上海环球金融中心.ppt

1、上海之巅上海环球金融中心,建 筑 设 计 篇,上海环球金融中心赏析 上篇,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,地位,世界已建成高楼排行榜,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,图赏,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,图赏,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,项目概况,【中文名称】 ：上海环球金融中心 【开工日期】 ：1997年年初首次开工；后遭1997年亚洲金融危机停工，于2003年2月工程 复工。 【竣工日期】 ： 2008年8月29日。 【用地面积】 ： 30,000 。 【占地面积】 ： 14

2、,400 。 【建筑面积】 ： 381,600 。 【建筑层数】 ： 地上101层、地下3层 。 【建筑高度】 ： 492米 。 【结构形式】 ： 钢筋混凝土结构、钢结构。 【建筑造价】 ： 83亿元人民币 【投资单位】 ： 森海外株式会社（Forest Overseas Co., Ltd.） 。 【建筑设计】 ： KPF建筑师事务所 。 【结构设计】 ： 籁思理罗伯逊联合股份有限公司(LERA) 。 【设计单位】 ： 上海现代建筑设计（集团）有限公司、华东建筑设计研究院有限公司。 【施工单位】 ： 中国建筑工程总公司、上海建工（集团）总公司总承包联合体。,SPARK REAL ESTATE

3、PLAN STUDIO,功能区间分布,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,功能区间分布,B3F 停车场 B2-B1F，2-3F 商场和餐厅 1F 大堂,3-5F 会议中心,29F 上海环球金融 文化传播中心,7-77F 写字楼,79-88,91-93F 上海柏悦酒店,94、95、97、100F 观光厅,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,观光厅风光,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,观光厅风光,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,观光厅风

4、光,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,特点介绍,外观设计方案变更,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,特点介绍,大厦每12层设置一层避难层，共有七层。每层可容纳500700人。并配备加压防烟系统，可在建筑物发生火灾时，对着火区以外的区域进行加压送风，使其保持一定的正压，以防止烟气侵入。,逃生途径,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,特点介绍,电梯,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,特点介绍,双轿厢电梯,大厦有三种双轿厢电梯，品牌分别为日立、奥蒂斯和蒂森。,日立提供了世界最大的双轿厢电梯；蒂森提供

5、了世界最快的双轿厢电梯。,奥蒂斯的电梯用一个剪刀似的装置来连接两个轿箱以保证两个轿箱能同时上下移动以停在两个不同的层这样在同样的井道数量和大小的情况下 运载量可以增大一倍。,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,特点介绍,风阻尼器,为提高居住的舒适性，减轻强风时的大楼摇晃，在90层设置了2台由150吨配重组成的风阻尼器装置。 风阻尼器使用感应器测出建筑物遇风的摇晃程度，及通过电脑计算以控制阻尼器移动的方向，减少大楼由于强风而引起得摇晃，而这两台阻尼器也成为世界最高的自动控制阻尼器。 在中国大陆，上海环球金融中心是第一个安装风阻尼器的实例。,SPARK REAL ESTAT

6、E PLAN STUDIO,特点介绍,外墙,塔楼外墙装饰采用单元式玻璃幕墙，玻璃形式为夹胶中空或中空Low-E玻璃，玻璃外表面配有水平铝合金分格条。裙房外墙装饰采用单元式玻璃幕墙，不锈钢板幕墙、干挂花岗岩幕墙相嵌组合，达到建筑装饰的表现效果。,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,写字楼介绍,777F,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,写字楼介绍,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,写字楼介绍,格状天花板系统,这套系统取代了一直以来在日本为主流的“线型”系统天棚，主要采用了欧美常用的“格状天花板系统”。因此，照明器具和天花

7、板的变更或调整都变得容易起来，而且，设立单间或会议室时可以自由划分位置。,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,写字楼介绍,空调系统,每个楼面通过4个空调机组将区域划分成16个空调控制分区，分别进行空调控制。并且在每个楼层四周设有44个独立的窗边空调机单元，可自行调节温度，控制运转。并可延长至24小时全天候运转 室内空调：AHU空调（温度调节单位 16区域） 周边空调：FCU空调 （每层约44台）,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,写字楼介绍,活动地板,办公室常见的IT线、电源线都埋到地板下，还可以弹性对应将来有可能发生的IT机器增设或配置变更。

8、,经 营 分 析 篇,上海环球金融中心赏析 下篇,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,世界金融磁场,项目定位,这里吸引具备成长意识和变革魄力的商界精英，信息与金融在此汇聚、互动。 这里汇聚全球权威人士，孕育多样文化，成为影响世界的磁场。 这里诞生的磁力，可以指引一条更加美好的未来之路。,它做到了吗？,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,背景资料,1、关于业主森大厦株式会社 成立于1959年，总部位于日本东京。主要业务为房地产综合开发，涉及城市开发、规划和设计、办公楼、高级公寓、文化教育艺术、零售与商业设施等。其在中国的资产如下：,SPARK RE

9、AL ESTATE PLAN STUDIO,背景资料,2、关于经济背景 原计划1997年2001年完工，期间遭遇东南亚金融危机，一度停工。直至2003年更改设计后复工，于2008年完工。2008年8月28日投入使用，随即遭遇次贷危机引发的全球性金融危机。随后2009年日元持续升值及2009年开始蔓延的欧债危机都使日本经济持续疲软。,3、关于大楼的运营成本 据克而瑞（中国）信息技术有限公司提供的数据显示，上海环球金融中心每年的财务成本接近4亿元，运营成本接近5亿元，总成本在10亿左右。,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,经营情况,1、经营策略“高举高打” （1）价格20

10、08年8月入市，写字楼部分租金为20元/天，而当时上海甲级写字楼的平均租金为9.62元/天。 （2）入驻企业资质审核无比严格。 2、经营结果 （1）最高楼生意冷清，商家惨淡离场。 （2）入住率、租金价格起伏不定。在经营最惨淡的时候，商铺出租率只有20%左右，而写字楼入住率只有40%左右，当时的“亚洲第一高楼”被戏称为“亚洲第一空楼”。而价格在08年遭遇金融危机后由最初的20元/天逐步降到15元/天，随之又降到12元/天，最低时甚至有8元/天。,第一阶段 只租不售（2008.82012.12）,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,经营情况,3、经营分析“楼高还须见识高”

11、（1）不关注区域市场：在上海环球金融中心附近有金茂大厦、国金中心、汇丰银行大厦等N处写字楼，森大厦在竞争残酷的局面下，依旧是高开高打，保持着只租不售的盲目自信。 （2）不关注宏观局势：森大厦似乎对于中国房地产市场的趋势毫不关心，房地产商面对当时的都在积极调整自己的策略，但是森大厦不调。不仅要挣钱，而且要挣得贪婪。 （3）不尊重客户：做买卖最重要的，是公平，收了商户最高的租金，却让老鼠在楼里乱跑，这对于地标写字楼简直是奇耻大辱。这不仅没有尊重自己的客户，连自己该有的身段也丢失了。,结果进入第二阶段,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,经营情况,1、原因经营不善以及日本国内

12、经济下行所带来的资金链紧张。 2、销售 可售部分：除地下停车库、避难层、风阻尼器层及观光厅以外全部可售。 销售情况：2011年1月至8月共售出九层，2011年8月至今售出一层。,第二阶段 边租边售（2010.12至今）,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,经营情况,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,经营情况,3、经营分析“屋漏偏逢连夜雨” （1）第一个麻烦：楼宇品质下滑。 第一，小业主购买写字楼后，无法就物业制定一个整体的租赁方案。 第二，小业主购买的写字楼单元对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的维护极为困难。 第三，大公司一般不愿意向小

13、业主租写字楼，因为小业主难以满足大租户很多非租金方面的要求。 第四，随着出售面积的增加，管理难度会越来越大。,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,经营情况,（2）第二个麻烦：小业主购买后的行为无法管控。 第一，小业主购买写字楼后，进行底价转租。71层业主新源控股集团对外出租1600平方米的办公空间，租金报价11元/天，物业费为60元/月，租金较大业主方整整低了4-5元；68层也开始了对外转租，租金报价同样是11元/天。 第二，小业主在抢大业主生意的同时，更重要的是无法保证租客的品质，在运营方面也容易与大业主方产生矛盾。,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,经营情况,经营 不善,想象十年后的某一天，也许会看到环球金融中心 气派的幕墙上挂满像狗皮膏药一样的空调外机。,楼宇品 质下滑,小业主多，管理难度大,出 售,楼宇品质继续下滑,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,总结,运营超