物业工作中法律知识培训.pptx

1、,贵州佳馨物业服务有限公司,物业管理中常用法律,知识培训,讲师：*,贵州省物业管理条例,一、物业管理区域的划分 物业管理区域的配套设施（供水供电供气设施、消防设施、监控设施、道路设施、安防设施、灯饰和景观设施、生活配套设施等）是共用的应当划分为一个物业管理区域；能够分割并独立使用的可以划分为不同的物业管理区域；一个物业管理区域只能由一家物业企业管理服务； 讨论题：我们的项目可不可以划分为几个区域？,贵州省物业管理条例,2、物业管理用房配置 总建面不足10万平米的，按总建面3%配置，最低不低于90平米； 10万-50万平米的，物管用房=300平米+（总建面-10万平米）2%； 超过50万平米以上

2、的部分按照1%的比例配置； 讨论题：总建面100万方的小区按条例应该配置多少平米物管用房？ 3、和业委会用房的配置 业委会用房从物管用房中调剂：总建面不足10万平米的不少于15平米，10万平米以上的不低于60平米； 讨论题：120万方的小区给业委会90平米的用房是否错误？,贵州省物业管理条例,4、业主大会在什么情况下成立 （1）符合下列条件之一的可以成立： （2）交付使用的面积超过总建面50%的； （3）交付使用的房屋套数超过50%以上的（问题：是否包含商业、办公和其它？） （4）首套房屋交付使用满2年、交付使用的套数超过25%； 前期物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物

3、业服务合同期限即将届满；,贵州省物业管理条例,5、判断题：业主大会由业主代表组成？业主委员会是业主大会的领导机构？业主委员会可以解聘物业服务企业？ 6、临时管理规约由谁制定？管理规约由什么形式通过、对谁有约束力？ 7、物业费的缴纳（54条） 前期物业服务合同生效之日至销售合同约定的房屋交付使用时间前所产生的的物业费由房开承担； 房屋按合同约定时间交付给业主至合同结束之间的物业费业主承担； 房屋达到交付条件，业主迟延接房的，按房开公布或合同约定的交房时间结束的次日起计算由业主承担； 未达到交付条件和交付时间至达到交付条件和交付时间段的物业费，房开与业主有约定的按约定执行，没有约定的由房开承担；

4、房开与业主约定减免物业费的，减免部分由房开承担；,贵州省物业管理条例,8、物业费的催收（67条） 对于业主未按合同约定缴纳物业费的，物业企业可以请求业委会督促其缴纳，经督促仍未缴纳的、业委会或物业企业可以在物业区域内公告，公告后仍未缴纳的可以依法请求人民法院下达支付令或依法起诉（均在3年内）； 使用人不缴纳物业费的、业主负连带责任；业主转让房屋时应当与物业企业结清相关费用。,贵州省物业管理条例,9、业主和使用人不得违背规划许可和房屋权属证明的用途改变房屋使用性质。业主或使用人将住宅改为经营性用房的应当经有利害关系的业主书面同意（83条）。 10、建设单位将车库/车位出租给物业管理区域以外的业主

5、需在满足本区域业主需求后且租赁期限不超过6个月（87条）。 11、物业管理区域内车辆通行发生事故，公安机关交管部门接到报案后应当及时依法处理（89条）。 12、规划建设的人防工程由投资人使用和管理（可委托给物业企业），经营收益归投资人所有，委托给物业企业管理的由投资人缴纳物业服务费（91条）；,贵州省物业管理条例,13、业主使用房屋时的禁止行为（93、94条） 损坏或改动承重结构（梁柱墙）和主体结构（基础）； 将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间和厨房，或者把卫生间改在 楼下业主卧室、客厅、书房和厨房等上方； 扩大承重墙上门窗的尺寸； 破坏节能设施、私自改动供气、供暖设施； 搭建建筑物、构筑物

6、，改变外墙面颜色或在外墙立面开设门窗； 对方易燃、易爆、有毒物品； 制造超过标准的噪音和震动； 违规饲养宠物； 任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物；,住宅室内装饰装修管理办法,1、装修申报需要提交的资料 房屋所有权证或者购房合同、业主身份证（非业主要有业主的授权委托书）、装修施工方案（施工平面图、水电管线图），若有承重或结构改动的需要原设计单位或具有同等资质的设计单位出具的设计方案。,住宅室内装饰装修管理办法,2、怎样办理装修手续 收齐业主的装修申报资料后，要签订装饰装修管理服务协议明确双方义务、告知装修中的禁止行为和装修过程中的注意事项、管理费用的缴交。,住宅室内装饰装修管理办法,3、为什么要

7、交装修管理服务费 由于新交付使用的物业小区是由多业主所组成的，涉及到多方的权益关系，业主和装修工人在房屋装修和材料运输过程中难免会发生损坏公共设施和承重结构、改变房屋功能、改变房屋外观、侵占相邻业主权益等现象，为减少和避免此类现象的发生，维护业主的公共利益，物业公司就会额外增加服务内容（包括装修巡查、施工人员和材料进场管理、装修矛盾协调、违规行为纠错、协调政府主管部门沟通等）、增大物业公司管理成本，所以国家和贵州省才会出台装饰装修管理条例并在第16条中要求物业公司与业主签订装饰装修服务协议，明确双方权益、约定收取装修服务费；装修管理服务费的收取在前期物业服务合同第3条中也有约定，具体标准在装饰装修服务协议中约定。我司的工