12年丹东房地产市场调查报告.ppt

1、,7,丹东房地产宏观运行情况,2007年,新一轮城市拆迁改造，引发商品房建设需求,市场需求旺盛，商品房开发规模进一步扩大,市场规模放量，经济危机后的缓冲期,外来开发商大规模拿地，市场成熟度提高，未来竞争加剧,丹东房地产宏观运行情况,丹东房地产发展时间轴,自2010年开始，丹东市房屋施工面积一路飙升，同比增长达93.87%，出现成倍增长的快速开发势头；主要是由于老区土地枯竭，城市重心偏向新区建设，土地供应主要集中在新区，新区土地资源丰富，土地平整，一线沿海，相比营口鲅鱼圈等沿海城市市场严重供过于求，丹东城市开发风险相对很低，因此囤地明显，2010年后施工面积出现激增。2011年丹东市房屋施工面积

2、达1406.6万平，涨势有所缓和，但仍保持高位运行。 2011年房地产开发投资额达到156.6亿元，同比上年增长36.17%，投资额快速增长。,丹东近年房地产开发投资出现飙升态势，城市开发建设进入快车道,（数据来源：丹东市统计公报）,4,丹东房地产宏观运行情况,数据来源：丹东市统计公报,丹东房地产宏观运行情况,2011年丹东房地产投资额占GDP 总额的17%，尚处于基本正常范围内，房地产投资市场处于正常发展期内。,数据来源：丹东市统计公报,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 近年丹东市大规模发展新城区，各工业产业园及配套设施的建设加大了房地产投资额

3、，使得投资额过高,丹东房地产投资额增幅比例达到了27%，大于正常基数，主要由于近几年丹东市主要发展新城区增大了房地产投资额，市场一定程度上呈现供过于求的局面,丹东房地产宏观运行情况,丹东商品房市区供应出现明显畸形，核心区域内商品房受土地资源限制供应十分有限，但新区出现明显供过于求，且当地客群地源性强，难以接受开发区偏远的位置。 丹东市区商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行，2012年上半年商品房供应量90万平，预计年供应量将突破200万平,2011年丹东商品房销售面积达360万平，同比增幅达8.34%。 2010年铁岭商品房销售额达到124亿元，同比上年增

4、长13.76%。,自2010年以来，丹东房地产销售量出现大幅度抬升，房地产市场发展势头强劲。 2011年丹东市内三区成交量约180万平，但市场发展不均衡，老区房源稀缺，新区供应量集中且两大出现供过于求的局面 2012年市场下行，但供应量仍高位运行，成交量疲软，当前市场尤其是新区出现严重有房无市的现象,（数据来源：丹东市统计公报）,8,丹东房地产宏观运行情况,2011年丹东市全辖区商品房成交价格为3444元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已达5000元/平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。,丹东近年房地产成交价格呈现稳步上升趋势，市区成交价格已达5000元

5、/平,（数据来源：丹东市统计公报）,9,丹东房地产宏观运行情况,丹东市2008-2012年住房建设规划摘要,10,2008-2012年住房建设总体目标：满足全市人民日益增长的住房需求；至规划期末，实现城市人均住宅建筑面积25平方米的目标，解决低收入人群和困难家庭的住房问题。 2008-2012年住宅建设总量目标：规划期内建设各类住宅9.73万套，总建设面积858.33万平方米。建设商品住房9.23万套，总建筑面积830.56万平方米；建设经济适用住房0.23万套，总建筑面积14.10万平方米；建设廉租住房0.27万套，总建筑面积13.67万平方米。 2008-2012年住宅建设用地供应总量：规

6、划期内，城市主城区内住宅建设用地供应总量为473.12公顷；其中，商品住房建设用地为456.14公顷，经济适用住房建设用地为9.36公顷，廉租住房7.62公顷。,丹东房地产宏观运行情况,丹东房地产市场板块划分,老城区板块（振兴区、元宝区）,东部板块（振安区）,沿江板块（临鸭绿江）,金山经济区板块（多为棚户区）,五龙背板块（景观度假区）,新城板块（新规划区）,翡翠湾板块（城乡结合区）,丹东市板块分布,老城区板块：传统居住区，以本地发展商为主，目前供应产品主要为多层和高层，地理位置优越，购 房以丹东本地客户为主。 沿江板块：产品类型单一，以高层为主，大面积江景豪宅，单价最高，富人居住区域，身份的象

7、征。 东部板块：目前主要供应多层产品，缺少知名发展商，产品无特色，市民认可度低，主要为周边居民购买。 金山经济区板块：区域为装备制造业基地，楼盘数量较少，且区域离市区较远，目前客户认可度不高。 五龙背板块：以温泉资源，打造度假、投资居所，区域产品以多层小高层为主。 翡翠湾板块：地处新老城区结合带，发展目标是要建设成为集商贸、物流、文化娱乐等服务业为主的现代服务业集聚区和高品位的生活居住区。新城板块：以高层产品为主，政府招商引资的重点地区，外来发展商包括福建永同昌、圣淘沙，投资改善型客户为主。,丹东房地产市场板块价格分析,丹东市板块价格分析,老城区板块：该板块商业配套齐全，交通便利，是丹东中心城

8、区，住宅高层均价5000元/ ，小高均价5300元/ ，多层均价6000元/，预计未来供应超过80万。 东部板块：该板块为丹东市郊，楼盘较少且客户认可度不高，住宅高层均价4500元/ ，小高层均价4800元/ ，多层均价5000元/，预计未来供应20万。 沿江板块：该板块拥有江景资源优势，且为市中心区域，房价最高，住宅高层均价8000元/，预计未来供应30万。 新城区板块：该板块为丹东新规划区域，人气较少，入住率很低，但未来有一定发展潜力，住宅高层均价4100元/ ，小高层均价4300元/ ，多层均价5000元/ ，别墅均价8500元/，预计未来供应150万。 五龙背板块：拥有山景及温泉资源，

9、适宜投资养老，住宅小高层5000元/ ，多层4800元/ ，电梯多层5700元/，预计未来供应20万,板块市场深入研究 老城区板块,老城区板块分析,老城区板块西部楼盘分布,老城区板块东部楼盘分布,该板块为市中心区域，具备成熟的配套设施，完善的交通体系，是丹东传统居住区域，居住密度大，为商圈聚集地，区域整体价值比较高，目前主要以高层和多层产品为主，面积以80-120平为主力，价格区间为5500-6500元/，万达、鸿利、锦绣为该区域品牌开发商，万达的进驻直接带动该区域周边楼盘的价格提升；目前主要购房客群以本市为主，改善型需求人群占比较大，且地块稀缺，拆迁成本较高，发展空间有限。,该区域产品以多层

10、和小高层为主，多层主力面积区间为80-120，高层主力面积为80-100，基本面积不超过140，多层均价6500元/ ，高层均价5500元/。,典型项目-万达广场,景森观点：该项目进入丹东后，带动周边市场的价格，且处于市中心地段，加之自身商业配套完善，对于本地品牌开发商冲击很大，但未来可能受到丹东市发展潜力的制约，且本地人对于外来品牌产品认同较少，该项目去化速度可能会逐步减慢。,项目点评：,市场定位,该项目为集普宅、写字间、商业网点、酒店为一体的城市综合体，项目本身配套齐全，为本区域中高端代表性项目之一。,产品定位,该项目住宅以大面积高层产品为主，整个项目住宅部分划分为6个组团，未来将规划有小

11、户型产品，以满足不同客群的需求；商业部分以万达广场和万千百货以及住宅底商为主，在作为本身的配套基础上也满足了部分投资者的需求。,销售策略,该项目高层产品面积较大，总价较高，单套总价60万起，主要通过品牌宣传，让更多的客户了解万达，对于销售起到了促进作用。,典型项目-万达广场,典型项目-保利锦江林语,江山墅组团规划及区位图,保利江山墅锦江山公园旁的别墅项目，依山而建，丰富的山地资源、良好的生态环境，强大的品牌实力。,江山墅组团产品中，独栋主要以420-450平为主，联排主要以225-269平为主。,典型项目-保利锦江林语,景森观点：该项目延续着保利地产一贯的做法，由于目前已到第三期，社区已经比较

12、成熟，售楼部包装与示范区所呈现的品质较高，是丹东近郊楼盘中性价比非常突出的项目，对于丹东中端以上购房者有着较强的吸引力。,项目点评：,市场定位,该项目凭借保利的品牌优势，且临近老城区、规模大、配套完善，产品类型丰富，定位为面向丹东首次置业和改善型置业居民。,产品定位,由于本项目属于近郊大盘，因此产品类型也非常丰富，涵盖了目前市场上的主流产品类型，总价跨度大，以求将丹东的中端以上购房群体一网打尽。,销售策略,该项目推广上着重宣传规模和地段上的优势，凭借着大跨度的总价，给予购房者有多样化的选择，自正式销售至今，一直销售良好，目前在售已是第三期。,典型项目-保利锦江林语,典型项目-东皇国际城,景森观

13、点：该项目作为振兴区典型的山景房，拥有山区优美环境，产品定位较准，而且价格较低，销售情况良好，主要吸引一些中低端刚需以及部分投资客群的购买，随着自身配套的日益完善，未来销售前景较好。,项目点评：,市场定位,该项目为山景低密度花园产品，距离市区较远，周边环境优美，事宜居住，但周边配套尚未完善，主要面向老城区首次置业客群。,产品定位,本项目距离市区较远，产品类型以多层为主，面积区间跨度大，主力面积区间为60-120平，吸引不同购房需求的客群。,销售策略,该项目注重对于宣传山景自然资源以及低密度产品的优势，来针对购房者的需求，且价格相对较低，对于市内及周边购房客群有很大的吸引力，项目开盘至今，销售情

14、况良好，目前在售产品已去化80%左右。,典型项目-东皇国际城,老城区板块小结,1、该板块为丹东传统居住区域，居住密度大。 2、为传统商圈聚集地，区域整体价值很高。 3、中部板块地块规模小，主要为2002年以后开发的小区，居住密度大，拆迁成本高。 4、中心城区无工厂及可拆迁用地。 5、因其地理位置、交通、配套受到客户喜睐。 6、该板块主要以高层和多层产品为主，主力面积区间为70-120平之间，别墅产品240-420平，该区域价格集中区间为5000-7000元/平，很多项 目依山而建，借助山景资源，吸引客户的到来，目前该区域各项目去化良好，主要购 房客群为市内及周边改善型居住需求。,板块市场深入研

15、究 东部板块,东部板块分析,该板块为市郊区域，距离市区较远，区域配套不够完善，区域内主要在售楼盘稀少，普宅主要以多层产品为主，且价格较低，多层主力面积为80-100平之间，购房客群以周边原住居民为主，主要是城市工薪阶层，购房者多为首套置业以及周边周边动迁居民，且区域普宅产品价格相对较低，名仕庄园作为本区域唯一的高端项目，与其他项目形成鲜明的对比。,小结：该板块以多层产品为主，主力面积区间为80-100平之间，多层价格为4500-5000元，区域内多为棚户区改造项目，主要客群为周边工薪阶层，购房群体较为单一，且多为首套置业客群，名仕庄园项目品质感强，主要面对改善型的高端客群。,典型项目-名仕庄园

16、,洋房,联排,独栋,园区水系,园区绿化,园区绿化,名仕庄园包括洋房、别墅产品，目前在售的为独栋，采用地中海建筑风格，户型面积区间350-450平方米,典型项目-名仕庄园,名仕庄园采用多重植被，注视宅间景观的打造，水系整体贯穿园区，是目前丹东园区景观打造的代表之作,典型项目-名仕庄园,景森观点：该项目是早期丹东别墅洋房项目的典范，目前联排和洋房产品已经基本售罄，独栋产品去化接近80%，产品品质感较高，园区绿化率达到50%以上，但由于丹东房地产市场发展较为缓慢，此类高端产品的客群有限，未来本市高端项目的销售可能会遇到瓶颈。,项目点评：,市场定位,该项目地处青山脚下，环境宜人，是丹东市最早的别墅和洋

17、房项目，主要面对丹东市内改善型人群。,产品定位,该项目主要提供低密度高端产品，以洋房和独栋别墅为主，总价跨度大，产品类型丰富，是早期丹东市高端客群的首选。,销售策略,该项目着重宣传产品品质上优势，低密度，多种产品类型，较其他别墅项目距离市区较近，作为丹东最早的高端项目，销售情况良好。,典型项目-名仕庄园,东部板块小结,1、东部板块距离市区较远，客户认可度低。 2、要为本地人群消化，看重价格因素。 3、相对于其它区域，东部房地产板块价格较低。 4、非城市主流发展方向，无法吸纳高端人群，主要购房客群为区域原住居民。 5、客户心目中低端居住区。 6、该区域住宅主力价格为4500-5000元/，主力需

18、求面积为80-100。,板块市场深入研究 沿江板块,沿江板块分析,该板块为丹东市江景资源区，主要涵盖振兴区、元宝区以及振安区的沿江区域，该区域为不可复制的珍稀景观带，也是丹东市房价最高的区域，区域内主要为大面积景观高层产品，代表性项目为金海滨江3号和华盛玫瑰港湾，主力面积为120-180平之间，主力价格在8000-10000元/之间购房者多为市内改善型高端客群以及外省市部分度假客群，以政府官员，企、事业单位高管等高端客群为主。,小结：该板块主要以大面积瞰景高层为主，由于地块稀缺，新项目较少，但通过了解该区域客群，得知该区域高层主力面积在120-180之间，主力价格在8000-10000元/之间

19、，建筑密度大，临江景观资源稀缺，目前该区域多为已入住项目，入住客群多为市内改善型高端人群。,典型项目-滨江3号,典型项目-滨江3号,目前在售6栋高层产品，面积区间为99-243平方米，主要面积段集中在135-190平方米三室产品，销售率为90%。,典型项目-滨江3号,项目配套完善，高端会所业态包括影院、游泳池、餐厅及健身中心等，并配有英语幼儿学校,电影中心（三个标准影厅）,餐厅,室内标准泳池,健身中心,咖啡厅,景森观点：该项目是目前滨江板块的代表性高端品质产品，一期产品销售情况较好，去化率在80%以上，价格涨幅较大，目前江景房均价达到10000元/以上，由于前期高端客群的购买，市内高端购房需求

20、减弱，且价格较高，未来产品去化速度会变慢。,项目点评：,市场定位,地处江边，地理位置优越，景观资源稀缺，市场定位为江景高端品质社区，主要面对市区高端改善型客群。,产品定位,该项目为高端景观型产品，以大面积高层为主，面对的客群比较单一，就是市区内改善型高端客群。,销售策略,该项目主要宣传楼盘品质感，临江景观绝版地段，稀缺性景观产品，园区高端功能会所，以达到自己的销售目的。,典型项目-滨江3号,典型项目-玫瑰港湾,景森观点：该项目地处振安区沿江观景绝版地段，主力面积区间为100-170平，其中销售最好的面积为120平，三室二厅一卫的户型，销售均价为4900元/。由于沿江地块稀缺，市内沿江楼盘多已入

21、住，本地块是作为观景需求客群的首选，而且价格相对于其他沿江楼盘要便宜很多，但周边配套稀缺，人气稀少，随着城市逐步外扩，该区域会逐步发展起来。,项目点评：,市场定位,地处江边，地理位置优越，景观资源稀缺，城市外溢客群的首选项目，主要面向本地多人口居住人群，市内改善型需求人群。,产品定位,该项目凭借优越的地理位置，稀缺的地块资源，推出的主要产品为大面积江景高层，面积区间为100-190，面向市内及周边改善型人群，更适合3代人居住的观景大宅。,销售策略,主要推广项目本身的景观优势，通过让客户了解该项目和周边项目的优势来促进销售，而且价格较周边景观房相比较低，更容易让客户接受。,典型项目-玫瑰港湾,沿

22、江板块小结,1、依托不可复制的江景资源，产品全部为高层大面积产品，主力户型为120-180平。 2、该板块整体价格为丹东最高，主力价格在8000-10000元/，单价较高，总房款多在70万以上。 3、开发时间早，入住率高，地块稀缺，多为再改型高端客群。 4、购房客群注重景观，对开发商的品牌、园区物业、产品的户型以及品质感更加注重。 5、此区域已基本饱和，无地可拿。,板块市场深入研究 新城板块,新城板块分析,该区域是市政规划新区，未来丹东市政治、经济、文化中心，区域内主要涵盖工业产业园区、中央行政文化区以及国际贸易区，是目前商品房主要供应区域。楼盘集中于振兴路沿线以及沿江区域，主要在售楼盘12个

23、，区域产品主要以高层高层和小高层为主，沿振兴路各盘高层主力面积在60-120之间，主力价格集中在3800-4500元/，沿江区域高层主力面积为100-140，高层产品主力价格在4500-5500元/，多层产品在6000-6500元/。,该区域在售项目主要以高层和小高层产品为主，主力面积区间为80-120，在售高层产品均价4000元，小高层产品均价4200元。,典型项目-滨江壹号,典型项目-滨江壹号,示范区实景,项目规划高层、别墅、花园洋房，属高端项目，是目前新城唯一有示范区的项目,示范区实景,景森观点：该项目是国门湾品质最高的项目，且营销上的素质也非常高，能给予购房者良好的服务感受，其销售情况

24、也印证了这一特点，虽然是本地开发商所开发的项目，但其总体品质并不比外来的品牌开发商的项目低。,项目点评：,市场定位,该项目凭借着极为稀缺的区位优势，定位为国门湾区域的中高端江景大盘。,产品定位,基于项目的市场定位，其产品线也非常丰富，涵盖了高层、洋房和别墅等多种类型的产品，将市场上的中端以上购房者一网打尽。,销售策略,该项目是国门湾销售最好的楼盘，现场示范区非常出色，产品的品质高，性价比突出，销售人员素质也比较高，且目前所推出的特价房具有非常高的吸引力。,典型项目-滨江壹号,典型项目-绿城紫金园,一期,景森观点：该项目为新城区典型的学区型楼盘，品质感较高，以未来城市新核心项目为目标，虽然现在新

25、城区人气不够，周边配套不够完善，但随着城市中心的外扩以及新行政区向新城迁移，未来很有发展潜力，加之良好的学区配套，相信未来会吸引更多的周边以及外地的投资客群。,项目点评：,市场定位,该项目地处新城。位于丹东二中西侧，具备良好的学区氛围，是品质型学区大盘。,产品定位,该项目为低密度花园式住宅，以小高和类洋房为主，主要面向新区周边区域客群以及部分外地养老型客群。,销售策略,通过多种媒体渠道宣传楼盘，主要以品质和学区为卖点，在市内设置项目展示中心来接纳更多的购房客群。,典型项目-绿城紫金园,典型项目-上城左岸,景森观点：该项目为新城早期开发楼盘之一，通过前期楼盘的销售，了解到该区域投资型人群的需求，

26、制定后期产品，三期产品多为投资型客群量身打造，商业街的规划为项目增加一些人气，加之学区配套，未来该项目会吸收更多的外来投资客群。,项目点评：,市场定位,该项目地处新城区国际贸易区规划带，立足贸易区核心地段，项目正对着新鸭绿江大桥，是未来对外贸易的口岸。,产品定位,该项目以高层和公寓产品为主，中小户型产品，配套商业街，主要吸收周边投资类客群购房。,销售策略,通过对园区品质、产品价格、户型以及周边配套等卖点进行宣传，并在市内韩国城小区设置展示中心，让更多的人了解项目，达到销售的目的。,典型项目-上城左岸,新城板块小结,1、政府重点发展区域，新的行政区域，文化区域、临港产业园、新鸭绿江大桥开工 建设

27、，稀缺 的江景资源，成熟的现代化城市意向，良好的区域认知。 2、以高层产品为主，面积集中在60-120之间，景观房主力面积为80-140，部分楼盘有低密度产品，多层面积集中在80-120之间。 3、价格水平低于其他区域，普通住宅价格为3800-5500元/，别墅产品均价为8500元/。 4、客群以政府公务员为主，吸纳未来进入该区域的企事业单位人群，丹东市内及省内外投资和改善型客户。,板块市场深入研究 五龙背板块,五龙背板块分析,该板块距离市区20公里，为丹东市温泉旅游度假区域，凭借良好的生态环境，拥有温泉资源与山景资源完美结合，区域内在售项目5个，以金海温泉小镇为代表性项目，产品以小高层和多层

28、产品为主，产品面积区间为30-160，主力面积区间为30-60 ，主力价格区间为4500-5800元/，主要购房客群为本市退休老干部，部分大连、北京沈阳等外地客户，购房目的为投资以及度假为主。,小结：该区域产品以多层和小高层产品为主，在售产品主力面积区间为35-60，主力价格在4500-5800元之间，金海涉足温泉项目以来，该区域整体价值得到提升，通过对项目调研，了解到该区域主要客群为本地老干部等养老客群以及外地旅游及投资类客群。,典型项目-金海温泉小镇,典型项目-金海温泉小镇,整个园区共1553套房源，160三室户型售罄，目前销售较好的是4455一室户型和74-89两室户型,典型项目-金海温

29、泉小镇,金海温泉小镇外立面、园区景观及样板间展示,景森观点：该项目是丹东温泉项目的典范，金海作为本地知名开发商，以其良好的物业服务受到很多本地购房者的欢迎，园区品质感较强，产品设计符合现代养老以及投资客群的需求，随着人们对生活品质的要求越来越高，温泉项目的市场会逐渐火爆起来。,项目点评：,市场定位,该项目凭借温泉资源，依山傍水而建，为丹东首席旅游地产项目，面对客群主要是本地养老以及外地投资旅游型改善客群。,产品定位,以电梯多层以及小高层产品为主，户型设计合理，主力面积区间为30-60，园区品质感强，所有产品均有电梯配备，以满足养老客群的需求。,销售策略,项目是目前五龙背板块的代表性项目，通过对

30、品牌开发商、高品质园区、产品以及温泉入户等项目优势的宣传，加之对客户的良好服务，吸引很多养老度假人群的到来。,典型项目-金海温泉小镇,五龙背板块小结,1、该区域预备优越的生态自然生态景观，是集旅游、度假、休闲、养生、娱乐为一体的度假胜地。 2、该区域拥有稀缺的温泉资源，是本市及外地养老及旅游的首选目的地。 3、区域产品以多层及小高层产品为主，主力面积区间为30-80，主力价格区间为4500-5800元/。 4、金海等品牌开发商的进驻使得区域的整体价值得到提高，温泉小镇项目品质感强，物业服务在丹东市口碑最好。 5、主要面对客群为本市及周边区域养老、外地投资、旅游、养老等改善型客群。,板块市场深入

31、研究 金山经济区板块,金山经济区板块分析,该板块距离市区较远，属于生态自然景观发展规划区域，周边多为棚户区改造用地 ，房地产开发属于起步阶段，认知度很小，在售项目较少，阳光北尚和金山翰林院均为尾盘销售阶段，北国之春孤掌难鸣，区域整体价值低，发展缓慢，购房客群以周边棚户区居民为主，但随着城市规划区域外扩，未来有一定发展潜力。,绿地国际花都,博恩御山水,小结：该区域为起步发展期，发展速度缓慢，区域尾盘项目以多层和小高为主，均价4000元/，北国之春别墅均价11600元/，总价在200万/套以上，主要去化以洋房为主；绿地国际花都目前尚处于形象宣传阶段，产品以54-130平多层为主，价格未定。,博恩御

32、山水,园区一期规划,联排,大独栋,类独栋,高层,多层,合院别墅,商业街,会所,农贸市场,回迁房,青龙山（五龙山余脉）,金山,虎头山,金水河,项目规模较大，产品类型全面，配套丰富，主打景观生态宜居概念，整体品质感较高。但远离市区距离强、配套严重缺失是该项目的主要硬伤。,商业街：1万，规划以餐饮为主。 会所：6千平，规划有健身、娱乐、spa、会客等功能，建有露天温泉池 农贸市场：3000平，3层，12F为农贸市场，3F规划为超市，品牌待定,北国之春,景森观点：该项目以温泉资源作为核心卖点，加上内部优美的生态环境，定位为度假型产品，但项目外部缺乏复合型度假产业支撑，仅依靠内部配套的建设难以满足中高端

33、消费者在此长期度假休闲的需要。,项目点评：,市场定位,该项目依靠温泉资源，重点针对休闲度假人士，通过温泉会所、景观生态湿地、风情商业街等配套，打造当地高端客户群的第二居所。,产品定位,根据项目郊区度假型属性，产品以中高端的洋房和别墅为主，产品类型比较丰富，给予中高端客户有多方位的选择。,销售策略,该项目的销售价格较高，别墅的总价普遍在200万/套以上，对于项目的销售有明显的制约作用，实际销售情况较差，去化的以洋房为主。,北国之春,金山经济区板块小结,1、金山经济开发区现正处于规划阶段。 2、目前在售项目较少，品质低，户型及产品设计没有可参照性。 3、客户主要是金山镇当地农民及棚户区改造客户。

34、4、目前整体区域价值较低，是政府重点的招商对象，现属于项目起步阶段，销售情况一般，只有洋房项目销售较快。 5、该区域人气较少，项目发展缓慢，区域基本没有商业配套，属于开发起步阶段，未来发展潜力较大。,板块市场深入研究 翡翠湾板块,翡翠湾板块分析,该区域目前属于规划开发区，是老城区与新城区的连接带，政府通过规划为现代生活区，把老区和新区有机的连接起来，并规划作为适宜人居的生态区，高端城市生活的试验区和引导区。,轻工机械厂地块,翡翠湾板块小结,1、翡翠湾处于丹东新城和老城的连接带上。 2、具有临江资源，借助新鸭绿江大桥和发展对朝贸易的契机。 3、打造适宜人居的生态区、高端生活区。 4、目前正在把一

35、些停产、半停产的企业进行迁移，此后按照规划设计进行招商引资分块建设。,房地产板块小结,现有板块：目前丹东共分为七大房地产板块，包括新城、老城区、东部、沿江、五龙背、翡翠湾以及金山经济区，目前市场商品房主要供应来源于老城区和新城，沿江板块已经无地可拿，五龙背板块是以温泉为主要依托，其余板块是未来规划发展的方向，目前在售项目较少，配套不完善，人气不足，市场认知度有待提高,客群特征：市场上主流需求为改善型购房，随着丹东城市影响力的扩大，吸引了外来投资客户,典型项目：丹东本身城市资源丰富，各项目均有一定的自然景观资源。江景房认同度最高，温泉度假主要为小户型产品,房地产板块：丹东房地产的主流供应区域来源

36、于新城，受城市规模影响，老城区以及沿江区域土地供应量有限，客户主要以改善型需求为主,板块产品面积分析,产品面积分析,各板块多层产品面积区间,单位：,全市多层产品主力面积区间为80-120。东部、新城以及金山经济区的多层产品主力面积区间为80-100，老城区多层产品的主力面积区间为80-120，五龙背区域的多层产品主力面积区间为30-80，沿江区域没有多层产品。,80-100,80-120,80-100,80-100,30-80,产品面积分析,各板块高层产品面积区间,单位：,全市高层产品主力面积区间为80-140。老城区的高层产品主力面积区间为80-120，东部板块的高层产品主力面积区间为80-

37、100，沿江板块的高层主力面积区间为120-160，新城区板块的高层主力面积区间为80-120。金山经济区和五龙背板块没有高层产品。,120-160,80-100,80-120,80-120,产品面积分析,各板块小高层产品面积区间,单位：,全市小高层产品主力面积区间为80-120。老城区的小高层产品主力面积区间为80-120，东部板块的小高层产品主力面积区间为80-100，五龙背板块的小高层主力面积区间为30-60，新城区板块的小高层主力面积区间为80-120。金山经济区和沿江板块没有小高层产品。,80-100,80-120,80-120,30-60,产品面积分析,各板块别墅产品面积区间,单位

38、：,全市别墅产品主力面积区间为220-300。老城区的别墅产品主力面积区间为220-300，东部板块的别墅产品主力面积区间为220-350，金山经济区的别墅产品主力面积区间为240-320，新城区板块的别墅产品主力面积区间为170-280。五龙背和沿江板块没有别墅产品。,220-350,220-300,170-280,240-320,板块产品价格分析,产品价格分析,单位：万元,东部主力多层产品总房款区间为40-60万，老城区主力多层产品总房款区间为60-80万，新城区主力多层产品总房款区间为40-50万，金山经济区主力多层产品总房款区间在30-40万，五龙背区域主力多层主力产品总房款区间为20

39、-40万，沿江板块没有多层产品。,40-60,60-80,40-50,30-40,20-40,产品价格分析,单位：万元,老城区的主力高层产品总房款区间为45-70万元，东部板块的主力高层产品总房款区间为35-45万元，沿江板块的主力高层产品房款区间为70-120万元，新城区板块的主力高层产品总房款区间为35-50万元。金山经济区和五龙背板块没有高层产品。,70-120,35-45,35-50,45-70,产品价格分析,单位：万元,老城区的主力小高层产品总房款区间为45-70万元，东部板块的主力小高层产品总房款区间为35-50万元，五龙背板块的主力小高层产品总房款区间为15-30万元，新城区板块

40、的主力小高层产品总房款区间为35-50万元。金山经济区和沿江板块没有小高层产品。,35-50,45-70,35-50,15-30,产品价格分析,单位：,老城区的主力别墅产品总房款区间为300-450万元，东部板块的主力别墅产品总房款区间为200-350万，金山经济区的主力别墅产品总房款区间为280-350万元，新城区板块的主力别墅产品总房款区间为180-300万元。五龙背和沿江板块没有别墅产品。,200-350,300-450,180-300,280-350,居民居住现状及抽样深访分析,丹东各行政区域人口,振安区人口：17.8万人； 振兴区人口：37.34万人； 元宝区人口：18.57万人；

41、凤城市人口：58.7万人； 东港市人口：61.2万人； 宽甸满族自治县人口：43.8万人,东港市 人口密度：255.4人/平方公里,凤城市 人口密度：106.5人/平方公里,宽甸满族自治县 人口密度：71.6人/平方公里,丹东市区,振兴区人口密度：3391.5人/平方公里 元宝区人口密度：2056.5人/平方公里 振安区人口密度：268.1人/平方公里,居住现状,丹东市主城区人口规模73.71万人，从人口密度来看，振兴区人口密度最大，其次是元宝区，城市外扩势在必行。,抽样深访,客户深访说明,深访客户抽样地图,通过对丹东客户以及业内人士进行深访，客户深访200人，业内6人,抽样深访,居住工作需求区域交叉分析,从购房需求区域来看，被访者倾向于老城区，主要选择在振兴区购房，其次需求区域为新城区 80%以上被访者认为丹东市目前重点发展区域为新城区域,重点发展区域分析,被访者50%以上居住在振兴区，其次为振安区 被访者工作区域主要集中在振兴区、元宝区,从购房需求区域来看，被访者倾向于振兴区及新城区购房，大多数被访者认为重点发展区域是新城。,抽样深访,需求房屋面积,现居住房屋面积,目前大多数被访者居住的面积在100平方米以下，