天竺保税区项目投资价值分析.pptx

1、天竺保税区项目投资价值分析,北京土地市场供应匮乏，加之禁限目录的出台，开发商对核心区地块的争夺更加激烈；成交方面，成熟核心区域稀缺性表现明显，价格及去化速度均有保证（金融街、望京）；非核心区域及概念发展中区域的去化差强人意（石景山、大兴）；,1、一手在售办公市场分析,2016年上半年同比2015年上半年： 供应面积为92.26万/，同比增加70%； 成交面积达67.82万/，同比上涨98%； 成交均价为26133元/，同比增幅达10%；,供需两旺，量价齐升，市场呈现上升态势：供应量与成交量均较去年同期水平增加明显，成交价格达26133元/，同比增幅达10%以上，市场整体向上。,一手在售办公市场

2、供需分析,丰台,石景山,大兴,通州,丰台,朝阳,通州,供应特征：主要位于非核心商务区及近郊区域，集中于丰台、石景山、大兴、通州等新兴区域，且供应产品多为高层办公产品，企业独栋较为稀缺（主要供应于非核心商务区）； 成交特征：集中于朝阳、丰台和通州，客户主要集中在IT通信、咨询顾问、文化传媒、制造/出版、金融保险以及对外贸易等行业； 供需特征：核心商务区项目因其稀缺属性，备受追捧，除朝阳区外，其余各区域均呈现供大于求状态；,一手在售办公市场供需特征,从地块成交趋势来看，主要集中于五环外，且商办用地 “面粉”接近“面包” 。商办市场将进入“8万+”时代，加之禁限令的出台，核心区未来供应严重不足，产品

3、极为稀缺，本案所属的中央商务区目前带来的投资回报与地块价值将再攀高峰！,商办土地成交统计,北京办公租赁市场延续平稳向上走势。年内多个新项目的入市带来大量新增可租赁空间，核心区域需求较为旺盛，在租金平稳上升的态势下，空置率进一步下降；,2、租赁办公市场分析,可租赁面积及空置率(顺义租金分析),北京市场整体第二季度较第一季度可租赁面积下降约为25万，空置率也由一季度的6.7%降至4.8%；租赁市场整体活跃向上；其中燕莎区域因大量新增供应导致空置率上升；望京酒仙桥因其相对较低的租金水平及优质产品品质，成交活跃，空置率明显下降。,3、项目周边市场分析,项目对比,优势 政策优势： 服务优势： 劣势 整租

4、整售，产品类型单一； 配套服务缺失，商业部分主要位于地下（下沉广场），功能单一，主要用于入驻企业的产品展示、体验； 属于保税区内项目，对入驻企业行业要求要去严格，企业需经海关及管委会审查通过方可入驻，企业入驻后也也需要在多方面接受双方监管。,周边分布,绿地启航国际,项目类型：商务综合体 项目位置：顺义区后沙峪枯柳树环岛顺平路与火寺路交汇处 建筑面积：199596平米 租 赁：2.6元/天/平米（含物业费） 项目定位：新国门商圈核心全资源商业广场 项目简介：绿地顺义启航国际雄踞空港经济开发区、中关村临空国际、高新技术产业带三产交汇之地；拥有甲级写字楼，服务式公寓，MAX商业街区等多种业态，140

5、-2100平米甲级写字楼集群，花园式的商务场所，内部知名品牌电梯，网络地板，集中式新风系统、丰富户型空间、联动一卡通停车场管理系统等系列智能化配置。 售楼处地址：顺义区后沙峪顺平路火寺路交叉口,周边分布,天竺万科中心,项目位置：北京东北五环外 楼栋状况：共A、B、C、D四栋 套 数：413套（B栋整售） 装 修：公共部分精装修 得 房 率：约71% 租 赁：2.8元/天/平米（含物业费） 销 售：25000元/平米 物 业 费：13.5元/月/平米 项目配套：咖啡厅、食堂、健身房、综合商业 办公理念：“5L办公”最新办公理念。随着工作在人的活动中时间占比越来越高，办公建筑需要满足的需求也就越来

6、越多。“5L办公”期望给企业和员工提供更多的空间：商务休闲会谈，个人休憩，娱乐健身和生活便利服务的空间，从而在整体上组成一个很“活”的办公楼。,周边分布,航城广场,楼盘位置：顺义顺平路航港大厦南侧隔路相望 开 发 商：北京宏远航城房地产开发有限公司 物 业 费：14.56元/平米/月 租 赁：2元/天/平米（含物业费） 建筑面积：173320.67平米 绿 化 率：30.1% 容 积 率：3.0 停 车 位：1:1；共1195个，其中地上106,地下1089 楼盘简介：由北京宏远航城房地产开发有限公司投资，17万平方米空港都市综合体，融合5A写字楼，商业，酒店SOHO办公，等多种城市业态与一体

7、。17万平方米多元国际城，低容积率，实现了低密度办公，多功能商务，商业休闲等多形态复合，约4万平方米精致MINI空间，展现出精英商务气质， 5A写字楼，多元商业，全面致力国际风范的打造。,周边分布,旭辉空港中心,项目位置：东北五环首都国际机场北侧，海关大厦旁。 占地面积：4.7万平米，总建面12万平米， 物 业 费：8.98元/月/平米 租 赁：2元/天/平米（含物业费） 占地面积：34640平米 建筑面积：120865平米 绿 化 率：30% 容 积 率：3 最新动态：旭辉空港中心占地面积4.7万平米，总建筑面积12万平米，写字楼建筑面积10339平米，总层数12层，地上11层，地下1层，层

8、高3.5米，标准层2000平米，开间面积50-2000平米。,周边分布,航港国际,项目地点: 航港国际大厦位于北京首都机场综合保税区东侧，首都机场T2/T3跑道北端。 占地面积：30000平米 建筑面积：120000平米 租 赁：3.5元/天/平米（含物业费） 净 层 高：4.5米 电 梯：12部 网 络：光纤、水平网线 车 位：地上600个，地下600个 楼内配套：银行、机场地面服务、邮局、咖啡厅、便利店、商务中心等综合商务配套、生活配套,分析投资关注要素，对项目价值进行体系构建，项目价值体系强力支撑投资要素；,4、项目投资价值分析,北京天竺综合保税区集口岸通关、保税物流、出口加工等功能于一

9、体，享有“保税、免税、免证”政策，并优化整合了国内不同海关特殊监管区域的政策优势，是北京目前唯一的海关特殊监管区域，也是目前国内开放程度最高、功能最齐全、政策最优惠、通关最便捷的海关特殊监管区域。,项目概况,北京天竺综合保税区,项目投资要素分析,投资风险,判断一个物业是否具备投资价值： 核心区位，黄金地段； 稀缺产品，优良规划； 品牌开发，优质服务； 投资门槛低，性价比高； 高回报率，低风险；,高品质产品,低风险，高回报,北京天竺综合保税区作为海关特殊监管区域的最高形式，是跨国公司设立国际采购与分销中心、物流中心、信息中心、金融中心、服务中心及地区总部的重要依托，也是促进北京市加工贸易转型升级、保持对外贸易稳定增长的重要平台。,北京天竺综合保税区,项目位置图,项目平面布局图,建筑行政：仓储综合楼 建筑用地面积：56665平米 总建筑面积：192562平米（地上112763平米、地下79799平米）