重庆蔡家镇片区房地产市场调研报告.ppt

1、,北碚区蔡家片区房地产市场研究报告,报告目录,第一篇 蔡家组团区位及功能规划分析 蔡家组团区位分析,区位属性：重庆城市”北上战略“重要拓展区，两江 新区高新技术产业带城市生活功能配套区。,蔡家组团区位分析：,蔡家组团区位坐标,蔡家,位于重庆主城北部北碚区，是重庆主城21个大型聚居区之一，也是两江新区的都市功能板块区,蔡家组团-区位功能,处于两江新区三大特色板块中的都市功能板块，以及“一心四带”产业布局中的高新技术产业带,高新技术产业带,蔡家组团区位：,蔡家组团,蔡家组团-相邻关系,处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城北上拓展的理想空间,北碚区,悦来组团,北部新区,西永微电园,嘉陵江

2、,蔡家组团区位分析：,北碚组团,蔡家组团,水土组团,幅员面积：88平方公里,规划至2020年城市建设用地：,蔡家组团,蔡家组团-区位自然特征,46平方公里,规划范围：73平方公里,蔡家组团区位分析：,自然山水、三面临水、一面靠山，有着 地理上的先天风水优势，自然生态保持较好地势相对平缓。,1、重庆主城21个大型聚居区之一，,2、处于两江新区三大特色板块中的都市功能板块， 以及“一心四带”产业布局中的高新技术产业带,3、处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置， 是重庆主城北上拓展的主要空间,4、组团自然生态特征保持较好，三面临江，,两江新区的启动，是重庆经济新的引擎，蔡家组团房地产市场迎来前所未有

3、的历史发展机遇，必将是房企未来几年在此逐鹿的激烈战场。,组团位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区，是江北区、北碚区、渝北区、北部新区、经开区、高新区 “四北六方”联合打造重庆市北部增长极的产业高地，是重庆市“1小时经济圈”建设的重要增长极。,区位 前景,对房地产积极影响,结论：,推动引导,第一篇 蔡家组团区位及功能定位分析 蔡家组团功能定位,打造两江新区和高新技术产业的区域商业、居住、度假、商务休闲、娱乐、文化、商务会议等综合服务平台,规划人口：52万人,蔡家组团,蔡家组团功能定位,蔡家组团-总体规划,蔡家大型聚居区规划面积：,38平方公里,四板块：高品质生态居住、商务商贸办公、高新技术产

4、业等四大功能板块,嘉陵江,蔡家组团功能布局,一轴：一条城市综合功能景观轴,一带：一条滨江生态景观带,六廊：六条通江景观廊道,蔡家组团-总体规划,嘉陵江,同兴工业园区,主导产业“光机电仪”,光学电子（LED、NB配套）,机械制造,仪器仪表研发制造,输配电装备制造,蔡家组团功能布局,嘉陵江,国内500强企业,280余家,世界500强企业,入驻企业,2012年 园区工业总产值,9家,8家,465亿元,同兴工业园区,蔡家组团功能定位,嘉陵江,北部片区,中部片区,南部片区,嘉陵江滨江地区布局以现代服务、高层次休闲和高品质商住为主的城市综合功能区,临江风情带-滨江之锦,临江风情带,蔡家组团功能定位,北部片

5、区将围绕总部经济建设打造成集办公、培训、居住、娱乐、购物为一体的高品质商住区,北部片区-滨江之韵,嘉陵江,北部片区,中部片区,南部片区,临江风情带,蔡家组团功能定位,南部片区将利用其得天独厚的地貌及生态优势，以养生休闲为主题，打造高端的生态宜居区,南部片区-滨江之秀,嘉陵江,北部片区,中部片区,南部片区,临江风情带,蔡家组团功能定位,蔡家组团规划及功能布局,中部片区将打造成集商务商贸、酒店办公、创智产业、文化基地、公园广场、休闲娱乐等功能为主的创智核心区,中部片区-滨江之都,嘉陵江,北部片区,中部片区,南部片区,临江风情带,第一篇 蔡家组团区位及功能规划分析 蔡家组团交通体系及的道路状况分析,

6、主城区1小时核心功能辐射区，其板块内城市快速干道、 省际高速、轻轨、桥梁、公交等通达性很好，为该组团提供 了生产、生活等方面优越的基础支持。,蔡家组团,嘉陵江,蔡家组团区位交通-公路,蔡家组团区位交通-桥梁,蔡家组团交通-区位交通便利性,江北国际机场,解放碑,寸滩港码头,龙头寺火车站,蔡家组团,距市中心商圈35分钟车程,距江北国际机场20分钟车程,距保税港区 寸滩港码头20分钟车程,距龙头寺火车站30分钟车程,距悦来新城、重庆国际博览中心一江之隔,悦来新城、重庆国际博览中心,嘉陵江,第一篇 蔡家组团区位及功能定位分析 蔡家组团公共服务配套,区域发展初期，水、电、通讯、学校、医疗、公交等基本条件

7、 初步具备。,规划医院5所,蔡家组团公共服务配套,凤林小学,中安小学,兼善中学,西师附中,蔡家医院,光华医院,开工建设2所,规划小学15所,建成投用2所,规划中学10所,开工建设2所,公共服务配套,570公交通往北碚,555公交通往渝北,559公交通往北部新区,537公交通往江北,501公交通往沙坪坝,至沙坪坝,至北部新区、江北、渝中,至渝北,至北碚,公共服务配套,公租房,106万方公租房两江名居全面交付使用,一、从两江新区的总体宏观功能规划和蔡家组团的功能布局交替环境中来看： 蔡家组团处于城市功能区和高新技术产业带，其总体定位主要利用蔡家组团固有的自然生态资源和风水资源打造相匹配的高端服务平

8、台，以低碳生态环保概念服务于两江新区和高新技术产业的商业、居住、度假、商务休闲、娱乐、文化、商务会议等综合服务功能。以此引导高端产业与高端服务匹配对接，同时拉动区域板块整体地产价值倍数升级，因此对该区域房地产业带来了空前繁荣并取得乐观的财政收入和产业结构调整，以致实现区域价值与产业支撑可持续发展。 二、该组团与主城其他相依功能的交通便利性来看： 处于主城区半小时核心功能辐射区，其板块内城市快速干道、省际高速、轻轨、桥梁、公交等通达性很好，为该组团提供了生产、生活等多方面的有力支持，为两江新区城市功能板块的整体激活起到了先决条件。 三、从当前组团的综合公共服务配套上来看： 水、电、学校、医疗、道

9、路等具备了基本条件，要达到高层次服务平台，还远远不够，有待观察政府的推进力度和房地产配套项目落实。,小结：,第二篇 蔡家组团经济发展定位 蔡家组团产业经济分析,一是： 实现总产值379.5亿元（含拓展区全口径），完成目标任务的76%，同比增长12%；工业增加值113亿元，同比增长22%。其中，规模以上企业（不含拓展区）完成工业产值294.7亿元，同比增长36%，比去年同期高11个百分点，超全区平均增幅14个百分点；规模以上工业主营业务收入269.5亿元，同比分别增长33%，增幅均大大超过去年同期值及全区平均值。 二是 ：园区签约供地企业支撑作用进一步凸显。完成产值237.6亿元，同比增长45%

10、，超计划增幅4个百分点。,2012年经济社会运行情况,一是大力发展先进制造产业。重点打造LED及绿色照明基地、软件产业基地，着重发展微电子、LED、仪器仪表、光电、软件研发、特种功能材料等先进制造产业。 二是努力推进高端商业商务布局。大力发展楼宇经济、总部经济、商贸、金融、文化创意、现代物流，打造高品质的商务核心区域。到2015年，高端商务产业产值力争达到156亿元，增加值达到21亿元。 三是着力打造高档次娱乐休闲区。打造高尚住宅与都市时尚旅游休闲区。重点以高尔夫、休闲度假娱乐、城市主题公园、现代游乐园等为主体，发展高档次娱乐业。 四是发力建设高品质生态居住。依托金科、旭辉、中庚、保亿、红鼎、

11、东原等品牌房地产项目建设，大力发展高品质生态商住产业，使蔡家组团成为两江新区的宜业、宜居之城。计划十二五期间累计完成房地产投资500亿元，开发高端地产490万平方米。,到2015年，两江新区北碚蔡家组团工业总产值达到1000亿元，城市建成区达到20平方公里，人口15万人；2020年基本完成基础、功能、形象“三大开发”，形成经济繁荣、环境宜居、社会和谐的“产业高地、宜居新城”。,产业发展定位及目标：,第三篇 蔡家组团房地产市场发展趋势分析 蔡家组团房地产市场总体概况,综合出让土地约5200亩，开工在建面积约200万方，开盘销售面积约100万方，主要集中于中部板块和南部板块，以中高端物业形态为主打

12、。,蔡家组团房地产市场总体概况,18家综合开发企业,已出让土地面积,开盘销售,总建筑面积,开工建设,建设情况,5200亩,600万m2,230万m2,101万m2,第三篇 蔡家组团房地产市场发展趋势分析 蔡家组团土地市场供需分析,已出让居住及商业用地共4412亩，总建筑面积约596.7万方，其中，二类商住用地楼面价区间5361199元/，均价为950元/，一、二类居住用地楼面价区间1155-2194元/均价1450元/。,一级市场土地成交统计,蔡家组团商住用地供需状况,蔡家组团商住用地供需状况,蔡家土地成交统计,综合开发项目,公租房,隆鑫,名流,中庚,旭辉,中昂,新兴,金科,东原,东原,首金,

13、保亿,力帆,首恒,上善,佳程,金洲,上和,上和,截止2013年9月，共18家房开企业进驻，17个商、住项目用地落定，目前共计动工项目8个，动工面积约200万方。,蔡家组团商住用地供需状况:,第四篇 蔡家组团房地产市场发展趋势分析 蔡家组团房地产市场供需分析,在售项目开发完毕总房源10444套, 项目进度已达33%,已售房源4404套, 总体住宅市场平均销售率约65%。 。,蔡家组团供应项目分布：南部片区7个项目，均为洋房、别墅高端项目， 中部片区5个项目以多层洋房及商务高层；，北部片区未见项目启动。,中部片区,南部片区,临江风情带,北部片区,开工未售,在售项目,开工项目及在售项目指标,市场竞争

14、:,南部片区,中部片区,市场供需：中部片区：推出5720套，已售3607套，平均销售率63%，畅销户型45-90（含公寓）南部片区：推出930套，售出780套，畅销户型150-170洋房，80左右高层；销售率83%。,供给面,需求面,开工项目供应总面积约413万方,其中开工并在售项目开发完毕可提供总面积238万方。,在售项目开发完毕总房源10444套, 已售房源4404套,结论:,目前总体销售市场来看，土地批量开发及房源入市量控制适度， 市场形成供需两旺态势。,供应面看： 中部片区，主要以高层小高层居住以及商务高层办公为 产品主打，并辅以多层电梯平层户型，冠以花园洋房概念进行推售，依托商务及商

15、业核心区位的便利性打造舒适型中、高端办公、公寓、住宅以及综合商业等产品形态。南部片区以别墅、洋房等中、高端产品主打，借力与自然生态养生资源为依托。打造高品质生活区 北部片区，因道路等基础条件还补充具备，目前还未见项目开建， 沿江风情带，是生态、水景等自然环境资源较好的板块.,第四篇 蔡家组团房地产竞争状况与机会分析 蔡家组团物业产品分析及客源分析,中区板块：以高层+多层洋房+办公+公寓的综合类开发，产品线丰富，以80-110为主打户型，50-90平方米二室二洋房户型受消费者的青睐，客源来自”三北“；南区板块：主力户型以160400平方米联排、类独栋别墅为主打,美利山美利花都,美利山美利溪镇,联

16、排,挑高1F6米 2-4F3米,类独栋,现代风,挑高3米 露台外飘,南部板块,首钢美利溪镇、首钢美利花都、红鼎高尔夫社区、东原、金科等项目亮相依托江景与生态资源主打别墅洋房,南部板块,客户来源：客户年龄段在30岁以上，大多数为二次置业，客户：渝北、江北、北部新区，北碚（较少）,保亿丽景紫苑,保亿丽景紫苑,现代 简约 洋房,高层+ 洋房,同熙路,LOFT,SOHO,项目规划,二期进度,中庚城,中部板块,高层物业形态，一期110以上面积滞销，二期调整大户型为70、90小户型，加快了刚需消化。住宅SOHO办公/LOFT公寓,其次，社区大型商业及街区配套商业约20万方。,中部板块,中庚城：客户需求刚需

17、为主，客户来源：渝北、江北、北部新区，北碚客户，主客年龄25-45岁,中部板块,高层 住宅 LOFT公寓 临街商业,3万方,17.5万方,北城未来：刚需为主，80-110为主打，客户年龄段在25-50岁； 主要来源于同兴工业园（力帆长安福特等）客户、少量拆迁户,70-120小高层 电梯洋房 户型,隆鑫爱情海,纯商业 10万方,刚需性客户占80%以上，客户年龄段在25-35岁；主要来源于同兴工业园（力帆长安福特等）客户、渝北、北碚、江北等，少量拆迁户。,中部板块,一期项 目进度,中部板块,刚需为主. 小高层电梯洋房,为主打,主力户型两房 三房主力面积区间70-110 ,旭辉朗悦郡,旭辉紫都,旭辉

18、朗悦郡:小高层主力户型126-200 ，旭辉紫都 SOHO楼栋；loft，19F ；跃动小户公寓25-40 ，,中部板块,SOHU,LOFT,公寓,小高 层住 宅,香港佳程绿色智能总部,香港佳程集团 重庆跨国公司亚太绿色智能总部,标准5A写字楼,低密度商业街,大型商业中心,酒店公寓,中部板块,第三篇 蔡家组团房地产竞争状况与机会分析 蔡家组团房地产销售价格分析,因南部片区别墅未推出，价格未知，而中部片区及南部片 区，高层均价5700，洋房均价6500，商业均价约25000 ，自2012年末开盘项目至今，价格有所上浮，市场总体 价位较平稳。,在售项目价格分析,第三篇 蔡家组团房地产竞争状况与机会

19、分析 蔡家组团物业机会分析,中部片区,板块价值比较及物业发展机会分析：,北部片区,南部片区,板块特征： 1未来蔡家组团的城市商业中心与文化中心， 2地块性质为商住两用，地价低于纯住宅， 3板块产品线宽4市场价位受南部片区高端项目的隐性拉动。,板块特征： 1、生态养生别墅洋房高品质生活区 2、土地性质：一二类居住用地 3、地价贵，产品周期长，产品专业性要求高。 4、项目需要土地面积大，投资大。,板块特征： 1、板块定位较模糊 2、土地性质：工业及商住用地 3、当前无新房开项目。 4、区位偏北，地价便宜。 不利因素：板块条件不诚熟，初期风险大，,V S,V S,如何与组团内物业产品形态细分市场结合，找到市场契机？,嘉陵江,高品质居住,高品质居住,商务商贸办公,高新技术产业带,板块价值比