郑州市君悦城项目策划推广提案报告-112PPT.ppt

1、君悦城策划推广提案,地产前沿,目录,一 洞察市场 二 项目理解 三 核心定位 四 推广策略 五 创意表现,一 洞察市场,1、房地产业投资平稳增长 2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速 3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡 4、商品房供求结构基本合理 5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级 6、商品房空置减少，结构更趋合理 7、商品房价格涨幅继续回落,2006年郑州市房地产市场主要调性：,2006年郑州市房地产市场整体保持稳健发展态势； 房价仍然上涨较快，市场需求旺盛； 居民自住性、自用性需求是主体，少数投资性需求依然存在； 土地日益稀缺，住宅市场供给相对不足，土地价格攀升影

2、响房价上涨； 产品结构变化：多层住宅开发比例逐年下降，高层住宅比例增加； 楼盘区域分布：老城区市场比例下降，郑东新区和管城区比例提升； 市场交易心理：群众出于对房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多； 未来房价走势：继续呈刚性、稳步上涨趋势。,对于郑州市房地产市场来说，2006年应该称得上是波澜壮阔的一年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接，房价、地价上涨之快让人惊愕。 郑州房地产市场经历了06年的波澜以后，接下来的07年房地产市场的发展趋势，对于各界人士都是一个关注的热点。现从以下几个方面对07年房地产市场的趋势作以分析。,2007年郑州房地产市场发展趋势分

3、析,土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨 据公开统计，2005年只有20宗，供应土地约1905亩；2006年仅有可怜的14宗，566.75亩为住宅用地。土地市场供应可谓越来越紧张。 城中村改造力度将加大，市场会规范 07年将会有更多的城中村被改造。 目前郑州市的城中材改造模式是在城中村地价较低的基础上形成的，这是土地市场的一种寻租现象，随着中央政府对土地市场监察力度的加大，07年或08年郑州市可能会取消现行的政策，而改为由政府拆迁拍卖的形式房价较高的城市都是如此。,由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向郊区发展，首先可能发展起来的区域可能是西区和北区，郑东新区以东也是一个良好的发展方向

4、，但由于城市发展用地没有获得国家批准，各部门和开发商都比较谨慎，增长的速度可能会稍慢，但郑东新区会继续保持热点。西区除了老国有企业的改造搬迁土地外，将会向中原路、郑上路两侧发展，会形成多个大盘托市的盛况。北区将沿着花园路、文化路向北发展，北区市场会形成爆发式发展的局面。南区航海路与未来大道、中州大道附近竟会有一定的供应量，继续保持一定的热度，但总体数量有限。另外城中村改造项目推出的商品房将会占有相当大的比例，中心城区和主干道没线的商务、商住物业会是个春天。所以郑州07年的房地产发展涨幅只会比06年更快、更普遍！，07年是郑州市房地产的投资新纪年！,市场热点区域增多，供应向北、西倾斜,如果是06

5、年12月拍卖会上最新的“地王”，南阳路宋寨路口的交通技校土地，431万/亩，容积率2.0，每平方米建筑面积的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算，建成商品房每平方米的成本在5034元。2008年该处房产预售时，每平方米均价保守计算不低于6300元。 市场供应量区域性和有限性，加上土地价格的推动，强劲的促使房价继续上涨。07年郑州市商品房价增幅可能会达到5070%的水平，北环会在45005000元/m2，郑东新区会在60007500元/m2，西区会在40005500元/m2、南区会在42005000元/m2、东开发区会在35004200元/m2。,房价将继续上涨,进入07年高端豪宅将出现，

6、90平方米以下户型将向精细化方向发展，户型配置将更注重实用合理。郑州房地产市场发展这么多年，房屋需求主要向解决居住问题和改善居住环境两方面发展。一般消费者大多已有房屋，目前需求主要向中低和高档两端发展，高端需求逐渐产生。另一方面，由于房价的上涨，为高端产品的开发提供了较多的空间。 随着国家有关政策的实施，90平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向。好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。另外，由于房价的上涨，90平方米以上房型也将向节约面积的方向发展。,产品向精细化发展,产品需求方面，由于房价的

7、上涨，产品需求向精细化发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。 消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。郑州以外户籍的客户将仍然保持较大的比例。,客户需求保持稳定,小结,土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨 城中村改造力度将加大，市场会规范 市场热点区域增多，供应向北、西倾斜 房价将继续上涨 产品向精细化发展 客户需求保持稳定,1月份全市商品房销售7448套，商品房销售面积79.1万平方米，商品房销售均价为3299元/平方米 1月份全市商品住宅销售6726套，商品住宅销售面积70.99万平方米，商品住宅销售均价为2958元/平方米 2月份全市商品

8、房销售4696套，商品房销售面积51.53万平方米，商品房销售均价为3431元/平方米 2月份全市商品住宅销售4341套，商品住宅销售面积47.08万平方米，商品住宅销售均价为3128元/平方米,2007郑州14月份郑房指数,3月份全市商品房销售5586套，商品房销售面积64.32万平方米， 商品房销售均价为3527元/平方米 3月份全市商品住宅销售5100套，商品住宅销售面积58.05万平方米， 商品住宅销售均价为3266元/平方米 4月份全市商品房销售6917套, 商品房销售面积81.49万平方米， 商品房 销售均价为3829元/平方米 4月份全市商品住宅销售6079套商品住宅销售面积69

9、.97万平方米， 商品住宅销售均价为3268元/平方米,区域内市场简要,【区域范围】 指花园路以东、金水路以北、北环以南、107以西的广大区域 【区位分析】 本区域的楼市，见证了郑州市房地产年发展的辉煌历程。 便利的交通及投资环境的成熟，便利的交通、优美的生活环境 及成熟的配套设施，使该区域不仅拥有高品位的消费群体，还 拥有很多高价位、高品质的楼盘。而经三路财富大道的形成、 107国道东迁改景观大道的逐步落实，吸引了大量的外地开发 商进军该区域，以及郑东新区的开发建设，使该区域在郑州楼 市版图上有着举足轻重的作用。不仅住宅市场火爆异常，而且 商业地产更是热情如火。,本区域的楼盘在郑州地产同期开

10、发的楼盘中处于领先地位,是郑州房地产发展的见证，拥有郑州市高价位、高品质的楼盘和彰显身份的消费群体。作为郑州市向郑东新区扩展的必经区域，无论住宅项目还是商业项目，都以高端形象示人，从早期的建业城市花园、未来花园、金城国际广场、鑫苑名家等一批高品质的楼盘，到目前的阳光新城、正弘旗、天一大厦、广汇PAMA等高端的新锐项目,区域内名盘林立。,区域楼盘简要,阳光新城,项目地址： 鑫苑路和中州大道西北东 开发商： 河南泰宏集团 产品定位： 中高档住宅项目 规划设计： 深圳筑博和美国奥斯本 占地面积： 147亩 总建筑面积：33万 容积率： 3.4 绿化率： 35% 均价： 5022（二期） 主力户型 面

11、积范围 套数 比例 二房二厅一卫90 127 20% 三房二厅一卫120-130 286 45% 总户数：635合计 413 65% 项目形象包装口号：阳光新城阳光的生活、阳光的家 媒介策略：报纸、房地产网站、售楼部单页、户外广告牌、公交广告,首座国际广场,项目地址： 商城路与未来大道东北 开发商： 北京泰益德置业集团 产品定位： 中高档住宅项目 占地面积： 61亩 总建筑面积： 22.7万 容积率： 5.5 绿化率： 35% 主力户型 面积范围套数比例 一房一厅一卫5012010% 二房二厅一卫60-9030025% 三房二厅一卫12042035% 总户数1200合计84070% 项目形象包

12、装口号YES！首座 媒介策略：房地产网站、售楼部单页、户外广告牌 营销活动：07年4月28号中博会签约仪式，预计07年6月开盘,未来城,项目地址： 商城路与未来大道西北 开发商： 郑州市威望置业有限公司 产品定位： 中高档住宅项目 占地面积： 106亩 总建筑面积： 26万 容积率： 3.68 绿化率： 32% 均价： 4300 主力户型 面积范围 套数比例 二房二厅一卫104-1157525% 三房二厅一卫12013016555% 四房 189 4515% 总户数300（一期）合计28595% 项目形象包装口号：未来城未来大道、后核心生活版图 媒介策略：大河报、今报、晚报、专业房地产网站、F

13、M88.1、户外广告 营销活动07年4月公开认筹，预计07年6月中旬开盘,广汇PAMA,项目地址： 金水路与中州大道西北 开发商： 河南广汇集团有限公司 产品定位： 高档住宅项目 规划设计： 香港华艺 占地面积： 134亩 总建筑面积： 30万 容积率： 3.36 绿化率： 57% 均价： 4900 主力户型 面积范围 套数比例 三房二厅一卫143 14440% 四房二厅一卫176-186 90 25% 复式 329 36 10% 总户数359（一期）合计 27075% 项目形象包装口号：广汇PAMA奢适品 媒介策略:大河报、今报、晚报、专业房地产网站、DM杂志、金水东路道旗、户外广告 营销活

14、动：07年1月27，广汇PAMA现场排号,3月9号奢适建筑品鉴会盛邀全城 07年3月17号公开选房,07年3月25号开盘,曼哈顿广场,项目地址： 金水路与未来大道两边 开发商： 郑州升龙置业 产品定位： 中高档综合项目 占地面积： 170亩 总建筑面积： 85万 容积率： 7.5 绿化率： 25% 均价：4800(住）12000（商） 主力户型 面积范围 套数比例 一房 50 22710% 二房二厅一卫97 67730% 三房二厅一卫151 67830% 四房二厅一卫179-182 45120% 复式 204 22610% 总户数:2259合计 2259100% 项目形象包装口号:曼哈顿广场城

15、市综合体 媒介策略:大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告 营销活动:06年12月8号奠基;07年1月12号首府贵宾卡排号;07年1月30号商铺会员招幕 4月21号步行街开盘;5月15号国际公寓贵宾卡排号,家天下,项目地址:农业路与南阳路交汇处北200米 开发商： 河南国基置业有限公司 产品定位:中高档综合项目 占地面积： 100亩 总建筑面积： 26万 容积率： 3 绿化率：38% 主力户型 面积范围 套数 比例 一房 30-48 25% 二房二厅 58-108 30% 三房二厅 120-138 30% 四房二厅 160-170 10% 复式 160-170 5% 营销活动07年

16、8月售楼中心开放,正弘旗,项目地址： 金水路与未来大道两边 开发商： 河南正弘置业有限公司 产品定位： 中高档综合项目 规划设计： 柏涛(墨尔本) 占地面积： 53亩 总建筑面积：17万 容积率： 4.82 绿化率： 35% 均价：4660 主力户型 面积范围 套数 比例 二房二厅一卫 92 160 20% 三房二厅一卫 130-140 280 35% 四房二厅一卫 176 240 30% 复式 260 120 15% 总户数 800 合计800 100% 项目形象包装口号正弘旗:名牌生活、boss毫宅 媒介策略大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告 营销活动06年9月20号正弘旗

17、售楼中心正式对外开放;06年9月23号正弘旗开盘; 06年11月正弘置业九年感恩回馈月;07年1月21号正弘置业举行正弘十周年奢尚盛典活动; 07年5月18号姜文将6.8日来郑州!,天明森林国际公寓,开发商:天明房地产有限公司 总建筑面积:60100 单位数328户 绿化率35.7% 容积率6.7 主力户型套数面积（平方米）比例（） 一房 9839、41 30 两房 14861、93、97 45 三房 4990 15% 四房 33172 10% 项目形象包装口号:天明森林国际公寓; 东风路尖峰高度 媒介策略:报纸、房地产网站、售楼部单页 营销活动:目前接受咨询,小结,从竞争区域楼盘来看，事实说

18、明07年市场中高端楼盘竞争相当激烈，中小户型也占楼盘户型比列的50以上，均价也直逼5000，从推广手法上，中高端楼盘都有自己非常鲜明的特色及鲜明的客层,市场结论,二 项目理解,项目初步了解,君悦城： 地点：东明路红专路交汇处 占地：42亩 总建面积：16万平米 建筑形态：6栋高层 物业类型：住宅，公寓，商铺 主力户型：2R,3R 主力面积：紧凑中小户型并获有创新设计大奖殊荣,项目初印象,政务区重量级大盘，周边配套齐全 容积率相对较高 超百米建筑体，高档社区 现代、简约的建筑情怀和生活滋味 以中小户型住宅为主的高尚社区，生活概念清晰,SWOT分析,1 地段优势:3C地段（COD CLD CBD)

19、；中原政务区 2 配套优势：周边高端综合配套 A.政务区，省区税局，检查院，总部大道； B.开来酒店，报业大厦，索克大厦，豫烟大厦，财富广场； C.上海世纪联华，家世界，海底捞，小肥羊 3 产品优势：地标性建筑（后现代建筑风格，超百米建筑群落） 4 户型优势：中小户型为主（强有力的迎合市场） 5 客户优势：项目所在区域的优势吸引了大量的客户源及户型优势辐射了广泛的客户群体,优势（S）：,1 项目进出口交通不便利，不临主干道，经一路和东明路道路相对狭窄 2.项目附近设有加油站，相对程度上影响销售 3.项目景观及绿化因占地面积原因不能做到完善 4.项目内配套欠缺（如：会所，幼儿园等） 5.停车位较

20、少，不能满足大部分业主停车 6.作为高端楼盘其价格竞争对手较多（例：正弘旗，CBD楼盘） 7.开发商品牌效应不足,劣势（w）：,1.本地块为都市黄金地块，身处政务区，其稀缺性唯一性价值不凡 2.项目周边新楼盘的开发，其综合因素条件会越来越难 3.中小户型已经成为市场热捧，况且我们的户型设计非常合理， 是我们投入市场的最大机会 4.面积相对较小，升值空间较大，有利于投资客户,机会（O）：,1.国家宏观政策的风险（如国六条，物权法等） 2.目前大量投资客户已转向股票投机 3.07年来，大中型城市房价有行无市，价格虚涨，成交量下滑 4.项目为高端盘，同等楼盘价格竞争的威胁 5.竞争楼盘的存量房的威胁

21、,威胁（T）：,三 核心定位,CBD,COD,CLD,商务群楼+国际会展中心+立交桥+高速公路+ 新车站+省艺术中心+SHOPPING MALL 商业步行街+五星级宾馆+,政务区+国税局+检查院专员办事处+ 政府家属区,君悦城+家世界+世纪联华+各色餐饮业综合服务业 报业大厦财富广场索克大厦数码大厦,区域价值分析, CLD（中央生活区）之要义,城市人居梦想之地 城市富人特区 城市上发展综合核心 城市规划、配套科技先进 城市达官显贵云集之地,1亿中原人的生活梦想,CBD（中央商务区）之要义,城市商务核心 城市活跃动脉 城市经济脉搏 城市形象名片 城市财富之源 城市CEO交际场,郑东CBD，撬动大

22、郑州经济发展重要支点, COD（中央政务区）之要义,城市权力中心，尊贵、威仪天下 城市全面持续发展的指挥总部 城市最安全、交通最便捷的地方 城市中心 城市素质最高人群的汇集地 城市人文和景观规划NO.1,省级行政中心，特权阶层专属领地,COD,CLD,CLD,以直观的视觉，发现区域价值,CBD+COD+CLD共享地,3C城市带, 区域价值小结,区位价值核心提炼,政务区COD,政务区，它是一个城市的政治活动、行政管理的运作中心， 它具有一个城市的核心价值，另外，它具有价值的发现功能 和提倡功能，因为它是领导机关的所在地。 政务区仅仅是一个概念，但它是有虚有实的。政务区相对于 其他区来讲，它的政府

23、机关密集度是最高的，有这样一个实 在的东西存在。,大量云集的国家机关、成熟的配套设施、高素质的区域人群 和毗邻金融街的区域优势 彰显君悦城得天独厚的地理优势,在政务区，我们发现了君悦城的核心价值,项目区域定位,激光制导 以点带面,我们的选择释放点COD政务区,1、城市语言 入住本区域，给客户带来什么样的独特享受？ 2、品牌语言 通过这个项目我们想达到什么样的品牌效果？ 3、规划语言 本案在建筑规划、设计上的核心差异化价值是什么？ 4、功能语言 本案所提供的居住功能，对客户意味着什么？,项目核心价值提炼四大语言,a、城市语言NEW COD CITY,入住本区域，给客户带来什么样的独特享受？,1、

24、城市人居梦想之地 2、城市上发展综合核心 3、城市规划、配套科技先进 4、城市达官显贵云集之地 5、城市权力中心、尊贵、威仪天下 6、城市财富之源、活跃动脉 7、城市经济脉搏、形象名片 8、城市全面持续发展的指挥总部 9、城市最安全、交通最便捷的地方 10、城市城市素质最高人群的汇集地、CEO交际场,b、品牌语言郑州台隆置业,1、成就台隆的标杆品牌 2、引领城市领袖楼盘 3、全面提高品牌的美誉度和知名度 4、将台隆的综合实力进行展示 5、将台隆清晰的企业角色定位传递给市场,通过这个项目我们想达到什么样的品牌效果？,C、规划语言Superelevation HOUSE,1、16万平米总建面，超百

25、米建筑群体 2、诸多政务机关相伴 3、深圳华筑总体规划设计 4、现代建筑风格，百年建筑肌理,本案在建筑规划、设计上的核心差异化价值是什么？,独特的选址、规划 打造百年品质社区,百年建筑,d、功能语言PRIVILEGE ZONE,本案所提供的居住功能，对客户意味着什么？,1、作为一个城市的运转核心，独特的生活方式，让政务区生活一步到位 2、一种全新的城市面貌、空间组织和生活情调 3、大量云集的国家机关、成熟的配套设施、高素质的区域人群、 毗邻金融街， 生活从此优越4、城市中轴线上的便利，瞬间切换心情，自由出入成为一种荣耀,客户分析,1.本政务区内的行政级客户群体（政府官员，机关群体等） 2.省内

26、行政级官员群体 3.本政务区及周边的公司BOSS，小资等 4.向往住进政务圈的精英群体 5.投资客 6.公寓部分：个性年轻群体 投资客 7.本区域内二次置业的客户群体,从客户职业划分：,1.行政级干部 30 45岁 2.公司阶层领导 30 40岁 3.本区域内二次置业客户 35 45岁 4.公寓自住客户 25 35岁 公寓投资客户 35 45岁,主力客户年龄应在30 45岁之间,从客户年龄分析：,从客户区域分析：,金水区 3040% 其他区域20 地 市 3040% 外 省 5%,金水区地市其他区域外省,从客户比例判断：,1.行政级干部 30 2.公司阶层领导 20 3.本区域内二次置业客户

27、10 4.渴望住进政务区的客户 40 5.公寓自住客户 70 公寓投资客户 30,行政级客户群,从客户特征分析：,以中年消费群体为主，多为政府高官员、经商人士、行政单位高层干部、国有和三资企业的高管、民营老板，有灰色收入，他们是中原当下的上层财富人群、有中国特色的特权者与优势阶层、仍然处于向上发展的阶段。,我们清楚地知道,根据中国国情，大多数人都渴望住进政务区！ 我们的客户大有人在！,以年轻新贵为主，多为企业中层白领，也不乏创业初期的私营小业主，他们集中于社会主流行业或新兴产业，从事着脑力劳动为主的工作；他们事业处于上升时期，收入较高，但积蓄相对有限； 他们热衷于新鲜事物，追求时尚，热爱品牌，

28、但有时候又对品牌极度地不屑一顾，他们是品牌和概念的消费者，同时也是时尚的引领者和创造者；他们对前景充满希望，向往着贵族式特权式的生活，因而他们在积极创造财富的同时，也会主动地享受生活，他们渴望拥有城市的话题权，渴望能在城市中拥有一处特权阶层的居所,公寓自住型客户,以中青年消费群体为主，多为经商人士或行政单位中层干部，收入稳定，有一定闲置资金，理财观念较强，但平日里事业繁忙，无暇于股票、期货等专业性较强的投资品种，因而选择房产投资。 该部分客户置业目的单纯，置业特征极为理性，是否能够有良好的投资回报（回报率、空置风险等）是他们关注的主要问题，因而对此类客户，理性的引导是促使其成交的关键。,投资型

29、客户,中原当下的上层财富人群 有中国特色的特权者与优势阶层 仍然处于向上发展的阶段 他们是当代中国的特权阶层,由此衍生出目标人群,行政级特权人群,寻找核心定位语,COD政务区,行政级特权人群,我们的核心定位语是什么？,政务区特权 生活城,privilege（特权） people（人群） person（人物） 因掌握事业权和话语权而最终赢得生活特权的阶层。,P,P,项目核心定位语,一种信仰/影响世界或被世界影响 一种哲学/标记自我或自我标记 一种智慧/定制主动或等待给予 一种阶层/掌握话语或随波逐流,“特权” privilege,P,羡慕而无法拥有，拥有而不懂得享受，都不属于privilege.

30、 特权阶层坚守对城市繁华的私享权，进而赢得对物质财富与时间财富的占有权。,COD延续行政级特权领地光耀中原！ 阶层气度因深处繁华而富有，因富有而更懂得享受繁华！ 品质构筑繁华地段&百米建筑&高档配套，打造特权生活方式！,我们的“特权” privilege,P,项目推广语,中原行政级 特权生活圈,一种圈层，决定一种生活意识形态 君悦城的圈层，是上流阶层，或者具有上流思想和意识的阶层,不是历史选择 ，而是 选择历史,历史的变迁，朝代的更替，一切都在改变，而特权阶层从未有改变过 特权阶层，是一种特别的阶层，无论时代如何变幻，他们都是时代的主流阶层！ 他们掌握着这个时代的话语权，更掌握着这个时代的生活

31、特权！,P,P,形象系列主题,人人都可以在政务区里自由的行走， 但自由的居住却只是一个阶层的特权！,形象系列主题,君悦城，政务区核心地带 承城市氛围殷泽，标注上流圈层的居住特权 为一个特权阶层量身定制,不光是个人的，还是特权阶层的标记符号,形象系列主题,君悦城，政务区核心地带 承城市氛围殷泽，标注上流圈层的居住特权 不仅为个人，更为一个特权阶层量身定制,君悦城X月X日盛大开盘,形象系列主题,X月X日 特 权 日,公寓思考,案名：My COM M-COM,案名释义：我的私有领地,根据君悦城的核心定位之特权阶层，针对公寓，我们延伸主题概念,我个性 我时尚 所以我特权 “动感、独行、时尚” 借鉴：动

32、感地带，Mzone人独享！,由此，我们归纳公寓M-COM的推广语,开启我的特权生活,四 推广策略,推广思路前提,1.建议把住宅区、公寓、商业分期销售 2.以住宅区为首期推广，建立市场高端形象，提升项目核心价值 3.住宅区是否分期有待下一步具体商议 4.住宅区推广以高调亮相，引爆市场，低开高走，在市场产生热销口碑的营销基础 5.公寓销售紧随住宅热销其后，可以有利提升市场价格，再次成为市场热点，在营销上独立起来，全新主题亮相市场 6.商业部分建议放在最后，一来客群固定后增加投资信心，二来有利实现价格最大化,总体推广手段,1.圈内营销+行业营销 针对房地产业内人士进行专场营销活动，权威口碑不容忽视。

33、 针对目标渠道客户进行专场推介 2.联动营销 台隆置业客户资源共享。 3.事件营销 根据不同的营销和工程节点，从政治、经济、文化全方位、多层次举行独特的营销活动，制造强烈的市场攻击波，持续刺激市场兴奋点。,4.标杆营销 广告集中投放，建立区域标杆楼盘；预约参观，全程讲解，阳光化接 待政策，树立独一无二的特权生活形象。 5.情景营销 现场围墙+销售体验中心+销售通道+样板环境+城际咽喉通道等全面包装， 统一发布信息。 6.网络营销 QQ营销+MSN营销+郑州主流房产网+台隆置业网+销售大厅采用多媒体电子阅览形式售楼，主动性与互动性强 。,总体销售策略为：控制性销售策略，根据总体房源情况，综合分析

34、销售去化难易程度，控制部分优质房源的销售，分阶段、分批量推出房源，每阶段房源位置、面积、房型配比均衡搭配，实现100销售目标。 我们主张：整合营销导入品牌，一条推广线主导，多种媒介配合，互动体验营销，统一视觉形象，理念引导，产品说话，口碑传播，潜移默化中成就品牌高度。全面提升项目整体形象，为后期的推广奠定良好的市场及客户基础。,1、营销推广策略,借助各种营销事件的推广与传播，迅速提升项目的知名度和美誉度，提高项目在公众的信心值和影响力，实现先后期的客户资源平稳过渡，增强品牌信任度，从而成功实现利润最大化、建立企业品牌及项目品牌的双赢目标。,2、营销目标确定,3、营销策略提升,在科学、合理运用房

35、地产营销中传统的营销策略如品牌导入嫁接策略、概念式营销、零风险营销、网络式营销、服务式营销、口碑式营销等外，针对日益变幻、日趋激烈的郑州房地产市场特别是本项目所处政务区市场，必须对整个营销策略系统进行再完善、再升级、再提高。因此我们提出以下营销策略与措施：,“感觉比事实更重要！”以项目形象提升企业品牌 品牌传播理论认为：“感觉比事实更重要”，消费者总是首先通过外在的形象来判断“事实本身” 开发商的形象力提升还有很大的空间，不管品牌的形象价值还是项目的形象价值的传播和挖掘都尚处在很浅的层次，形象是价值！形象就是消费者手中的“支付成本” 当“注意力经济”来临，当消费进入品牌时代，当阅读进入读图时代

36、，视觉形象已成为品牌的最为核心传播力量之一。, 1-1、营销策略手段 品牌形象系统, 1-2、营销策略手段 品牌形象系统,目前郑州市场已进入品牌营销阶段，强势品牌竞争激烈，没有强硬品牌的支持如何在这种激烈的市场中立足，因此，品牌先导的策略为我们开拓了广阔的空间； 目前企业、项目品牌在郑州市民中影响力较弱，要在市场打响，较稳妥的办法就是通过品牌推广，让市场有一个逐步认知和了解的过程。 因此，我们主张把我们的形象提起来，让我们形象亮起来，让形象成为重要的营销力量，让形象成为客户认同价值。我们将“品牌导入产品形象产品品牌产品品牌维护品牌建立”作为项目的推广基本思路，形成一系列的品牌推广策略。, 1-

37、3、营销策略手段 媒体资源的整合,“把媒体作为资源来看待和开发！” 现代传播论认为：全世界90%的人是由10%的人影响的。这10%的人的观点、思想经由媒体传达和放大，成为社会的主流思想，从而对90%的人思考产生导向性作用。 媒体是我们宣传的主要阵地，是客户认知信息的主要渠道，但我们需要对媒体的系统分析与利用，改变对媒体的“随意”利用，是有必要，而且是重要的。 同时，近一个层面来讲，我们要把媒体作为资源来看待和开发，如何有效的利用媒体，达到为我所用，为我所控，达到联动、互动的效果，并形成有效的合作机制，这是要我们来设计的。,媒体形式的选择,大河报硬广 户外广告 客户口碑传播 大河报夹报（区域夹递

38、） 网络FLASH链接 SP活动 活动软文 区域导视系统,我们希望君悦城的销售推广，把案场的作用充分发挥出来。全新形象集中亮相，冲击市场，刺激消费者神经。 销售现场与工地进行重点包装，一方面与客户进行全面信息沟通，与客户达到信息的基本对称；另一方面，又将项目形象、企业形象、专业形象、人员形象进行全面展示，是对媒体传播的现场再现, 1-4、营销策略手段 销售识别系统,“房地产业最终将发展成为服务业！” 有专家指出，房地产业最终将发展成为服务业，提供居住、商业、办公等物业的服务，服务将成为重要的竞争手段。 维护好新老客户，形成品牌忠诚，产生持续购买，并可以通过口碑传播带来新的客户，节约营销费用。

39、主要内容：客户会的操作模式；客户服务中心的服务宗旨、理念；客户服务中心的组织架构；客户服务中心的服务内容；客户中心的服务流程。 建立完善的客户服务体制。整合客户资源，不同推广期客户资源共享。, 1-5、营销策略手段 客户服务系统,根据“低开高走”的定价策略，比较市场竞争楼盘价格， 对住宅区作出初步定价。 一房一价定价原则 平均定价原则 层差递增定价原则 市场随机比较定价原则 成本利润定价原则 本着以上这五方面的定价原则相结合，根据位置、层差、朝向、采光，通 风、户型、视野、环境等方面的水平差异初步制定销售价格。, 1-6、营销策略手段 价格策略,7,8,9,10,11,正式启动,公开认筹,公开

40、选房,12,清盘,筹备期,入市期,蓄势期,强销期,清盘期,住宅区营销节点划分与各阶段主题任务,开盘活动,产品说明会,阶段任务： 售楼部选址及包装 完成售楼员招募、培训工作 销售物料制作 广告位及网络的准备工作 确定营销推广方案,筹备期7月：,推广思路：通过媒体硬广亮相、软闻炒作、公关营销等形式，引发目标客户的高度关注，从而迅速建立市场领先者的地位和品牌形象，在短期内迅速引动市场。 推广目标：以软闻炒作和事件营销的方式引发市场关注，树立形象，通过大众媒体为主导、小众媒体辅助的整合媒体手法发起总攻，蓄客造势。使君悦城成为市场楼市焦点 营销手段：大河报+户外+商都网+电台广播+短信群发直投（城视，领跑）等 阶段主题：高端形象的树立,入市期8月：,特权SP活动1,售楼中心开放活动,从此，进入行政级特权阶层,活动营销+媒体炒作+网络宣传+软文配合 借此，将中原行政级特权阶层圈形成我们所要的完美SHOW,“城市商务价值中心政务区国际化趋势” 大型主题论坛,特权SP活动2,时间：8月16日下午2：00 地点：投资大厦 邀请人员：政府官员专家学者媒体记者各抒己见 后