11土地税(Land.ppt

1、1,11.土地稅(Land Tax) 土地稅分為地價稅(land value tax) 、 田賦(agricultural land tax )及 土地增值稅。 (land value increment tax)。 土地稅為直轄市及縣 (市) 稅。地價稅，縣 應以在鄉 (鎮、市) 徵起之收入百分之三十給該鄉 (鎮、市) ，百分之二十由縣統籌分配所屬鄉 (鎮、 市) ； 田賦，縣應以在鄉 (鎮、市) 徵起之收入全部給該鄉 (鎮、市) ； 土地增值稅，在縣 (市) 徵起之收入百分之二十，應 繳由中央統籌分配各縣 (市) 。,第一節 地價稅 壹、課稅範圍 凡已規定地價之土地，除依土地稅法第二十二條

2、規定 課徵田賦者外，應課徵地價稅。 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。 但都市土地合於下列規定者亦同： 一、依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。 二、公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。 三、依法限制建築，仍作農業用地使用者。 四、依法不能建築，仍作農業用地使用者。 五、依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。 前項第二款及第三款，以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、 蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室、 農產品批發市場等用地

3、，仍徵收田賦。 公有土地供公共使用及都市計畫公共 設施保留地在保留期間未作任何使用 並與使用中之土地隔離者，免徵田賦。,貳、課稅主體(納稅義務人) 一、地價稅之納稅義務人如下(3)： 1.土地所有權人 2.設有典權土地，為典權人。 3.承領土地，為承領人。 4.承墾土地，為耕作權人。 二、有下列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅，但第1至第3之代繳地價稅，得用以抵付使用期間之地租或向納稅義務人求償(4) 1.納稅義務人行蹤不明者。 2.權屬不明者。 3.無人管理者。 4.土地所有權人申請占有人代繳者。,4,參、課稅客體 土地所有權人自行申報之地價，但申報地價仍應

4、以 政府之公告地價為基準。 規定地價後，每三年重新規定地價一次。但必要時得 延長之。重新規定地價者，亦同。 (平均地權條例第14條) 舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。 (平均地權條例第16條),直轄市或縣 (市) 主管機關辦理規定地價或重新定 地價之程序如下： 一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。 二、依據調查結果，劃分地

5、價區段並估計區段地價 後，提交地價評議委員會評議。 三、計算宗地單位地價。 四、公告及申報地價，其期限為三十日。 五、編造地價冊及總歸戶冊。 (平均地權條例第15條),6,肆、稅率 採累進稅率，以各該直轄市或縣 (市) 土地七公畝(1公畝=100平方公尺，約30.25坪)之平均地價，為累進起點地價。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內 。 一、基本稅率為10 。(地價總額未超過土地所在地直轄市或縣 (市) 累進起點地價者) 二、稅率結構 1.超過累進起點地價未達五倍，就其超過部分課徵 15 2.超過累進起點地價五倍至十倍 25 3.十倍至十五倍，超過部分 35 4.十五倍至二十倍

6、，超過部分 45 5.超過二十倍以上者，超過部分 55 ,Q:假設某縣地價稅之累進起點地價為新台幣100萬元，某甲所有土地之地價為新台幣800萬元，應納地價稅多少? A:超過累進起點地價700萬元，超過額為累進起點地價7倍。 應納稅額為: 1,000,000 元 10 = 10,000元 5,000,000 元 15 = 75,000 2,000,000 元 25 = 50,000 合計 135,000元 速算公式: 8,000,000 元 25 - 1,000,000 元 0.065 = 200,000 65,000 = 135,000元,10,伍、自用住宅用地優惠稅率 一、自用住宅用地之定

7、義 凡土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦 竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地屬之 。(平3) 二、自用住宅用地之限制 (一)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬 ，僅限一處。 (二)認定順序 1.土地所有權人之戶籍所在地。 2.配偶之戶籍所在地。 3.未成年受扶養親屬戶籍所在地。,11,(三)面積限制 1.都市土地面積未超過三公畝(約90.75 坪)部分；非都市土地面積未超過七公畝（約211.75 坪）部分。 2.順序之適用 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬 之戶籍所有地。 直系血親尊親屬之戶籍所在地。 直系血親卑親屬之戶籍所在地。 直系姻親之戶籍所在地。 三、優惠稅率

8、限制面積下稅率均為2 。 如果房子有部分作營業使用，仍可以申請部分自用，也 就是營業部分按一般稅率課稅，符合自用住宅條件部分按 優惠稅率課稅。,本人與配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅只限一處。如果擁有二處以上的自用住宅時，則可一處以本人、配偶或未成年子女設籍，第二、三處如成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1 人辦竣戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，還是可以不受一處的限制，全部可以適用優惠稅率。 家裏人口簡單，沒有辦法同時在多處設立戶籍，那就要選擇在總地價最高的那一處設立戶籍並申請適用自用住宅用地課稅，節稅效果最大。 若颱風或水災來襲，造成您的土地因山崩、地陷、流失、沙壓等情形無法使用，可以

9、在地價稅開徵前40日（9月22日）之前檢附證明文件向當地稅捐分處申請減免這部分的地價稅。 騎樓用地只要沒有作生意、而提供給公眾行走，就可以減免地價稅。 一般常誤認騎樓係登記在1樓房屋所有權狀，所以只有1樓可以減徵地價稅，事實上騎樓部分的土地是由整棟樓房的人持分共有，因此2樓以上住戶一樣可以減徵地價稅，但記得要向稅捐處提出申請。如平房屋簷之騎樓走廊地，可免徵地價稅，騎樓上方有1層房屋，可減徵騎樓面積1/2，有2層房屋，可減徵1/3，有3層房屋，可減徵1/4，有4層房屋以上，可減徵1/5。,13,陸、工業等用地優惠稅率 千分之十。 柒、公共設施保留地優惠稅率 千分之六。 捌、減免範圍 一、公有土地

10、免稅 土地稅減免規則第七條計13款(公立之醫院、診所、學術研究機構、社教機構、救濟設施及公、私立學校直接用地及其員工宿舍用地)。 二、私有土地減免 土地稅減免規則第八條計12款(如:經事業主管機關核准設立之私立醫院、捐血 機構、社會救濟慈善及其 他為促進公眾利益，不以營利為目的，且不以同業、 同鄉、同學、宗親成員或其他特定之人等為主要受益對象之事業，其本身事業 用地， 全免。)。 三、騎樓走廊等土地減免 土地稅減免規則第十條(供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵 地價稅，有建築改良物者，依規定減徵地價稅。 )、第十一條之1，第十一條 之2。,四、其他用地之免稅 土地稅減免規則第九條(

11、無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。未限制公共使用範圍，以致免稅優惠浮濫，私有土地藉簡單整地做為廣場、綠地或簡易公園，即享有免稅利益，失去土地資源充分利用目的，也有助長財團養地之嫌。針對財團養地賺取增值暴利，財政部開出第一槍。 100年起，私有土地閒置未開發，但供公眾無償使用者，除非做為道路或公共通行巷道外，將不再提供免稅優惠，須全數改課地價稅，稅率自1%起跳。但屬未辦理登記或無固定管理人的寺廟（如福德正神廟）原享有免徵地價稅的土地，只要實際使用情形未變更者，准予繼續免稅。)、第十一條、第十二條、第十七條。,空地，指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區

12、並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣 (市) 政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。(土地稅法第11條) 凡經直轄市或縣 (市) 政府核定應徵空地稅之土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。 (土地稅法第21條) 直轄市或縣 (市) 政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域 ，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按 該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。 經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地，其新建之改良物價值不及所占基

13、地申報地價百分之五十者，直轄市或縣 (市) 政府不予核發建築執照。 (平均地權條例第26條),16,乙、稽徵程序 一、自用住宅用地、工業用地(41) 每年(期)地價稅開徵四十日前(9 月22 日前)提出申請。逾期申請者，於次年開始適用。 二、稅捐繳款書之寄發(43) 主管稽徵機關應填發地價稅稅單、分送納稅義務人或代繳義務人。,丙、處罰規定 一、納滯金(53，納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送法院強制執行。經核准以票據繳納稅款者，以票據兌現日為繳納日。 )。 二、適用特別稅率原因、事實消滅時，未申報者，處罰三

14、倍罰鍰(54，納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於適用特別稅率、減免地價稅或田賦之原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報者，依下列規定辦理： 一、逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額三倍以下之罰鍰。 二、規避繳納實物者，除追補應納部分外，處應繳田賦實物額一倍之罰鍰 )。,18,第二節土地增值稅 甲、租稅實體 壹、課稅範圍(28) 凡已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，均應按其土地漲價總額徵收土地增值稅。 貳、課稅主體(納稅義務人) 土地增值稅之納稅義務人如下(57)： 一、土地為有償移轉者（指買賣、交換、政府照價收買或徵 收），為原所有權人。 二、土地為無償移轉者(指遺贈、贈與

15、)，為取得所有權人。 三、土地設定典權者，為出典人。(不動產所有權人將其不動產設定典權予他人時，該不動產所有權人謂之出典人。) 參、課稅客體 土地移轉時之現值減除該土地上次移轉時申報之移轉 現值之差額，即為土地漲價總數。,19,肆、稅率 一、基本以漲價總數額計算。 二、稅率結構 (33) 1. 未達100%者 20% 2. 100%以上，未達200%者，超過部分 30% 3. 200%以上者，超過部分 40% 三、長期持有土地，稅率如下(33) 1.持有超過二十年以上者，超過最低稅率部分減徵20%。 2.持有超過三十年以上者，超過最低稅率部分減徵30%。 3.持有超過四十年以上者，超過最低稅率

16、部分減徵40%。,土地漲價總數額之計算公式 （土地稅法施行細則第五十條） 土地漲價總數額 申報土地移轉現值原規定地價或前次移轉時所 申報之土地移轉現值 （臺灣地區消費者物價 總指數100）（改良土地費用工程受益費 土地重劃負擔總費用因土地使用變更而無償 捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值 總額）,符合自用住宅優惠稅率之條件 1.辦竣戶籍登記 自己、配偶或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。 2.沒有出租或營業 簽約買賣之前1整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿1年

17、才可以適用。 3.地上房屋所有權人 土地上有房子，房子是自己的、配偶的或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的。 4.面積限制 都市土地是3公畝(300 平方公尺，約合90.75 坪)；非都市土地是7公畝(700 平方 公尺，約合211.75 坪)。 5.一生一次 每人移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生只有1次的機會。 6.一生一屋政策 99年起政府為落實照顧民眾換屋需求，並防杜投機避稅，以維持租稅公平，土地所有權人適用一生一次優惠稅率規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制： 一、出售都市土地面積未超過一五公畝(約合45.375坪)部分或非都市土地面積未超過三

18、五 公畝(約合105.875坪)部分。 二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。 三、出售前持有該土地六年以上。 四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用 住宅連續滿六年。 五、出售前五年內，無供營業使用或出租。,23,四、優惠稅率(34) 1. 稅率 百分之十。 2.條件 (1) a.出售自用住宅用地，都市土地未超過三公畝，或非都市土地未超過七公畝。 b.出售前一年內不得有出租或供營業使用。 c.一生以一次為限。 (2)土地所有權人適用前(1)規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前(1)一次之限制： (99年起

19、，一生一屋) a.出售都市土地面積未超過一五公畝部分或非都市土地面積未超過三五公畝部分。 b.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。,24,c.出售前持有該土地六年以上。 d.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。 e.出售前五年內，無供營業使用或出租。 五、工廠用地出售或移轉，按最低級距稅率徵收。(促17) 伍、減免範圍 一、免稅 1.配偶相互贈與之土地(28之2，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時， 以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅

20、。 ) 2.土地稅減免規則第二十條(土地增值稅之減免標準計11款。如因繼承而移轉之土地，全免；私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，全免 )。 二、減稅 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，減徵40% (土地稅減免規則20#7)。,25,陸、重購退稅 (35) 土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額： 一、自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買未超過三 公畝之都市

21、土地或未超過七公畝之非都市土地仍作 自用住宅用地者。 二、自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫 工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。,26,三、自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。 前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年 內，始行出售土地或土地始被徵收者，準用之。第一項第一款及第二 項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。 柒、土地增值稅之記存 (促產15；醫療法第38條) 事業所有之土地隨同一併移轉時，經依法審核確定其現值後，即予辦 理土地所有權移轉登記，其應繳納之土地增值稅，准予記存，由合併 後之事業於該項土地再移轉時，一併繳納之；合併之事業破產或解散 時，其經記存之土地增值稅，應優先受償。 (促產15) 醫療法修正施行前已設立之私立醫療機構，於醫療法修正施行後三年 內改設為醫療法人，將原供醫療使用之土地無償移轉該醫療法人續作 原來之使用者，不課徵土地增