房地产行业2012年中期投资策略待看春风翠岫-120614_W

1、汇聚财智共享成长待看春风翠岫房地产行业2012年中期投资策略汇聚财智 共享成长围绕政策的博弈政策需求压制 结构性疏导？基本面持续刚需释放？1. 降准降息2. 刚需置业信贷优惠1. 公积金政策2. 差异化补贴刺激行业回暖3. 限购微调尝试汇聚财智 共享成长目 录“因”势：投资端萎靡，经济运行下挫利导：货币政策水到渠成，行业微调亦步亦趋 前瞻：否极泰来，待看春风翠岫投资建议图1： CPI与外汇占款双双下滑图2：PMI下滑迅速6010508406304220010-20-42005-02 2006-02 2007-02 2008-02 2009-02 2010-02 2011-02 2012-026

2、055504540352005-02 2006-02 2007-02 2008-02 2009-02 2010-02 2011-02 2012-02汇聚财智 共享成长经济下行超预期铺垫宽松走向p 货币政策空间扩大p 稳增长越发紧迫外汇占款同比CPI资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长前端投资持续下探p 新开工同比急速下滑p 固定资产投资疲软p 土地出让市场萎靡5853484338332823182003-022005-022007-022009-022011-02图4： 固定资产投资增速下滑资料来源：Wind, 长江证券研究部图3： 新开工面积出现负增长80706050403

3、020100-1200 3-022005-022007-022009-022011-02-20-30 资料来源：Wind, 长江证券研究部图5： 土地购置费增速下滑明显100806040200- 2003-0220-402005-022007-022009-022011-02资料来源：Wind, 长江证券研究部图8： 到期债务规模大图9： 保障房任务越来越重876543210201120122013201460%55%50%45%40%60005000400030002000100009%8%7%6%5%4%2009201020112012汇聚财智 共享成长地方财政负荷过载图6： 地方财政缺口

4、增速维持在20%图7： 税收收入与土地收入增速远小于缺口增速12108642050%40%30%20%10%0%40%财政缺口增速20%0%Q011Q12011Q22011Q32011Q42012Q1-20%-40%200720082009201020112012-60%资料来源：Wind,地长方江财证政券收研入究部 地方财政支出缺口缺口增速资料来源：财政部, 长江证券研究部税收增速土地收入增速资料来源：, 长江证券研究部预期到期债务规模预期财政收入占财政收入比例保障房支出占地方财政收入比例资料来源：财政部, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长目 录“因”势：投资端萎靡，经济运行下挫利导：货币政

5、策水到渠成，行业微调亦步亦趋 前瞻：否极泰来，待看春风翠岫投资建议汇聚财智 共享成长宽松通道助推成交回暖图10： 销售与流动性高度相关表1：各地首套房贷利率下调时间表6035503040302520201015010-102007-022008-022009-022010-022011-022012-02表1：图表标题 (黑体14磅， 颜色:R0 G85 B135)-205-300 M1同比 销售同比 M2同比资料来源：Wind, 长江证券研究部图11： 准备金下调有助于销售上升10022%806040200-202008-01-402009-012010-012011-012012-0121

6、%20%19%18%17%16%15%销售同比准备金率 资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长地方微调尝试频率提升表2： 公积金政策表3： 限购微调以及补贴优惠时间区域调整前调整后2011年10月南京贷款额度上限40万贷款额度上限恢复到60万时间区域尝试动作结果2010年10月佛山放宽限购被辟谣2011年11月吉林-公积金贷款购买第一套住房符合条件的家庭，可申请第二套住房公积金贷款2012年2月芜湖契税优惠、购房补贴被叫停2011年12月合肥贷款额度上限35万贷款额度上限45万2012年3月信阳贷款额度上限28万贷款额度上限38万租房提取额度上调为每年1.5万；扩大了职2012

7、年3月成都-工及其配偶同时提取住房公积金的范围，缴存基数上调2012年4月蚌埠贷款额度上限30万贷款额度上限35万2012年4月南昌贷款额度上限40万贷款额度上限50万浩特2012年4月呼 和贷款额度上限40万贷款额度上限50万2012年4月武汉-公积金买房最低首付两成，最高不超过60 万2012年4月沈阳贷款额度上限40万贷款额度上限50万2012年4月郑州贷款额度上限40万贷款额度上限45万2012年5月杭州-公积金买房90平以下可享2成首付2012年2月上海放宽限购被辟谣2012年4月中山提高限价标准-2012年4月北京5年以上普通住房对外销售，税收优惠-2012年5月扬州奖励买房-20

8、12年5月厦门多类人群有望获再购房资格被辟谣2012年5月湖南利率优惠政策、降低（首套房）首付比例、减免相关税费-2012年5月重庆贷款额度上限20万，期限20年贷款额度上限40万，期限30年2012年6月石家庄人均面积低于全省平均可购第三套房未正式通过 资料来源：Wind, 长江证券研究部资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长刚需释放托底p 市场预期见底回升p 二季度销售回暖托底图12： 市场信心指数见底回升图13：大中城市5月销售明显改善60504030201002012-0140%30%20%2012-012012-032012-032012-0410%0%-10%201

9、2-05四大城市其他城市增长同比资料来源：Wind, 长江证券研究部图14：房地产是撬动GDP的杠杆图15：地方财政严重依赖于土地收入35%30%25%20%15%10%5%0%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201114%12%10%8%6%4%2%0%7均值52%6543210200720082009201020112012(E)80%70%60%50%40%30%20%10%0%汇聚财智 共享成长央地之间：微调空间几何 1 行业支柱地位根深蒂固p 房地产相对国内生产总值比重持续高位p 行业景气度深系地方财政房地

10、产投资占GDP比重GDP增速房地产投资增速土地出让收入地方财政收入占比资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长央地之间：微调空间几何 2 调控目标逐步实现图16：百城价格下滑明显高价投资性需求9000890088008700860085008400830082002010-06 2010-09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03资料来源：Wind, 长江证券研究部资料来源：Wind, 长江证券研究部图17： 大中城市环比下降占比居高图18： 大中城市同比下降趋势蔓延资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长央

11、地之间：微调空间几何 2 调控目标逐步实现高价投资性需求图19： 中小户型成交占比居于高位（万科数据）图20：首次置业与首改比例大大提高资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长央地之间：微调空间几何时间城市政策金融2008/9/16中央央行5次宣布降息2008/11/27中央中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率税收契税优惠2008/8/12重庆农民购买普通商品住房给予一定契税优惠2008/10/13杭州实行契税、印花税补贴2008/10/22中央首次购买90 平及以下普通住房的契税税率下调到1%，销售购买商品房暂免印花税、土地增值税2009/3/4广东个

12、人首次购买普通住房，其契税按1%征收营业税减免2008/10/20重庆二手房普通住宅免征营业税契税，非普通宅营业税按差额收取；新建商品房契税和登记费减半2008/10/1上海减免二手房营业税、个人所得税2008/12/20中央关于促进房地产市场健康发展的。对房地产一系列税收减免政策与支持贷款首付下调2008/10/22中央最低首付款比例调整为20%2008/6/1成都公积金贷款首付可2 成贷款延长2008/6/1成都公积金贷款最长期至30 年2009/3/4广东住房公积金贷款年限可延长至30年公积金上限提高2008/11/1北京北京公积金最高贷款额度由原先的60万元提高到80万元。2008/1

13、2/1广州住房公积金个人贷款最高额度从40万元调高至50万元；直系亲属购房可提取公积金2008/10/1上海符合条件的家庭最高可贷60万元利率优惠2008/10/22中央商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍异地贷款2008/6/1成都可异地申请住房公积金按揭贷款户籍2009/3/4广东有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。汇聚财智 共享成长央地之间：微调空间几何 4 区域微调动力测评图21：地方财政受制地产程度排名资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长目 录“因”势：投资端萎靡，经济运行下挫利导：货币政策水到渠成，行业微调亦步亦趋 前瞻：否极泰来，待

14、看春风翠岫投资建议汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点 1 供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡p 供需总量失衡现象有所缓解p 价格下行趋势减缓步入企稳阶段图22：商品住宅供给面积/成交面积下行图23：成交均价下降趋势渐缓资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点 1 供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡表5：京沪广住宅成交价格止跌企稳北京上海广州楼盘名称5月成交价环比4月成交价环比3月成交价环比楼盘名称5月成交价环比4月成交价 3月成交价 楼盘名称环比环比5月成交价 4月成交价 3月成交价环比环比环比万科万科万科如缘居南里9.80

15、% -3.45% 2.67% 城花新园2.37% 3.08% 0.33% 府前花园E -0.31% -1.28% 2.22% 半岛家园-1.67% -2.34% -2.34% 新场C4地块3.50% 15.26% 0.54% 东荟花园A 2.01% 1.18% -6.87% 金地城花新园2.37% 3.08% 0.33% 金地朗悦嘉园4.65% 1.52% -0.56% 保利荔湖城澜山院4.42% 9.26% 0.23% 仰山嘉园0.30% 2.71% 5.62% 茉莉名邸1.33% -10.24% -4.83% 保利仰山嘉园-3.98% 7.99% -11.00%保利叶城4.93% 8.39

16、% -11.76% 星海花园9号楼-1.05% 3.37% -0.90% 首开湖畔阳光苑-2.47% -2.24% -3.28% 星海花园11号楼1.37% -1.47% -0.23% 常青藤家园1.38% -1.48% -1.26% 金地汇海花园1、2栋0.76% 1.08% 1.26% 熙景嘉园-0.52% -1.26% -0.33% 金地艺境城3.80% 0.88% 6.89% 保利城花园3.17% 2.92% -1.93% 紫芳园四区3.46% -6.22% -2.10% 天御苑-1.23% -4.54% -18.68% 星海花园10号楼2.27% 13.87% -13.70% 资料来

17、源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点 1 供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡p 09年疯狂再现？ P(量升价平)P(量价齐升）库存高企施加房价下行压力图24：城市去库存时间（周）高于09年流动性不足以支撑价格上行图25：城市普遍目前库存/09年3月库存1资料来源：各地房管局网站, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点 1 供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡p 09年疯狂再现？P(量升价平)P(量价齐升）库存高企施加房价下行压力图26：M2高涨助推价格上涨难再现流动性不足以支撑价格上行图27：按揭信贷增加额远低于09

18、年水平 资料来源：各地房管局网站, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点 2 企业盈利拐点将至p 融资成本见顶融资渠道与规模受限宽松通道与结构性支持开发贷改善现状表6：结构性支持开发贷款，缓解融资压力2011年12月促进房价合理回归，加快普通商 品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展2012年2月央行加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度2012年3月央行副行长 扶持普通商品住宅的建设或开刘士余发，支持保障房建设图28：房地产信托收益率见顶图29：融资渠道收窄，开发贷款仍处低位14,000,00012,000,00010,000,0008,000,000

19、6,000,0004,000,0002,000,00011.0%10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%010Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q18.0%时间部门内容新发行房地产信托规模到期收益率资料来源：Wind, 长江证券研究部资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点 2 企业盈利拐点将至p 土地成本下行土地出让地价下行压力溢价率下降底价退让图31：全国土地成交量价下行资料来源：Wind, 长江证券研究部图30： 出让楼面价/成交均价稳中有降资料来源：Wind, 长江证券研究部图32：住宅地块溢价率低位运行略有上升资

20、料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点图33：上海土地出让面积与平均楼面价震荡下行图34：哈尔滨土地出让面积与平均楼面价下行资料来源：Wind, 长江证券研究部资料来源：Wind, 长江证券研究部图35： 重庆土地平均楼面价明显下降资料来源：Wind, 长江证券研究部图36： 杭州土地出让面积与平均楼面价明显下降资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点 3 预期改善拉升市场需求与估值p 08年销售量同比上升60个百分点板块估值上升30X图37： 08年拉动板块PE与销售量收紧二套房贷政策进入降息通道60%资料来源：Wi

21、nd, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长三季度将迎来行业全面拐点图38： 单月新开工增速预计6月触底图39：房地产投资累计同比增速预计7月触底资料来源：Wind, 长江证券研究部资料来源：Wind, 长江证券研究部图40： 成交量回暖有望持续资料来源：Wind, 长江证券研究部图41：开发贷款预计即将宽松资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长二元结构循序渐进 1低端保障计划持续推进表7： 各省市保障房计划地区省市2011年2012年十二五规划地区省市2011年2012年十二五规划东北黑龙江8352276华中河南42.0940200吉林27.7235.38湖北36.8636.41

22、00辽宁33.7921.8940湖南44.7238.77160华北北京2016100华南广西2924.132.5天津1910.570广东3114.39180河北3528.660海南9.267.5528.8山西30.0433.2381西南重庆49.523.7495内蒙古44.5427.77贵州23.629.9340华东山东32.0430.51四川34.7828100江苏3931.545云南4040.32100安徽38.1340200西北陕西47.4343.6210上海2216.58529.18.87浙江18.514.5甘肃15.3211.9650江西33.121.23100青海18.823.54

23、30福建16.9115.8933.229.5资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长二元结构循序渐进 2 高端遏制长期化政策待完善p 信息系统联网普及，铺路房产税表8： 已完成住房信息系统省市时间城市时间城市2011年8月济南2011年9月陕西省2011年10月青岛2011年底杭州2012年3月山东2011年底宁波2011年11月武汉2011年底绍兴2012年2月南京2011年底金华2012年3月苏州2011年底温州2012年3月无锡2012年3月石家庄资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长目 录“因”势：投资端萎靡，经济运行下挫利导：货币政策水到渠成，行业微调亦

24、步亦趋 前瞻：否极泰来，待看春风翠岫投资建议资料来源：Wind, 长江证券研究部图44： 大企业融资成本占据绝对优势资料来源：Wind, 长江证券研究部图45： 大企业举债弹性优势0.250.200.150.100.050.00-0.05-0.10-0.15-0.20-0.2514%12%10%8%6%4%2010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q1汇聚财智 共享成长集中度提升：快周转龙头机会图42：大企业占上市公司销售收入份额呈增长趋势图43： 前30强房企销售额与市场占有率攀升0.750.700.650.600.550.500.450.4012,00

25、010,0008,0006,0004,0002,000023%21%19%17%15%13%11%9%7%5%2009201020112012一季度 10强销售额20强销售额30强销售额10强占有率20强占有率30强占有率资料来源：Wind, 长江证券研究部大企业小企业大企业净负债率变化小企业净负债率变化资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长集中度提升：快周转龙头机会图46：万科市场占有率持续攀升图47： 万科现金流充裕14001200100080060040020004. 0 %3. 5 %3. 0 %2. 5 %2. 0 %1. 5 %1. 0 %0. 5 %0. 0 %2

26、00620072008200920102011 2012 Q 1资料来源：Wind, 长江证券万研科究签部约销售额市场占有率资料来源：Wind, 长江证券研究部图48： 保利地产月销售面积增长迅猛资料来源：Wind, 长江证券研究部图49： 保利地产土地储备丰富资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长重点公司估值公司代码 公司简称 投资评级 最新股价 EPSPE（倍） 12E13E12E13E000002万科A推荐 9.151.051.318.256.80600048保利地产 推荐 13.671.401.699.737.63000024招商地产 推荐 25.251.902.3113.1710.79600383金地集团 推荐 7.010.750.948.707.44600823世茂股份 推荐 12.251.131.4010.808.80000926福星股份 谨慎推荐 10.280.931.2011.078.57002133广宇集团 谨慎推荐 6.490.670.739.748.92600325华发股份 推荐 9.391.101.298.567.25000961中南建设 推荐 13.761.101.4312.599.69000616亿城股份 谨慎推荐 4.120.390.5010.478.37002285世联