（直接增资、土地评估后增资、股权转让、联合拿地、借款）

19、 2.3.2 不同投资进入方式的财税问题解析 2.3.3 投资退出方式解析（分利润、分收入、提取固定利润、按比例分房、清算退出、股权转让退出）,3.外资并购,3.1 外资并购的审批制度 3.2 外资并购的支付方式 3.3 外资收购房地产项目的限制,外资并购常见主体,国外风险投资基金，直接参股方式进入，以IPO或股权转让退出方式； 国外机构先在中国境内设立投资有限公司，后由该投资公司作为并购主体，并购国内项目 返程投资：境内公司在境外设立特殊目的公司 境外主体直接收购境内楼宇 直接投资设立外商投资房地产企业 直接收购房地产项目公司资产并运营该资产 直接收购房地产项目公司股东股权以实质控制房地产项

20、目等等。,外资并购方式,股权并购：外购投资者应购买境内非外资企业股东的股权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外资企业，还可以通过要约、协议、竞拍和发行可转换债券等。 资产并购：外购投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产，原有企业经营资产发生变化，股权结构不变。或者外国投资者协议购买境内资产，并以该资产投资设立外资企业运营该资产，成立新的企业，股权关系发生变化。,3.1 外资并购的审批制度,关于外国投资者并购境内企业的规定（商务部令2009年第6号） 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006171号） 国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外

21、汇管理有关问题通知（汇发200647号） 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函200750号） 商务部关于涉及外商投资企业股权出资的暂行规定（商务部令2012 年 第 8 号） 关于外商投资举办投资性公司的规定（商务部令2004年 第 22 号） 外国投资者以股权并购境内公司应报送商务部审批；,3.2 外资并购的支付方式,以股权作为支付手段并购境内公司，指境外公司的股东以其持有的境外公司股权，或者境外公司以其增发的股份，作为支付手段，购买境内公司股东的股权或者境内公司增发股份的行为。 境外公司应合法设立并且其注册地具有完善的公司法律制度，且公司及其管理层最近3年未受

22、到监管机构的处罚； 除规定的特殊目的公司外，境外公司应为上市公司，其上市所在地应具有完善的证券交易制度。,3.2 外资并购的支付方式,第二十九条外国投资者以股权并购境内公司所涉及的境内外公司的股权，应符合以下条件： （一）股东合法持有并依法可以转让； （二）无所有权争议且没有设定质押及任何其他权利限制； （三）境外公司的股权应在境外公开合法证券交易市场（柜台交易市场除外）挂牌交易； （四）境外公司的股权最近1年交易价格稳定。 前款第（三）、（四）项不适用于本章第三节所规定的特殊目的公司。,3.2 外资并购的支付方式支付期限,第十六条外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，外国投资者应自外商投资

23、企业营业执照颁发之日起3个月内向转让股权的股东，或出售资产的境内企业支付全部对价。对特殊情况需要延长者，经审批机关批准后，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内支付全部对价的60%以上，1年内付清全部对价，并按实际缴付的出资比例分配收益。 外国投资者认购境内公司增资，有限责任公司和以发起方式设立的境内股份有限公司的股东应当在公司申请外商投资企业营业执照时缴付不低于20%的新增注册资本，其余部分的出资时间应符合公司法、有关外商投资的法律和公司登记管理条例的规定。其他法律和行政法规另有规定的，从其规定。股份有限公司为增加注册资本发行新股时，股东认购新股，依照设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执

24、行。,3.2 外资并购的支付方式支付期限,外国投资者资产并购的，投资者应在拟设立的外商投资企业合同、章程中规定出资期限。设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产的，对与资产对价等额部分的出资，投资者应在本条第一款规定的对价支付期限内缴付；其余部分的出资应符合设立外商投资企业出资的相关规定。 外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，如果外国投资者出资比例低于企业注册资本25%，投资者以现金出资的，应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内缴清；投资者以实物、工业产权等出资的，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内缴清。,3.3 外资收购房地产项目的限制2006171号,

25、境内公司取得无加注的外商投资企业批准证书、外汇登记证之前，不得向股东分配利润或向有关联关系的公司提供担保，不得对外支付转股、减资、清算等资本项目款项。 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。 对投资房地产未取得外商投资企业批准证书和营业执照的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。,3.3 外资收购房地产项目的限制建住房2006171号,外商投资房地产企业未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、

26、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。 外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定(工商企字1987第38号)执行。,工商企字1987第38号,第三条 中外合资经营企业的注册资本与投资总额的比例，应当遵守如下规定： （一）中外合资经营企业的投资总额在三百万美元以下（含三百万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的十分之七。 （二）中外合资经营企业的投资总额在三百万美元以上至

27、一千万美元（含一千万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的二分之一，其中投资总额在四百二十万美元以下的，注册资本不得低于二百一十万美元。 （三）中外合资经营企业的投资总额在一千万美元以上至三千万美元（含三千万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的五分之二，其中投资总额在一千二百五十万美元以下的，注册资本不得低于五百万美元。 （四）中外合资经营企业的投资总额在三千万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的三分之一，其中投资总额在三千六百万美元以下的，注册资本不得低于一千二百万美元。,3.3 外资收购房地产项目的限制商资函200750号,外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则 （一）申请

28、设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。 （二）已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。,3.3 外资收购房地产项目的限制商资函200750号,严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄

29、意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。 境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。,3.3 外资收购房地产项目的限制汇发200647号,六、外商投资房地产企业未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准”。 七、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收

30、购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。 外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。 八、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。,4. 尽职调查的重点内容,4.1 项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容？ 4.2 尽调未到主管部门审查原件 4.3 尽调报告未进行法律评价和提出建议 4.4 未到项目现场进行核查,尽职调查的主要目的,确定对收购决策产生影响的信息和数据；

31、发现可能阻碍企业运营的因素或导致交易破裂的因素； 调查可能影响交易价格的重要问题或谈判的关键点； 发现潜在的法律责任； 确定是否存在需征得第三方同意的事项； 其他问题。,地产收购尽职调查的种类,法律尽职调查律师,财务尽职调查会计师,专业尽职调查有关专家,4.1 项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容？,目标公司 转让方基本情况 核心资产 尽职调查的程序和方法 尽职调查报告,目标公司,目标公司合法设立存续情况、资质 目标公司股权结构、股东出资情况 目标公司章程审查（反收购条款、决议程序） 目标公司各项财产权利 （开发项目、其他） 目标公司主要合同（与地产项目有关、其他） 目标公司债权债务文件（含

32、担保） 涉及诉讼、仲裁、行政处罚 劳动人事事宜 其他,转让方基本情况,主体资格 公司章程（决策程序） 资信状况,核心资产,项目批复 征地拆迁 规划审批 土地获取 建设施工 项目销售,尽职调查的程序和方法,信息整合,补充调查,5.房地产项目并购的主要疑难问题,5.1 签约主体问题 5.2 或有债务的处理问题 5.3 人保和物保并存时担保权行使规则 5.4 土地闲置问题 5.5 瑕疵出资股东的股权问题 5.6 未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题 5.7 工程结算报告争议问题,5.1 签约主体问题,土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封，或者是存在租赁权

33、、地役权等权利瑕疵。 审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的真伪 产权状态承诺函或抵押担保合同 股权本身存在质押担保等第三人权利，对在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方未缴足出资因而不具有完整的股东权利等。 采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同,5.2 或有债务的处理问题,包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。 采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同； 延期支付,5.3 人保和物保并存时担保权行使规则,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不

34、履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形的，债权人应当按照合同约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。包含三种情况： （1）按照合同约定实现债权，即如果当事人在担保合同中约定了担保人承担责任的顺序，则债权人应当受该约定顺序的约束； （2）没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，而后在不能完全受偿范围内再向保证人主张，即保证人仅对物的担保以外的债权额承担保证责任； （3）如果是第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，债权人可以选择行使保证债权或担

35、保物权。,5.4 土地闲置问题,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（不可抗力、政府原因除外）。 措施： （1）向主管部门打报告，是因什么原因导致未动工，让他给我们一个批复； （2）采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同,5.5 瑕疵出资股东的股权问题,认缴制下对于认缴而尚未实缴的股权是否可以转让？ 股东持有的股权份额是按照股东认缴的出资额来确定的。股东即便尚未出资就将股权转让出去，是依据其认缴的出资额来确定股权转让的份额。只是股权转让作价时要考虑未出资的情况。 认缴出资人根

36、据公司章程已经取得股东资格，至于是否实际缴纳，属于履行出资义务的范畴。因此该股东享有股东权利，该权利可以转让，但合同中应约定出资义务由谁如何履行。 建议增设：待缴股本账户，明确股东的认缴出资的缴付义务 借：其他应收款股东 贷：待缴股本,5.5 瑕疵出资股东的股权问题,最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第二十二条规定，当事人之间对股权归属发生争议，一方请求人民法院确认其享有股权的，应当证明以下事实之一： （一）已经依法向公司出资或者认缴出资，且不违反法律法规强制性规定； （二）已经受让或者以其他形式继受公司股权，且不违反法律法规强制性规定。 依此规定，不论原始股东是否出

37、资到位，只要获得股东会决议通过，并在工商部门登记，受让人取得股东资格。,没有如实出资（未出资或出资不足）的股权转让后，出 资责任谁来承担,依据中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第十八条规定，出资不实的股权转让后，原始股东和受让人都有出资义务，之后原始股东和受让人之间清理债权债务关系。,认缴资本的税收问题,零投资建议按照代缴股本的金额计缴印花税 根据国家税务总局公告2014 年第67 号确定个人股东转让股权的所得税时，根据后续出资义务约定确定扣除原值：如果后续出资义务由受让方承担，应以转让方的实际出资为基础确定收入额和扣除原值；如果后续出资由转让方承担，则转让方需要在转让前缴足认缴资本，应

38、以此为基础确定收入额和扣除原值。,认缴资本的税收问题,财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121 号）规定，为规范企业利息支出税前扣除，加强企业所得税管理，根据中华人民共和国企业所得税法第四十六条和中华人民共和国企业所得税法实施条例第一百一十九条的规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。 企业接受关联方债权性投资与其权益性投资的比例，金融企业为51；其他企业为21。目前，关联方融资情况越来越多，企业权益性投资越小，债权性

39、投资越大，允许税前扣除的利息按比例计算后，企业按照发生额支出利息费用，存在企业所得税风险。 认缴制下，当注册资金不到位影响税额计算。,认缴资本的税收问题,国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复（国税函2009312 号）的规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实际缴纳的资本额与在规定期限内应缴资本额的差额（即在“待缴资本”科目中的金额）应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,认缴资本的税收问题,国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知（国

40、税函201079 号）规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。 由于企业在设立及经营中注册资本与留存收益之间的比例会影响股权转让缴纳所得税的大小。 财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200960号），注册资本的大小会影响到资产计税基础的计算，进而影响清算所得应纳税额的大小。,解除未出资或出资不足股东资格的法定程序,未如实出资、未转让的原始股份 依据最高人民法院关于适

41、用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第十七条规定，适用“有限责任公司的股东未履行出资义务或者抽逃全部出资，经公司催告缴纳或者返还，其在合理期间内仍未缴纳或者返还出资，公司以股东会决议解除该股东的股东资格，该股东请求确认该解除行为无效的，人民法院不予支持”。 原始股东的发起人之一未出资，其他发起人是有连带责任的，公司直接以股东会决议解除未全面履行出资义务股东的资格，程序合法。 若股东失踪，经其所在公司催告缴纳，其合理期间内仍未缴纳，所在公司以股东会决议解除未出资股东的股东资格，该解除行为应认定有效。,解除未出资或出资不足股东资格的法定程序,未如实出资，转让后的股份 依据最高人民法院关于适用

42、中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第十八条规定，“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。受让人根据前款规定承担责任后，向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外”。 股份转让后，涉及该股份未如实出资纠纷的，股东会决议后公示催告解除股东资格，无效，公司不能直接以股东会决议解除股东资格，应该起诉至法院。,5.6 未经其他

43、股东过半数同意的股权转让合同的效力问题,有限责任公司的股东要转让股权，需经过其他过半数的股东的同意，如果没有走这个程序，股权的转让的合同是否有效？ 最高人民法院有三种观点： 一种观点，认为效力待定的合同； 一种观点，认为是附履行条件合同； 第三种观点，是大多数法官的观点，认为是完全有效的合同，如果一方不履行合同的话，要承担相应的违约责任。,5.7 工程结算报告争议问题,建设工程施工发包与承包计价管理办法16条：发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第20条：当事人约定，发包人收

44、到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。,6.并购估值,6.1 如何处理财务数据？ 6.2 常见的估值方法（资产价值法、现金流折现估价法、相对价值法、实物期权法、剩余收益法） 6.3 价值调整（对赌协议的定价和价值）,6.1 如何处理财务数据？,就单纯项目公司收购而言 关键是确定项目总投资成本、未来的净利润、现金净流和折现系数 是否需要风险调整 7.5%，8.5%，9.5%，10%,7.项目并购后的运营监管重点,7.1 重点监控的项目内部事项 7.2 印鉴和重要物品的管理 7.3 资金支出监管 7.4 项

45、目收入监管 7.5 合同监管 7.7 工程监管 7.8 会计监管 7.9 监管报告制度,7.1 重点监控的项目内部事项,项目投资预算调整和工期进度计划调整纳入董事会或股东会审批范围。 资金支出方面：防套用、挪用资金，防列支与项目公司无关的支出； 销售方面：防止销售合同、发票已签章但销售款未汇入监管账户，并且现场监管人员需对监管账户余额进行重点监控； 合同签订方面：防止签订与本项目实际工作无关的合同，防止签订会产生或有支出事项的合同； 工程进度方面：在异常情况发生时，应及时查明原因，并及时汇报。,7.2 印鉴和重要物品的管理,项目公司公章和财务专用章、银行预留印鉴的财务专用章和法定代表人名章（包

46、括相当于以上印鉴功能的网上银行U盾）原则上应分开保管，现场监管人员应要求项目公司分别指定专人与其共同管理。 监管印鉴应由项目公司指定人员和现场监管人员共同监督使用。使用印鉴时，须登记印鉴使用登记簿，项目公司指定人员和现场监管人员须在印鉴使用登记簿上签字确认。 现场监管人员用印前应以项目公司内部有效审批流程记录为用印申请受理依据，并取得该记录的复印件，必要时还应复印相关用印文件留存。对外出具加盖项目公司公章的各种证照、身份证件、财务报表等资料的复印件，均应在复印件上加注“仅限于【 】事项（项目）使用”等字样。,7.3 资金支出监管,现场监管人员负责全方位监控项目公司全部银行账户资金、现金和票据等

47、，遇有异常情况立即向项目管理部门汇报。 自合作协议签订后【十】日内，项目公司应报审以下材料：房地产项目投资预算、按月度进行的现金流量测算、房地产项目工程进度计划。 项目公司（或其关联方）提供的房地产项目投资预算总额与总投预算承诺函中（若无，则参考尽调中的数据）各方确认的投资总额差额应不超过10%，现金流量测算应满足资金退出的流动性安排。 根据资金用途、金额是否与项目投资预算和项目工程进度相匹配，对项目公司的资金支付申请进行审批。,7.4 项目收入监管,项目达到可售条件时，应重点清查现金存款账户、收款账户和各银行按揭账户，包括但不限于开户行、开户名、账号、预留印鉴、U盾、密码等。 实现销售收入后

48、，应当对项目各银行账户进行重点监管。 项目公司应报审总体销售计划，并提供全部可售房源情况，包括但不限于楼栋号、单元号、单个房屋编号、户型、单套房屋的面积、售价以及总体拟销售面积等。 应加强现金管理。房屋销售合同中约定以现金形式支付房款的，需监督该笔现金是否于一个工作日内存入监管账户，绝对禁止项目公司坐支销售回款。 要定期统计已签署销售合同的房屋销售情况，并与网签核对，及时掌握项目公司的整体销售进度和收入情况。 对于首付款及按揭销售款，要督促应收款项的回款进度。 重点关注项目公司销售周报和网签面积或金额不一致的情况。,7.5 合同监管,梳理项目公司已签订的重要合同，对合同执行情况、工程建设情况和

49、累计已付款项进行归纳整理，形成合同台帐。 标的额在100元以上的合同，项目公司需出示合同正本，提供该等合同复印件办理付款。 重点监控工程类合同的签订、变更和实施情况，包括但不限于土地使用权出让合同、工程类合同、销售类合同、融资类合同及其他对公司或资金有重大影响的合同。 定期检查工程形象进度与建设计划、资金支出计划的匹配情况、总包合同、分包（供）合同执行情况、工程报量、工程结算情况。,对外签订的合同，应满足以下条件：,内容应明确、完整，必须合法合规，不能留有空白； 合同价款需明确约定，付款条款、进度、条件必须合法、合理、可行； 合同履行时间及履行方式、程序需明确约定； 合同纠纷处理方式需明确约定

50、； 资金合同的标的额在预算额度内，合同约定的资金支付进度在月度现金流量测算以内； 符合实际经营需要，不能有悖于行业惯例； 不能导致或有负债； 不能有其他影响项目公司正常经营、危害投资资金安全的情形。,7.7 工程监管,工程监管的内容包括但不限于： 每月或每周的工程形象进度、施工进度计划，以及相对的资金支出匹配情况； 总包合同、分包合同或甲供材合同的签订及执行情况； 工程报量，及其与工程形象进度的匹配程度； 工程结算情况。 重点复核合同、招投标资料、工程量清单、报量资料和工程结算资料是否有虚假或严重不实或有重大遗漏以抽逃款项。,7.7 工程监管,编制施工进度月度报告： 进度执行情况综合描述； 实

51、际施工进度图； 工程变更，调整情况； 进度偏差状况和原因； 解决问题的措施； 计划调整意见； 施工方向项目公司报送的上月施工报量材料，施工方报量中含有施工材料的，需明确材料进出情况； 监理月度报告。,8.并购融资、支付手段及创新,8.1我国并购融资的主要方式 8.2并购支付方式：现金、股票、资产、混合 8.3 可交换债券（EB）,8.1我国并购融资的主要方式,银行贷款：常规贷款和并购贷款 企业债券：企业债券和公司债券 公开发行股票：普通股和优先股 股权置换 权证 转债 卖方融资（延期支付） 杠杆收购 信托类融资（信托计划、专项资管计划）,8.2并购支付方式,资金换股权、资产换股权、股权换股权、

52、混合结构。 财税2014109号：被收购股权（或全部资产）的比例调整到不低于被收购企业全部股权（或全部资产）的50%；股权支付金额占比不低于85%。 证监会： 借壳同时不允许做配套融资对资产方来说借壳本身不会直接带来资金，少了一个利益调节机制。 上市公司原控股股东、实际控制人及其控制的关联人应当公开承诺，在本次交易完成后 36 个月内不转让其在该上市公司中拥有权益的股份” 资产方可以先现金收购控股权（买壳），再借壳洗壳（通过借壳审核、处置原资产）；借壳方需要有很高的现金筹集能力。 要求其他新进股东必须锁定2年的规则，PE投资人的借壳积极性会受到一定抑制。,8.3 可交换债券（EB）,可交换债券

53、（Exchangeable Bond，EB）是指上市公司的股东依法发行、在一定期限内依据约定的条件可以交换成该股东所持有的上市公司股份的债券品种。主要特点是以上市公司股票质押的方式为债券增信，并内嵌投资者换股的权利。 EB的发行人除了必须持有上市公司的股票之外，还必须是有限公司或者股份公司。发行人在发行EB前将持有的股票抵押给托管机构。当约定的换股期来临时，债券持有人可以以事先约定好的换股价格将债券换为发行人抵押的股票。不同于可转换债，可交换债不会增加上市公司总股本，不存在稀释股权的问题。EB分为公募EB和私募EB两种。 私募EB是指仅面向不超过200名合格投资者非公开发行的的可交换债券。本文

54、重点讨论私募EB。,8.3 可交换债券,2013年5月31日，深交所发布的关于中小企业可交换私募债券试点业务有关事项的通知为首部专门针对私募可交换债的监管条例。 在2015年证监会发布公司债券发行与交易管理办法中，提及上市公司股东可发行附带换股条款的公司债。 沪深交易所分别发布的非公开发行公司债券业务管理暂行办法明确将私募EB纳入监管框架，明确了私募EB的适用范围与实施细则。,8.3 可交换债券,上市公司股东想发行私募EB，只需要获得交易所核准，在交易所备案即可。 条件是预备用于交换的股票，在债券发行前必须不存在被司法冻结等权利受限情形，且在交换时不存在限售条件、不违反发行人对上市公司等的承诺

55、。债券在发行的6个月后，即可进入换股期。 对于上市公司的股东来说，私募EB可以是一种较低成本的融资工具。 无论是上市公司的大股东，还是二股东，都可以通过EB募资。可交换债券有股票作为抵押品，票面利息较低，平均水平为4%左右。 股票质押融资只能募集相当于股票市值30%到50%的金额，但EB融资可以募集到70%到100%的金额。,8.3 可交换债券,EB的抵押品是上市公司的股票，因此债券的风险与发行人的信用关系不大。信用较差，难以发行债券融资的发行人如果拥有上市公司的股权，也可通过发行EB的方式融资。 禁售期的股票可作为发行债券的抵押品，解决了上市公司股东因为参与定增而面临较长锁定期的难题。 EB

56、也可以是种减持利器。 上市公司股东通过EB减持是一种被动减持方式。相较于大宗交易、二级市场抛售、协议转让等转让方式，通过EB减持不会影响二级市场的股价，也不会传出不好的利空消息。而且EB在发行的同时，通过制定较高的换股价格的方式，已经锁定了发行人减持的价格，使得发行人可以高溢价减持。,8.3 可交换债券,EB可以看做对赌的平衡机制，成为并购方案的一种补充支付手段 EB可以被看做一种内嵌期权的金融衍生品。 对于投资人来说，购买EB相当于在获得最低收益的同时，拥有了上市公司股票的看涨期权。而对于债券发行人来说，则提供了一个溢价减持股票的机会。 EB多样化的条款可以看做对赌的平衡机制。通过设置EB的

57、条款，可以使得对赌的天平更偏向发行人或者投资者。,8.3 可交换债券,EB同时具有债性和股性两种特征。通过设置不利于投资者换股的条款，比如更高的换股价格、更严格的下修条款、更强的赎回条款，可以突出EB的债性，突出EB作为融资工具的属性。 而设置更有利于投资者换股的条款，比如更低的换股价格、更宽松的下修条款、更弱的赎回条款，可以刺激投资者换股，从而在融资的同时达到发行人减持股票的目的。 股性更强的EB对赌的性质更强，对投资者的吸引力更强，从而票面利率也更低，更方便发行人融资，但也使得发行人远期股权减少的风险更大。,一体医疗EB案例,1、限售承诺 2015年，中珠医疗用 100%股份支付的方式 ，

58、从一体集团、一体正润、金益信和手中购买一体医疗100%股权。 2016年2月24日，一体医疗以14.53元/股的价格获得中珠医疗9607万股股份（13.96亿）， 成为中珠医疗第二大股东，持股比例为13.05%。 一体集团承诺：12个月之内不转让认购的股份，24个月内转让股份数量不超过所认购的40%，36个月内转让股份数量不超过所认购的60%。,一体医疗EB案例,2、一体医疗二股东发行偏股型EB 2016年8月11日，根据中珠医疗公告，一体集团拟发行可交换债的事项得到深交所无异议通过，将部分限售流通股股份解除质押，将所持有的中珠医疗6737万股股份过户到可交换债券质押专户。再加上一体集团之前已

59、质押出去的股票，一体集团已累计质押9607万股，占其持股比例的100%。 2016年8月25日，成功发行可交换私募债“16体EB01”，成功募资4亿元，初始转股价格为21.27元/股，转股期为2017年2月26日之后。 对比8月25日中珠医疗收盘价21.92元/股，16体EB01属于折价发行。,一体医疗EB案例,EB的一个关键性应用 作为远期股份认购或者减持的选择权，可以作为并购交易中的或有对价，补充交易中支付对价或者融资能力的不足； 同时，可以赋予投资人或者发行人一个远期的行权机制，为其对业绩或者股价提供对赌空间。,9.并购中会计、税收问题,9.1 并购的会计问题 9.2 并购主要涉及哪些税收？ 9.3 资产收购和股权收购哪个税负更低？ 9.4 如何开展并购重组的税收筹划，降低并购税收成本？,9.1 并购的会计问题,被合并资产和负债计价原则：是原值（权益结合法）还是公允价值（购买法） 合并分类：同一控制下的合并和非同一控制下的合并 新设合并和吸收合并 权益结合法与购买法是针对企业合并编制合并财务报表而言。 权益结合法，适用于同一控制下企业合并而言，直接按照被合并方资产负债的账面价值过到合并财务报表中。 购买法相当于将企业放在市场中进行买卖，适用于非同一控制下的企业合并，被购买方的资产负债按照公允价值计量,9.2 并