房地产开发房地产房地产开发-1_W

1、公司研究未经许可，禁止转载审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 证 券 研 究 报 告公 保利地产股票代码：600048.SH房地产开发2017 年 1 月 15 日司 评点 销售&业绩点评：业绩超预期、销售靓丽、拿地高增，上调目标价、重申“强烈推荐”事项：1 月 14 日，保利地产发布业绩快报，公司 2017 年实现营业收入 1,450.4亿元，同比-6.3%；实现归母净利润 156.8 亿元，同比+26.3%。同时，公布 12 月销售数据，12 月实现签约金额 349.5 亿元，同比+65.3%；实现签约面积 250.5 万平方米，同比+46.4%。2017

2、 年公司累计实现签约金额3,092.3 亿元，同比+47.2%；累计实现签约面积 2,242.4 万平方米，同比+40.3%；2017 年公司新增建面 4,004.3 万平方米，同比+94.6%；总地价2,797.1 亿元，同比+137.1%。主要观点 1、17 年业绩同比+26%、超预期，预收款和毛利率改善将保证业绩高增 17 年公司实现营业收入 1,450.4 亿元，同比-6.3%；营业利润 254.5 亿元， 同比+10.1%；归母净利润 156.8 亿元，同比+26.3%，超出市场一致预期147 亿元约 7%，同时也实现了股权激励第一期的行权业绩要求 154 亿元； 对应营业利润率和净

3、利率分别为 17.5%和 10.8%，分别提升 2.6pct 和2.8pct。公司业绩超预期上涨主要源于毛利率较大幅度的上涨以及投资收 益的增加，其中尤其值得注意的是营业收入同比-6%、而同期全年销售金 额同比+47%，将进一步推升预收账款，同时考虑到公司销售到结算周期 长达 2 年也将决定 18 年主要结算 16 年销售项目、从而 18 年毛利率仍将 维持高位，保证 18-19 年的业绩高增长以及后两期股权激励的顺利行权。2、17 年销售额达 3,092 亿，同比+47%，销售快于结算推动预收款快增 17 年 12 月公司签约金额 349.5 亿元，同比+65.3%；签约面积 250.5 ，

4、 同比+46.4%；销售均价 13,953 元/平，同比+12.9%； 1-12 月公司累计实现签约金额 3,092.3 亿元，同比+47.2%；签约面积 2,242.4 ，同比 +40.3%；累计销售均价 13,790 元/方，同比+4.9%；公司自 17 年 10 月开始销售开始跳增，公司销售额同比持续高于行业，同时鉴于公司 17 年拿地积极，可售货值充裕，预计 2018 年将继续保持销售高增长。另外，16-17 年销售额分别同比+36%、+47%的增速远高于同期营收额分别+25%和 -6%的增速，这将进一步推高预收账款，确保 18-19 年的业绩持续高增长。 3、17 年加仓拿地、新增货

5、值 5,500 亿，可售充足确保 18 年销售再高增 17 年 12 月公司在土地市场新获取北京、广州、杭州、成都等地共 34 个项目，对应新增建面 887.6，同比+36.8%；对应地价 766.2 亿元，同比+105.3%；平均楼面价 8,632 元/平米，同比+50.1%；拿地金额占比销售金额达 219%，创年内新高。17 年 1-12 月公司在土地市场新获 193 个 项目，对应合计新增规划面积 4,004.3，同比+94.6%；对应总地价2,797.1 亿元，同比+137.1%；平均楼面地价 6,985 元/平米，同比+21.8%； 拿地额占比销售额达 90%，较 2016 年全年

6、56%提升 34.0pct，加仓拿地势态明显；估算拿地对应新增货值 5,522 亿元，同比增长 104%，并相当于 17 年销售 1.8 倍， 18 年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。4、业绩超预期、销售靓丽、拿地高增，重申“强烈推荐”评级 2017 年保利地产积极变革，规模扩张料再次加速。目标方面，近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，12 月推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病，成长再添动力； 资源整合方面，上半年收购中航集团旗下地产项目，下半年推进保利置业 部分股权收购，彰显央企地产龙头资源整合优势；拿地方面，16 年和 17 年

7、拿地额分别同比达 75%和 137%，尤其 17H2 拿地加速，积极扩张意图明 显；销售方面，17 年销售额同比增长达 47%，并判断 18 年将持续高增。鉴于公司较好的销售额表现和结算毛利率表现，我们分别上调公司 2017- 19 年每股收益预测至 1.32、1.72 和 2.18 元，目前 18PE9.1 倍， 按照 18 年目标 PE12 倍上调目标价至 20.62 元，重申“强烈推荐”评级。5、风险提示：房地产市场下行风险。 目标价：20.62 RMB当前股价：15.70RMB投资评级 强推评级变动 维持华创证券研究所证券分析师：袁豪执业编号：S0360516120001 电话：021

8、-20572598邮箱：联系人：鲁星泽电话箱：联系人：曹曼电话箱：公司基本数据流通 A 股/B 股(万股)1,173,634/-资产负债率(%)79.9每股净资产(元)7.9市盈率(倍)11.09市净率(倍)1.6912 个月内最高/最低价13.25/8.65市场表现对比图(近 12 个月)相关研究报告化资源整合核心地位，拿地积极、销售高增， 重申强烈推荐 2017-12-01 保利地产公司点评图表 1、保利地产 2017 年业绩预告 2016

9、 年 2017 年 增减变动幅度(%)营业收入（亿元） 1,547.71,450.4(6.3)营业利润（亿元） 231.2254.510.1利润总额（亿元） 233.1257.010.2归母净利润（亿元） 124.2156.826.3扣非归母净利润（亿元） 122.6152.524.4基本每股收益（元） 1.11.320.0加权平均净资产收益率（%） 15.516.4提高 0.8 个百分点 利润率 营业利润率（%） 14.917.5提高 2.6 个百分点 利润总额率（%） 15.117.7提高 2.7 个百分点 归母净利率（%） 8.010.8提高 2.8 个百分点 资料来源：公司公告，华创证

10、券 图表 2、保利地产销售金额及同比增速 12 审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号（亿元） 4504003503002502001501005001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 160140120100806040200保利2016年月度销售保利2017年月度销售同比(右轴)资料来源：公司公告，华创证券 图表 3、公司历年拿地金额占比销售金额 （亿元） 3500（%） 1.230001.025002000150010005000.202007 2008 2009 2010

11、2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017销售金额拿地金额拿地销售比（金额） 0.0资料来源：公司公告，华创证券 图表 4、2017 年公司月度拿地销售金额比图表 5、2017 年公司月度拿地销售面积比 （亿元） 9008007006005004003002001000（倍） 2.52.01.51.00.50.0（亿元） 1,0009008007006005004003002001000（倍） 6.05.04.03.02.01.00.0 保利拿地面积保利拿地金额保利销售金额拿地/销售比（右轴）保利销售面积拿地/销售比（右轴） 资料来源：公司公告，华创证券资料来源：公司

12、公告，华创证券 图表 6、公司 2017 年新增项目地块 公告日期 城市 股权 总地价（万元）权益地价（万元）容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2017-01广州 10049,40049,400106,156106,1564,654住宅 2017-01珠海 50404,000202,000999,996499,9984,040商住 2017-01中山 7014,73510,315134,32094,0241,097商住 2017-01清远 10063,64063,640251,754251,7542,528住宅 2017-01肇庆 10019,07819,078296,769296,7

13、69643住宅 公告日期 城市 股权 总地价（万元）权益地价（万元）容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2017-01韶关 5114,0237,152117,46659,9081,194住宅 2017-01梅州 10038,36638,366294,895294,8951,301商住 2017-01三亚 10049,87049,870168,986168,9862,951商住 2017-01徐州 5057,50028,750306,352153,1761,877商住 2017-01成都 1006,4666,46660,35060,3501,071住宅 2017-01成都 89112,00

14、099,680284,499253,2043,937商住 2017-01大连 10046,60046,60067,80067,8006,873商住 2017-02南京 49205,000100,450212,496104,1239,647住宅用地 2017-02合肥 100208,900208,900296,340296,3407,049商住用地 2017-02宁波 10033,29733,297170,712170,7121,950住宅用地 2017-02武汉 40154,41061,764475,100190,0403,250住宅用地 2017-02重庆 10034,97734,97716

15、8,948168,9482,070商住用地 2017-02青岛 10025,95025,950118,222118,2222,195商住用地 2017-02沈阳 100102,609102,609173,034173,0345,930住宅用地 2017-03长春 10047,68447,684116,388116,3884,097商住用地 2017-03太原 70130,40091,280369,600258,7203,528住宅用地 2017-03无锡 26.5148,50239,353290,76877,0545,107商住用地 2017-03茂名 100130,932130,932743

16、,261743,2611,762商住用地 2017-03西安 10053,16053,160120,414120,4144,415住宅用地 2017-03广州 49150,00073,500106,70752,28614,057住宅用地 2017-03南京 5180,50041,05537,24818,99621,612住宅用地 2017-03合肥 100166,310166,310219,353219,3537,582住宅用地 2017-04益阳 5120,00010,200202,949103,504985商住用地 2017-04西安 10014,58014,580115,711115,7

17、111,260住宅用地 2017-04芜湖 100126,000126,000263,780263,7804,777住宅用地 2017-04中山 49177,17686,816295,294144,6946,000商住用地 2017-05厦门 100100,800100,80032,00032,00031,500商住用地 2017-05莆田 100138,500138,500128,897128,89710,745商住用地 2017-05合肥 33178,00058,740254,08183,8477,006住宅用地 2017-05青岛 4231,58213,264228,64096,0291

18、,381住宅用地 2017-05衡水 100185,036185,036340,767340,7675,430商住用地 2017-05盐城 10076,71476,714139,621139,6215,494住宅用地 2017-05眉山 10056,70056,700195,970195,9702,893商住用地 2017-06上海 10086,50086,50077,02977,02911,230住宅用地 2017-06杭州 100574,635574,635202,407202,40728,390商住用地 2017-06重庆 100120,500120,500239,221239,2215

19、,037商住用地 2017-06重庆 100163,000163,000322,793322,7935,050住宅用地 公告日期 城市 股权 总地价（万元）权益地价（万元）容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2017-06太原 7054,12037,884241,999169,3992,236商住用地 2017-06郑州 8552,65744,758273,789232,7211,923商住用地 2017-06眉山 10031,20031,200135,648135,6482,300商住用地 2017-06徐州 100117,680117,680145,953145,9538,063商住

20、用地 2017-06南昌 51163,94383,611388,824198,3004,216商住用地 2017-06合肥 9.5138,00013,110225,44921,4186,121住宅用地 2017-07北京 100146,500146,50077,62277,62218,874住宅用地 2017-07北京 10037,80037,80045,68045,6808,275住宅用地 2017-07广州 33435,000143,550300,27399,09014,487住宅用地 2017-07广州 100252,600252,600302,882302,8828,340商住用地 2

21、017-07天津 10027,00027,00038,14138,1417,079住宅用地 2017-07天津 10055,30055,30075,68775,6877,306住宅用地 2017-07石家庄 7521,53716,153124,64293,4821,728商住用地 2017-07沧州 50181,00090,500313,000156,5005,783商住用地 2017-07大连 10043,41843,418173,340173,3402,505住宅用地 2017-07重庆 5062,10431,052429,059214,5301,447住宅用地 2017-07杭州 243

22、26,40078,336169,73640,73719,230住宅用地 2017-07福州 100122,500122,500158,384158,3847,734住宅用地 2017-07莆田 100103,500103,500236,820236,8204,370住宅用地 2017-07宁波 100446,011446,011227,557227,55719,600住宅用地 2017-07连云港 10033,56033,56060,55760,5575,542住宅用地 2017-07盐城 10043,34343,34381,26881,2685,333住宅用地 2017-07镇江 3057,

23、10717,132130,39839,1194,379住宅用地 2017-07岳阳 10020,20020,200133,267133,2671,516商住用地 2017-07成都 10038,45838,45876,91776,9175,000商住用地 2017-07成都 100153,588153,588195,156195,1567,870商住用地 2017-07佛山 5229,00015,109100,09852,1512,897商业用地 2017-07佛山 100107,886107,886193,580193,5805,573住宅用地 2017-07珠海 5143,44522,15

24、777,02939,2855,640住宅用地 2017-07珠海 5168,91935,149118,82660,6015,800住宅用地 2017-07肇庆 10065,25665,256732,895732,895890商住用地 2017-07茂名 517,8474,002252,738128,896310商住用地 2017-07江门 51289,941147,8701,482,264755,9551,956住宅用地 2017-07清远 10010,76610,766168,225168,225640住宅用地 2017-08北京 10633,00063,300238,65023,86526

25、,524商住 2017-08北京 20415,00083,000163,96832,79425,310商住 2017-08天津 100565,000565,000152,000152,00037,171商住 公告日期 城市 股权 总地价（万元）权益地价（万元）容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2017-08天津 10042,30042,30057,90857,9087,305住宅 2017-08天津 5041,10020,550161,09180,5462,551住宅 2017-08天津 13256,03232,004173,02421,62814,797住宅 2017-08大连 50

26、21,51810,75922,96011,4809,372商住 2017-08大连 5039,13419,56735,18017,59011,124住宅 2017-08南京 30415,000124,500208,44362,53319,910住宅 2017-08南京 32650,000208,000169,10654,11438,437商住 2017-08漳州 10026,00026,00083,78383,7833,103商住 2017-08漳州 4026,00010,400195,30678,1221,331商住 2017-08无锡 49217,000106,330240,969118,

27、0759,005商住 2017-08苏州 10026,48826,48854,07854,0784,898商住 2017-08苏州 10018,26118,26138,05238,0524,799商住 2017-08苏州 10049,53449,53492,38692,3865,362住宅 2017-08苏州 10036,62036,620118,470118,4703,091住宅 2017-08南通 10049,47949,479198,578198,5782,492商住 2017-08徐州 3328,9709,560103,88534,2822,789住宅 2017-08湖州 100131

28、,000131,000131,511131,5119,961商住 2017-08镇江 3028,8738,66287,39226,2183,304商住 2017-08济南 100260,000260,000261,652261,6529,937住宅 2017-08济南 10031,50031,50022,06622,06614,275住宅 2017-08宜昌 8054,88543,908423,803339,0421,295住宅 2017-08常德 5132,55016,601281,307143,4671,157商住 2017-09上海 10059,33759,33771,98971,989

29、8,243住宅 2017-09广州 100133,594133,594273,438273,4384,886商业 2017-09天津 100130,000130,000212,655212,6556,113商住 2017-09武汉 40116,00046,400181,23472,4946,401住宅 2017-09武汉 4013,0405,21640,11216,0453,251住宅 2017-09益阳 6016,67210,003149,38789,6321,116商住 2017-09厦门 100150,000150,00050,00050,00030,000商住 2017-09苏州 10

30、083,06083,06075,17775,17711,049商住 2017-09绍兴 100236,000236,000222,694222,69410,598住宅 2017-09台州 100102,500102,500149,025149,0256,878商住 2017-09常州 10094,54794,547202,104202,1044,678住宅 2017-09常州 4582,00036,900110,85149,8837,397商住 2017-09西安 419,8104,022120,85849,552812商住 2017-09成都 10073,77173,77161,47661,

31、47612,000住宅 2017-09成都 100272,743272,743284,100284,1009,600商住 公告日期 城市 股权 总地价（万元）权益地价（万元）容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2017-09眉山 10032,40032,40076,98776,9874,209商住 2017-09重庆 100107,000107,000184,093184,0935,812商住 2017-09重庆 5087,20643,60375,83037,91511,500住宅 2017-09天水 8038,84131,073189,471151,5772,050商住 2017-09

32、梅州 100138,284138,284329,171329,1714,201住宅 2017-09澳大利 亚 90 28,428 25,585 46,427 41,784 6,123 住宅 2017-10上海 501,810,000905,000167,34883,674108,158住宅 2017-10广州 1008,8008,80023,82223,8223,694商业 2017-10无锡 33319,061105,290208,53868,81815,300商住 2017-10无锡 2131,0336,517101,58721,3333,055商住 2017-10无锡 2120,3524

33、,27464,34513,5123,163商住 2017-10温州 25101,67225,41874,54418,63613,639商住 2017-10台州 50108,00054,000139,85269,9267,722商住 2017-10湖州 10064,10064,10097,44497,4446,578住宅 2017-10成都 10071,20071,200100,000100,0007,120商服 2017-10潍坊 10019,47319,473143,605143,6051,356住宅 2017-10邢台 9029,70026,73094,49485,0453,143住宅 2

34、017-10昆明 70253,286177,300529,644370,7514,782商住 2017-10肇庆 10063,00063,000150,804150,8044,178商住 2017-10揭阳 10040,00040,000139,773139,7732,862住宅 2017-10揭阳 10021,20021,20094,89994,8992,234住宅 2017-10揭阳 8049,52839,622388,637310,9101,274住宅 2017-11北京 34168,00057,12081,97127,87020,495住宅 2017-11北京 33629,000207

35、,570165,71754,68737,956住宅 2017-11北京 20232,50046,500133,36126,67217,434商住 2017-11北京 25172,80043,200153,11638,27911,286住宅 2017-11大连 503,9001,9507,3803,6905,285住宅 2017-11沈阳 4978,45138,441142,63769,8925,500住宅 2017-11邯郸 9072,01064,809159,415143,4744,517住宅 2017-11洛阳 100151,957151,957426,608426,6083,562商住

36、2017-11郑州 70250,500175,350104,23472,96424,032住宅 2017-11南京 50222,000111,000138,62469,31216,015商住 2017-11温州 33117,20038,676139,08745,8998,426商住 2017-11金华 5092,93646,46894,97747,4899,785住宅 2017-11徐州 3347,60615,71082,79427,3225,750住宅 2017-11徐州 2583,01220,753199,76549,9414,155住宅 公告日期 城市 股权 总地价（万元）权益地价（万元

37、）容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2017-11眉山 3451,00017,085137,00245,8963,723商住 2017-11眉山 5063,50031,750139,71969,8604,545商住 2017-11九江 5168,02434,692343,265175,0651,982商住 2017-11九江 10080,20180,201464,849464,8491,725住宅 2017-11三亚 4572,60432,672855,840385,128848商住 2017-11惠州 10039,98039,98078,53878,5385,091商住 2017-1

38、1珠海 100115,027115,027140,938140,9388,162商住 2017-12北京 60156,82594,09595,08757,05216,493住宅 2017-12北京 25574,000143,500146,03536,50939,306住宅 2017-12北京 25698,000174,500182,03345,50838,345住宅 2017-12北京 34370,000125,800211,08371,76817,529住宅 2017-12北京 33238,00078,54067,96022,42735,021住宅 2017-12广州 50134,61167

39、,30683,09341,54716,200商业 2017-12广州 100474,696474,696559,874559,8748,479住宅 2017-12佛山 33100,40333,133165,22254,5236,077住宅 2017-12东莞 10033,10033,10068,47968,4794,834住宅 2017-12韶关 5155,01428,057690,141351,972797商住 2017-12杭州 50335,134167,567209,396104,69816,005商住 2017-12杭州 50599,294296,651134,79466,72344,

40、460住宅 2017-12南京 20134,00026,80077,37315,47517,319住宅 2017-12南京 20231,00046,200154,44830,89014,956住宅 2017-12无锡 10082,37682,376116,250116,2507,086住宅 2017-12张家港 51140,98571,902141,25372,0399,981住宅 2017-12厦门 100203,500203,50077,90077,90026,123商住 2017-12成都 5066,55233,27682,16241,0818,100商住 2017-12成都 10014

41、,19314,193125,200125,2001,134商服 2017-12成都 10060,50260,50282,60082,6007,325商住 2017-12成都 25234,0002,876130,29032,57317,960商业 2017-12芜湖 10043,35043,35090,79990,7994,774住宅 2017-12宜昌 7058,94041,258190,206133,1443,099商住 2017-12荆州 10053,00053,000181,134181,1342,926商住 2017-12长沙 10053,07653,076241,017241,017

42、2,202住宅 2017-12南昌 51239,500122,145451,923230,4815,300商住 2017-12天津 60155,69393,416455,383273,2303,419商住 2017-12石家庄 5430,55616,500101,73354,9363,004住宅 2017-12开封 15113,62117,384660,019100,9831,721商住 2017-12青岛 30464,923139,4771,238,507371,5523,754商住 公告日期 城市 股权 总地价（万元）权益地价（万元）容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2017-12

43、青岛 4085,00034,000656,008262,4031,296商住 2017-12胶州 4887,98841,794748,833355,6961,175住宅 2017-12沈阳 501,328,58066,429250,674125,33753,000商住 2017-12悉尼 10011,48211,4829,0009,00012,758住宅 合计 27,970,60116,085,53840,042,52626,901,093资料来源：公司公告，华创证券 附录：财务预测表 资产负债表利润表 单位：百万元 20162017E2018E2019E单位：百万元 20162017E201

44、8E2019E货币资金 46984440315610574120营业收入 154773145048184820244165应收票据 75000营业成本 10988197177123063163936应收账款 1612000营业税金及附加 15035115701477719590预付账款 39313347684402958653销售费用 3545406151756837存货 303304362619425087537163管理费用 2267290136964883其他流动资产 43835380104843263984财务费用 2234137721372909流动资产合计 435122479428573653733919资产减值损失 (40)000其他长期投资 12420119481148711037公允价值变动收益2455000长期股权投