物业管理理论与实务电子第10章 物业安全管理

1、学习目标 o 了解安全管理各部门的机构设置；能够有效地组织、实施安全管理的各项工作；能够正确地管理和使用安全管理各个系统的设备设施；能够正确处理安保服务管理的常见问题和突发事件。掌握常用消防设备的使用和管理方法；并能够正确处理消防突发事件。了解车辆及停车场管理的主要内容；能够处理车辆管理的常见问题和突发事件。,一、物业安全保卫服务 （一）安保服务的内容 门卫服务 巡逻服务 电视监控服务,（二）安保服务机构的设置和制度建设 1、安保服务机构设置,监控中心管理员,停车场管理员,保安人员,2、安保服务的制度建设 o 收集资料研讨安保部各岗位的职责和权限确定安保服务管理工作与其他相关专业的配合性工作内

2、容列出安保服务管理运作程序清单制定编写安保服务管理运作程序计划起草安保服务管理运作程序对安保服务管理运作程序初稿进行讨论和修改对安保服务管理运作程序进行审核、批准、实施。 o 安保服务制度主要有：各岗位人员的岗位责任制、各岗位的交接班制、各岗位人员的奖惩制等。,（三）安保服务原则、方式和特点 安保服务的基本原则 预防为主、防治结合 安全管理与社会治安管理相结合 用户第一、服务至上 安全管理工作硬件与软件齐抓共管,（三）安保服务原则、方式和特点,2安保服务的方式 封闭式管理：适用于政府机关、独立业主、部队或客户特别要求的安保服务管理。 开放式管理：适用于小型住宅小区、工业区、商业楼宇等。,3、安

3、保服务管理的特点 复杂性 时间性 服务性,（四）安保服务设施与装置 安保服务设施，是指物业服务管理区域内提供安保服务的公共设施。 安保服务装置。电视监控系统装置 、控制中心 、防盗防侵入报警系统装置 、门禁系统、楼宇对讲系统装置 、电子巡更装置,典型案例,o,某小区业主卢先生夜间回家时，被偷偷潜入小区的歹徒在高层电梯里用砖头砸伤。物业服务企业保安人员发现后，及时赶到现场，歹徒已经逃跑，于是将李先生送入医院。事后李先生向人民法院起诉，状告物业服务企业违约，未尽到安全保护的义务，要求物业服务企业赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉讼请求。法院认为：虽然物业服务企业在合同中承诺了保安服务，

4、但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能达到完全根除治安案件。卢先生由此产生疑问：物业服务企业与业主签订了物业服务合同，在向业主收取了物业费的情况下，物业服务企业对业主人身、财产受到的伤害是否应承担民事赔偿责任?,案例分析 o 卢先生与物业服务企业签订了物业服务合同，物业服务企业应按照物业服务合同中约定的保安服务事项履行合同义务，如24小时的保安监控、门卫站岗值班、巡逻等等。“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了物业服务合同约定的一般保安服务事项。由于卢先生与物业服务企业在物业服务合同中没有上述特别约定，

5、因此法院驳回了卢先生的诉讼请求。,（五）安保服务常见问题和重点案件的处置 1遗失物品招领程序 2可疑人员处置程序 3电梯困人处置程序 4停电处置程序 5易燃气体泄漏处置程序 6爆炸案件及可疑爆炸物品的处理程序 7暴力案件处置程序 8突发死亡事件处置程序 9贩毒、吸毒案件处置程序 10恶意投毒案件处置程序 11散发非法宣传品事件处置程序,二、消防管理 （一）物业消防管理的目的和原则,o,为预防物业区域火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，保护业主及使用人的生命和财产安全，为业主和使用人的生活、工作提供安全的环境，必须对物业项目实施消防管理。,o,要坚持“预防为主，防消结合”的方针，将消防工作立足于

6、火灾预防上，并从人力、物力、技术等多方面做好随时灭火的充分准备。建立“谁主管，谁负责”的原则，层层落实防火责任制。全面建立消防队伍、建立健全消防管理制度、消防宣传培训、消防设备、器材使用管理制度。开展消防管理工作“三落实”，即队伍落实、制度落实、设备和器材落实。,（二）消防管理机构的设置 o 消防管理应设立消防中心，建立三级防火机构，任命三级防火机构责任人。三级消防机构组织人员由总经理根据实际需要进行调整。 o 物业服务企业总经理为公司消防责任人(由当地政府消防安全部门任命)，负责消防组织机构的建立和消防工作的组织及安排。 o 管理处主任作为第二级消防机构的责任人，负责管理处各部门消防责任制的

7、制定和日常消防工作的监督、指导。 o 物业部(或其他部门)主管作为第三级消防机构的责任人，负责消防的监督、检查和日常管理工作。,（三）消防管理的内容 建立消防管理制度 消防值班制度、消防检查制度 、消防档案管理制度 、岗位职责 制定消防应急预案 报警、接到报警后下达通知 、明确领导或主管人员的职责，现场指挥人员灭火扑救 、请求支援、制定疏散程序 常用消防器材设备的管理 灭火器的使用与管理、消火栓的养护管理 、消防水箱、消防水泵的管理,（四）消防常识 1火灾的扑救方法,冷却法 使用消火栓向燃烧物进行喷水或用各种容器盛水浇向燃烧物，达到灭火目的。,窒息法 用浸透水的棉被或湿麻袋等不易燃烧的物品盖在燃烧物上，隔断氧气，从而达到灭火目的。, 隔离法 将火灾现场周围尚未燃烧的物品与火源隔离，防止火势蔓延。,抑制法 使用灭火器具，如泡沫、干粉灭火器等控制火势，达到灭火目的。,（四）消防常识 2、常见火灾隐患的处理 煤气或液化石油气器具火灾 油锅火灾 儿童玩火引起火灾 电气设备、电路火灾,（五）高层建筑消防管理 1高层建筑消防特点 火险因素多 火势蔓延快 扑救难度大 疏散困难大,2、高层建筑消防管理的主要措施 进行防火分隔 加强消防设