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文档简介
1、第三节 土地增值税,一、概述(一)概念,土地增值税,出售,不包括出租及出让,不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人,土地使用权属国家,不包括集体土地,(二)特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 (三)作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段,销售 新建房,二、征税范围,转让 二手房,直接转让土地使用权,具体征税规定(哪些征;哪些不征;哪些免征),接下表,小结(哪些征;哪些不征;哪些免征):,1.属于土地增值税的征税范围的情况(应征)(1)出售国有土地使用权;(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的;(3)存量房地产买卖;(4)
2、抵押期满以房地产抵债(发生权属转让);(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入);(6)投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资;(7)投资联营后将投入的房地产再转让的;(8)合作建房建成后转让的;(9)非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的;(10)转让、抵押、置换,2.不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)(1)房地产继承(无收入);(2)房地产有条件的赠与(无收入);(3)房地产出租(权属未变);(4)房地产抵押期内(权属未变);(5)房地产重新评估增值(无权属转移)。,3.免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)(1)个人互换自有居住用房地产;(2)合作建房建成后按比例分房自用;
3、(3)与房地产商无关的投资联营,将房地产转让到投资企业;(4)企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中;(5)国家征用收回的房地产;(6)个人转让自有的房地产;(7)建造普通标准住宅出售(符合条件)。,三、 土地增值税税率,四、 土地增值税的计算,(二)、土地增值税应纳税额的计算,1、基本公式: (1)增值额=收入-准予扣除的项目金额 (2)增值率=增值额扣除项目金额x100% (3)应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除数,2、扣除项目的规定,转让新房扣除项目具体规定,转让旧房扣除项目具体规定,重置成本*成新率,关于新房税金计算的区别,例:某房地产开发公司建一住宅出售,取得销
4、售收入1600万元(设城建税率7%,教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元),开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。,【答案】 (1)实现收入总额:1600万元 (2)扣除项目金额: 支付地价款:100万元; 支付开发成本:300万元 计提的三项费用:(100+300)10%=40(万元) 扣除的税金:16005%(1+7%+3%)=88(万元)加计扣除费用:100+300)20%=80(万元) 扣除费用的总额:100+300+40+88+80=608(万元) (3)确定增值额:1600-608=992(万元) (4)确定增值比率:992608163%所以适用第三档税率:50%,扣除系数:15% (5)计算应纳税额:99250%-60815%=404.8(万元),1.建造普通标准住宅,增值率
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