税二-第七章_契税.ppt

1、契税,注册税务师执业资格考试 税法（II）,中南财经政法大学财政税务学院 2012年4月4日,7,税法（II）,1,第七章 契税,第一节概述 第二节征税范围、纳税人和税率（熟悉） 第三节计税依据与应纳税额的计算（掌握） 第四节减免税优惠（熟悉） 第五节 申报和缴纳,税法（II）,2,近三年题型、题量及考点小结,税法（II）,3,第一节 概述,一、概念 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 二、特点 （一）契税属于财产转移税：土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。 （二）契税由财产承受人缴纳。,税法（II）,4,第二节征税范围、纳税人和税率,一、征税范围：契税

2、的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括： （a）国有土地使用权出让（区别土地增值税） （b）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换 （c）房屋买卖 （一）视同买卖房屋： 1.以房产抵债或实物交换房屋。应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。,税法（II）,5,征税范围,2.以房产作投资或作股权转让。 属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。 以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。 3.买房拆料或翻建新房应照章征收契税（按买价）。 （二）房屋赠与 以获奖方式

3、取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。,税法（II）,6,征税范围,（三）房屋交换 房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。 【例题单选题】居民甲某共有二套房产，2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。同年丙某将一套市价为60万的房产以50万元折价抵偿欠甲的债务。当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）。A.0.45万元B.1.95万元C.2.25万元D.2.85万元,税法（II）,7,征税范围：企业改制重组中的契税

4、政策,1.企业公司制改造：非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司（合资），且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。 国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。,税法（II）,8,征税范围：企业改制重组

5、中的契税政策,2.企业股权转让：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（股东变更，未改变房屋所有权） 对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，对承受方应征收契税。,税法（II）,9,征税范围：企业改制重组中的契税政策,3.企业合并：依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并方的土地、房屋权属的，免征契税。 4.企业分立：依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋权属，不征收契

6、税。 5.企业出售：国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。,税法（II）,10,征税范围：企业改制重组中的契税政策,6.企业注销、破产：企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善

7、安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。,税法（II）,11,征税范围：企业改制重组中的契税政策,7.其他情形 经国务院批准实施债券转股权的企业，对债券转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划拨，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然

8、人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。,税法（II）,12,例题,【例题单选题】某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税（ ）。（适用契税税率3） A.15万元 B.36万元 C.51万元 D.126万元 【

9、答案】C 【解析】（1200+500）3%=51（万元）。契税是对境内转移土地、房屋权属时,对承受的单位和个人征收；企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免契税；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。,税法（II）,13,（五）房屋附属设施有关契税政策,1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。 2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

10、 3.承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。,税法（II）,14,（七）房屋附属设施有关契税政策,5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 7.土地使用者转让、抵押或置

11、换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。,税法（II）,15,例题,【例题单选题】（2009）某房地产开发公司购买某企业闲置的房产，合同上注明土地使用权价款l500万元，厂房和附着物共计价款802万元。该房地产开发公司应缴纳契税（ ）万元。（当地省人民政府规定的契税税率为3%） A.45 B.45.06 C.69 D.69.06 【

12、答案】D 【解析】对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规规定征收契税，应纳税额=（1500+802）3%=69.06（万元）。,税法（II）,16,例题,【例题单选题】 （2010）下列情形中应征收契税的是（）。A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属C.有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属D.国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%，新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属 【答案】B,税法（II）,17,二、纳税人,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，

13、承受的单位和个人为契税的纳税人。 【例题多选题】孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（ ）。 A.孙某应缴纳契税 B.王某应缴纳契税 C.孙某应缴纳印花税 D.王某应缴纳印花税 E.王某不应缴纳契税 【答案】BCD 【解析】契税的纳税人以承受方为纳税义务人，因此A选项不正确。,税法（II）,18,三、税率,1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5% 。 2.对个人首次购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房的，从2010年10月1日起税率为1% 。,税法（II）,19,不动产

14、产权权属变动纳税一览,税法（II）,20,第三节计税依据和应纳税额计算,一、计税依据 1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定（2010单选题）。 3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。,税法（II）,21,计税依据,4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格（成交价格的构成，2009多选题）。 （2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交

15、价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 （4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税（2007单选题）。 5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。,税法（II）,22,例题,【例题多选题】（2010）下列情形中，由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有（）。A.房屋赠与B.国有土地使用权赠与C.协议方式出让国有土地使用权的D.以竞价方式出让国有

16、土地使用权的E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换 【答案】ABE,税法（II）,23,例题,【例题多选题】（2008）关于契税的计税依据，下列表述正确的有（ ）。 A.以协议方式出让国有土地使用权的，仅以土地出让金作为计税依据 B.房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据 C.买卖已装修的房屋，契税计税依据中应包括装修费用 D.土地使用权出售的，以评估价格为计税依据 E.土地使用权交换的，以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据 【答案】BCE 【解析】选项A：以协议方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费

17、等承受着应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可以评估价格、土地基准地价计算的；选项D:土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。,税法（II）,24,应纳税额的计算,应纳税额计税依据税率 【例题单选题】（2011）甲某是个人独资企业业主，2010年1月将价值60万元的自有房产投入独资企业作为经营场所，3月以200万元的价格购入一处房产；6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值160万元的仓库互换，甲某收取差价40万元。甲某以上交易应缴纳契税（）万元。（契税的税率为4%）A.8B.8.4C.9.6D.16。 【答案】A 【解析】以自有

18、房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；房屋交换，其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。 应缴纳契税=2004%=8（万元） 【注】注意发问的方式,是某个企业应纳的契税,还是该行为应纳的契税。,税法（II）,25,例题,【例题单选题】某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（ ）。（2004年） A.0万元 B.9万元 C.18万元 D.33万元 【答案】B 【解析】该公司第一笔业务交纳契税=

19、（800-500）3%=9（万元）；该公司第二笔业务不缴纳契税。,税法（II）,26,例题,【例题单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3，甲、乙、丙纳税契税的情况是（ ）。 A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 【答案

20、】A 【解析】甲不纳税；乙纳税=10000003%=30000（元）；丙纳税=1200003%=3600（元）。,税法（II）,27,第四节减免税优惠,一、契税减免基本规定 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税（2008单选题

21、）。 6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。,税法（II）,28,二、财政部规定其他减免契税项目,1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 2. 对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。 4.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。,税法（I

22、I）,29,二、财政部规定其他减免契税项目,4.事业单位改制的契税规定：（1）事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业依法妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。（2）事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于契税减免税

23、范围，应按规定缴纳契税。,税法（II）,30,二、财政部规定其他减免契税项目,5.2011年8月31日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免契税。 6.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后退房的，不予退还已纳契税。 7.公租房经管单位购买住房作为公租房的，免征契税。 【注】符合减免税固定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内向土地、房屋权属所在地的征收机关提出减免税申报。 【注】2004年10月1日起，计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续，办理完减免手续后30日内报国家税务总局备案。,税法（II）,31,例题,【例题单选题】 （2010年）关于契税的说法，正确的是（ ）。 A.如果没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可在评估价格和土地基准价中任意选择一种方式来评定契税的计税依据 B.符合减免税规定的纳税人，契税的计税金额在10000