XXXX第4章贷款业务的核算.ppt

1、天津力高项目前期发展策划报告,合富辉煌（中国） 二零一零年十二月,项目发展理解 我们的研究从项目基本属性开始 ,区位条件：地处滨海新区功能区唯一的海滨休闲旅游区，但尚处于的开发初级阶段,本项目地处天津滨海新区八大功能区之一的海滨休闲旅游区海域范围内，也是滨海新区核心区的拓展区域，城市价值和旅游功能价值兼具 规划前景： 滨海旅游区“一心四区”建设，规划定位高 建成后的滨海旅游区将成为我国北方知名的国内国际旅游目的地和高品位的休闲区 目前状况： 滨海旅游区建设进程相对偏慢，区域发展配套欠缺 项目前期投入将较大，一定程度加大了项目开发风险,资源条件：拥有天津稀缺的、得天独厚的海景资源景观,项目处于扩

2、建发展初期的滨海旅游区内，基地多为填海营造，拥有天津稀缺的海景资源； 项目周边尚未形成发展气候，周边闲置土地众多； 区域处于发展起步阶段，自身配套并不完善，无法为项目提供有力保证，后续配套资源尚需项目自我完善；,本项目,开发条件：区域认知度有待提升，目前道路交通发展是影响项目发展的重要瓶颈,区域内“基甫号”航母主题公园已具有一定基础，也是未来几年投入开发的主要区域，但现时建设及影响力有限，对区域认知度提升作用有限； 中心渔港也刚处于发展起步阶段，自身配套及区域形象都尚未形成，无法为项目区域发展带来支撑； 目前进出项目地块只能通过沿海高速解决，且需要缴纳高速通行费； 项目北侧规划路尚未进行实际规

3、划和建设阶段。,沿海高速,高速收费口,本项目,指标条件：规模大、开发强度高，但具备开发适量低密度产品的条件,项目总占地约1050亩（填海面积），区域红线约183万(折合约2750亩），拟构建集居住、文化和旅游于一体的大型生活居住区。 物业功能涵盖高尚住宅、酒店、公寓、民艺大街、津台文化中心等；,原地块（A+B）容积率2.5，可产生多种物业组合形式，将以小高层和高层物业为主； 本项目可在满足现有容积率及限高的前提下，实现开发适量低密度产品的可能； 新增地块（约300亩）以低容积率为主。,A,B,项目属性界定,一个位于 极具发展潜力及前景的待开发旅游区域 的 高强度 海景资源型 复合 项目。,本项

4、目开发周期长、区域价值成长快，如何正确研判竞争环境及自身竞争力的持续变化并形成针对性策略定位及物业发展是关键。,本项目是：,滨海新区/滨海旅游区,740亩/2.5容积率/填海开发/集居住、旅游、文化功能于一体,报告思路框架及问题结构化,研判竞争环境及自身竞争力的持续变化,形成针对性针对性策略定位及物业发展,城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？,滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？,滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？,不同发展阶段应采用何种竞争策略保持项目核心竞争力？,核心竞争力之下项目将形成怎样的系统定位？,开发模式及规划落位如何充分体现定位并实现价值兑现？,宏观

5、背景,区域发展,市场竞争,发展策略,定位体系,物业发展,启动区定位形象及物业发展深化,报告思路框架及问题结构化,研判竞争环境及自身竞争力的持续变化,形成针对性针对性策略定位及物业发展,城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？,滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？,滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？,不同发展阶段应采用何种竞争策略保持项目核心竞争力？,核心竞争力之下项目将形成怎样的系统定位？,开发模式及规划落位如何充分体现定位并实现价值兑现？,宏观背景,区域发展,市场竞争,发展策略,定位体系,物业发展,启动区定位形象及物业发展深化,宏观背景：城市未来哪些发展因素可以支撑

6、项目持续开发？,天津自06年滨海新区上升为国家战略后，发展加速，预计未来相当长一段时间内仍将保持高速增长态势，发展前景看好； 滨海新区既是城市建设热点，又是城市产业经济发展核心，未来持续发展的动力强劲； 城市居民收入及消费水平不断提高，具备较高的房地产消费与投资潜力，住房消费有待进一步引导与释放； 近期房地产调控，天津政策相对宽松，为楼市回暖提供了有利条件。,中国经济发展的第三极环渤海经济圈、京津冀都市圈，天津是其重要的核心城市之一，发展前景十分广阔,历史上环渤海地区就是我国经济发达的地区之一，经过20多年的增长积淀，环渤海地区已经拥有了快速发展的优良平台。 环渤海经济圈是中国北部最具生机和活

7、力的经济区域，目前经济总量占全国的近三成。在国际经济中心不断向亚太地区转移的大趋势下，环渤海经济圈蕴藏着巨大的发展潜力。 京津冀都市圈、京津一体化作为环渤海区域的核心地区， 将成为带动区域升级发展的领头羊，而北京与天津又是其核心区域中的核心。天津定位为中国北方经济中心，北京则定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”，区域将形成双核带动的格局。,天津滨海新区成为国家战略 ，步入快速发展之路，成为带动区域经济发展的强大引擎，是发展建设的热点区域,改革开放以来，天津的社会经济发展速度相比沿海其它大城市，一直趋缓。2006年滨海新区发展上升为国家战略，成为继深圳经济特区、浦东新区之后，又一国家

8、“经济特区”，天津重新走上了高速发展的道路。 2009年10月21日国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区3个行政区，设立天津市滨海新区人民政府。滨海新区三区合并，加速升级发展，将成为带动区域发展的新的经济增长极。 滨海新区将依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居的生态型新城区。,深圳经济特区,上海浦东新区,天津滨海新区,深圳特区,上海浦东,20世纪80年代看深圳、90年代看浦东，21世纪看滨海新区！,滨

9、海新区,城市内部空间“双城双港、相向拓展”，强化滨海新区中心地位，力促其经济产业发展，为新区发展注入能级,天津着力优化空间布局、提升城市功能，提出了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体 空间发展战略。 “双城”战略其目的就是要加快滨海新区核心区建设，与中心城区分工协作、功能互补，实现市域空间组织主体由“主副中心”向“双中心”结构转换提升，构成双城发展的城市格局，促进北方经济中心建设。,双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。 双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。 一轴是指“京滨综合发展轴” ，加强与北京的合作，形成高新

10、技术产业密集带，形成京津冀地区一体化发展的产业群和产业链。 两带是指“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”。,中心 城区,滨海新区 核心区,海河 中游,城市经济近几年开始加速发展，固定资产投资额稳步提升，为房地产业发展创造了良好的经济环境,天津市地区生产总值增长在2006年以前保持14%左右，自从06年滨海新区列为国家战略后开始呈加速增长态势。 全社会固定资产投资总额整体趋于平稳增长，固定资产投资所占当年GDP的比例稳步提高。 经济的发展发展，固定投资的稳步增长，推进了城市建设的快速发展，为房地产业的发展创造良好的发展环境。,2003-2009年天津GDP增长情况 (单位:亿元）,2003-2

11、009年天津固定投资的增长情况 (单位:亿元）,数据来源：天津统计年鉴,2009年天津与其他城市城镇居民人均可支配收入一览表 (单位:元),城市居民人均可支配收入较高，存款总量快速增长，具备较高的房地产消费与投资潜力,天津城市居民人均可支配收入较高，处于中上水平，增长率较北京、上海等一线城市较快，消费能力不断提升； 天津居民存款总量高且长期保持稳定增长，尤其是近年增长快速，将对房地产消费与投资给予有力支撑。,数据来源：各大城市统计公报,数据来源：天津统计年鉴,2003-2009年天津居民存款的增长情况 (单位:亿元）,2003-2009年天津城市居民人均可支配收入增长情况 (单位:元）,城市产

12、业结构仍以二产业占主导，但城市产业处于转型期，三产业发展加速，有较大提升空间,天津市目前仍以第二产业所占比重最大，但三产业增长较为迅速，二三产业差距开始缩小； 城市第二产业定位从重工业转向都市型工业和高新技术产业，天津产业处于升级发展转型期。,2003-2009年天津三产的增长情况 (单位:亿元）,产业规划发展定位 第二产业：走新型工业化道路，加快形成以支柱产业和高新技术产业为主体，以都市型工业为重要补充的新型工业结构。 第三产业：重点发展金融、商贸、物流、科技研发、文化、教育、旅游、中介等现代服务业。 天津市城市总体规划（2005年2020年,数据来源：天津统计年鉴,滨海新区重点打造八大产业

13、支柱，驱动经济高速发展及产业人口不断增加，为项目带来了丰富的、优质的客户资源,根据滨海新区总体规划，区内人口将从目前的202万发展到2020年的550万，人口的快速增长将为本项目带来大批优质客户。 滨海新区实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略。 通过九个功能区的产业布局打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等 8大支柱产业，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展。 目前随着一批大项目、好项目相继入驻滨海新区各功能区，九大功能产业集聚区已初见成型，助力滨海新区经济高速发展。高端产业的

14、集聚同时吸聚了大量高素质的人口流入滨海新区。,天津滨海新区经济持续高速发展，从2003年开始地区GDP年增长率平均在25%以上，是全市增长速度的两倍多。 2010年上半年，天津滨海新区完成地区生产总值2250亿元，同比增长26%；社会消费品零售额实现263亿元，同比增长27.2%；外贸出口113.4亿美元，同比增长32%；财政收入完成480.7亿元，同比增长36.1%。,近期国家出台严格调控政策，将促使楼市在短期内进行局部调整；天津相对宽松的政策环境增强市场信心预期。,4月份国家出台近年来最为严格的房地产调控政策，表明国家抑制房价过快上涨的决心很大，楼市将进行调整，项目开发需更加谨慎。 其中二

15、套房首付和利率的提升，对改善型买家的影响较大，但对于资金实力较强的客户来说影响较小 在对于“新国十条”中“暂停第三套房贷”、“限制外地人购房”和“限定购房套数”的内容中津十条都没有明确提及，这些都反映了津十条政策的宽松，在此基础上为楼市回暖提供了有利条件。 然而，项目需要更加注重总价的控制，保证首付的提升在客户可承受的范围内，降低客户的购房门槛，减少购买抗性。,区域发展：滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？,滨海旅游区是滨海新区近期启动发展的重点，将成为滨海新区真正的滨海形象区域，有辐射京津甚至北方范围的目标前景； 滨海旅游区旨在形成集产业、居住、生态、文化四位一体的城市结构体系，同

16、时交通也将纳入城市内部体系，城市区位属性将不断显现和提升； 都市、生态、人文价值的不断凸显促使滨海旅游区成为滨海新区核心区之外的房地产居住价值板块又一峰区； 滨海旅游区建设进程相对偏慢，区域发展配套欠缺，同时建设发展周期长，一定程度加大了发展环境的不确定性。,滨海旅游区建设是加快滨海新区发展的“十大战役”之一，是除中商务区以外唯一以第三产业为主导的发展区,滨海旅游区是滨海新区“十大战役”和九大功能区的重要组成部分。 按照规划，滨海旅游区将形成以旅游产业为主导、二三产业协调发展的产业格局，建成后的滨海旅游区将成为集世界级主题公园、游艇基地、海上休闲总部于一体的“国际旅游目的地”, 滨海旅游总规划

17、面积99平方公里，其中陆域28平方公里，海域71平方公里，计划填海造陆54平方公里，未来总陆地面积82平方公里，保留海域17平方公里。,滨海旅游区旨在形成集产业、居住、生态、文化四位一体的城市结构体系，未来可辐射范围广，发展前景好,按照旅游区总体规划，未来旅游区将形成“一心四区”的发展结构。 “一心”为城市中心岛，是滨海旅游区未来城市的交通枢纽和商务中心； “四区”分别为：打造国际级欢乐创意中心的主题公园区，发展以休闲度假为功能的休闲总部区，建设产业研发基地、客运码头的产业南区以及北方旅游产品集散地的产业北区。 建成后的滨海旅游区将成为我国北方知名的国内国际旅游目的地和高品位的休闲区。 年接待

18、游客能力800万人次，实现GDP300亿元以上、旅游收入80亿元以上、税收40亿元以上、就业岗位26万个。,滨海新区实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略。 通过九个功能区的产业布局打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等 8大支柱产业，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展。 目前随着一批大项目、好项目相继入驻滨海新区各功能区，九大功能产业集聚区已初见成型，助力滨海新区经济高速发展。高端产业的集聚同时吸聚了大量高素质的人口流入滨海新区。,产业结构：重点打造八大产业支柱，驱动经济高速

19、发展及产业人口不断增加,产业结构：943平方公里，288万就业人口，为房地产市场发展提供了客户保障,根据滨海各个产业功能区自身的规划建设，目前整个滨海产业区的整体规划面积是943平方公里，规划就业人口为288万人。 根据目前各个园区的建设情况，整体建成区面积不足整体园区规划面积的1/3，就业人口不足百万，未来还有一百多万的就业人口陆续进驻滨海，为滨海房地产市场的可持续发展提供了消费保障。,备注：产业规划详见附件1,未来交通将纳入城区交通体系，区域通勤能力将有效改善，城市区位属性将不断呈现和提升,（1）高、快速路a.北京方向：规划京港高速公路、京津高速公路、国道112线高速公路、京津塘高速公路等

20、b.天津中心城区方向规划津汉快速路、京港高速公路、京津高速公路、京津塘高速公路、津滨快速路等c.河北北部及南部方向规划海滨大道、唐津高速公路、塘承高速公路、津汉快速路等 （2）铁路规划环渤海城际铁路在滨海旅游区北侧设汉沽城际站，使滨海旅游区能快速到达曹妃甸、北戴河、秦皇岛等环渤海城市。 （3）轨道依据滨海新区城市总体规划（2008-2020年），规划市域轨道线Z2、城区骨干线B1两条轨道从滨海旅游区经过。,目前道路交通是区域发展的瓶颈，具体实施方案有待进一步政府协调，但沿海高速有可能变成城市主干道 汉沽规划局李勇局长,Z2线,沿海高速,高速收费口,本项目,滨海旅游区建设进程相对偏慢，区域发展配

21、套欠缺，同时建设发展周期长，一定程度加大了发展环境的不确定性,起步区,一期,滨海旅游区开发建设计划分三个重大节点进行：利用3-5年时间基本建成9.17平方公里起步区；二是未来7年完成一期40平方公里基础设施建设，10年基本建成一期；三是未来20年基本完成旅游区建设； 但截至目前，也仅仅已完成滨海旅游区4.6平方公里的围海造陆一期工程吹填工程； 大型旅游项目海斯比天津游艇城（停滞）、宝龙欧洲公园区 （停滞）、航母主题公园 虽已有规划并已公示，但目前实际进展不大，区域配套项目和基础设施较为欠缺。,本项目,滨海旅游区具有城市、滨海、生态等特征，有引领城市居住与休闲假度需求的都市生态、都市人文发展优势

22、,滨海旅游区近邻滨海新区核心区，具备地理区位、交通优势，将是最先接受核心区联动发展的区域。 滨海旅游区面朝大海、背靠中新生态城，地属河流入海口，区域生态资源环境优越。 整个滨海新区中只有滨海旅游区与中央商务区两区是定位以三产业发展为主导的区域，而连海四区其它三区是以港口工业、物流、化工业为主导。 从区位条件、资源环境状况、以规划发展定位综合来看，中央商务区和滨海旅游区是最具房地产发展潜力的区域。但滨海旅游区更具自然资源优势，是区域中最适宜人类居住的价值高地，后续发展潜力巨大。,生态 城市 滨海,工业（制造业）,滨海 港口 物流,城市 综合,滨海 工业 （化工业）,滨海 港口 工业,自然 生态,

23、城市 工业,通过国内城市案例研究标明，城市房地产功能板块可划分为十二类，其居住价值呈现不同的等级,成熟发展的功能板块细分,国内成熟的发展都市案例： 北京 上海 广州 深圳 西安 ,在深圳，都市生态区以其稀缺的城市自然景观站位城市居住价值的峰值区,深圳城市化率达到78%，作为发展较成熟的城市，已形成清晰的板块格局； 都市生态区是城市居住价值的峰值区，居住功能主导区域价值随城市属性下降而降低，产业主导区域沿商务、商贸、高科、休闲、工业呈递减趋势。,各类区域的主要价格区间（单位：千元/平米）,在北京，朝阳公园板块凭借其都市生态资源，核心城区依托其历史人文景观站位房地产价值峰区,各类区域的主要价格区间

24、（单位：千元/平米）,在西安，曲江以其不可复制的都市人文及都市生态资源成为城市价值峰区,各类区域的主要价格区间（单位：千元/平米）,都市生态区、都市人文区均以其稀缺资源站在城市居住价值的峰值区,价值等级,高,低,在深圳,在北京,在西安,都市生态区 都市人文区,都市生态区,中央商务区、高科技产业区、都市生态区,中央商务区、中央商业区,中央商务区、中央商业区,生态休闲区、高科技产业区,生态休闲区、高科技产业区,中心商业区、城市居住区、文体主题区,城市居住区、教育主题区 文体主题区,城市居住区、教育主题区 文体主题区,城市居住区,工业开发区、都市副中心区 卫星城、城郊居住区,工业开发区、都市副中心区

25、 卫星城、城郊居住区,工业开发区、生态休闲区,都市人文区,都市、生态、人文价值的不断凸显促使滨海旅游区成为滨海新区核心区之外的房地产居住价值板块又一峰区,都市价值、人文价值与生态价值的复合将奠定区域在城市中的高价值站位。,无人气,投资客、区域客房户,商务人士、豪宅客 户以及投资客,商务人士、城市白 领、中产阶级,启动期,快速发展期,建设期,稳定发展期,1、一期填海造陆基本完成； 2、生活配套极其匮乏； 3、已知项目大多处于计划阶段，实际开工建设的极少； 4、人气匮乏，填海造陆新区，无区域基础,郊区、新区、滨海,目前的滨海旅游区,1、起步区成熟发展，一期基本建成，区域形象基本树立； 2、区域 内

26、公共基础建设大量铺开，区域骨架基本形成； 3、多个旅游园区首期落成；开始 对外开放，区域人气提升； 4、大量的房地产项目及主题功能项目继投入开发，成为市场热点,生态、休闲、宜居,10年后的滨海旅游区,阶段,客户特征,时间,价值峰值期,城市区域不同发展阶段特征模型,区域阶段,发展起步期,快速提升期,发展持续期,滨海旅游区建设及价值成长分析,根据政府建设推进计划以及对国内城市区域建设经验，滨海旅游区价值快速提升期将在2013年至2020年之间，这同时也将是区域房地产项目大规模发展的激烈竞争时期； 滨海旅游区在2020年至2030年将进入价值发展持续期，价值提升相对平稳但前景利好已得到全面认同，区域

27、房地产竞争越发激烈。,2010,2015,2020,2030,2013,2017,4.6平方公里的围海造陆一期工程完成，前期签订项目顺利启建,9平方公里的起步区基本建成， 170万平米洋房及6万平米别墅逐步推向市场,完成一期40平方公里的基础设施建设，为后续众多项目开发提供基础及配套利好,基本建成一期，滨海旅游区形象建立，众多主题功能项目投入使用,基本完成旅游区建设，成为集世界级主题公园、游艇基地、海上休闲总部于一体的“国际旅游目的地”和我国北方著名的生态宜居海洋新城,区域建设推进,区域价值成长,居住价值峰值,市场竞争：滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？,细分市场发展特征如何？（

28、洋房和别墅）,项目面临怎样的市场竞争？,目前市场大势特征和市场格局如何？,住宅市场研究,客户专题分析,其它市场研究,市场大势：滨海新区房地产住宅成交量和成交价格均呈稳步上涨态势,2006年以来滨海区域新建商品住宅年均成交量在215万平米； 2008年由于市场大势低迷，成交量达到近年低谷 2009年随着市场回暖，成交面积达到高峰，成交面积达到334万平方米 滨海区域成交价格一直稳步上扬，2010年年初价格直线飙升，4.17新政之后，价格略有回落。,成交面积：169万平米 成交均价：3766元/平米,成交面积：245万平米 成交均价：5514元/平米,成交面积：110万平米 成交均价：6321元/

29、平米,成交面积：334万平米 成交均价：7205元/平米,成交面积：87万平米 成交均价：9522元/平米,数据来源：天津市统计公报,2006年至今滨海新区住宅月度成交面积和成交价格的 情况走势,市场大势：塘沽区是滨海新区成交的主力军，汉沽区商品住宅市场起步虽晚，但是近年来发展速度较快,从滨海各区成交情况分析，塘沽区一直是滨海新区成交的主力军，占市场五成以上的市场份额。其他三区成交情况相差不是很大； 汉沽商品房市场起步虽晚，但是近年来发展速度较快。2009年，汉沽区的量价水平已经超越大港区，与塘沽区仍存在差距。在“三区合一”的利好影响下，随着汉沽与外围区域交通的不断完善，中新生态城、中心渔港以

30、及海滨休闲旅游区建设的不断进行，汉沽区未来的量价水平将有向塘沽区靠拢的趋势。,数据来源：天津市统计公报,单位：万平方米,单位：元/平方米,2007-2009年四区成交量和成交均价的情况,市场格局：核心区土地日益稀缺，随着城市建设发展，滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域发展速度最快,根据滨海新区房地产市场发展情况，目前滨海新区可划分为30个房地产居住区，且主要集中在滨海核心区； 随着城市建设发展，滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域发展速度最快； 本项目位于北部新兴发展板块中的海滨休闲旅游区板块。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,1

31、9,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,1.河西区 2.河东区 3.汉沽东扩 4.中心渔港 5.中新生态城 6.海滨休闲旅游区 7.北塘区 8.森林公园 9.滨海湖 10.东丽湖区 11.空港居住区 12.高新区居住区 13.东疆港城 14.开发区核心居住区 15.泰丰区 16.泰达时尚广场 17.塘沽核心区 18.上北居住区 19.新河居住区 20.胡家园区 21.响螺湾 22.于家堡 23.蓝鲸岛 24.东西沽 25.渤海石油 26.葛沽板块 27.官港湖居住区 28.学府路居住区 29.大港城区 30.港东新城,滨海居住集中区,右图中蓝色代表成熟地产板块 黄

32、色代表新兴发展板块,市场格局：小高、高层物业占据市场主导，占近七成的市场份额，多层和别墅物业较为稀缺,从各个片区的物业类型分析，高层基本占据市场的主导地位，多层和别墅产品为市场的稀缺产品； 临海组团、临湖组团、森林公园组团这三类基本以别墅和高层的产品形态出现； 其余区域基本以高层为主，其余产品形态为辅。,别墅 高层,高层,别墅 高层,别墅 多层 小/高层,别墅,别墅 多层 小/高层,多层 小/高层,多层 小/高层,别墅 多层 小/高层,小高 高层,别墅 高层,别墅 多层 小/高层,小高 高层,别墅 高层,小高 高层,高层,6059 元/平米,11000 元/平米,13560 元/平米,1063

33、6 元/平米,5743 元/平米,汉沽核心区,大港核心区,塘沽核心区,开发区,市场格局：开发区作为滨海高端居住项目的集中区域，价格一直领跑滨海，而汉沽区在价格上与核心区存在较大价差，处于滨海的价格洼地,目前整个滨海行政区内开发区的价格最高，成交均价达到13560元/平米，而个别项目的价格已经超过3万元/平米。 塘沽核心区和中新生态城两个区域目前的销售价格相差不大，生态城最新上市项目销售均价约为12000元/平米； 汉沽和大港作为滨海的南北两翼在价格上与核心区仍存较大差距。,中新生态城,市场发展趋势：随着中新生态城的出现，滨海新区房地产概念已经从单一的居住发展成为生态、休闲度假等多元化的居住理念

34、,2010年滨海新区板块，主要分为五大类型，十九个居住板块： 六个生态居住区 两个商务商业区 三个休闲旅游区 一个高端居住区 本项目位于北部新兴发展板块中的唯一海滨休闲旅游区板块，区位价值较高。,生态 板块,高端 居住,生态 板块,生态 板块,生态 板块,居住 板块,居住 板块,居住 板块,居住 板块,居住 板块,休闲度假 板块,生态 板块,居住 板块,休闲度假 板块,居住 板块,商务 板块,中新生态城,市场大势及市场格局分析小结,塘沽区一直是滨海新区成交量最大的片区，发展较为活跃；滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域发展速度最快； 开发区作为滨海高端居住项目的集中区域，区域价格一直领跑滨海

35、；汉沽区在价格上与核心区存在较大价差，处于滨海的价格洼地； 从产品形态上看，小高、高层占据市场七成以上份额，多层和别墅物业较为稀缺； 随着中新生态城的出现，滨海新区房地产概念已经从单一的居住发展成为生态、休闲度假等多元化的居住理念。,市场竞争：滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？,细分市场发展特征如何？（洋房和别墅）,项目面临怎样的市场竞争？,目前市场大势特征和市场格局如何？,住宅市场研究,客户专题分析,其它市场研究,滨海核心区是目前房地产市场热点，随着城市建设发展，滨海新区居住区向外扩张趋势明显,从滨海核心区在售/在建项目分布上看，目前滨海核心区在售项目主要分布在塘沽上北区域和开

36、发区，特别是上北区域，一直是塘沽区项目最为集中的区域，是近几年滨海的热点板块之一； 从目前在建（待售）项目的分布来看，目前滨海核心区在建（待售）项目并不是很多，已知在建（待售）项目主要集中在北塘附近和中新生态城。这些片区项目的集中上市必将成为市场竞争的焦点区域。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,35,34,36,37,38,39,40,41,42,43,链接：项目明细表,附件1：滨海核心区在售/未售项目明细,附件2：滨海核心区在售/未售项目明细,滨

37、海核心区市场供应量小结,市场未来可售货量为3026万平米，表明滨海市场并不缺货，反而是非常充足的，未来的竞争是非常激烈的！,未来市场可售货量分析,从已出让未启动土地情况来看，未来5年潜在住宅供应货量将超过3000万平方米，其中，北部区域潜在供应最大,备注：1、土地分析不含本项目； 2、已出让土地已招拍挂信息为统计依据；,48.6万,18.9万,21.9万,11.4万,33.5万,90.5万,东疆港城140万,生态城1000万,中心渔港611万,10.6万,目前滨海核心区潜在住宅市场货量将近2000公顷，如果这些土地今年开始启动建设，那么未来五年滨海核心区及周边可售市场货量将超过3000万平米，

38、同时没有计算期间的土地市场新增供给量和2005年以前囤地开发货量。 从土地分布上看，滨海核心区的土地供给外扩趋势明显，向北到北塘、中新生态城，向西到新河、胡家园；向东到东疆港、航运服务区，其中北部区域潜在货量最大。,2005年以来滨海核心区已出让未启动土地情况,从目前市场格局来看，洋房市场呈现圈层式分布特征，核心区域楼价高企，市场上项目价格主要集中在8000-12000元/平方米,从滨海核心区向外价格依次递减；核心区由于土地日益稀缺价格高企，外围区域价格呈现圈层分布特征； 目前开发区的价格处于市场高峰，高端项目主要是集中在开发区； 除核心区外，市场上项目价格普遍集中在8000-12000元/平

39、方米,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,13,14,16,18,20,21,22,23,24,25,27,28,29,30,31,32,33,35,34,36,37,38,40,41,42,43,洋房市场,链接：项目明细表,滨海新区重点洋房项目明细表,洋房市场,从开发强度来看，核心老城区的开发强度最高，外围开发强度依次降低，外围新区高开发强度的开发指标竞争力较弱,小高层、高层住宅主导市场 从物业形式上分析，目前滨海核心区市场基本以高层住宅为主，小高层和多层为辅，别墅产品作为市场的稀缺产品，未来市场的货量将越来越少。 从容积率上分析，目前塘沽区的项目容积率大多集中在1.8-3.5之间，

40、中新生态城区域项目的容积率基本在1.4-2.0之间，北塘区域的容积率基本集中1.0-1.5之间。 本项目2.5的容积率在老城区属于开发强度适中，但是作为新区开发，2.5的容积率相对较高，在一定程度上削弱了产品竞争能力。,高强度,中高 强度,低强度,中等 强度,中高 强度,中高 强度,洋房市场,供应特征：洋房供应集中在80-130m2的两房和三房,洋房户型集中在80-130平米的两房和三房。 洋房市场供应户型面积主流集中在以下区间： 二房：80-100m2 三房：100-130m2,洋房市场,市场在售洋房户型供应情况,成交特征：80-130 左右的二房和三房销售情况较好，140以上的四房由于总价

41、较高，销售压力大,市场上热销户型集中在80-130 左右的二房和三房 由于总价高，滞销户型多为140以上的大户型,洋房市场,资料来源：合富辉煌市场跟踪研究,市场在售洋房户型销售情况,年消化量：单个楼盘的年度成交量一般在4-10万平米左右,从个案成交情况上看 在市场向好的形势下，单个楼盘的年度成交量一般在10万左右（2009年）； 在市场不好的形势下，市场成交量一般在4万左右（2008年）。,洋房市场,滨海核心区典型楼盘年度消化量,数据来源：合富辉煌市场数据监控,洋房市场分析小结,洋房市场,滨海核心区普通住宅市场是以中高端和中端项目为主导，少量高端住宅项目全部位于开发区； 从市场供应来看： 洋房

42、供应集中在80-130 的两房和三房，少量140-180 的四房 从市场需求来看： 80-130 左右的二房和三房，总价在150万以内的产品销售情况较好，140以上的四房由于总价较高，销售压力大 从后续供应来看： 目前滨海核心区潜在住宅市场货量将近2000公顷，未来五年滨海核心区可售市场货量将超过3000万平米，后续供应量大，未来竞争激烈 单个楼盘的年度成交量一般在4-10万左右，市场洋房消化压力较大,洋房竞争市场激烈，别墅市场如何？,天津市别墅整体市场,蓟县：风景区,拥有先天的山体自然景观,静海：团泊湖,以湿地景观和高尔夫为资源,津南：天嘉湖,以湖景观和娱乐配套为资源,东丽：东丽湖,滨海新区

43、,以湖、海景 为资源,市区,依托市中心稀缺的产品资源,从天津市整体来看， 目前别墅分布较为集中，主要集中在以湖、森林、山等自然资源，和以高尔夫、温泉、顶级配套等后期营造的资源为依托。,宝坻：京津新城,以温泉、高尔夫和顶级配套为资源,以湖景观和娱乐配套为资源,武清：城区,主要依托：区域产品的稀缺性,别墅市场,天津市别墅整体市场,天津各版块在售别墅代表项目基本情况,别墅市场,天津市别墅整体市场,天津各版块在售别墅代表项目基本情况,别墅市场,天津市别墅整体市场,核心竞争力：水、林、山、泉、高尔夫,别墅市场,滨海新区在售别墅供应较少，主要分布在塘沽北部、中新生态城、开发区,目前，从整个滨海新区来看，市

44、场在售别墅项目较少，主要集中在滨海核心区,别墅市场,1,2,3,4,5,6,7,8,滨海新区别墅市场,滨海已知别墅项目核心竞争力分析,本项目为海景资源项目，目前滨海仅有的海景项目为彩虹地产的东疆半岛，目前尚未启动。其余项目多以湖、林、高尔夫为卖点。,别墅市场,别墅项目大多依托自然资源环境，基本以湖、森林、高尔夫为主，滨海资源型处于市场空白,湖 林 高尔夫,别墅市场,供应特征：整体别墅市场仍以紧凑型别墅为主，主力集中在200-300平米之间，城区核心区别墅产品面积以400平米以上为主，但货量不多，溢价能力远超过洋房物业,别墅市场,市场在售别墅项目的户型套数比例,目前，市场在售别墅项目主力面积集中

45、在200-300平方米，占市场份额的57% 相比洋房而言，别墅物业的价格均在16000元/平方米以上，弘泽制造独立别墅更是高达40000元/平方米，溢价能力远远大于洋房物业,成交特征：核心区别墅由于总价过高消化速度慢，非核心区300-500万别墅万的产品销售速度较快，套价在500万以上的销售速度明显缓慢,核心区别墅多以千万豪宅出现，其他区域项目多以百万高档住宅出现； 总价在300-500万的经济型别墅销售速度较快，套价在500万以上的别墅市场接受度较小，销售缓慢。,别墅市场,别墅项目客源仍以地缘性和业缘性客户为主，向周边区域及外省市辐射，客户职业特征多为私营业主、企业高管、政府官员、海归创业人

46、士,本地客为主,投资客辅助,别墅市场,滨海新区典型在售别墅项目成交分析,别墅市场,滨海湖开盘至今， 共销售面积7.2万平米， 月均消化0.38万平米， 总销售额8.37亿元， 平均销售价格为11158元/平米。,滨海湖月度成交分析,清谷月度成交分析,清谷开盘至今， 共销售面积0.8万平米， 月均消化0.06万平米， 总销售额1.32亿元， 平均销售价格为16867元/平米。,滨海新区典型在售别墅项目成交分析,别墅市场,弘泽制造开盘至今， 共销售面积0.5万平米， 月均消化0.04万平米， 总销售额1.56亿元， 平均销售价格为30645元/平米。,弘泽制造月度成交分析,芦花庄园月度成交分析,芦

47、花庄园开盘至今， 共销售面积5.25万平米， 月均消化0.2万平米， 总销售额5.48亿元， 平均销售价格为10444元/平米。,滨海别墅典型项目分析,失败案例弘泽制造 成功案例滨海湖,弘泽制造（一期）,基础信息：该项目共5个地块，目前仅开发一期一个地块 占地面积：22000平方米 总建筑面积：44000平方米 建筑类别：多层 高层 别墅 容积率: 1.17 开盘时间：2008年7月26日 洋房3栋5层 联排别墅3栋 独栋别墅6栋 高层住宅1栋,一期,弘泽制造（一期）,别墅产品： 联排： 两个六联排、一个五联排 面积：408-440平米 均价：21000元/平米 独栋： 共六栋 面积：5606

48、00平米左右 按栋销售：2000-2500万以上/栋,弘泽制造（一期）,主要诉求点地段,弘泽制造（一期）,主要诉求点恒温恒湿,主要核心竞争力：地段价值，在滨海核心区 附加核心竞争力：恒温恒湿系统,弘泽制造（一期）,销售情况：自2008年开盘以来，别墅产品仅签约销售4套，这4套产品主要在300350平米之间，销售速度非常缓慢。,失败因素：地段价值是本项目最核心的竞争力，但是恒温恒湿系统对消费者的冲击力非常小，消费者对此的认可度不高； 项目仅仅凭借地段的稀缺资源就卖到千万/套的价格（毛坯交房），与周边百万精装豪宅相比缺乏竞争力，低性价比是本项目失败的主要原因。,滨海湖（ A地块）,基础信息：该项目

49、共A、B、C个地块，目前仅开发A地块 A区地块拥有36洞高尔夫球场、3000平米大型配套会所、五星级酒店等，A地块内别墅用地共17宗。 B区块规划内容为深度休闲活动区，拟建设包括 “冰雪世界”滑雪场、水上运动中心、主题公园、游乐场等公共娱乐场所。（尚未启动） C区块规划内容为建设高品质公寓。（尚未启动）,A,B,C,A,滨海湖（ A地块）,A地块建筑面积68万平米，目前仅推出了三期别墅产品，共8万平米，299套。,从供需情况来看，目前该项目的整体消化率已经超过9成，经济型别墅供应比例相对较大，而从消化情况来看，各个面积段的户型均有销售，整体销售最多的仍为250平米以内的别墅产品。,滨海湖（ A

50、地块）,滨海湖月度成交数据分析,目前滨海湖整体销售率去到9成，项目采取低开高走的销售策略，开盘时的价格不足9000元/平米，截止到今年上半年，成交价格最高去到了16000元/平米，下半年大市场环境转冷，价格开始逐步走低。,滨海湖（ A地块）,主要诉求点 湿地、生态,滨海湖（ A地块）,主要诉求点 高尔夫,主要核心竞争力：湿地、水、高尔夫 附加核心竞争力：“冰雪世界”滑雪场、水上运动中心、游乐场等后期配套,销售情况：自2008年开盘以来，推出的部分销售近9成。,成功因素：项目先期启动以较低的价格入市，每套仅200万/套左右，后期36栋的高尔夫逐渐建成，进一步拉升了项目的价值，相对较高的性价比及不

51、一样的生活配套体验是本项目成功的主要原因。,滨海湖（ A地块）,别墅物业市场小结,别墅市场,市场别墅目前及未来供给均相对较少，具有市场稀缺性； 大多依托自然资源环境，基本以湖、森林、高尔夫为主，海景资源型尚无，本项目具有一定的市场机会； 市场仍以紧凑型别墅为主，主力户型面积集中在200-300平米，总价300-500万的经济型别墅市场接受度较高； 项目客源仍以地缘性和业缘性客户为主，向周边区域及外省市辐射；客户职业特征多为私营业主、企业高管、政府官员、海归创业人士；,市场竞争：滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？,细分市场发展特征如何？（洋房和别墅）,项目面临怎样的市场竞争？,目前

52、市场大势特征和市场格局如何？,住宅市场研究,客户专题分析,其它市场研究,本项目重点竞争区域的界定,项目位于海滨休闲旅游区，根据区域的性质及区位分析，得出本区域面向的竞争区域为 直接竞争片区为：中心渔港、东疆港城 重点竞争片区为：中新生态城、森林公园、滨海湖 竞争区域选择原则： 是核心区域北进过程中发展的新兴板块 与项目区域资源最为类似 在地域上与本项目区域最近接近，客户群类似,重点竞争片区中新生态城,生态城位于京津冀发展主轴和环渤海产业带的交汇处 距市区45公里 距唐山50公里 距北京150公里 总面积约30平方公里（汉沽20平方公里，塘沽10平方公里），总建筑面积达2500万平方米，其中住宅

53、面积1500万平方米、商业和产业面积1000万平方米，投资500亿元 。 总体发展理念：建设成为资源节约、环境友好、社会和谐的示范区和“经济可行、见效快、可复制”的生态城示范样板。,中新生态城：起步区已经启动，将于未来3-5年内初具规模发展,面积：4平方公里 住户：2.6万 人口：8.5万 住宅面积：290万平方米 功能设置：4个社区 1个商业次中心 1个特色中心 1个产业园 开发时序：3年建成 5年完善,中新生态城起步区,中新生态城：万科、万通、世茂、天房及来自海外开发商的投资将推动区域形成规模发展效应,中新生态城已入驻房地产商： 新加坡吉宝集团、 香港世茂集团、 台湾远雄集团、 日本三井不

54、动产、 马来西亚双威城有限公司、 万通地产股份有限公司、 万科企业股份有限公司、 天津市房地产发展股份有限公司、 嘉铭投资集团有限公司 菲律宾阿亚拉地产有限公司,中新生态城：下半年起步区项目基本达到可售条件，但统一定价、统一规划的建设标准使各项目缺乏自身的特色，体量大且产品同质化，别墅物业较为稀缺,下半年起步区的所有楼盘基本都能达到上市销售的条件，预计下半年中新生态城整体可售货量将达到50万平米左右。,建筑风格雷同,小区规划雷同,从中新生态城看项目发展机会,万科、万通、世茂、天房及来自海外的投资将推动区域形成规模发展效应，给项目的发展带来一定的市场氛围； 中新生态城区域将与项目所处区域形成直接

55、竞争关系，但从城市房地产市场向北拓展趋势看，中心生态城的快速发展又将带来推动市场认知和区域成熟度的重要竞合价值； 从已上市项目经济指标分析，未来产品同质化严重，高层将主导区域产品主体结构；低密度产品将成为区域内稀缺因素； 区域发展的不确定性，众多项目立项而未动，都在等待对方先上手以观时机；,重点竞争项目分析：东疆港彩虹项目的配套部分在建，别墅和高层将在年底或明年年初推出市场，将可能作为第一个海景项目带动区域发展,彩虹地产东疆半岛项目总占地面积约60万平方米，紧靠海边，有近2公里长的金色沙滩。集超五星级酒店、游艇会、商业、百栋CEO公务官邸及高档海景住宅于一体。 彩虹地产东疆半岛项目由5个部分组

56、成： 第一是五星级豪华酒店，拥有634套豪华海景客房，2套海景总统套房、4个700平方米配有独立游泳池的VIP酒店别墅。酒店里还有1800平方米的大型宴会厅、1000平方米的多功能会议厅，可容纳上千人召开国内国际大型会议。 引入世界顶级酒店品牌喜来登，提供尊贵服务。 第二是彩虹东疆游艇码头和俱乐部。游艇码头占海域面积30多万平方米，拥有750多个水上专属泊位，最大泊位能停泊 100米长的超豪华国际游艇，目前该部分已启动建设； 第三是为4万平方米的高端时尚购物中心。 第四是建设100栋独栋洋房官邸， 每栋至少800-1000 平方米，都有自己的花园和温泉游泳池。 第五是海滨住宅。,重点竞争项目分

57、析：区域功能和形象影响项目高度，所处区位和环境决其项目对高端需求吸引力有限,项目地面海但背向紧连物流加工区和码头作区，区域环境将受到一定影响（空气质量、噪音、污水等） ，而高端居住和度假需求对环境要求较高，此类需求将受影响较大。 项目所处东疆半岛最南端旅游休闲度假居住区，陆上交通需经过或穿越码头作业区和物流加工区，陆路交通相对不便且途径区域影响项目认知与形象 项目地南部海域是物流港区的主要航道（反“F”航道），有大量的物流船舶在此域通行，将对此区海域水域环境质量和水域景观造成影响,码头作业区,物流加工区,综合配套服务区,旅游休闲度假居住区,商业商务区,居住区,新港主航道,滨海旅游区,竞争区域未

58、来住宅供应明细表（目前尚无项目在售）,竞争区域未来住宅供应明细表横向纵向分析,从横向分析来看，市场货量较大的区域为中新生态城，未来可售货量达1243万平米；其次是中心渔港，未来可售货量为611万平米。,从纵向分析来看，主要竞争片区中，容积率最为集中的为1.6-1.65和2.4，全部位于中新生态城；其次是的2.0和1.8-1.85，再次为0.8-1.2，中心渔港、生态城和东疆港三区均有不同的货量；而2.0和4.0的容积率全部位于中心渔港内。从容积率情况看，未来低密度产品的市场竞争相对较小，但小高层、高层等物业供应放量将在较长时间内存在。,竞争区域分析总结1：目前均无在售产品，未来高层类产品则是所

59、有板块共有的产品，占到市场近七成的份额，而别墅产品仍为市场稀缺产品,从主要竞争片区的物业特点来看： 高层类产品则是所有片区共有的产品，占到市场近七成的份额，也是市场竞争最为激烈的产品 虽然未来别墅产品均存在各个片区，但整体货量非常有限，仍为市场的稀缺产品。,竞争区域分析总结2：未来可售住宅市场货量将超过2000万平米，其中中新生态城和中心渔港是项目所在片区的持续竞争范畴,截止到2010年8月，竞争区域的整体土地（居住类用地）出让面积为1242公顷，容积率以1.5-2.5居多，如按照各地块土地出让时的容积率计算，初步估算未来可售住宅市场货量将超过2000万平米。 从后续供应来看，货量最大的板块为中新生态城，其次是中心渔港，这两片区将是本项目片区的持续竞争范畴。其他三个片区