3月份吴江楼市盘点.ppt

1、3月吴江楼市研展报告,报告架构,一、房地产总体市场情况分析 二、各区域情况分析 三、总结及趋势研判,一、房地产总体市场情况分析,政策解析,中国人民银行决定从3月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率达到15.5。,在流动性过剩导致通货膨胀的情况下，中央实行从紧的货币政策。尽管目前来看，在股市惨绿的情况下，关于相关经济的政策有所松动的传闻时有传出。而与经济政策密切相关的房地产产业也传出第二套住房房贷有所松动的消息。房地产大鳄（王石、冯仑等）关于在政策影响下的房价是否拐点的争论也此起彼伏，并有万科带头降价的消息刺激着这个房地产市场的神经。 然而从政府层面看，在通货膨胀强大的压力下，

2、从紧的经济政策将不会因市场或者某一行业的变化而有所改变。从长期来看，目前政策所执行的初衷，将会在较长时间里不会改变。可以预期的是，从紧的经济政策将在较长的一段时间内存在，其幅度的大小将会随着市场整体经济情况的变化而有所调整。,土地拍卖情况分析,3月份，吴江中心区域即松陵镇只出让了一块商业用地。 从03月吴江全市总体土地市场的出让情况来看，汾湖以及同里也同时分别出让了两幅商服用地。 目前松陵镇可供出让的住宅用地越来越少，可以预见的是，随着住宅以及周围配套设施的逐步完善，在松陵镇有限的土地出让中，将会以商业用地出让为主。,成交情况分析,3月份的吴江楼市总体来说相对比较低靡，除新湖明珠城8日开盘推出

3、3栋小高层外，其余楼盘都基本没有大的动作。,本月吴江市场共成交了399套，成交面积47907.76m，成交均价为4354.43元/m。,三月份楼市成交的低靡，在一定程度上也是因为目前市场上开盘楼盘相对较少，市场放量相对较少，市场成交量惨淡也是可以理解的。 但是我们需要看到的是，新湖明珠城新盘的入市，给吴江楼市带来了强劲的反弹，成交量大幅攀升。因此可以看出，尽管目前由于市场以及各种因素，成交量相对并不理想，但市场潜力巨大，尽管受一定的市场政策的影响，买卖双方有所观望，但品质楼盘在目前市场环境下还是有一定的竞争力的。,从3月份的政策以及市场成交量来看，目前整体市场仍处于一个观望的态势，除个别大盘有

4、所动作外，其它楼盘仍基本都在观察市场的整体走向趋势。 总体看来，目前这种市场态势，随着各个楼盘的观望态势的持续仍将延续一段时间,二、各个区域具体情况分析,运东板块,运东板块处于经济开发区内，区域内工厂较多，商品房部分主要集中于运东大道沿线。,住宅：,商业：,运东板块楼盘较少，目前在售楼盘主要有幸福里和海悦花园； 该区域楼盘的客户源主要来自于周边工厂工作的员工，但随着周边交通以及配套（海悦花园酒店）的不断完善，吴江楼盘整体价格的不断上涨，越来越多的其它区域的客户开始关注运东板块的一些楼盘； 该区域目前楼盘户型主要以小户型为主（8895m），价格目前一般维持在4400元/m左右； 建筑风格多以欧式

5、建筑风格为主，并都比较注重营销概念的运用（如幸福里21概念的使用），说明该区域楼盘已十分注重宣传的作用，间接说明市场竞争的激烈性。,住宅市场小结,该区域目前已有两个体量相对来说较大的商业，江南奥斯卡（10万方）和汇金中央广场（7万方），其它还有一些住宅配套（约1.5万方）。 从区位上来看，两者有一定的区别，江南奥斯卡依托周边的老市场似乎比汇金中央广场更能获得市场的青睐； 但从营销以及招商效果上看，汇金中央广场已成功签约如家，adidas等一些品牌商业，这为汇金以后的人流聚集以及那些小商铺的租售都带来了良好的示范效应。 两者在定位上尽管有一定差距，但总体看来，在运东消费力相对较为低下的市场环境中

6、，两者将会面临较为激烈的竞争关系。 总体看来，运东板块的商业体量较为充足，且相互竞争较为激励，未来商业市场环境较为严峻。,商业市场小结,城北板块,3月份是城北板块比较活跃的一个月份，其原因就是新湖明珠城的开盘给目前并不景气的市场带来了些许活力。,城北楼市小结,明珠城的开盘带动了3月份城北楼市的成交量的上升，同时也进一步刺激了整体市场成交量的变化； 从目前各楼盘的产品类型及价格来看，城北板块住宅侧重于定位于中高档楼盘，面积在120m左右，目前价格在48005000元/m左右； 从区域客户源来看，客户主要来自于松陵镇，但苏州的消费者有增多的趋势；,总体看来：市场对城北板块住宅市场有较高的认可度，这

7、与其产品的品质，良好的区位环境以及其到苏州的便利性吸引了包括松陵镇在内的其它区域消费者的关注。市场后续潜力巨大。 同时我们也看到，明珠城165万方的体量将会对城北楼市销售形成相当大的压力。吴越尚院、丽湾国际、明珠城这三个楼盘之间激烈的竞争程度是显而易见的。但从各个楼盘推案计划来看，各个楼盘都有意识地错开了开盘的时间，且目前各个楼盘推案量都较少，属于市场试水阶段，因此从3月份销售情况来看，楼盘之间的竞争并不是十分激烈。这种良好的态势将随着城北市场放量变化而有所变化。,城北楼市小结,城区板块,城区板块目前在售楼盘较少，受制于地段稀缺性的影响，城区板块房地产市场主要以商业为主。,城区楼市小结,明珠大

8、厦和万亚广场是目前城区板块在售最大的两块商办综合体。 3月份城区商业并没有大的动作，各个楼盘只是预约蓄水阶段，从目前各个楼盘上客量来看，商业客户较多，而涉及写字楼，单身公寓这一块，则市场相对比较低靡。 尽管城区板块定位于吴江城区商业中心，其商业也获得了投资者较多的青睐，但办公市场则不景气，可见吴江投资者投资习惯仍处于发展阶段，对办公市场认知的完善则还需要一定的市场发展基础的支撑。,城南板块,城南板块是以后吴江未来区域的热点板块，也是吴江楼市的最重要的板块，可以说是吴江楼市的晴雨表。 在介绍楼盘时，我司相关楼盘在报告里略去（奥林清华等）。,城南楼市概括,城南楼市是目前吴江楼市的放心标，其住宅（奥

9、林清华），商业（新都会等）都在一定程度上代表了未来松陵楼市的发展方向。 由于该板块楼市绝大部分楼盘都是我司代理的楼盘，在此便不一一赘述，同时由于3月份基本仍属于市场的冷淡期，因此各个楼盘（包括我司）基本无甚动作。 总体来看，3月份城南楼市并无太大的亮点，但是从目前城南住宅和商业（估计4月份，国基一块商业用地（约4万方）会进场）的存量来看，未来市场销售压力依旧较大。,三、总结及趋势研判,松陵住宅市场,3月份，吴江推出新房源的仅有新湖明珠城一家，从新湖明珠城的开盘销售情况来看，效果较为理想，去化率约为60-80。 总体看来，3月份的吴江楼市成交依旧低靡，全市住宅一共成交面积约4.7万方左右。除了放

10、量较少这一因素外，受市场大环境的影响也是显而易见的，目前尚无法定量分析相关政策的影响对吴江楼市的影响程度有多大，但可以肯定的是这种政策以及市场环境的影响所占的比例是相当大的。,3月份，吴江楼市房价趋势平稳与去年年底相比并无较大涨幅，各个区域价格有所不同，但总体趋势平稳。,松陵商业市场,2008年2月28日，“20072020年吴江市松陵城区商业网点规划”公示。规划指出：松陵城区的标志性商业格局为“一主三副城市商业中心”，即永康路市级商业中心和城南商业副中心、运东商业副中心，东太湖美食休闲商业副中心。,目前，吴江四大商业项目，伟业新都汇、汇金中央广场、深国投沃尔玛广场以及香港万亚广场（总建约30

11、万方）开始都有推向市场。,3月份的吴江商业楼盘市场是比较冷清，各大楼盘除了一般地打打广告外，其它并无太多建树。受住宅市场冷清的影响，商业楼盘推案计划也有所滞后，具体推案计划要视市场变化而进行。 目前商铺的价格视地段不一样而有所区别，总体说来，商铺正常价格在1.5万2万左右。 吴江市场商业存量达约55万方左右，且各种商业业态在一定程度有所重合，同质化经营现象比较明显，因此可以预期的是，除地段优势十分明显的商业外，其它商业将会面临较为严峻的商业市场环境。,松陵办公市场,目前松陵办公市场仍处于相对比较低靡的境况，造成这种情况发生的原因除了目前政策的影响，也与目前吴江产业基础以及投资习惯相关。 吴江办公市场一般都是与商业混合一体的， 从各个楼盘推案计划看，因地段不同，推案计划选择有所不同： 地段优势不明显的，只推商业，等区域成熟起来后再推写字楼（如奥斯卡、汇金）； 地段优势良好的，一般会推出部分写字楼，通过商铺来带动写字楼的人气（如明珠城）,在目前写字楼有效需求有限的情况下，吴江写字楼市场约10万的市场存量应该是一个不小的挑战。,总体看来，3月的吴江楼市并没有复苏的现象，各大楼盘受制于政策和市场环境（股票等）的影响，入市量较少。 品质楼盘开盘时仍然销售良好，这无疑对市场起了一个良好的