投资估算及项目经济评价

1、6投资估算及项目经济评价6.1 销售计划6.1.1 开发进度根据项目的定位和项目的规划，项目开发总面积 168084。6.1.2 销售计划6.1.2.1 销售价格本案采用可比楼盘定价法，成本定价法，并结合市场需求导向法对本案进行定价。结合项目的开发情况，将本项目均价初步定为 5800 元/，住宅、车库的定价情况为：项目住宅均价为 5800 元/；6.1.2.2 销售收入预测根据对房地产市场的预测，并结合项目的开发进度，资金的供应情况，制定了住宅的销售计划及销售收入预测。详见下表表 6.1 销售收入建设销售期2009201020112012销售比例30%30%40%销售收入29246.62924

2、6.638995.5销售总收入97488.76.1 投资估算依据及范围由规划方案设计和相关技术资料、项目销售计划和销售预测、青岛市建设工程收费标准、青岛房屋安装工程造价参考、山东省安装工程费用构成及计算规则、工程设计收费标准，确定如下编制依据。（1）规划方案设计和相关技术资料（2）项目销售计划和销售预测（3）青岛市建设工程收费标准（4）青岛房屋安装工程造价参考（5）山东省安装工程费用构成及计算规则（6）工程设计收费标准投资估算范围应与项目建设方案设计所确定的研究范围和各单项工程的内容相一致。包括：土地费用，前期工程费用，基础设施建设费，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费，开发间接费，管理费用

3、，财务费用，销售费用，其他费用，开发期间税费，不可预见费。（1） 土地费用：150 万元/亩，共计 9000 万元。本项目所投得的地块已经完成了征地拆迁，开发商共计投入资金：15060=9000 万元。（2）建设销售期计划：2009 年建设准备期；2010、2011 年建设期；2010、2011、2012 销售期，销售份额分别为 30%、30%、40%。销售价格为 5800 元/平方米。（3）前期工程费：前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，以及水文、地质勘查等费用支出。取建筑安装费用的 6 %估算前期工程费序号前期工程费用金额（万元）估算说明1规划设计1008

4、.5建筑安装工程费的 3%2可行性研究费168.1建筑安装工程费的 0.5%3水文地质勘察费168.1建筑安装工程费的 0.5%4筹建开班费672.3建筑安装工程费的 2.0%合计（万元）2017（4）房屋开发费用：包括建筑安装工程费（建筑面积约 168084 平方米）、基础设施费、公共设施费。其中，建筑安装工程费由有关数据及文件取单方造价 2000 元估算，基础设施费由前述依据估算值为 5678.4 万元，公共设施费估算值为 1306.2 万元。（5）管理费：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。取土地费用、前期工程费和房屋开发费之和的 3

5、%（6）财务费用：财务费用主要指贷款利息等的融资费用。（7）开发期税费：取单方 140 元估算。（8）不可预见费：房地产项目应该考虑适当的不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用的准确程度，取土地费用、前期工程费和房屋开发费之和的 3%估算。（9）营业税及附加：为销售收入的 5.5%（10）交易管理费及印花税：为销售收入的 0.55%（11）土地增值税：本案的土地增值额小于 50%，按增值额的 30%计算。（12）所得税：税率为 25%。其他投资相关数据：自由资金 8227.85 万元；贷款 8227.85 万元，贷款利率 8%，每年偿还利息，本金在 2010-2012 年等额偿

6、还；行业基准收益率 10%；6.2 投资计划和资金筹措资金筹措：本项目的开发投资的资金来源有两个渠道：一是企业的自有资金，二是银行贷款。本项目开发商自有资金 8219.9 万元作为启动资金，另需向银行贷款 8219.9 万元，分别占总投资的 50%。项目总资金结构图详见下图：自有资金银行贷款表 6.2 项目成本估算表（单位：万元）序号项目或费用名称投资金额单方造价一土地费用9000150/亩1出让金2城市建设配套费3拆迁及安置补偿费4手续费及税金二前期工程费2017三房屋开发费用40601.4（一）建安工程费高层33616.80.2（二）基础设施5678.4（三）公共设施1306.2四管理费1

7、548.6五财务费用2000六开发期税费2353.20.014七不可预见费1548.6合计59068.8表 6.3 投资计划与资金筹措表序号项目名称合计20092010201120121开发总投资1.1土地费用900090000.00.00.01.2前期工程费201720170.00.00.01.3房屋开发费40601.44060.118270.618270.60.01.4管理费1548.6387.2387.2387.2387.21.5开发期间税费2353.2588.3588.3588.3588.31.6不可预见费1548.6387.2387.2387.2387.2小计57068.816439

8、.819633.319633.31362.72资金筹措2.1自有资金8219.98219.92.2销售收入投入40629.30.019633.319633.31362.72.3贷款8219.98219.90.00.00.0小计57068.816439.819633.319633.31362.76.4 项目自有资金现金流量表序号项目合计开发经营期20092010201120121现金流入97488.70.029246.629246.638995.51.1销售收入97488.70.029246.629246.638995.52现金流出8557.09150.38930.916831.72.1自有资金

9、8219.98219.90.00.00.02.2经营税费5898.10.01769.41769.42359.22.3销售费用2924.70.0877.4877.41169.92.4土地增值税6049.10.01814.71814.72419.62.5所得税6382.90.01287.91287.97921.02.6贷款本金偿还8219.90.02740274027402.7贷款利息偿还1645.6329.1658.2438.8219.43净现金流量-8557.020096.320315.722163.84累计净现金流量-8557.011539.431855.154018.9现值系数1.0000

10、0.86960.75610.65755净现值-8557.017475.815360.714572.76累计净现值-8557.08918.824279.538852.2计算指标IRR=188.17%NPV=38852.2 万元静态投资回收期=1.41 年动态投资回收期=1.47 年6.5 项目损益表序号项目合计开发经营期20092010201120121项目收入97488.729246.629246.638995.52经营成本57068.816455.219633.419633.41362.83经营税费5898.101769.41769.42359.23.1营业税及附加5361.901608.6

11、1608.62144.83.2交易管理费及印花税536.20160.9160.9214.54销售费用2924.70877.4877.41169.95土地增值税6049.101814.71814.72419.67开发利润25531.6-16455.25151.65151.631684.08所得税6382.901287.91287.97921.09税后利润19148.703863.73863.723763.0注：增值额未超过扣除项目金额 50%，土地增值税税额增值额30%；增值额超过扣除项目金额 50%未超过 100%的，土地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%；增值额超过扣除项目金额 100%

12、未超过 200%的土地增值税税额增值额50%扣除项目金额15%；增值额超过扣除项目金额 200%，土地增值税税额增值额60%扣除项目金额35% (公式中的 5%，15%，35%为速算扣除系数) 。6.6 项目全部资金现金流量表序号项目合计开发经营期20092010201120121现金流入97488.7029246.629246.638995.51.1销售收入97488.7029246.629246.638995.52现金流出78323.516439.825382.725382.715232.42.1开发总投资57068.816439.819633.319633.31362.72.2销售费用2

13、924.60877.4877.41169.92.3经营税费5898.10.01769.41769.42359.22.4土地增值税6049.10.01814.71814.72419.62.5所得税6382.90.01287.91287.97921.03净现金流量-16439.83863.93863.923763.14累计净现金流量-16439.8-12575.9-871215051.1现值系数1.00000.86960.75610.65755净现值-16439.833602921.515624.26累计净现值-16439.8-13079.8-10158.35465.9计算指标IRR=12.07%

14、NPV=5465.9 万元静态投资回收期=3.22 年动态投资回收期=3.57年6.3 项目经济效应评价6.3.1 现金流分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：（1） 全部资金评价指标财务内部收益率：12.07%财务净现值：5465.9 万元静态投资回收期：3.22 年动态投资回收期：3.57 年内部收益率 12.07%行业基准收益率 10%，项目可行。详见表 6.6 项目全部资金现金流量表（2）自有资金评价指标财务内部收益率：188.17%财务净现值：38852.2 万元静态投资回收期：1.41 年动态投资回收期：1.47 年详见表 6.5 项目自由资金现金

15、流量表。6.3.2 贷款偿还分析本案采用计算各借款还款期的利息备付率来评价其偿债能力。由表 6.3、6.4、6.5 计算 2010-2011 年利息备付率分别为 5.8、8.8、10.8。均高于2，表明利息偿付的保障能力很高。6.4 不确定性分析6.4.1 全部资金敏感性分析本项目的经营期为三年，而对项目评价所采用的数据大部分是来自估算和预测，有一定程度的不确定性和风险，为了尽量的避免投资决策的失误，针对该项目进行了风险与不确定性分析。国家宏观调控政策的细化，市场情况的千变万化，大量开发商的存在，这些都为开发项目带来了各种风险。我们通过调查分析发现，主要存在着四方面的风险，有政策调控的风险，资

16、金变现的风险，购买力的风险，市场竞争的风险。对于可控风险我们将采取相应的预防措施，将风险降到最低点。对待市场竞争风险，我们可以通过独特的个性化主题设计，避免楼盘的同质性，打造特立独行的超现代楼盘品质来实现竞争中脱颖而出。而来自政策方面的不可控风险，我们必须做好事前的预测工作，作好规避措施，时时掌握国家及地方的政策变化情况。该项目的风险与不确定性分析，主要选取了敏感性分析和盈亏平衡分析。在影响项目的不确定因素中，把总投资费用、销售收入两个因素作为不确定性因素进行敏感性分析，并通过项目的财务净现值和财务内部收益率等指标进行分析。表 6.7 全部资金敏感性分析表项目内部收益率净现值静态投资回收期动态

17、投资回收期基本方案12.07%5465.93.223.57销售收入变化10%19.59%8944.33.073.475%15.80%7197.03.193.53-5%8.16%3702.53.273.62-10%4.32%1955.23.383.71投资变化10%2.70%1343.13.463.815%7.13%3396.43.373.69-5%17.32%5449.73.113.48-10%23.22%9556.43.073.356.4.2 项目盈亏平衡分析盈亏平衡及投资项目的收入和支出达到平衡时的最低开发规模和销售价格水平。当项 目的开发规模或销售价格水平达到这个平衡点时，项目既不亏本也

18、不盈利，称之为“保本” 状态。（1）盈亏平衡参数计算盈亏平衡销售价格（保本销售价格）：3397 元/（得房成本） 盈亏平衡开发规模（保本开发规模）：总投资/销售均价=57068.8/5800=9.84 万即项目的盈亏平衡点为 9.84/16.81=58.54%即销售面积或收入到达可销售面积或收入的 58.54%时，项目能保持盈亏平衡。（2）盈亏平衡分析1）将上述计算转化为盈亏平衡图。下图是本项目的盈亏平衡图：盈利区亏损0销量（）收入/成本9.84 万16.81 万从本图很明显看出，在销售面积达到 9.84 万后，项目将一直处于盈利状态。假如未达到 9.84 万的盈亏平衡销量时，则放弃销售，则企业处于亏损状态。6.5 项目总体评价6.5.1 经济效益评价本项目中，工程税后的利润总额为 19148.7 万元，投资利润率为 33.56%，均高于现有房地产开发项目的年平均收益率；财务内部收益率为 12.07%，均大于设定的基准收益率 10%。从各财务评价指标来看，本项目有可以接受的静态和动态赢利能力，因此，该房地产开发项目在经济效益上是可行的。6.5.2 社会效益评价本项目建成后将成为