房地产企业土地增值税清算工作存在的问题及建议.doc

1、谢谢阅读007. 房地产企业土地增值税清算工作存在的问题及建议11房地产企业土地增值税清算工作存在的问题及建议土地增值税自 1994 年开征以来，一直存在“高税率、低税负”的状况，在我市房地产开发投资增长强劲，房价节节攀升的情况下，未从根本上调节房地产转让的级差收益问题。虽然国家税务总局部署从 2007 年开始，全面开展土地增值税清算，但政策本身存在的不严谨、不周全等诸多缺陷，直接影响着土地增值税清算的实际效果。房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进土地增值税的征管刻不容缓。一、我省房地产行业的发展情况及土地增值税征管现状近年来我省房地产行业发展势头强劲，2010

2、 年我省全年房地产开发投资592.2 亿元，比上年增长24.1% 。房地产施工面积达到7616 万平方米，比上年同期增幅高达38 个百分点，其中新开工面积 2759万平方米。房地产累计竣工面积 1089万平方米，其中，商品住宅竣工面积达897 万平方米；商业用房竣工面积 192万平方米。另外，从销售情况来看，实现商品房销售1163 万平方米，同比增长12.5% 。房地产开发投资也拉动全省生产总值增长，2009 年全省房地产投资额477.3 亿元，与 2001年相比，房地产开发投资额平均每年增长48.01 亿元，年均增幅达到 106.22%，而全省生产总值平均每年增长 621.23 亿元，增幅

3、35.01% 。图一： 2001-2009 年房地产开发投资额和全省生产总值增长情况 010002000谢谢阅读谢谢阅读300040005000600070008000100*0500600房地产开发投资额（亿元）全省生产总值（亿元）房地产开发投资额（亿元）45.267.494.9125.8174.6208.6258.9326.7477.3全省生产总值（亿元）1774.62001.82445.63042.44121.24746.55696.26938.77365.72001年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年房地产业

4、的繁荣带来了飞涨的房价，以太原市为例， 2007 年下半年商品房开盘均价是 3800 元 /m 2 左右，到 2008 年商品房开盘均价上升到 4000 元/m 2 左右，而 2009 年商品房开盘均价飚升到 4800 元-5000 元/m 2 左右；房价上升带来房地产开发商利润大幅增加：大部分房地产开发公司的土地为存量土地，工程成本按照现行国家统计局公布的平均物价指数 4.5% 计算上涨因素，而房价上涨了 40% 左右，也就是说，其上涨的房价基本上就是净利润。随着房价的迅速增长，房地产行业盈利能力日益增加。再看我省土地增值税的征收情况却一直不如人意，以2007 、2009 两年为谢谢阅读谢谢

5、阅读例，山西省房地产增加值分别为133.4 亿元和 173.3 亿元，根据增加值计算公式：房地产开发增加值 =经营收入土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费我们按照土地增值税计算方法，以最低税率30% 预测土地增值税应征税款额分别应为 40 亿元和 52 亿元左右，但这两年实际土地增值税入库只有1.1 亿元和 2 亿元。然而这些入库的税款主要是靠对房地产开发企业的预征，由于在清算实际工作中我们不断的发现一些问题目前政策尚未明确，实际执行尺度不一，给清算工作带来很大的困难，导致这些年来土地增值税的清算基本没有开展，清算效果很差。图二： 2007 、 2009 年

6、房地产开发增加值和全省土地增值税实际入库情况表 020406080100120140160谢谢阅读谢谢阅读180200133.4173.31.122007 年2009 年房地产开发增加值（亿元）133.4173.3 全省土地增值税实际入库（亿元）1.12 房地产开发增加值（亿元）全省土地增值税实际入库（亿元）二、土地增值税清算中存在的问题以及建议（一）拆迁补偿费标准如何准确合理的确定国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (国税发 (2006)187 号)第四条第一款规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六

7、条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。由于房地产开发企业在拆迁过程，支付给被拆迁人（涉及农民、城市居民等个人）的拆迁补偿费，一般无法取得合法有效凭证，但对房地产开发企业来说，又确实是发生了开发费用，因此一直困扰着房地产开发企业土地增值税清算。我们认为可以依照下列顺序和方法确定企业实际应扣除的拆迁补偿费： 1、对于某个开发项目地方政府明确规定拆迁补偿标准的，按政府文件标准执行；谢谢阅读谢谢阅读2、对于开发项目没有地方政府明确规定拆迁补偿标准的，由主管地方税务

8、机关参照当地同类开发项目地方政府规定的拆迁补偿标准确定；3、对于支付个人拆迁补偿费的确认，主管地方税务局可根据拆迁（回迁）合同、被拆迁房屋的房产证、被拆迁人身份证、户口本和签收花名册或签收凭证来确定具体补偿金额。（二）关于利息支出扣除问题的税务处理国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010 220 号）第三款指出“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5% 以内计算扣除。（二）凡不能按

9、转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10% 以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。”土地增值税出台的时机市场通胀压力很大，银行利率在高位运行，企业融资费用非常之高，随着国家整体经济的发展，银行利率一降再降，许多企业实际发生的财务费用已经低于取得土地使用权价格和开发土地和新建房及配套设施成本之和的 5% 。这时，部分开发企业以不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明为借口，以不能完整提供资料为借口，要求执行“房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算

10、的金额之和的百分之十以内计算扣除”。我们认为，全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的 5以内进行计算扣除。（三）地下车位的成本税前扣除界定谢谢阅读谢谢阅读目前，销售人防车位是房地产开发企业普遍现象。土地增值税清算的相关文件中对于人防工程的支出界定一直未明确。尽管销售车位签定的合同性质上应当属于租赁合同，但对于人防工程的所有权一直有一定的争议。我们认为对于利用人防工程修建的地下停车场（或地上车库）签订转让使用权合同的的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。出租使用的，按房屋租赁计算营业税和房产税，不得在清

11、算中扣除分摊的相关成本、费用。（四）清算时间对土地增值税的影响2007 年二级建造师建筑工程考试真题及答案场景 (五 )某高层办公楼进行装修改造，主要施工项目有吊顶、地面 (石材、地砖、木地板 )、门窗安装、墙面为墙纸、乳胶漆 ; 卫生间墙面为瓷砖，外立面采用玻璃幕墙及干挂石材，大厅中空高度为 12 米，回廊采用玻璃护栏，门窗工程、吊顶工程、细部工程等采用人造木板和饰面人造木板。谢谢阅读谢谢阅读合同要求质量符合国家验收标准。施工已进入木装修、石材铺贴阶段。施工过程中，质检人员发现存在以下质量问题(1)在不同材料基体交接处墙面抹灰产生了开裂现象。(2)发现将吊灯直接安装在吊顶龙骨上。(3)卫生间

12、墙面瓷砖铺贴不够美观、非整砖铺贴不合要求。根据场景 (五)，作答下列题目31. 墙面砖粘贴每面墙不宜有两列以上非整砖，非整砖宽度一般不宜小于整砖的 (a)。a.13b.12c.23d.34谢谢阅读谢谢阅读32. 本工程中 ,不同材料基体交接处表面的抹灰 ,应采取防止开裂的加强措施 , 当采用加强措施时 ,加强网与各基体的搭接宽度最小不应小于 (b)mm 。a.50b.100c.150d.20033. 根据住宅装饰装修工程施工规范 (gb50327-2001) ，吊顶安装时，自重大于 (b)kg 的吊灯严禁安装在吊顶工程的龙骨上，必须增设后置埋件。a.2b.3c.4d.534. 本建筑的公共疏散门应为 (a) 。谢谢阅读谢谢阅读a.防火门b.侧拉门c.吊门d.转门35. 本工程采用湿作业法施工的饰面板工程中，应进行防碱背涂处理的是(c)。a.人造石b.抛光砖c.天然石材d.陶瓷锦砖36. 实木复合地板或中密度 (强化 )复合地板面层铺设方法错误的是 (d) 。a.实铺谢谢阅读谢谢阅读b.空铺c.粘贴d.机械固定37. 根据民用建筑工程室内环境污染控制规范 (gb50325) ，本工程室内装修中采用的某一种人造木板或饰面人选木板面积大于 (d)m2 时，应对不同产品、不同批次材料的游离甲醛含量分别进行复验。a.20