马驹桥项目的优劣势分析

1、马驹桥项目的优劣势分析 一、项目优势整合： 1、 区位优势： 本项目位于北京市物流发展规划确定的通州物流基地的范围内，是北京市通州物流园区的重要组成部分之一，地处首都北京卫星城之一、是与东北、华北联系的交通走廊。位置优越，交通便捷。京通快速路贯通了以北京东西长安街为主干道的京华百里长街，境内京津塘高速公路通往天津新港，且在通州区内有上下通道。京沈高速路建成通车。京津公路直达天津；京哈公路经过山海关连接东北全境，通顺公路直达首都机场。京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。项目位于京、津、塘高速与北京城市六环路交汇处，距市中心15.5公里，距首都国际机场30公里，距天津塘沽新港120公里，并与京

2、沈、京哈、京开、京石等11条高速公路相连，是北京海、陆、空、多式联运的最佳结合点。北京城市总体规划（2004-2020年）确立“两轴”“两带”“多中心”的北京城市发展空间新格局。（“两轴”是指在传统中轴线和长安街及沿线十字轴，两带包括在其外围构建的“东部发展带”和“西部生态带”。它们将分别从空间布局上保障首都职能和文化职能的发挥，承接新时期的人口产业需求，并为实现以生态保护为前提，各级城镇发展高新技术、高教园区等环保型产业，将北京建成最适宜人居住的城市奠定基础提供保障。“多中心”则是指在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能，以提高城市的服务效率和分散交通压力，如CBD、奥运公园、

3、中关村等多个综合服务区的设定。在市域范围内的“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。确立通州、亦庄、为代表的11个新城为以后发展的重点区域，而通州、亦庄、顺义成为重中之重）。 2、 集团品牌优势： 广东珠江投资有限公司成立于1993年，是以房地产开发和市政建设为基础，实行多元化经营的大型综合企业集团，涉及交通、桥梁、信息、证券等多个行业，拥有28家全资、控股二级公司。在房地产开发方面，珠江企业集团集土地开发、设计、施工、装潢、物业管理于一体，是国内地产商中集约化程度最高，服务突出的企业之一。合生创展是一家以香港为基地的物业发展及投资公司，自九十年代涉足国内房地产

4、领域以来，凭借低调、务实、严谨的工作作风，以打造中国地产名牌为目标，在广州先后投资兴建了帝景苑、骏景花园、华南新城、珠江帝景、愉景雅苑、鸿景园、暨南花园等一系列明星楼盘，经过多年的开拓进取，现已发展成为广东省规模最大、销售业绩最佳的房地产开发商之一。遵循市场需求及“优质生活，完美体现”是合生创展集团发展的宗旨和目标。凭借优越的地理位置，完善的小区规划、设计，齐全的配套设施，以及优质的建筑整体素质，合生创展于2003年成为“中国十大房地产上市公司”之一。 在过去的十多年中，珠江地产与合生创展以珠联璧合的开发模式，站在城市发展的角度，策略性的选择城市有发展潜力、规模较大的土地，利用自己雄厚的资金实

5、力、擅长大规模开发的优势，降低成本，形成规模经济效益；同时，作为专业的地产开发企业，珠江合生秉承审慎的态度，通过在房地产开发的整个流程中实现系统化、合理化的资源配置，使企业和产品保持长期的竞争优势。珠江合生的强强联合在广州住宅市场化的进程中，留下了一连串辉煌的脚印： 广东珠江投资有限公司-1999-2000年度广州市房地产综合实力30强企业 广东珠江投资公司-1998-1999年度广州市房地产开发综合实力30强企业 南景园-2000年广州明星楼盘最佳综合质素奖 骏景花园-2000年荣膺广州十大明星楼盘 华景新城-2000年荣膺广州十大明星楼盘 愉景雅苑-1999年广州明星楼盘 1999年，广东

6、珠江投资有限公司的全资子公司北京珠江房地产开发有限公司在京注册成立。珠江地产带着成熟的生活方式，务实的产品经验，也带着南方特有的“以人为本”的细腻服务，凭借其敏锐的直觉和多年来丰富的地产经验，挥师进京。经过几年的磨合与发展，珠江地产联合合生创展已陆续开发了六大名盘：珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马家园、珠江国际城，总开发面积224.76公顷，总建筑面积314万平方米。在北京的朝阳区、通州区、昌平区、丰台区，珠江地产遍地开花，以其优秀的品质、完美的服务，赢得了京城白领阶层的青睐。继广州之后，北京成为珠江公司房地产开发业务的主力地区。在北京房地产市场的成功，使珠江品牌的全国之路顺利推进，进展

7、迅速。 多年来，珠江合生在缔造诚信品牌的道路上，始终秉承以人为本的开发理念，每个项目都紧紧围绕“好生活，在珠江”的经营核心，一方面在产品上严保质量、不断创新，一方面在服务上，拓展渠道，增加附加价值。 3、 资源优势： 1、 公司将整合珠江投资、合生创展等国内外优势资本，借助政府发展商贸流通的政策平台，与国家行政主管部门、行业协会、商会、国内外采购组织通力合作，共同打造产业进出口基地，以城市消费为主导，中、高档结合、中外品牌汇集、多种业态（贸易、休闲、住宿、物流）并举，必将成为区域内商业物流的标志。与珠江公司在通州区内的其它项目，创展家居、创展印包一起形成珠江公司在通州贸易圈内综合性经营与专业化

8、经营的互动态势，能进一步强化通州区今后三到五年内实现物流的定位优势，和增值速度的提升。商贸物流平台，全方位经营服务支持，整合产业链，简化渠道流程，创建产、供、销的集约商贸模式，促使企业运营成本最小化，市场效率最高化，投资收益最大化。 2、 集团整合南北各项目精英，在建筑，规划，营销推广等各个环节严格把关，精雕细琢，力求完美。同时，集团面对全国范围，对项目进行全面的分阶段，分重点区域持续招商推广。 3、 靠近首都北京，在人才的引进，信息的传递交流，科技的研发成果应用方面，相对于其他的地区有着很强的优势。 4、 定位优势： 1 交易平台（最大）项目建成后将成为北京及环渤海地区，华北地区，乃至整个北

9、中国区、中亚地区最大的轻工产品集中采购中心；二、多产业连动打破现有市场液态格局，树立市场新坐标；吸纳北京本地现有相关市场交易量的20%35%，成为本地最大的一级商品集散地，同时，在最短的时间内发展成为北中国区最大的轻工出口集散地，发挥重要的平台作用，集合全国最优秀的生产企业，集合最有竞争力的国货精品，吸引大量来华采购的外商驻足； 2 展示平 （最高）：引入国际轻工产业精品，将其打造成为中国区最大的国际轻工精品展示平台，满足国内高端客户需求。同时，立足于优质的国际港口，空运硬件，一站式的审核，报批服务，也将我们展示平台空间高度从国内的高度提升到了国际水平。 5、产业聚集优势 (1)北京轻工商贸物

10、流港项目定位以小商品为核心，涵盖工艺礼品、饰品、酒店用品、皮具箱包用品等，集产品仓储运输、分拨配送、包装加工、展示交易、国际采购、信息发布等功能与一体的综合性物流中心和分拨中心，将发展成为环渤海区域最大的轻工产品物流商贸中心。 (2)整个项目规划建设物流配送区，加工组装区，展销贸易区，信息中心和办公及辅助服务区，为北京及其周边地区轻工产品流通及分拨提供大型的综合平台。建立一个上游到下游完整、齐全的产业链平台，降低供需成本使其在较短的时期完成从交易平台到物流平台的过渡，最终成为一个专业化、产业结构更加合理化、更加完善化、更加国际化、功能齐全、现代化的产业集群，对京、津、冀及环渤海地区起到“输血”

11、和“造血”的作用。 (3)物流商贸区是整个物流港主题的建筑，在第一期就拥有15万平米超大规模的店面。将云集全国各地精品轻工企业和品牌，这里形成了京津冀地区最大型的轻工产品集散地，商圈效应将吸引周边大量的具有集团采购能力的终端客户群体，物流港着力于避免中间商、分销商的层层交易程序，使轻工企业与客户直接交易，从而提高企业的效益。快捷的面对面的服务，为企业创造了更多利润空间。 (4)北京轻工商贸物流港，随着京津冀地区的发展趋势，倚重轻工产业发展前景，面对更多的市场空间，面对更多的国际需求，北京轻工商贸物流港，结合先进商业运作模式，制定良好的商业促进机制，商贸物流港将成为全国知名轻工企业的营销中心，从

12、而形成了统一经营、统一定位；商贸物流港，定期举办轻工产品交易会、轻工产品购销会、轻工产品展览会。促进行业交流，为企业实施了统一招商、统一形象、统一推广；北京轻工商贸物流港提供各种基础服务配套设施，为企业达到了产、供、销、展示及其品牌建设等全系统的统一管理模式。因此，六大统一运营模式力推企业财富升级。北京轻工商贸物流港，就是在深化轻工产业链的前提下，考虑到市场和产业的需求，把物流港定位为具有内在“造血”功能的产业社区。 6、 地区配套优势：我们的项目位于亦庄南部，从行政隶属关系来看，属于通州，但从区域发展的脉络来看，马驹桥和亦庄一桥之隔，已俨然成为一个相互联系的整体。北京亦庄经济技术开发区是国家

13、级开发区之一，市政府每年投入大量的财力对开发区的市政及基础配套设施进行完善与升级，改变投资环境，优化政府职能 ，先后有麦当劳、可口可乐、拜耳、资生堂、宝马等众多世界500强企业入驻，从而带动了亦庄新一轮的经济增长，对提升北京国际化大都市的地位和形象，以及首都北京2008年率先实现现代化都具有重大意义。2004年马驹桥镇确定了全面启动环保园区、物流中心的开发建设，使两个工业开发区初具规模，逐步形成“聚集效应”，带动整个区域的发展。其中环抱区已引进联东集团、明日集团等四家正式签约企业，总投资11.15亿元。物流中心新签约太极集团等4家企业，总投资4亿元，中心还与美国普洛斯公司、宝供物流、苏宁电器等

14、一批知名企业达成合作意向，意向投资7亿元。园区的飞速发展已成为镇发展的一个亮点。两个园区的迅速崛起对促进北京现代物流的发展具有重大意义。 7、政策优势：政府在推动物流现代化进程中，同时从政策上给予物流产业支持与鼓舞。制定物流园区政策： （1） 物流基地与物流配送区明确为物流园区，参照科技园区与经济开发区的政策建设物流园区，将其列为城市经济高效率运行的重点设施和政策试验区，优先吸收国际的物流企业、流通企业入园。 （2）照执行工业外迁政策，鼓励物流业的区域调整；为避免物流设施分散布局而造成城市土地功能区域混乱，原仓储、运输及批发商业企业按照物流发展规划外迁，应参照北京市调整经济结构若干配套政策实施

15、（试行）的相关规定，允许符合政府引导，积极迁入物流园的企业（包括原物流企业、批发商业企业等）受同工业企业一样的外迁优惠政策。 （3）鼓励外资进入，在国家开放政策允许条件下，适时减少外商参与与物流基础设施开发的限制，鼓励世界著名物流企业以多种方式在物流技术、管理模式、服务体系、信息管理、人才培养等方面与北京展开合作，北京市现代物流网络体系按照国际水平建设开发和运营。 （4）安排“物流发展资金”。物流基地、物流配送区作为城市功能性基础设施，具有一定的工艺性，所需资金一次性投入较大。参照日本物流发展“助成金”制度，今后5年内，由商业调整资金中每年安排一定比例资金作为“物流发展资金”专项用于符合规划的

16、物流基地、物流配送区开发建设的贴息或担保。 （5）建立物流基地用地预留制度。规划确立的物流基地用地，并实行一定时期的预留制度，预留地保持预留时期的优惠政策。 8、经营配套服务优势：我们的服务宗旨-100%经营户满意，100%采购商满意，以客户价值为导向的节约化开发模式，品种丰富、物流畅通、环境舒适、服务体贴、信息灵通等是采购商和经营户满意的基础，这是传统市场和小规模市场无法达到的区别之一。同时，项目区内有完善的银行，税收，质检，商检部门。 9、成本优势：租金价格过高，给商户造成经营成本的增加，甚至无利可图，给经营者带来困难，如在北京具有代表性的天意、天照天小商品市场，它们的租金均在3458元/

17、天/平米和13元/天/平米。而我们项目的租金在3元/天/平米，租金的差价成为经营户除劳动力和资源管理之外的第三利润源。 10、改进优势：通过前期的市调，绝大多数市场都存在环境脏乱差的问题，配套不完善，车位不够，用餐不方便，信息不灵通，仓储体量不够。绝大多数商户希望入住一个标准化、规模化、配套化、信息化、网络化的市场。同时，目前成型的项目绝大多数已经没有继续扩张发展的硬件条件，而本项目正好弥补这些问题。 11、项目规模优势：北京轻工商贸物流港项目是北京市商业物流发展规划（2002-2010）的三大物流基地之一，北京轻工商贸物流港项目是北京市通州物流产业园区的重要组成部分之一，园区东南是园区规划路

18、，南临六环路，西侧为京津塘高速公路，北靠园区规划路，紧挨凉水河。用地呈几何梯形，与南北方向有45度夹角，规模达1800亩，建筑用地面积达1243亩。本项目是通州物流产业园区中的商业服务基地区，以物流办公区、物流商贸区及配套设施区三大功能区为主，主要为园区提供展示、交易及相关产业配套和生活配套设施及场所，侧重于为整个物流园区产业链提供必须的展示、商务、研发、设计等后台服务支持。 符合北京市积极发展六大支柱产业门类的政策。 符合北京市东部产业带及通州区新城市发展规划的要求。 符合马驹桥物流园区整体的规划定位要求。 符合珠江集团发展创展商贸全国布局的总体规划思路。 关于利用优势整合卖点的思路： 三大

19、金牌共创中亚第一轻工航母： 1、 国家政策优势： 2、 珠江 合生集团品牌优势： 3、 产品优势： 二、项目劣势整合： 1、 区位及商圈劣势 根据调查发现：在被调查者选择经营场所的诸多因素中，排在前三名的分别是：地段商业环境，交通的方便性和人气（客源），租金、场内管理服务、场内环境和卖场的知名度。 A区位（小交通劣势） 对于我司项目距离市区较远，也就造成与北京地区区域客源距离拉大，因此区域入驻商家对项目的位置认可程度较低，会增加北京地区招商难度，须通过各种手段来弥补这一劣势。比如，首先以市场周围区域（大兴区、通州区、亦庄开发区等）为辐射半径，随着市场的成熟和商圈的形成，逐渐扩大辐射范围。同时也

20、应看到，随着北京城市和产业向东和向南发展的趋势以及城市发展建设的步伐，地段劣势会逐步淡化。 B商圈 其商圈的劣势，十分突出，项目周边尚未形成成熟的商圈，需要一段时间来进行市场培育，前期市调了解，较成规模并在北京市场占有相当份额的专业市场，一般都需要五到十年的时间才逐步成熟并形成商圈。 2、 大环境下的行业竞争劣势 中国轻工产业已驶入全速发展的快车道，2003年，我国轻工产业产值达到4000亿元，今后3到5年内，我国轻工产品消费将进爆发期，轻工业在全世界范围内将成为发展很快的行业，而我司也要涉及这一竞争激烈的行业，由于我公司前身是以房地产经营为主，而现在要进军轻工产业(商业地产)，在此行业上经验

21、的不足，会成为未来制约我们发展一大劣势，一些较成功并形成规模的专业市场前身都是做本行业或做商业地产出身，而我们要涉及一个或多个以前从未接触的行业，前期的投入将会很大并很漫长。所以要弥补这一劣势，多和行业内部人士接触并寻求合作将会是个捷径。 3、 期房买卖，且产品性质无类似项目 本项目招商前期属于期房买卖，对于本项目来说，期房买卖必然会造成一系列的不便。由于本项目在区域内并无可模仿类比项目，如硬拿“万通”等项目做比较，务必会给人造成概念偏差。故招商前期的概念渗透，以及招商人员高水平的概念引导将直接影响到项目前期招商的成败。 4、 市场对概念的认知程度不详 针对这个问题，我们姑且将所有的准备拟为完

22、美化，但是，我们的目标人群对我们项目性质的认知程度却是个不利因素。而解决这个问题，有且只有一个方法，就是绝对强化招商素质。市场属于陌生市场，消费者对概念的陌生程度完全要靠招商人员的“教化”，而这个前提，就是我们每一位招商人员200%的了解我们的项目从开发理念，运营理念直到建筑规划理念的每一个细节。同时，配合招商人员进行的所有的市场推广媒体的内容导向也非常重要，而这，就对我们的营销人员的项目包装，以及我们广告策划公司，提出了一个更高的课题。 对于招商的几点建议： 项目的劣势其实很早就可以预计到，虽不全面。如何有效的避免劣势因素，让前期招商能够火暴开场，成了目前本部门的首要问题。通过多方面的咨询，

23、考察，现提出以下观点，供领导参考： 1、 解决第一个“吃螃蟹”的恐惧： 从营销的角度讲，对于任何一个陌生的产品，首要的问题就是要自己解决消费者对新产品的“尝试恐惧”，那对于我们项目，如何解决这个问题： 1 将项目内的组成行业分为支柱行业和辅助行业，并在支柱行业中分出普通支柱户和核心支柱户。 2 在项目前期，对部分辅助行业实行定期免租，吸引其进驻。 3 对达到核心支柱户要求的对象实行减租，吸引其进驻。 4 利用进驻的辅助行业和前期的核心支柱户作为卖点宣传。 （与其等时间慢慢培育，为何不主动的去制造点优势。反正空着也是空着，把这样的闲置空间包装成自己的卖点，有效的缩短培育期的时间，必然会给后期的招

24、商带来便利，毕竟，我们为的是整个项目整体招租，舍不得孩子，有怎么套得着狼呢） 2、 大家都抢的，一定是好的： 同众心理，无论谁，都或多或少的存在。中国人一直有着跟风的优良传统。当然，大家认知的东西，也一定有足够的被认知的理由，无可非议。 1、 权威的目标行业协会，分别前后举办行业酒会。 （借助权威行业协会的权威，强势灌输概念，勾勒蓝图，推广项目） 2、 既然本项目产品还没有出来，那么，在他还没有成形的时候，我们先为其冠以奖项之名。 （各大奖项蜂拥而至，为本项目增加光环，也制造了前期炒作卖点，同时，也给我们的目标客户吃了定心丸，不是好产品，又怎会得奖呢。而且，还借助了颁奖媒体协会的权威，为自身项目增加底气）。 3、 既然缺乏类似项目，那么，我们就是标准，我们就是“白皮书”。 既然我们的项目缺乏类似项目，我们是先行者，我们就要站在先行者的高度，摆出先行者的姿态。“白皮书”是标准，是公式，我们既然要得到市场的认知，就要切实的做好市场的培育，还有什么，比一个新的标准，新的概念，更能吸引和打动那些早以对陈旧市场麻木的商人。 4、 预