市场调研指导手册.ppt

1、市场调研方法指导手册, 2012-4-11,1,总结人：岳英焕,2,一、关于市调的几个基本观点,以事实为基础，“事实是友善的”（麦肯锡） 海量的信息VS有限的市调时间-以假设为导向 不同工作模块有不同的市调内容 定性与定量的结合,甭想把整个海洋煮沸.,一、市调基本观点,3,4,一、市调基本观点,普通调研VS重点调研 竞争片区内项目重点调研、同品质产品且热销项目重点调研； 其他片区做普通调研； 市场调研VS 客户调研 市场调研在前，了解客户来源等客户倾向，为客户调研提供支撑；从而使得客户调研更有针对性；,5,二、市调方法及相关工具表格等,6,调查表格相当重要，一份好的表格，首先要解决的关键性问题

2、，然后才是其他相关问题。在实际应用时，可根据需要，对调查表格进行调整或重新设计。,二、市调方法及相关工具表格等|市调前,提前进行表格填写培训，责任到人，对于关键信息如“物业类型组合、户型面积物业类型实际成交价格、客户来源及销售表现（开盘日期、销售速度）详细明确填写要求； 严格按照表格示范格式进行填写；,7,表格的完整填写，市场调研报告就完成了80%,二、市调方法及相关工具表格等|市调前,市调前，参考城市研究报告等，进行初步的片区划分，然后针对调研表格的基本信息类进行完善和查询：如项目名称、建筑面积、容积率、绿化率、物业费、绿化率、项目特色，甚至包括户型、规划等进行初步填充、完善； （争取在项目

3、现场销售访谈中，留下更多时间提问关键问题）,表格示例,8,政府信息收集： 网上信息（上政府网站查询） 政府部门（统计局综合科；国土资源局综合科、土地开发办、地政科或地籍科；规划局规划科；建设局或建委工程造价信息科；房管局交易中心） 对于宏观数据的历史记录（最好5年以上的资料）调查尽可能详细和全面。,调研工具：地图、工作包、笔、笔记本、表格、相机、录音笔等。,当你将出门进行市场调查之前，要事先做好准备。要清楚你将要解决的问题，并牢记在心里。,二、市调方法及相关工具表格等|市调中,市调出门前：提前确定项目名称、物业地址、售楼处地址、售楼处电话等，提前安排好行车顺序；（4-5个项目为宜） ； 市调进

4、程中：明调+暗调相结合的方式，普通调研+详细调研相结合；对重点项目，采取“销售中心+项目现场探勘”的方式；用笔记本、录音笔、相机等保留调研成果。(多人配合，现场笔记/现场录音+照片拍摄+销售访谈）； 市调完毕后：用录音笔，由访谈者口述记录，并做好笔记。,9,楼盘调查方法及内容 市调方法：实地调研、收集楼书（报纸广告）、访谈销售代表 基本信息占地面积、建筑面积、容积率、配套施（商业、会所、幼儿园、学校）、开发分期等。 规划设计总体布局、物业类型、户型配比、总户数、车位数、 景观、创新点等。 销售情况认筹时间、开盘时间、销售价格（对应交楼标准）、 销售速度、销售率、客户群、主要卖点、劣势。 营销推

5、广售楼处、样板房、现场展示、营销渠道、促销措施。,二、市调方法及相关工具表格等|市调中,10,二、市调方法及相关工具表格等|市调后,表格填写标准，分模块填写 项目规划模块： 物业类型需注明产品类别、栋数，层数，是否当期在推. 户型配比：层数（几梯几户，面积段组合方式); 产品附加值：卖点，附加值明细 停车方式： 注明停车方式及售价.,表格示例,11,表格填写标准，分模块填写。（2） 销售情况模块： 注明开盘日期、分物业类型的实际成交单价、销售比例、客户来源等； 分物业类型单价要注明，用于单方产值测算;,表格示例,二、市调方法及相关工具表格等|市调后,12,13,三、市场调研的资料整理、分析,保

6、持总表信息完整的前提下，分板块进行信息处理，指标横向分析与对比；,表格示例,14,运用Excel表强大的筛选、排序功能；处理,表格示例,三、市场调研的资料整理、分析,15,16,按照如下章节进行撰写 一、版块特征分析 （版块特征按照项目资源、容积率、体量、户型面积、成交情况进行逐项指标分析，总结规律与共性）； 二、分物业类型特征分析 （ 按照分布特征、项目统计表、产品特性、销售表现等指标进行分析； 三、明星项目分析 （ 项目规划分析、卖点分析、成功因素分析、户型分析）,四、市调报告的撰写,17,版块特征表格示例,四、市调报告的撰写,版块特征指标：分指标论证；结论简洁,18,四、市调报告的撰写,物业类型特征样本,版块特征指标：