120301嘉定江桥北社区E25地块定位报告.ppt

1、嘉定江桥北社区E2/5地块定位报告,2012年3月,核心问题,项目所在区域的整体商业发展有何显著性特征？,适宜本项目发展的商业形式、业种及业态如何？,本项目的产品及客户该如何定位？,本项目应如何展开招商？,项目现状如何？ 市场上同类型成功案例参考？ 结合先天条件，项目未来发展的初步定位？,报告整体思路,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,本案,嘉 定,长 宁,青 浦,普 陀,宝 山,地块坐落于嘉定区江桥镇，紧邻上海市区，受嘉定区与普陀区的直接辐射影响。,地块概况,海波路,华江支路,地块目前为生地；周边拥有丰富的水系

2、资源；周边路况及交通通达情况较好。,临洮路,曹安公路,地块现状及四至,地 块,上尚湾,中星海上名豪苑二期 星御湾,丽江佳苑,华江景城,嘉城,临洮路,老横沥河,海波路,海兰苑,地块周边仅有江桥二路沿海波路途径； 周边在售项目有中星海上名豪苑二期星御湾与上尚湾； 海兰苑、丽江佳苑、华江景城与嘉城成熟度较高，存在大量消费人口； 本地块两面临河，与上尚湾隔河而望； 地块周边星御湾和上尚湾并没有规划商业配套，丽江佳苑与海兰苑仅有少量底商。,公共配套用地,海兰苑,地块周边环境分析,本案,地块体量小，辐射区域有限，从地块指标来看，满足打造区域商业配套的要求；从成交楼板价来看，本案有较大的利润收入。,地块指标

3、,本项目为社区型邻里商业中心,项目属性界定,参考案例选取,市场同类型商业中心,位于城郊区域,项目取得较大成功,案例选取条件,浦东金瑟年华商业广场,吴江 BLOCK邻里广场,通过对项目指标及区域宏观市场的分析，初步确定本项目将发展成为城郊区域的社区商业中心；我司将选取市场上较为成功的同类案例作为参考，进行分析。,金瑟年华商业广场,项目位于浦东新区外环线以外，属于唐镇新镇核心区域，服务于周边居民。通过前期市场的培育，项目发展成熟，已成功吸引多家主力店进驻。,本案,开放式街区设计，铺铺临街，沿街店铺均可连通广场内外； 内街设置丰富的景观小品，营造舒适休闲购物氛围； 以满足区域居民日常消费需求为主。,

4、金瑟年华商业广场,金瑟年华商业广场主力商户,项目开发完成后并未立刻进行招商，而是待周边商品住宅大量开发并陆续入住后才全面招商；目前商户入住率达到85%，经营状况良好。,春江晓月 大酒店,项目启示,品牌主力店的引入大大提升项目价值，为项目聚集人气。,启示一,项目规划为商业街区模式，具有开放性及人流导入便捷性的特征。,启示三,把握好项目招商的时机，是项目取得成功的重要因素。,启示二,BLOCK邻里街区,奥林清华*BLOCK邻里广场是集“泛地产+创意休闲产业”于一体的“第五代商业街区”，充分借鉴国外BIOLK STREET街区的成功经验，定位为领里中心与BLOCK街区相结合的商业运作模式和商业空间。

5、,本案,BLOCK邻里街区,开放式街区设计，铺铺临街，将商铺价值最大化； 超宽内街可由私家车直达店铺门口，购物无需步行； 街区分为精品购物区、餐饮娱乐区、国际休闲旗舰店三个区块，定位清晰； 项目先期招入品牌主力店后再行开卖，开盘当天销售率过90%。,精品购物区,餐饮娱乐区,国际休闲旗舰店,主力面积分割在3050平方米，低总价优势使得项目快速去化； 内部挑高设计，买一层得两层，超高性价比赢得市场关注； 商铺可自由组合，多重空间组合增加商户经营的灵活性。,BLOCK邻里街区,项目启示,主力面积3050，内部挑高设计，买一层得两层，性价比高；高性价比赢得投资客青睐。,启示一,BLOCK商业街区对目标

6、区域市场的定位精准是项目成功发展的基础。,启示三,其整体规划为现代商业街区模式，人流动线设置科学合理，方便人口的导入与流动，使项目灵活经营。,启示二,案例比较分析,本项目所在区域，人居氛围浓厚，商业配套匮乏，适宜打造配套型商业中心。,通过比较发现位于城郊范围的社区商业中心具有以下特征： 1、商业规模十分有限，其市场影响力及辐射能力有限； 2、项目整体形象优于区域现有街铺形象，但又不能过度拔高脱离市场； 3、在业态组合上，以“餐饮+居家配套+运动休闲”为主； 4、以区域性消费群体为主，小面积低总价户型易售易租。,本项目初步定位,位于上海外环以外区域,地块周边成熟社区林立，人居氛围浓厚,区域内社区

7、商业配套十分匮乏,本案整体定位为,上海市 外环以外 社区配套型 商业中心,报告整体思路,区域的未来规划情况和当前整体商业市场如何？ 区域内的商业分布有何特征？租售情况如何？,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,项目区位分析,江桥,受到大虹桥板块的辐射，是整个嘉定内最靠近市中心的区域，地域价值和区位辨识度较高。,江桥是整个嘉定区最靠普陀区的城镇，区域内居住区较多，有着较高的人居氛围；江桥万达的建成营业提升了整个江桥镇的知名度和片区地位。,项目所在片区的地理位置优势以及浓郁的人居氛围，均是项目未来成功发展的有力保障；规

8、划的14号线更能提升整个片区地域价值，未来前景值得期待。,周边区域规划分析,规划范围,北至江桥南翔镇界，南至嘉定南区界，东到外环线，西到江桥黄渡镇界，总规划面积42.66 平方公里。,人口规模,当前江桥镇人口约17万人，远期规划至2020年江桥镇常住人口为20万人。,区域功能定位,辐射长三角的以商务办公和现代物流为特色的生产性服务业综合集聚区；商贸批发和零售 中心。,本项目位于上海新市镇规划之一的江桥镇镇中心区域，随着规划的推进将有大量人口导入，对区域商业配套的需求逐步加强。,本案,本案,周边人口情况分析,项目周边成熟的动迁小区、新建商品住宅社区并存，当前市场大型商业主要集中于华江支路以东区域

9、，区域2公里范围内商业规模小，难以满足周边大量人口的日常服务性消费需求。,初步预估，待周边紧邻社区全部入住，人口可达到6.25万； 而嘉城作为区域百万方规模大盘其居民主要依靠曹安路大型商业配套； 除去嘉城住户外，预计约尚有2.25万人分布项目周边，其商业配套当前十分匮乏。,区域宏观商业市场分析,上海市商铺各环线成交均价走势图,外环外 71.5%,内外环 18.92%,内环内 9.57%,外环外 70.82%,内外环 20.62%,内环内 8.56%,本项目位于外环外区域，该区域已成为上海商铺供求绝对主力，且以社区型商铺为主，为本项目发展带来了更多的发展机会。,住宅市场陷入困境的2011年，上海

10、商铺市场进一步发展，成交均价达到1.68万元/，增幅达24.31%。 外环外商铺是市场成交主力，供求占比均超过70%，整体处于供求基本平衡状态。,本案,中低端消费市场,铁路隔断,从区域商业分布情况来看，商业主要集中于曹安公路沿线，华江东路以西主要为生产资料贸易中心，档次较低；以东集中了万达、嘉莲花等大型综合体商业，档次定位高端。,售完,在售,区域商业市场概况,曹安钢材 批发市场,江桥机电 设备市场,上海 电子商城,怒江二手 家电市场,蓝桥坊,中高端消费市场,豪美居 建材市场,沃尔玛,嘉莲华 国际商业广场,天际 蓝桥苑,江桥万达,晶铺壹号,曹安新世界,区域租售商业：,从区域在售商业来看，一楼商业

11、均价已超过40000元/平方米的单价，商业市场已经相当成熟。主力面积均以100以下为主，从面积上控制总价。,区域商业市场研究,项目描述：黄金区位，发展潜力巨大的区域性商业,项目直面曹安路、嘉怡路口的最佳位置，所有商铺都是沿街格局，其设计的铺型以小面积20-40平方米为主，投资价值极大，均价在34000元/平方米左右；目前虽然在售，但已有类似于必胜客、自由港、赛上人家、联华、澳门豆捞等共约21个著名品牌进驻。,曹安新世界生活广场,项目地处曹安路、华江支路交汇处东侧 ，由1幢四星酒店和9幢低层商铺组成，商铺1至4层空间自由组合，首层挑高5.5米，二层以上3.6米4米；临华江支路一侧商铺售价2700

12、0元/平方米，主力面积在170-300平方米；曹安路一侧商铺售价在50000元/平方米，铺型设计以小面积70-80平方米为主。,项目描述：多种业态功能结合的商业,蓝桥坊,项目虽然位于环线之外， 但其通过引入沃尔玛， 形成领袖效应，带动人气，首期推出的3.3万平方米沿街商铺虽然分布在2-3 层，成交均价接近30000元/平方米。目前在售一层底商，均价已达到40000元/。,项目描述：区域标杆性商业,嘉莲华国际商业广场,项目地处江桥曹安商圈，南临嘉莲华国际广场。项目分四幢建筑呈环形广场分布，地下一层地上四层，一层层高4.5米，二、三层层高4.2米，四层层高3.9米，面积大小可自由分割。 项目是该区

13、域内少有的纯租赁式商用物业，由公司统一招商统一运营管理。,项目描述：区域性商业综合体,嘉尚坊,本案,沿街商铺,目前区域仅在华江支路沿路拥有商业配套，也是周边居民消费的主要场所。显然，紧靠目前的商业配套无法满足周边数量越来越庞大的消费人口。,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,周边商业市场概况,华 江 支 路,曹安公路,距离地块最近的沿街商业配套，从业态上来看，主要以餐饮业态为主，另有一家汽配店与中介店，体量较小，主要以满足周边社区居民消费为主。,海蓝路,租金情况：,周边商业市场研究,华 江 支 路,曹安公路,海蓝路,紧靠曹安路的沿街商业配套，从业态上来看，主要以中介

14、、餐饮、购物为主，受曹安路辐射，人流量远大于华江支路北部商业配套。,租金情况：,周边商业市场研究,1,2,以曹安路沿线为主轴，8公里长、20平方公里区域的商贸黄金走廊已蓄势成型。,区域人口基数庞大，大型综合体商业扎堆于华江支路东侧，西侧仍存在较多的传统专业市场，缺乏生活配套。,3,本案若开发生活型商业配套，资金回笼快，风险小；若开发区域商业中心，市场回报率高， 风险高。,本章小结,报告整体思路,未来项目所针对的客群是哪些？ 这些客户具有哪些特征？,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,商业的客户涵盖了投资者、经营者和

15、终端的消费者，三者共同决定了商业的成功运营。,商业客源分析,投资者,商业氛围 未来的升值潜力 投资回报率 容易出租或容易转手 物业及经营管理,置业关注点,目标定位：嘉定区内的投资客为主，部分市中心及外省市投资客户；自营客户。 消费心理：有过多次投资经历，看重区域发展前景，认可本项目的商业定位。 年收入水平：80万元以上。 面积需求：有闲散资金，看重商铺投资价值。以投资3080平方米小型商铺为主。 总价承受能力： 100250万之间。,商业客户分层,经营者,人流量 地段、交通 商业氛围 养铺期时间 投资回报 物业及经营管理,经营关注点,目标定位：知名快餐连锁、品牌休闲店。 消费心理：知名连锁餐饮

16、和休闲店比较看重商业氛围与发展空间；一般零售型商铺更看重租金与日均营业额比。 面积需求：主力店：200平米以上；特色餐饮店：100-200平米；一般零售型商业：3080平米以内。,商业客户分层,消费者,便捷性 高性价比,消费关注点,目标定位：项目周边1-2公里范围内居住区的居民。 消费心理：满足日常生活的基本需求，对整体商业水平要求不高，注重方便和性价比。 年龄特征：25岁以上具备一定经济能力的。 收入状况：家庭年收入8万元以上。,商业客户分层,重要客户,游离客户,市中心及外省市客户,具有投资意识，看重区域市场升值潜力,自营客户,商业招商目标，其既注重经营收益，也看中物业的保值增值功能。,纯投

17、资客户,具有较强的投资意识，在住宅市场受限的情况下转投商业地产；看中区域升值潜力。,商业市场，投资客是主力军,商业投资客户分布,总价承受100250万之间，户型需求3080平方米,总价承受500万以上，户型需求200平方米以上,偶得客户,重要客户,核心客户,总价承受250-500万，户型需求100200平方米,投资回报的安全稳定性是客户购买商铺时最关注的因素，本项目面市后将发展成为区域居住区配套型商业的引领者，将为投资者带来稳定而较高的投资收益。,投资能力分析,从经营者需求角度来看，以3080平方米零售类商铺为主，快餐类、特色餐饮类需求面积在100200平方米之间；知名品牌主力店面积在200平

18、方米以上。,从投资者角度来看，小面积商铺更具投资价值，面积需求在3080平方米，总价承受范围在100250万之间。,1,2,3,总结,本项目是以满足周边居民的日常所需为基准，一切定位都是服务于周边居住区的配套型商业；对整体商业的发展水平要求不高，因此引导中高端市场消费的商业体并不符合未来本项目的形象。,目标消费群体定位为项目周边1-2公里范围内居住区的居民。,4,报告整体思路,本项目具有哪些优劣势？ 根据优劣势规避市场风险，产品（推售形式、户型面积）如何定位？,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,低价、高性价比与弥

19、补市场空白的特性是本案的核心优势。,低楼板价，利润可观 周边景观资源丰富 周边居住人口稠密,周边3公里内商业配套缺失严重,项目SWOT分析,S,W,O,T,区域认知度较低 项目体量小，市场影响力有限,周边配套商业档次较低，影响本案形象,区域商业市场特征总结,商业分布,建筑形态,面积分割,售价或租金,以华江支路为界，以东已建成多个中高端大型集中商业区，辐射范围广；以西区域以中低端专业市场为主。商业市场分层明显。,20300平方米不等，但以50100平方米小户型居多，小面积低总价商铺去化速度整体快于大面积户型。,大型商业中心商铺价值较高，一层铺位单价达到40000元/，租金水平在811元/*天不等

20、；沿街商铺租金水平在2.44.1元/*天不等。,商业综合体与沿街商铺并存，以12层商业居多，少量有3、4层商业。,产品形式建议,颂唐建议：区域内12层商铺市场接受度较高，在租沿街商铺多以两层结构为主，3层及以上商业去化难度大。因此，我司建议产品形式以两层商业为主，少量三层商铺，迎合市场特征，以做到快速去化。,面积分割建议,颂唐建议：所有商铺均以小面积分割出售，最小面积控制在30，用以控制总价；针对需要大面积客户，可多套连卖，优先选择商铺为主；同时可设置少量品牌主力店，面积在200以上。,1,2,总结,项目体量小，辐射能力十分有限，适宜发展社区型商业中心。,根据区域商业市场特征情况，建议本案商业

21、以两层的建筑形式为主，辅以部分三层商业，加速商业去化。,3,建议商业铺位设置以小面积为主，最小面积控制在30，同时可设置少量品牌主力店，面积在200以上。,报告整体思路,通过对区域商业市场、居民消费习惯、以及本项目特征的整合，给予项目怎样的主题定位？,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,主题定位的含义,“主题定位“是一个项目区别于其它项目的首要特征，它是项目开发过程中所有环节的的统帅，是各建筑物、配套工程、业态业种的灵魂，是项目整合众多要素产品形式、风格要素、业态属性等多方面的独特个性。,什么是主题定位？,主题定位

22、的优点,主题定位的优点,有效与周边同类物业区隔开来，增强项目的昭示性,目标客群定位更为精准，增强到店客户的有效性,主题化经营，提振投资者信心，利于提升产品价值，促进销售,赋予产品主题，利于塑造和拔高项目形象，从而树立项目品牌,主题定位的内容,主题定位包含 经营主题与形象主题 定位内容,经营主题,形象主题,经营主题即商业的核心业态分布，其业态类型、品牌档次、整体布局将决定项目在市场上的整体定位，反应了当地客户的消费需求及消费习惯。,个性化的形象主题势必增强项目的昭示性特征，起到画龙点睛的作用，形成市场关注点，并聚集人气。,本项目商业既承担着弥补区域配套不足的重任，同时应与周边新建住宅形象相符合，

23、符合区域市场需求的经营主题定位及具有较强昭示性的形象主题定位不可或缺。我司将参考市场上“主题+商业”的成功案例，为本案的主题定位寻找依据。,商业主题定位,一线城市商业模式发展成熟，丰富的主题大大增强了产品的昭示性，使其与其它产品有效区隔开来，并引发了市场的高度关注。我们将选区天津音乐主题商业街进行案例说明。,天津音乐主题商业街,天津音乐艺术街位于河东区八纬路，全长300延米，以天津音乐学院（南院）为核心，建立的一条特色鲜明、业态聚集、装饰靓丽的天津音乐艺术街。经过培育建设，逐步形成影响力大、知名度高、辐射力强、聚集效应明显的音乐艺术特色街，形成文化产业新商圈。,天津音乐主题商业街,天津音乐街以

24、音乐器材租售、音像图书、音乐制作、音乐艺术培训为主体，同时汇集形象设计、服装道具、灯光音响、文化用品等相关业态，发展文艺演出、礼仪庆典、文化艺术交流、艺术咨询、文化中介代理等业务。,天津音乐主题商业街,音乐街是一条以经营乐器、音乐书籍为主，另配有音乐茶座、小型酒吧的特色商业街。 贯穿整条音乐街的一条琴键路铺成。 整条商业街在装修及业态布设上极其注重文化情调的建立。,本项目商业主题定位依据1,1,2,3,地块被成熟社区所包围，区域商业市场以零散的低端临街商铺为主，当地居民期待更多高质量的品牌商家进驻，满足生活及休闲需求。,从当地居民消费习惯来看，仍以餐饮、百货类为主，对休闲运动娱乐也有一定的需求

25、。,项目规模小，从自身条件来看，辐射范围十分有限，适宜发展社区型商业中心。,本项目商业主题定位基于我司对地块周边市场、居民消费习惯、以及本项目特征的理解。,本项目商业主题定位依据2,1,2,项目周边项目均为新建社区，区域整体形象好。,新建商品住宅产品品质高，星御湾为欧式建筑风格，上尚湾为ART-DECO建筑风格。,本项目商业主题定位基于对我司对周边社区整体形象的把握。,本项目商业主题定位,本项目主题定位方向,本项目商业是对区域内配套商业严重匮乏的有效弥补，同时是对现有沿街商业的整体升级。 项目既要通过商户品牌提升引领市场，在建筑形象上也应辅以具有现代商业特征的元素，如夜景灯光、景观小品等。,时

26、尚+商业,建筑风格建议,建议采用现代建筑设计风格，此种建筑风格更能体现时尚感，景观小品与此种风格的融合度更高，也更利于凸显项目形象。,整体规划建议,建议本案整体采用开放式商业街区模式，整体呈现出“休闲、亲和”的氛围，充分体现项目的现代感、时尚感。,整体规划建议,二层连廊,二层连廊,二层连廊,二层连廊,扶梯,科学设置人流动线，通过敞开式扶梯、高楼层连廊的设计打通各楼层、各分区之间的联系，打造富有灵活性及更高商业价值的内外空间。,三层连廊,整体规划建议,建议打造丰富而富有层次的景观小品，营造出商业街区“闲适而现代”的氛围。,本项目经营主题定位,业态定位原则一：以引入品牌店为主导，提升区域商业市场形

27、象,业态定位原则二： 满足周边区域住户的日常生活消费需求,餐饮 40%,超市 10%,百货零售 25%,休闲娱乐 15%,其它配套 10%,适应项目整体主题定位的业态组合建议如下：,业态发展建议,根据项目主题定位建议本案商业业态组合如下：,平面布局形式建议,整体规划,主力店,零售店,人流动线,以一、二层商铺为主，少量三层商铺；一、二层商铺约占80%，三层商铺占比约为20%。,主要分布于项目内部及二、三层商铺，以小面积为主。一楼层高4.55.5米，二楼、三楼层高3.53.8米。,保证各建筑之间及上下楼层之间可循环流动，保证人流动线的通畅； 部分三楼可以通过空中连廊加以连通，以增加三楼部分的商业价

28、值。,项目主入口设置于海波路。可将其中一家品牌主力店设置于主路口附近，至少有一家主力店位于项目内部沿河区域。,产品风格建议,建议产品采用现代简约风格设计，墙面采用大面积玻璃并预留大面积广告位,产品风格建议,建议产品采用现代简约风格设计，墙面采用大面积玻璃并预留大面积广告位,报告整体思路,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,本项目产品如何定价？ 根据产品定价测算项目的总销金额。,经济测算整体思路,商业 （75%）,SOHO （25%）,根据指标规划要求，本项目将由商业、办公两种物业形态构成，其中建议办公物业以 SOH

29、O形式面市。因此本项目的经济测算包含商业和SOHO两类产品的测算：,+,商业价格测算（一层）,STEP 2,STEP 3,STEP 1,选取区域当前在售商业项目作为可比楼盘，在售商业项目有：蓝桥坊（华江支路）商铺、曹安新世界生活广场、嘉莲华国际商业广场。,针对商业产品定价，对比因素主要有以下几方面：地理位置、交通情况、商业氛围、人流量情况、车流量情况、建筑外观、项目规模、停车位、经营管理、开发商实力信誉、未来发展等。,以本案为准，对其它楼盘打分，并结合权重进行系数累加。,运用市场比较法对本项目一层商业部分进行价格测算,商业价格测算（一层）,当前市场条件下，预计本案一层商铺售价约为29482元/

30、平方米；随着区域的发展成熟，以及专业的营销推广，实际入市价格初步预估将提升10%，约可达32000元/。,备注：蓝桥坊临近华江支路的商铺对本项目而言更具参考价值，因此蓝桥坊仅选取华江支路的商铺作为可比商铺。,商业价格测算（二三层）,根据测算，一层商铺实际销售价格可达32000元/,根据经验，一、二、三层商铺价格比约为1:0.56:0.375,二层商铺售价：18000元/ 三层商铺售价：12000元/,根据测算本项目13层商铺实际销售价格分别可达3.2万元/，1.8万元/，1.2万元/。建议本项目一、二层合卖，一二层整体均价约为2.5万元/。,SOHO价格预估,地块周边无可参照SOHO产品，其紧

31、邻的宁兴上尚湾尚未推盘，因此主要以星御湾作为价格参考； 星御湾即将推出的洋房产品单价约为21000元/平方米，由于本项目SOHO产品具有面积小、总价低、且不受调控限制等优势，因此初步预估其单价略高于星御湾住宅价格，预估约为23000元/。,总销金额测算,备注： 1、商铺占总规模的75%，SOHO占25%； 2、商铺部分建议一、二层合卖，占商铺物业的80%，三层商铺较少，占商铺物业的20%。,由于开发商将持有40%的物业，60%物业销售，既大约5300平米物业不能销售。综合考量，SOHO产品建议全部售出，3楼商铺因为商业价值较低，销售难度大，建议开发商自行持有，1F、2F约有3300平米物业不能

32、出售。因此最终商业可销售部分面积为1F、2F合计4694平方米。项目可售部分总销金额约为1.94亿。,报告整体思路,本案应采取何种招商策略？ 根据本案定位应引入哪些类型的商户？,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,提前招商的重要性？,通过主力店招商，给予投资者信心,提升项目整体档次，拉高单价，创造溢价空间,积累客户，促进项目销售,1,扩大项目知名度，引起社会广泛持续关注,招商原则,招商建议,招商先行,建议开发商优先招入大型品牌主力店，给其他商户及投资者以信心；在商户的选择上，结合区域内的经济发展特征，适当招入主流品

33、牌。,主力店招商,餐饮主力店,卖场主力店,品牌服饰主力店,至少引入两家主力店，发挥主力店的驱动因素，提升项目整体形象，聚集人流，促进销售。,通过引入火锅店、快餐店等餐饮类商家，最大限度的吸引人流聚集。,面积：300-500平方米,面积：150-200平方米,面积：300-500平方米,面积：150-200平方米,餐饮类招商,超市类招商,面积：300-500平方米,面积：500平方米,面积：100平方米,服饰类招商,面积：250-300平方米,面积：150-200平方米,面积：200-250平方米,面积：200-250平方米,面积：150-200平方米,娱乐类招商,健身房 面积：1500-200

34、0平方米,美容院 面积：300-500平方米,各业态面积建议：,招商建议,后期随着市场的逐渐成熟，消费者对于区域的认可逐步提高，项目的自留部分也必将最终出售以获取利润最大值。,1,2,3,总结,本案引入主力店能够帮助项目提升市场知名度，给其它商户及投资者信心。因此，主力店早期势必成为自留部分。,早期自留部分的主力店为知名品牌商户，它们的进驻能够吸引小商户的进驻并提升项目知名度。,报告整体思路,项目产品定位,经济测算,项目再定位,项目客源定位,项目初定位,商业市场及 消费特征研究,项目招商建议,营销推广策略,根据当前市场及产品定位，本项目应采取何种推广策略？项目开发及推盘节奏如何？,整体营销策略

35、,结合当前房地产市场现状，本项目的整体营销策略应该为：,现金制胜，在保证开发商资金需求的前提下获取利润最大化,租售结合，通过引入主力店来提升项目形象并促进销售,其余商铺可带租约销售，SOHO产品可直接对外销售,高质量的销售团队，丰富的推广方式，立体化营销,保证销售区域，面积搭配和户型搭配的合理性,引入主力店,招商先行，建议至少引入两家主力店，发挥主力店的驱动作用，提升项目整体形象，促进销售；条件允许，可引入小型卖场。,餐饮主力店,卖场主力店,品牌服饰主力店,租售策略,租售方式,全部出售,先租后卖,租售并举,升值潜力低 投资价值低 商业价值低 资金回笼快,升值潜力高 投资价值高 商业价值高 资金

36、回笼慢,升值潜力较高 投资价值较高 商业价值较高 资金回笼较快,针对当前市场上常见的三种租售方式，我司将进行详细的分析其中优劣势，为本项目的发展提供最有利的建议。,客观的分析比较下，租售并举的营销手段对本项目比较有利。,租售策略,租售策略,由于经营初期商业氛围尚未形成，建议前两年以较低的租金水平入市，吸引租户，待经营稳定后再适时提租。,开发商将长期持有40%的物业，这与我司所建议的“租售并举”的方式不谋而合，此种方式市场风险相对较小、商业价值又能较高地体现。,1,2,项目提升攻略,本项目可通过拔高形象、提高品质、增加附加值、提高成长空间 等策略，来打造区域商业中心。使得本项目最终成为：,区域商

37、业的中心，投资收益的福地， 品牌服务的高地，税收政策的盆地。,项目营销策略执行,以改变区域商业形象及格局、提高项目知名度为主要营销方向。高姿态入市，结合城市运营，强化本项目城市代表作形象的概念，达到项目与区域互动。解决“中高端产品品质与低端区域（非核心商圈）形象”之间的矛盾，树立项目的城市商业新领地的形象。 项目的宣传从城市商圈、经济宣传入手，先塑造项目区位概念和预期形象，树立市场信心。进而推出本项目来代表区域形象。两者相互呼应，互相促进 ，形成具有商务投资潜力的印象。,公关活动建议： 1、项目奠基活动； 2、售楼处进场活动。,前期预热市场，与政府部门合作来提升本项目价值，提升区域形象； 对项

38、目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫； 以新闻事件为主要宣传内容，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借政府、专家口吻来宣传； 制造事件，制造话题进行大势宣传，引起市场持续关注。,公关活动建议： 1、主力店签约仪式； 2、区政府部门主要负责人视察活动；,项目营销策略执行,主动出击确定客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判。 此阶段应确定初步推盘策略，统一制定吸引投资者客户的宣传口径。 前期去化目标以大客户、自营客户为主，后期可面向投资客户、散户进行分层出售。 周边城市（主要为昆山）联动，二、三级市场联动，利用三级市场跨区域性，市场渗透能力强， 客户资源丰富优势，达到低成本高效运作。,建立形象,新闻炒作,事件营销,树榜样客户,重点突破,公关活动建议： 1、客户冷餐会，投资说明会等； 2、会员卡发售活动； 3