厦门年产xx套IDC项目财务分析报告

1、泓域咨询/厦门年产xx套IDC项目财务分析报告一、项目发展背景伴随数据成为重要的基础性战略资源，我国大数据中心规模也在不断扩张。2019-2020年中国IDC产业发展研究报告预计，2020-2022年，我国大数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%，2022年大数据中心规模将达3200亿元。互联网数据中心（IDC）属于互联网基础设施范畴的一个细分领域，主要为大型互联网公司、云计算企业、金融机构等客户提供一个存放服务器的空间场所，包括必备的网络、电力、空调等基础设施，同时提供代维代管及其他增值服务，以获取空间租赁费和增值服务费。在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全球水

2、平。据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC企业是机构首选。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资13572.13(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流

3、动资金2159.87万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资15732.00万元，其中：固定资产投资13572.13万元，占项目总投资的86.27%；流动资金2159.87万元，占项目总投资的13.73%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资5905.38万元，占项目总投资的37.54%；设备购置费7211.83万元，占项目总投资的45.84%；其它投资454.92万元，占项目总投资的2.89%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=13572.13+2159.87=15732.00（万元）。三、资金筹措全部

4、自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷55.00%,计划收入11225.50万元，总成本9611.84万元，利润总额8104.79万元，净利润6078.59万元，增值税380.22万元，税金及附加269.63万元，所得税2026.20万元；第二年负荷75.00%,计划收入15307.50万元，总成本12183.51万元，利润总额11323.93万元，净利润8492.95万元，增值税518.47万元，税金及附加286.22万元，所得税2830.98万元；第三年生产负荷100%，计划收入20410.00万元，总成本15398.10万元，利润总额5011.90万元，净利润3

5、758.92万元，增值税691.30万元，税金及附加306.96万元，所得税1252.97万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入20410.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=691.30万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用15398.10万元，其中：可变成本12858.36万元，固定成本2539.74万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金

6、及附加306.96万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=5011.90（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=5011.9025.00%=1252.97（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=5011.90（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=5011.9025.00%=1252.97（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额5011.90万元，缴纳企业所得税1252.97万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利

7、润总额-企业所得税=5011.90-1252.97=3758.92（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=31.86%。（2）达产年投资利税率=38.20%。（3）达产年投资回报率=23.89%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入20410.00万元，总成本费用15398.10万元，税金及附加306.96万元，利润总额5011.90万元，企业所得税1252.97万元，税后净利润3758.92万元，年纳税总额2251.23万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=5.69年。本期工程项目全部投资回收期5.69年，小于行业基准

8、投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率31.86%，投资利税率38.20%，全部投资回报率23.89%，全部投资回收期5.69年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。充分抓住经济全球化、我国产业结构调整的历史机遇，加快该项目的开发建设、招商引资，努力规避投资风险。同时，在产业布局和资金投向等方面要处理好多方面的协调关系，注重建立起良好的公共关系，加强与社会各阶层、政府相关管理部门的沟通，准确项目的定位，完善各项法定手续。建议项目承办单位在项目建设中有关论证、设计、

9、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题应用科学的方法进行分析解决；在设计和施工中，要积极吸取国内外的相关建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。七、市场预测分析在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全球水平。据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。按照国际认证标准，数据中心共有四个等级。美国数据中心认证机构UPTIMEINSTITUTE根据系统上线时间、宕机时间、出错备份能力、停电保护等指标，将数据中心划分为四

10、个等级。这一指标已成为业界通行标准。TIRE1可以被理解为电力供应强劲的仓库，而TIRE4则是基本可实现零运营失误的的最高级别数据中心。目前TIRE3级别是市场上最主流的数据中心级别（即可以自动修复一般运营失误、提供N+1级别的保障）。IDC业务可分为基础业务和增值业务两种。基础业务包括主机托管、宽带出租、IP地址出租、服务器出租和虚拟主机出租等，增值业务包括数据备份、负载均衡、设备检测、远程维护、代理维护、系统集成、异地容灾、安全系统和逆向DNS等，就目前国内IDC市场结构而言，基础业务占比呈下降趋势，而增值业务发展迅猛，大有后来居上之势。据统计，2010-2017年，中国IDC行业基础业务

11、营业收入占比呈逐渐下降的趋势，而增值业务凭借具有高溢价的服务内容，其营收占比逐渐上升。2017年，基础业务、增值业务占比分别为，47.52%、52.48%。低成本是数据中心运营商建立竞争优势的关键。数据中心成本由建设成本和运营成本构成。在数据中心的建设成本中，电力设备成本最高，其占比达55.6%。而数据中心的运营成本的主要是IP骨干网和城域网分摊及电费，其占比分别为29%、28%。无论是供电设备还是电费，两者均是数据中心的成本大头。因此，降低电力基础设施采购成本，提高电源使用效率，是数据中心降成本的两大关键手段。此外，根据对往年数据中心出现的故障原因统计，供电系统故障是数据中心意外宕机的首要原

12、因。因此，改善供电系统性能，是提高数据中心运行稳定性的关键。目前，数据中心供电系统有UPS和HVDC两种方案：UPS（UninterruptiblePowerSystem）为不间断电源，是一种输入和输出均为交流电的电源。当市电输入正常时，将其稳压后供应给设备使用；当市电中断后，将电池的直流电能转换为交流电供给设备（负载）使用。HVDC（HighVoltageDirectCurrent）为高压直流电源（相对传统的-48V直流通信电源而言，有240V和336V两种制式），是一种输入市电交流电，输出直流电的电源。相较于UPS，HVDC在备份、工作原理、扩容以及蓄电池挂靠等方面存在显著的技术优势，因而

13、具有运行效率高、占地面积少、投资成本和运营成本低的特点。从全球范围来看，美国数据中心的数量最多，其占比达44%。从全国范围来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市数据中心资源最为集中，其上架率达到60%-70%。但受限于地区承载能力，新建增速正在逐步放缓，可用资源有限，租用价格相对较高，相比而言，其周边地区尚有充足的可用数据中心资源，网络质量、建设等级及运维水平也较高，总体租用价格成本相对较低。此外，中部、西部、东北地区可用数据中心资源丰富，规模较大，价格优势明显。这些地区土地资源丰富，建设租金成本较低，网络质量、建设等级及运营维护水平也较高，适合建立大型及超大型数据中心。例如：百度最大的数据中

14、心位于山西省阳泉市，服务器设计装机规模超过16万台；阿里江苏云计算数据中心在南通签约，建成后将成为阿里巴巴华东地区最大的云计算中心基地，承载30万台服务器。整体来看，OLED行业参与者主要分为三大类别，分别是以电信、联通、移动代表的运营商派；以世纪互联、网宿科技、鹏博士等企业为代表的IDC基础架构提供商；以阿里云、华为云、腾讯云为代表的云计算服务商；以及其它民营IDC为主的第四阵营的局面。目前来看，三大基础电信运营商在IDC行业中所占市场份额比例占比达73%。其中，电信市场份额最高，其占比达42%；中国联通其次，占比达21%。目前，国内第三方IDC行业格局相对分散，中小企业较多。与三大运营商相

15、比，国内上市公司机柜体量明显不足，但与运营商相比，第三方数据中心位置优越，定制化服务能力强，更加能满足大型企业的定制化需求，上架率高，同时能够供应电信、联通等多个运营商网络。目前，在第三方基础架构提供商中，光环新网、世纪互联、数据港、鹏博士等企业在市场中占据一定优势地位。IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC企业是机构首选。预计未来2年的全球和中国数据中心需求仍将

16、保持约20%和30%的增速。过去10年，全球数据量CAGR近50%，过去5年仍保持26%的复合增速。同期数据流量亦保持高速增长。数据量增长驱动全球数据中心IDC需求维持在15%-20%，中国数据中心需求年增长超30%。疫情加速全球数字化进程，流媒体、电商、视频会议、远程办公等需求快速提升，且维持高位。此外，企业加速向云端迁移，2C和2B需求共同驱动数据中心需求增长。未来，在5G、AI、IoT等新技术&应用场景带动下，全球在线数据流量有望进入新一轮增长周期，驱动数据中心市场需求进一步超预期。第三方数据中心快速成长，一线地区IDC具有稀缺性。在全球市场上，Equinix、DLR等第三方数据中心已成

17、为主力供应商。由于IDC本身的高能耗属性，一线地区IDC资源具有稀缺性。亦有互联网、科技企业亦将部分IDC放置于二三线地区，以承载非核心业务冷数据的需求，形成阶梯型IDC资源分布结构。国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改善。当前国内IDC企业综合融资成本（5%-8%）仍显著高于美股企业（3%-4%）。2020年以来，新基建、公募REITs试点等支持政策持续推出。未来，伴随国内市场利率下行，银行等传统信贷机构对IDC资产认可度的持续提升，资本市场对REITs资产的关注度提升，预计国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改善。持续具有较强融资能力和融资效率的公司有

18、望受益。利率下行背景下，业绩稳健成长的IDC公司料仍有估值提升空间。数据中心因其重资产属性，及1-2年的投资建设周期，通常会出现盈利增长显著滞后于收入增长的情景。美国成熟IDC公司采用EV/EBITDA方法估值，以还原高额折旧摊销前的实际盈利能力。处于投资高峰（金麒麟分析师）期的IDC公司，可能还需要1-2年才能体现出EBITDA的成长，可以给予1-2年的盈利宽容度。目前国内IDC资产整体估值水平已和美股同类企业看齐。受益于当前美股IDC板块EV/EBITDA（2020E）在20-25X之间，对应成长性7%-13%，A股上市企业EV/EBITDA（2020E）在24X-43X之间，对应成长性1

19、8%-44%。利率下行背景下，业绩稳健成长的IDC公司料仍有估值提升空间。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入2846.003794.663523.623388.0913552.372主营业务收入2542.673390.233148.073026.9912107.972.1IDC(A)839.081118.781038.86998.913995.632.2IDC(B)584.81779.75724.06696.212784.832.3IDC(C)432.25576.34535.17514.592058.352.4IDC(D)305.12406.83

20、377.77363.241452.962.5IDC(E)203.41271.22251.85242.16968.642.6IDC(F)127.13169.51157.40151.35605.402.7IDC(.)50.8567.8062.9660.54242.163其他业务收入303.32404.43375.54361.101444.40上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元13552.37完成主营业务收入万元12107.97主营业务收入占比89.34%营业收入增长率（同比）12.38%营业收入增长量（同比）万元1493.20利润总额万元3714.67利润总额增长率12.74%利润总额

21、增长量万元419.71净利润万元2786.00净利润增长率17.13%净利润增长量万元407.49投资利润率35.04%投资回报率26.28%财务内部收益率24.59%企业总资产万元28476.74流动资产总额占比万元35.54%流动资产总额万元10120.15资产负债率41.04%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米56001.3283.96亩1.1容积率1.351.2建筑系数67.47%1.3投资强度万元/亩161.651.4基底面积平方米37784.091.5总建筑面积平方米75601.781.6绿化面积平方米4115.18绿化率5.44%2总投资万元15732.002

22、.1固定资产投资万元13572.132.1.1土建工程投资万元5905.382.1.1.1土建工程投资占比万元37.54%2.1.2设备投资万元7211.832.1.2.1设备投资占比45.84%2.1.3其它投资万元454.922.1.3.1其它投资占比2.89%2.1.4固定资产投资占比86.27%2.2流动资金万元2159.872.2.1流动资金占比13.73%3收入万元20410.004总成本万元15398.105利润总额万元5011.906净利润万元3758.927所得税万元1.358增值税万元691.309税金及附加万元306.9610纳税总额万元2251.2311利税总额万元60

23、10.1612投资利润率31.86%13投资利税率38.20%14投资回报率23.89%15回收期年5.6916设备数量台（套）13417年用电量千瓦时1285908.2618年用水量立方米18316.9919总能耗吨标准煤159.6020节能率24.94%21节能量吨标准煤50.4022员工数量人352区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元159385.60同期产值万元136017.75同比增长17.18%从业企业数量家547规上企业家26从业人数人27350前十位企业产值万元65643.83去年同期56785.32万元。1、xxx科技公司（AAA）万元16082.742、xxx科技

24、发展公司万元14441.643、xxx科技发展公司万元8533.704、xxx公司万元7220.825、xxx科技公司万元4595.076、xxx投资公司万元4266.857、xxx科技发展公司万元328.228、xxx公司万元2691.409、xxx科技公司万元2560.1110、xxx投资公司万元1969.31区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元69833.551.1同期增加值万元61559.901.2增长率13.44%2行业净利润万元15016.332.12016年净利润万元12677.362.2增长率18.45%3行业纳税总额万元35632.193.12016纳税

25、总额万元29785.333.2增长率19.63%42017完成投资万元39690.254.12016行业投资万元10.07%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值185993.37211356.10240177.392利润总额59938.6768112.1377400.153净利润22584.8325664.5829164.304纳税总额13798.2315679.8117817.975工业增加值67129.2276283.2086685.456产业贡献率8.00%11.00%13.26%7企业数量6568001024土建工程投资一览表序号项目占地面积（）

26、基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程26713.3526713.3552732.2252732.224530.901.1主要生产车间16028.0116028.0131639.3331639.332809.161.2辅助生产车间8548.278548.2716874.3116874.311449.891.3其他生产车间2137.072137.073058.473058.47271.852仓储工程5667.615667.6114865.2114865.21928.922.1成品贮存1416.901416.903716.303716.30232.232.2原料仓储2947

27、.162947.167729.917729.91483.042.3辅助材料仓库1303.551303.553419.003419.00213.653供配电工程302.27302.27302.27302.2721.253.1供配电室302.27302.27302.27302.2721.254给排水工程347.61347.61347.61347.6119.014.1给排水347.61347.61347.61347.6119.015服务性工程3589.493589.493589.493589.49224.305.1办公用房1613.621613.621613.621613.62122.085.2生活

28、服务1975.871975.871975.871975.8791.046消防及环保工程1012.611012.611012.611012.6171.196.1消防环保工程1012.611012.611012.611012.6171.197项目总图工程151.14151.14151.14151.14-46.097.1场地及道路硬化9754.152253.852253.857.2场区围墙2253.859754.159754.157.3安全保卫室151.14151.14151.14151.148绿化工程4454.40155.90合计37784.0975601.7875601.785905.38节能分

29、析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤159.601.1年用电量千瓦时1285908.261.2年用电量吨标准煤158.041.3年用水量立方米18316.991.4年用水量吨标准煤1.562年节能量吨标准煤50.403节能率24.94%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元10600.091.1完成比例67.38%2完成固定资产投资万元8191.622.1完成比例77.28%3完成流动资金投资万元2408.473.1完成比例22.72%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人2391.2人均年工资万元5.131.3年工资额万元1245.092工程

30、技术人员工资2.1平均人数人532.2人均年工资万元6.652.3年工资额万元339.453企业管理人员工资3.1平均人数人143.2人均年工资万元7.073.3年工资额万元104.134品质管理人员工资4.1平均人数人284.2人均年工资万元5.294.3年工资额万元142.025其他人员工资5.1平均人数人185.2人均年工资万元7.685.3年工资额万元81.856职工工资总额万元1912.54固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元5905.387211.83161.6513572.131.1工程费用万元5905.387211.

31、8316113.541.1.1建筑工程费用万元5905.385905.3837.54%1.1.2设备购置及安装费万元7211.837211.8345.84%1.2工程建设其他费用万元454.92454.922.89%1.2.1无形资产万元253.82253.821.3预备费万元201.10201.101.3.1基本预备费万元111.60111.601.3.2涨价预备费万元89.5089.502建设期利息万元3固定资产投资现值万元13572.1313572.13流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元16113.547324.439929.951611

32、3.5416113.5416113.541.1应收账款万元4834.062658.733625.554834.064834.064834.061.2存货万元7251.093988.105438.327251.097251.097251.091.2.1原辅材料万元2175.331196.431631.502175.332175.332175.331.2.2燃料动力万元108.7759.8281.57108.77108.77108.771.2.3在产品万元3335.501834.532501.633335.503335.503335.501.2.4产成品万元1631.50897.321223.62

33、1631.501631.501631.501.3现金万元4028.392215.613021.294028.394028.394028.392流动负债万元13953.677674.5210465.2513953.6713953.6713953.672.1应付账款万元13953.677674.5210465.2513953.6713953.6713953.673流动资金万元2159.871187.931619.902159.872159.872159.874铺底流动资金万元719.95395.98539.97719.95719.95719.95总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定

34、投资比例占总投资比例1项目总投资万元15732.00115.91%115.91%100.00%2项目建设投资万元13572.13100.00%100.00%86.27%2.1工程费用万元13117.2196.65%96.65%83.38%2.1.1建筑工程费万元5905.3843.51%43.51%37.54%2.1.2设备购置及安装费万元7211.8353.14%53.14%45.84%2.2工程建设其他费用万元253.821.87%1.87%1.61%2.2.1无形资产万元253.821.87%1.87%1.61%2.3预备费万元201.101.48%1.48%1.28%2.3.1基本预备

35、费万元111.600.82%0.82%0.71%2.3.2涨价预备费万元89.500.66%0.66%0.57%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元13572.13100.00%100.00%86.27%5建设期间费用万元6流动资金万元2159.8715.91%15.91%13.73%7铺底流动资金万元719.965.30%5.30%4.58%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元11225.5015307.5020410.0020410.0020410.001.1万元11225.5015307.5020410.0020410.0020410

36、.002现价增加值万元3592.164898.406531.206531.206531.203增值税万元380.22518.47691.30691.30691.303.1销项税额万元3265.603265.603265.603265.603265.603.2进项税额万元1415.871930.732574.302574.302574.304城市维护建设税万元26.6236.2948.3948.3948.395教育费附加万元11.4115.5520.7420.7420.746地方教育费附加万元7.6010.3713.8313.8313.839土地使用税万元224.01224.01224.0122

37、4.01224.0110税金及附加万元269.63286.22306.96306.96306.96折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值5905.385905.38当期折旧额4724.30236.22236.22236.22236.22236.22净值1181.085669.165432.955196.734960.524724.302机器设备原值7211.837211.83当期折旧额5769.46384.63384.63384.63384.63384.63净值6827.206442.576057.945673.315288.683建筑物及设备原值1

38、3117.21当期折旧额10493.77620.85620.85620.85620.85620.85建筑物及设备净值2623.4412496.3611875.5111254.6610633.8110012.964无形资产原值253.82253.82当期摊销额253.826.356.356.356.356.35净值247.47241.13234.78228.44222.095合计：折旧及摊销10747.59627.20627.20627.20627.20627.20总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元9517.695234.737138.27

39、9517.699517.699517.692外购燃料动力费万元780.65429.36585.49780.65780.65780.653工资及福利费万元1912.541912.541912.541912.541912.541912.544修理费万元74.5040.9855.8874.5074.5074.505其它成本费用万元2485.521367.041864.142485.522485.522485.525.1其他制造费用万元1113.71612.54835.281113.711113.711113.715.2其他管理费用万元409.27225.10306.95409.27409.27409.275.3其他销售费用万元1201.62660.89901.211201.621201.621201.626经营成本万元14770.908124.0011078.1714770.9014770.9014770.907折旧费万元620.85620.85620.85620.85620.85620.858摊销费万元6.356.356.356.356.356.359利息支出万元-10总成本费用万元15398.109611.8412183.5115398.1015398.1015398