物业管理法规与案例分析第三章物业管理法律制度及相关法律制度

1、第一节 物业管理法律制度概述 v 一、物业管理法的概念 v 二、物业管理法调整的对象 v 三、物业管理法的地位 v 四、物业管理法的内容 v 五、物业管理法的法律渊源,一、物业管理法的概念,v,物业管理法是由国家立法机关制定的，调整国家物业主管部门、物业开发建设单位、物业管理企业和业主之间在物业管理服务活动中发生的各种社会关系的一系列物业法律规范的总称。,v,狭义的物业管理法主要是指2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过的物业管理条例。该条例于2007年8月26日进行了修订。,v,广义的物业管理法是指一切由国家立法机关制定的调整 有关物业管理活动及物业管理关系的法律、法规、规章 和政策

2、的总称。,二、物业管理法调整的对象,v 1.国家对物业管理行业运行活动的行政管理关系。,v 2.物业业主自治管理关系,v 3.物业管理活动中的民事关系,三、物业管理法的地位,v,物业管理法的法律地位问题，是指物业管理法在整个法律体系中所处的状态，具体指某个法律属于哪一个法律部门，且在该法律部门中居于何等层次。,v,就物业管理法的整体而言，可以归于经济法部门中的房地产管理 法的子系统层次或相邻系统层次。 四、物业管理法的内容 第一、明确对房地产开发商的要求 第二、明确物业开发建设单位、物业管理企业、业主和物业人三方 面在物业管理方面各自的地位、权利、义务和责任关系。 第三、鼓励竞争择聘物业服务企

3、业，规范了物业管理的基本内涵。 第四、明确政府主管部门和各有关部门在推动物业管理发展中的职 责。 第五、明确了物业管理中的法律责任,v 五、物业管理法的法律渊源,v (一）宪法,v （二）法律,v (三）行政法规,v （四）国务院部、委发布的行政规章 v （五）地方性法规 v （六）地方政府规章,第二节 物业管理法律关系,v 一、物业管理法律关系的概念 v 二、物业管理法律关系的构成要素 v 三、物业管理法律关系的产生、变更和终止,v 一、物业管理法律关系的概念 v 法律关系是指法律规范在调整人们行为的过程中形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利和义务关系，这种权利和义务的实现是由国家强制力

4、保证的。 v 物业管理法律关系，是指物业法律规范在调整人们在物业管理行为过程中所形成的特定主体之间的权利和义务关系。它是具体法律关系体系中的一个分支关系，是物业管理社会关 系的法律调整形式。,二、物业管理法律关系的构成要素 v （一）物业管理法律关系的主体,v,物业管理法律关系的主体，是指依照物业管理法规规定，能独立参加物业管理法律关系而进入一定的法律境位，并享受相应权利，承担相应义务的人。具体可以分为以下三类：,v （1）自然人 v （2）社会组织性的法人和非法人团体 v （3）国家,v （二）物业法律关系的内容,v,法律关系的内容就是法律的权利和义务。离开特定的权 利和义务，法律关系也就不

5、能构成和存在。,v,物业管理法律关系的内容，是指物业法律关系主体所享 有的权利（包括职权）和负担的义务（包括职责）。,v,物业管理法律关系的内容中，权利是指物业管理法律关系主体依法具有的，在法律允许的范围、限度内，为实现或维护某种利益，按照自己的意志，自由地做出某种行为，控制他人一定行为和利用国家强制力的能力或资格。,v,物业管理法律关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体合法承受的，在法律拘束的条件下，为实现或保障对应的权利，按照法定或约定的要求，必须做出或不做出行为的负担。,（三）物业法律关系的客体,v,物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的”

6、，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们在社会关系中最核心的利益关系。,v 物业管理法律关系的客体具体可划分三类：,v 1、物业,v 2、权利,v 3、行为效果,v 三、物业管理法律关系的产生、变更和终止 物业管理法律关系的产生、变更和终止的含义 v 物业管理法律关系的产生 指在物业管理法律关系主体之间形成了法律上的一定的具体权利关系 。 v 物业管理法律关系的变更,v,指物业管理法律关系中的主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化 。,v 物业管理法律关系的终止 指原存的物业管理法律关系主体间的权利义务终止。,v （二）法律事实 v 物业管理的法律事实，是指物业管理法规规定或认可

7、的，能引起物业管理法律关系产生、变更或终止的客观现象或条件，它具有客观性和法定性。 v 物业管理法律事实可根据其发生是否与物业管理法律关系主体的意志有关，而划分为法律事件和法律行为两大类。 v 法律事件是指法律规定的不以物业管理法律关系主体的意志为转移，而能引起物业管理法律关系产生、变更或终止的客观情况。 v 法律行为，是指依物业管理法律主体的自觉意志而做出的能够引起物业管理法律关系产生、变更或终止的人的活动的客观事实。包括：作为和不作为。就其性质可分为合法行为和违法行为（违约行为、侵权行为等）。,第三节 物业权属登记的法律制度,一、物业权属的概念和种类 二、物业权属登记的概念及作用三、物业权

8、属登记的种类 四、物业权属登记的程序 五、 物业权属登记机关,一、物业权属的概念和种类,v,物业权属，是指房地产所有权及其有关的其他财产权利在主体上的归属。它是特定物业的属主或管主合法管辖、支配、保护该宗物业并排除他人非法进一步的独立性权利。物业权属主要是指对房屋的所有权以及对房屋所占基地、院墙、院落等所占土地的使用权。由于房屋与土地的不可分割性决定了在管理上而言的权利主体是有一致性。,v 物业权属包括： v 土地所有权与土地使用权 v 房屋所有权 v,二、物业权属登记的概念及作用 物业权属登记的概念,v,物业权属登记，主要是通过对物业所有权或使用权以及由该权利产生的抵押权、典权等其他权利进行

9、审查和确认，颁发相关证书并依法确认产权归属关系的行为。,v,我国目前房地产权属登记管理制度实行土地登记发证制 度和房屋登记发证制度双轨制。,v 物业权属登记的作用权利确认的作用 v 权利公示的作用 v 权属管理的作用,三、物业权属登记的种类 城市房屋权属登记的种类 总登记初始登记转移登记变更登记 他项权利登记注销登记 地产权属登记的种类,v,地产权属登记，是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行审查核实，注册登记和发证的一种制度。,v 地产权属登记分为初始登记和变更登记两种。,四、物业权属登记的程序,v （一）提出登记申请,v （二）

10、受理申请,v,检验证件、查阅总登记薄、户籍档案资料，判断可 否办理收件。,v 收件。,v （三）权属审核,v 初审。,v 复审。,v 审批。,v （四）公告,v （五）核准登记，颁发权属证书,五、物业权属登记机关 v 我国物权法第十条明确规定：不动产登记，有不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 v 这条规定是立法的重大进步，一是确定了不动产登记的属地原则。二是确定了由统一的登记机构来负责登记事务，但具体由哪一个机构来负责还有待于其他法律、行政法规规定。 v 在实行房、地分管体制的行政区域，物业权属登记和房屋权属登记

11、一般分别由土地管理机关和房地产管理机关主管。国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政部门及直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。,第四节物业交易法律制度,v 一、物业交易的概念 v 二、物业转让 v 三、物业抵押 v 四、物业租赁,一、物业交易的概念 v 物业交易，是指当事人之间就物业进行的转让、抵押和租赁等活动。物业交易也就是房地产交易，包括物业转让（房地产转让）、物业抵押（房地产抵押）和物业租赁（房屋租赁）等。,v,物业交易的对象具有特殊性，虽然房地产实质上是两个相对独立的物，但在交易过程中却往往被作为一个统

12、一的商品；从交易是一种权利移转的角度看，房地产交易的对象也是一种混合权利，即房屋所有权与土地使用权共同形成的权利，当房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。,二、物业转让 v （一） 物业转让的概念,v,物业转让也就是房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因土地使用权取得方式的不同，房地产转让包括以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拔方式取得土地使用权的房地产转让两种类型。,v （二）物业转让的条件 v 以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件 v 以划拔方式取得土地使用权的房地产转让条件 v 物业转让的

13、限制性条件,（三） 物业转让合同 v 物业转让合同的概念,v,依据城市房地产管理法的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。所谓房地产转让合同，是指房地产权利人作为出让人与受让人之间就转让房地产所签订的协议。,v 物业转让合同的主要内容,v,物业转让合同由两部分构成：一是土地使用权出让合同 ，二是单纯以房地产权利转移为内容的房地产转让合同。,依据城市房地产转让管理规定第8条规定，房地产转让合同应当包括下列内容： v 双方当事人的姓名或者名称、住所； v 房地产权属证书名称和编号； v 房地产坐落位置、面积、四至界限； v 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

14、 v 房地产的用途或使用性质； v 成交价格及支付方式； v 房地产交会使用的时间； v 违约责任； v 双方约定的其他事项。,（四） 商品房销售 v 1、商品房预售：,v,商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给 买售人，并由买售人支付定金或者房价款的行为。,v 商品房预售的条件为： v （1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； v （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； v （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； v （4）县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证

15、明。,v 商品房预售的程序为： v （1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证。 v （2）预售人办理预售登记，领取预售许可证。 v （3）预售人同承购人签订商品房预售合同。 v （4）预售合同登记备案。 v （5）房屋交付后，办理产权登记。,v 2、商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格后的商品 房出售给买售人，并有买售人支付房价款的行为。 v 根据2001年建设部发布的商品房销售管理办法的规定，商品房现售应当具备以下条件： v （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业营业执照和房地产企业资质证书； v （2）取得土地权证书或者使用土地的批准文件； v

16、（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； v （4）已通过竣工验收； v （5）拆迁安置已经落实； v （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； v （7）物业管理方案已经落实。,v 三、物业抵押 v （一）物业抵押的概念和法律特征 v 物业抵押，是指抵押人同其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。物业抵押应签订书面合同。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 v 物业抵押的法律特征表现为： v 物业抵押属于债权人担保的范围，是附从于

17、债权的从权利； v 物业抵押是以物业作为标的物的抵押，这就决定了抵押物不能转移地方，仍为物业所有人占有、使用。 v 物业抵押合同生效后，即具有对抗第三人的效力，物业抵押人对非法占有、转让物业有追偿权。物业抵押的目的在于控制抵押物的交换价值，当债权逾期得不到清偿时，房地产抵押权人能以其交换价值优先受偿。,（二）物业抵押的设定 v 房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出让方式取得的土地使用权抵押两种。 v 在设定物业抵押时，下列物业不得抵押： v 权属有争议的房地产； v 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； v 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； v 已依法公告列入拆

18、迁范围的房地产； v 依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； v 依法不得抵押的其他房地产。,v （三）物业抵押合同 v 依照城市房地产抵押管理办法，物业抵押合同应载明下列内容: v 抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所; v 主债权的种类、数额； v 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； v 抵押房地产的价值； v 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； v 抵押期限； v 抵押权灭失的条件； v 违约责任； v 争议解决方式； v 抵押合同订立的时间与地点； v 双方约定的其他事项。,（四)抵押物业的处分,v,处分

19、抵押物业的前提条件是债务人不履行债务，对于符合下列 条件的，抵押权人有权需求处分抵押的物业：,v,债务履行期满，抵押人未受清偿的，债务人对未能与抵押权 人达成延期履行协议的；,v,抵押人死亡或者被宣告死亡而无人全为履行到期债务的；或 者抵押人的合法继承人、受赠人拒绝履行到期债务的；,v 抵押人被依法宣告解散或者破产的；,v 抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；,v 抵押合同约定的其他情况。,v,对于处分抵押物业所得金额，首先应当支付处分抵押房地产的费用并扣除抵押房地产应缴税款，再偿还抵押权人债权本息及支付违约金。,四、物业租赁 v 物业租赁的概念,v,物业租赁，是指房屋所有权人作

20、为出租人，将其房屋出租给承租人 使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,v,物业租赁是物业所有权人行使产权的方式之一。在物业租赁关系中，物业所有权人转移的是物业的占有权和使用权，物业的所有权归出租人。,v （二）物业租赁合同,v,物业租赁合同，是指出租人将其所有的房屋交付承租人使用，承租 人支付约定的租金，并在租赁关系终止时把房屋返还给出租人的协议。,v （三）物业租金,v,物业租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。物业租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。城市房地产管理法规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当

21、将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。,v 物业租赁合同应当采用书面形成，通常应包括以下内容： v 出租人、承租人的名称或姓名及地址； v 租赁物业的位置、面积、范围及现状； v 租赁物业的用途； v 租赁期限； v 租金的数额、支付时间及方式； v 物业维修责任； v 转租的约定； v 违约责任 v 争议纠纷的解决,第五节物业相邻关系的法律制度,v一、 物业相邻关系的概念和法律特征 v二、处理物业相邻关系的原则 v三、物业相邻关系纠纷种类及处理方法,v 一、 物业相邻关系的概念和法律特征,v,物业相邻关系，亦即不动产相邻关系，是指两个或两个以上不动产毗连邻近的物业所有人或占有人

22、、使用人，在行使物业的所有权或使用权时，彼此间应依法给予相邻人便利或接受法定限制而发生的特定的权利、义务关系。,v,物业相邻关系的实质是对物业相邻各方合法权益的保护和他方行使共同权利的限制。相邻权是一般从属于物业的所有权、使用权等权利的从物权，它并不能直接管理和支配物业。相邻关系中的各方当事人可称为相邻人，当事人的权利、义务是对等的。在相邻关系中的权利是可以从相邻方获得必要的便利，有权防止相邻的危害和危险。,物业相邻关系的特征体现为： v 物业相邻关系的主体是两个或两个以上相邻的物业所有人、占有人或使用人。 v 物业相邻关系的基础是相邻关系主体所有或使用的物业必须是相邻的。 v 物业相邻关系的

23、客体是物业的所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而不是相邻物业本身。 v 物业相邻关系的客体是有限度的，即相邻权的行使必须以相邻另一方取得必要的便利为限度，而不能以该权利为借口而损害相邻另一方的权利。,二、处理物业相邻关系的原则 v 有利于生产、方便生活的原则 v 团结互助，公平合理的原则 v 尊重历史的原则,三、物业相邻关系纠纷种类及处理方法 v （一）因通行通道引起的相邻关系纠纷 v （二）相邻用水、排水、流水、滴水的纠纷 v （三）相邻危险纠纷 v （四）因建筑施工、铺设管线临时占用邻地的纠纷 v （五）相邻环境污染的纠纷 v （六）通风、采光引起的相邻关系纠纷 v （七）因共墙引起

24、的相邻关系纠纷 v （八）因城市异产毗连引起的相邻关系纠纷,第六节建筑物区分所有权,v 一、建筑物区分所有权概述 v 二、建筑物区分所有权的专有所有权 v 三、建筑物区分所有权中的共有所有权 v 四、建筑物区分所有权中的管理权,一、建筑物区分所有权概述 v （一）建筑物区分所有权的发展历程 v 一般认为，该制度发端于人类文明之始的奴隶社会。公元前2000年的古巴比伦王国就产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，是为人类最早的区分所有建筑物，标志建筑物区分所有权的正式萌芽。 v 自19世纪上半叶开始，英、法、德、瑞士等国因工业革命导致城市人口激增，住宅严重缺乏，客观上促使各国在民法典中建立建

25、筑物区分所有权制度。 v 第一次世界大战后，各国开始制定区分所有权特别法抑或修正民法典以详尽规定区分所有权制度。 v 第二次世界大战后，发生了一场规模宏大的关于区分建筑物所有权的修法和立法运动。 v 2007年我国出台的物权法通过专章（第六章）共计14个条文对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能予以了明晰，首次通过法律层面上对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容进行规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。,（二）建筑物区分所有权的概念 v 关于建筑物区分所有权的概念，理论上有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。其中，一元论说认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论说认为，

26、建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持有权构成的一项权利。三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持有权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。 v 我国物权法对于建筑物区分所有权采取三元论说的观点。物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”,v （三）建筑物区分所有权的特征 v 1、集合性。 v 2、专有所有权的主导性。 v 3、不可分割性。 v 4、权利主体身份的多样性,二、建筑物区分所有权的专有所有权 v （一）专有所有权的含义,v,专有所有权，又称“专有权”

27、或“特别所有权”，指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。物权法第七十一条规定：“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”,v （二）专有所有权的范围,v,专有部分系区分所有建筑物成立的基础，是指构造上能够明确区分 ，具有批排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。,v,构成专有部分必须具备三个条件：一是构造上的独立性，指以专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能客观地区分其范围。二是使用上的独立性，指各被区分部分（独立单元）有其独立出入的门户，能够与

28、外界隔离独立使用，例如，供住家、商铺、办公室、仓库等使用的独立单元。三是法律上的独立性，指各专有部分必须通过登记予以公示使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。,（三）专有权人的权利与义务 v 1、专有权人的权利 v （1）对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。 v （2）在行使区分所有权时，有权排出他人的干涉和限制。 v （3）在必要限度内，有权使用其他业主的专有部分或不属于自己共有的共用部分。 v 2、专有权人的义务 v （1）不得违反使用目的。 v （2）不得危及建筑物安全的义务。 v （3）准许进入的义务。 v （4）损害赔偿的义务。,三、建筑物区分所有权中的共有所有权

29、v (一)共有所有权的含义,v,共有所有权是指建筑物区分所有权人依照合同或者管理规约的规定，在区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用、收益的权利。建筑物区分所有权人对共用部分是共同所有、不可分割的。建筑物区分所有权中的共有权的权利人为全体区分所有人。共有所有权是建筑物区分所有权中的“ 共同性灵魂”，与建筑物区分所有权中的专有权的“单独性灵魂”构成建筑物区分所有权的两个“灵魂”。,v,关于共有所有权，我国物权法第七十二条作了规定 ：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。,（二）共有的范围 v 1、共有部分的一般范围 v 区分建筑物中的共有部分分为全部共用部分和部分共用部分。共有部分的范围包括四个方面，分别是： v （1）建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙、地下室等。 v （2）建筑物的共用部分及其附属物，例如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、暖气管道等，以及仅为部分区分所有人所共有的部分，例如个楼层之间的楼板、间壁墙等，仅属于相邻部分的区分所有人所共有。 v （3）建筑物所占有的地基部分的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人