22-JSCR-GC-ZY007工程管理实施规划编制指引

1、精品 料推荐工程管理实施规划编制指引批准：审核：拟稿：主责部门区域总部工程管理部相关部门城市公司工程管理部执行日期备注1精品 料推荐目录目录21、工程管理实施规划概述31.1 工程管理实施规划概念.31.2 工程管理实施规划时间及适用范围.31.3 工程管理实施规划内容及相互关系.31.4 工程管理实施规划作用.41.5 工程管理实施规划评审流程42、总平面管理规划42.1 总平面管理规划概念.42.2 总平面管理规划作用.42.3 总平面管理规划内容.52.4 布置原则 .63、工程进度管理规划103.1 工程进度管理规划概念.103.2 工程进度管理规划作用.103.4 施工过程中的进度管

2、控措施规划.184、工程质量管理规划214.1 工程质量规划概念.214.2 工程质量规划的作用.214.3 工程质量规划内容.225、安全文明施工管理规划305.1 安全文明施工管理规划概念.305.2 安全文明施工管理规划作用.305.3 安全施工管理规划内容.305.4 文明施工管理规划内容.342精品 料推荐5.5 安全与文明施工管控措施363精品 料推荐1、工程管理实施规划概述1.1 工程管理实施规划概念房地产项目开发有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故在房地产开发过程中进行有效的工

3、程管理实施规划就显得尤其重要。规划是指针对未来要发生的事情作当前的决策，是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做的问题，以使所规划的事业处于经济、高效和科学的运作之中。工程管理实施规划是在工程施工前，对整个工程管理过程进行战略性的总体规划，使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依，从而使整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。1.2 工程管理实施规划时间及适用范围在项目规划设计方案经过政府规划主管部门审批完成后，城市公司工程管理部应根据项目定位报告、规划设计方案等项目文件，对项目的工程管理内容进行总体规划。1.3 工程

4、管理实施规划内容及相互关系工程管理实施规划包括总平面布置、工程质量、安全文明施工、工程成本、工程进度、城市公司工程管理部架构及运作模式、公司内外关系协调等规划内容。指引对总平面布置规划、质量规划、安全文明施工规划、进度规划等方面来进行阐述，重点是对各部分的规划内容、规划原则、管控措施进行说明，对项目“如何进行工程管理实施规划” 、 “工程管理实施规划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项” “在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理实施规划的总平面管理规划、工程质量管理规划、

5、安全文明管理规划、工程进度管理规划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。1.4 工程管理实施规划作用1.4.1 统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标的实现。1.4.2 从工程管理角度对工程分期分区划分、施工图出图顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求。1.4.3 甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。1.4.4 销售入市实际等方面提出建议，促使营销规划能更好地满足公司项目销售利润指标的要求。1.4.5 为施工期间安全文明管理

6、奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更好4精品 料推荐地落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如期推进。1.5 工程管理实施规划评审流程1.5.1 城市公司工程管理部进行工程管理实施规划，并编制形成xx项目工程管理实施规划，区域总部工程管理部负责人审批后开始执行。2、总平面管理规划2.1 总平面管理规划概念总平面管理规划是在设计方案及营销需求等针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，城市公司工程管理部根据项目进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确总包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约规划及

7、现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理规划是从公司项目工程管理的角度进行的项目施工总平面规划，区别于总包方施工组织设计中的施工总平面布置。2.2 总平面管理规划作用总平面管理规划是工程管理实施规划的重要内容之一，具有前瞻性的合理总平面管理规划可以有效地降低项目管理成本，保证项目开发有序进展。总平面管理规划作用具体体现为：2.2.1 提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识。通过项目总平面管理规划，与设计管理、营销管理、合约管理等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门及时、有效地相互配合；2.2.2 作为合约规划的重要依据，可以有效地控制成本。总平面

8、管理规划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现。例如，临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作为总包单位招标重要依据；在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施费签证，便于成本控制。总包单位分区、场内土方平衡、施工顺序安排等内容对合约规划起重要的指导作用。同时，总平面管理规划也是后续进度管理规划、质量管理规划、安全文明管理规划的基础；2.2.3 作为现场安全文明管理的重要依据。总平面管理规划作为总包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容总包单位均在措施费清单内逐项报价。城市公司工程管理部要求总包单位采

9、取安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。2.3 总平面管理规划内容2.3.1 合理划分项目工程同一开发周期或不同开发周期的总包单位、标段的总平面管理规划问题。2.3.2 临时施工道路组织：在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划，分阶段、范5精品 料推荐围在总图中明确临时道路的具体做法（附断面图）及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工车辆行车路线、回车点等交通组织方式。2.3.3 场内土方平衡：在设计已对场内土方平衡进行考虑的前提下，城市公司工程管理部应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择

10、、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外运或从场外拉土进场回填的土方量。2.3.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场：明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。2.3.5 施工机械布置：综合考虑总包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量及大概位置。2.3.6 特殊部位外脚手架的搭设方式：明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。2.3.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置：按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考

11、虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水及时排放无积水。2.3.8 施工顺序安排：综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，结合营销要求，提前规划明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。2.3.9 分阶段场地布置：由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理规划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面规划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。2.4 布置原则各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同

12、等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理规划的内容针对性很强，差异性较大，提炼出通用的原则并不多。2.4.1 总包单位分区及生活区设置原则（ 1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家总包单位，这样城市公司工程管理部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。根据以往经验，多层项目一家总包承建面积不宜超过3 万 m2，别墅项目一家总包承建面积不宜超过2 万 m2，高层项目一家总包承建面积不宜超过5 万 m2。（ 2）在引进未与我司合作过的新总包单位时，建议先在非售楼区域内尝试，同时，建议不要让新总包单位独立承建一个项目，以减少风险。（

13、3）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。6精品 料推荐（ 4）施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。例如：对于一个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层或别墅合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独高层或多层、 th 的标段；同时各总包单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。（ 5）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个总包单位配合，减少项目协调工作量。（ 6）占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家总包单位承建。（ 7）分期开发的项目，施工单位生活区一

14、般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理。另外，生活区基础设施部分建议由公司在总包单位进场前完成， 以缩短搭接时间。 基础设施一般包括场地平整、 水电接驳点设置、临时道路及化粪池等。2.4.2 临时施工道路组织原则（ 1）尽量在各自总包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各总包单位现场封闭管理。（ 2）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路

15、铺装面或沥青以免施工过程中破坏；如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的200 厚砼，保证路面观感；如小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。（ 3）临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。（ 4）临时施工道路及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）建议由公司在总包单位进场前完成，以缩短临建时间。但应在总包及前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。（ 5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目

16、前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。2.4.3 场内土方平衡原则（ 1）协调设计管理部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。（ 2）场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开发的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。（ 3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。7精品 料推荐（ 4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未

17、约定，成本控制难度较大。建议在基础土方开挖及回填施工前，城市公司工程管理部应结合总平面规划中的土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工。否则，总包单位为方便施工， 抢进度， 往往采用大开挖、 随意堆放等方式施工， 不利于成本控制， 并易引起合约纠纷。（ 5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。（ 6）对于别墅或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。2.4.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则（ 1）售楼区域

18、内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。（ 2）钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化（100 厚 c10 砼），砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣（ 50厚）处理。（ 3）材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。2.4.5 施工机械布置原则（ 1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后材料的水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域。（ 2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。例如，多层一般每两个单元不大

19、于十米，设置一个井架，高层一般一栋设置一台双笼施工电梯，塔吊一般按50 60 米垂直运输覆盖进行合理布置。（ 3）由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。（ 4）提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，机械基础部分需打桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。2.4.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则（ 1）多层和高层住宅建议在二层以上均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样

20、板房的上一层悬挑）这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。（ 2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。（ 3）高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉-施8精品 料推荐工的情况，安全隐患较大。（ 4）样板房范围内的悬挑架更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有

21、防水措施。2.4.7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则（ 1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、 多台数、 分批投入” 的原则， 变压器一般采用315kv a 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。（ 2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200 米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移” 。（ 3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋

22、钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。（ 4）如果经常会发生停电、短路跳闸等故障，可在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。（ 5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各总包单位能单独供水计量的原则来布置。（ 6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水

23、沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（ 7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。2.4.8 施工顺序安排原则（ 1）尽量遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；基础结构部分完成后，先完成土方回填再往上施工；（ 2）高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。（ 3

24、）对于场地布置紧张的项目，可以提前规划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点；9精品 料推荐（ 4）对于分期开发的项目，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：地下室的开工时间要合理规划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙。利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工规划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。2.4.9

25、分阶段场地布置原则（ 1）如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为总包合同的附件。（ 2）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；（ 3）各阶段的总平面规划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。设有样板房的栋号一般主体施工及装修仍未完工，故独立于看房通道路线

26、以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工；对于th 住宅， 售楼区域内的栋号在开放前必须达到完工状态。保证停电时售楼处和样板房的电力供应。在售楼期间应采用专用回路供电、总包单位临时发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等售楼区域的电力供应。3、工程进度管理规划3.1 工程进度管理规划概念工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现偏差则对偏差原

27、因进行分析，从而采取纠偏措施或调整、原计划。工程进度管理规划就是从开发商的角度出发，通过编制项目总体控制计划等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体规划，并对如何10精品 料推荐促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理规划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。3.2 工程进度管理规划作用3.2.1 按照指标的要求，使建设工程早

28、日竣工交付，从而提高资金、资源的快速周转。3.2.2 可使公司各部门围绕进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面采取哪些措施以保证进度目标方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保建设工程如期完工。3.2.3 提供依据：为进行合约招标规划、工程标段划分、选择招标方式提供依据；为进行报批报建规划，选择报批报建方式提供依据，为现场选定优化施工方案、进行合理的总平面布置提供依据。3.2.4 按规划进行审查，以保持施工工程中资源投入的连续性和均衡性，避免人力、物力的运用不均衡或浪费，确保工程质量和施工安全；可在施工过程中对实际施工进度进行对比分析，及时纠正进

29、度偏差，为顺利实现预定工期目标提供良好的条件。3.3 工程进度管理规划内容3.3.1 项目发展进度计划规划3.3.1.1发展进度计划编制内容（ 1）编制时机项目发展进度计划 ，对各分期分区进度计划进行编排，重点是对售楼区设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区施工图出图、施工许可证办理、主体分判及开工时间等关键节点将作为进度考核目标来力保完成。项目发展进度计划 ，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区达到对外开放条件的时间节点将作为进度考核目标来力保完成。 售楼区工程达到对外开放条件后，编制第三版项

30、目发展进度计划 ，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区竣工、入伙将作为进度考核目标来力保完成。（ 2）编制程序在每版项目发展进度计划编制前，各部门分别编制设计、合约、报建、营销、施工初步计划，由城市公司工程管理部汇总编制形成项目发展进度计划（第x 版）初稿，然后由综合部组织各相关部门和公11精品 料推荐司领导进行评审和修改。项目发展进度计划（第x 版）经公司总经理签署后正式发布，作为对各相关部门和城市公司工程管理部进行年度进度考核的依据。3.3.1.2发展进度计划编制原则（ 1）项目发展进度计划需满足公司年度销售、

31、竣工面积等总体进度指标，要求在取得项目土地使用权后，公司将从年度销售利润、开工面积、竣工面积等角度出发，编制项目年度销售利润和竣工备案面积等总体进度指标要求。因此，在编制项目发展进度计划时，需要对进度计划进行优化调整，按照倒排工期的方式来合理压缩工期，以满足公司总体进度指标的要求。（ 2）设计出图计划需要满足项目分期分区销售进度目标的要求。一般而言，售楼区先出图，非售楼区按照正常工期出图；桩基施工图提前出图，以办理桩基提前开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工。由于大面积的人防地下室施工周期较长（一般需要30 60 天施工时间），故 0.00 以下的地下室施工图还可提前出图，以便尽快进行地

32、下室的施工。（ 3）建筑工程技术方案的选择要满足进度目标要求建筑工程技术方案的选择除了要满足建安成本控制目标要求外，还需综合考虑现场地质条件、工艺施工水平、工程质量、安全文明施工等现场施工条件的影响，同时还需要满足项目发展进度目标的要求。基础、钢筋、模板、砼浇筑施工方案的选择及材料设备的选型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、创造效益，同时还要兼顾质量和安全保证措施。（ 4）工程标段划分需要满足进度目标要求为了满足项目发展进度目标的要求，需要在满足项目成本、质量控制目标的基础上，进行合理的工程标段划分，按照建筑面积引进2 3 家总包单位进行施工。几家总包单位同时施工，能减少各家施工单位

33、的同期劳动力、 材料设备资源的投入， 各家施工单位之间能展开竞争， 便于城市公司工程管理部加强进度管理，从而减少进度风险。（ 5）售楼区的设置应满足售楼区抢工进度计划的要求。在编制项目发展进度计划时，需要对分期分区和建筑形式方面进行针对性的调整和规划，以满足售楼区开盘销售的进度要求。一般可采取的措施有：将售楼区设置在多层、小高层相对集中的区域，带地下室的高层因施工工期较长故尽量设置在售楼区外；样板房尽量设计在第一个标准层上层，以便在结构浇筑完成后能够尽快进行拆模、砌筑、抹灰等粗装修工程，从而为尽早将工作面移交给精装修单位进行样板房装修创造条件。（ 6）各单位工程的施工顺序需要满足项目发展进度的

34、要求。在编制项目发展进度计划时，需要对幼儿园、地下室、室外道路、化粪池等单位单项工程的施工顺序进行合理的规划，并对分期出图、工程分判等计划进行针对性安排，以满足项目发展进度目标的要求。（ 7）售楼区桩基、主体工程等合约分判需满足进度目标的要求。按照常规的项目开发程序，桩基和施工12精品 料推荐图出图后才能进行桩基和主体工程的招投标程序（桩基工程分判需15 20 天，主体工程分判需40 50天）。为了满足售楼区进度目标的要求，在综合考虑成本和进度控制的基础上，对售楼区域关键线路上的桩基采取邀请招标等方式来进行分判，以便施工单位可提前进场进行临建搭设等准备工作，一待施工图出图即可开工建设，从而节省

35、关键线路上的工期。（ 8）进度计划要切实可行，留有余地。在项目开发过程中，存在许多诸如政府主管部门政策变化、雨季和台风等不利气候条件、基础地质情况复杂、物资和材料供应短缺等不利因素，故在进度计划编制之前要对项目开发过程中的重点、难点进行分析，提前制定应对措施，并充分考虑各种不利因素的影响，在进度计划编制时适当留有余地。（ 9）不同物业类型的合理开发周期需要保证。由于各分部分项工程施工需要合理的工期才能满足工程质量和成本控制的要求，且设计、报建、施工过程中都存在一些不确定因素，故不能为了满足进度目标而无限制的压缩工期，各种不同物业类型项目的合理开发周期需要保证。为保证进度计划的合理性和可行性，在

36、进度计划编制前 , 除了对当地建筑市场进度管理水平应有所了解外，还需对公司已建项目的进度工期经验数据进行分析。3.3.1.3发展进度计划实施管控措施（ 1）进度目标责任制及考核制度为了促使设计、 报建、合约、施工等进度计划的按期实施，从项目发展进度计划中选取适当的4 6 个关键进度节点， 形成各相关部门及城市公司工程管理部的年度进度考核目标， 签订部门 /城市公司工程管理部年度经营管理目标责任状 。在年终部门和城市公司工程管理部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及城市公司工程管理部的进度执行情况进行考核。（ 2）进度计划月度评价和动态调整措施通过对各部门和城市公司工程

37、管理部该月设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况的月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行及时调整，使进度计划更具有实际指导意义。（ 3）项目协调例会制度在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由城市公司工程管理部负责人牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及城市公司工程管理部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进

38、行讨论并拟定解决措施， 从而加强各部门之间的沟通， 确保项目发展进度计划全面、 均衡的推行。3.3.1.4发展进度计划编制注意事项13精品 料推荐（ 1）理清关键线路和关键任务一个项目的各个分部分项工程千头万绪，各工序之间的逻辑关系错综复杂，其中关键线路直接影响着进度总目标的能否按时实现，故编排进度计划时要对关键任务的工期进行重点控制。在进度计划中，施工图出图、施工许可证的取得、项目开工、主体封顶、样板房及售楼处装修完成、竣工验收备案等工作任务节点是具有里程碑意义的关键节点，故在进度计划的编排时也需要重点安排。（ 2）关键线路工期的优化调整按照分部分项工程的正常工期来编排进度计划，工期往往不能

39、满足施工进度总目标的要求，故需要按照施工进度控制总目标来对进度计划的工期进行优化调整。例如：按照正常进度工期考虑，主体工程合约分判以及施工许可证的办理都需占据关键线路的时间，但由于工期压缩的需要，可通过邀请招标、办理桩基提前开工证等方式来减少合约、报建流程在关键线路的耗用时间，从而有效缩短工期。（ 3）施工资源投入的优化调整除充分考虑关键线路上的时间控制外，还应对非关键线路上的工作任务在自由时差范围内进行优化调整，确保劳动力、材料、施工机具设备等资源投入的均衡、合理、有序，尽量避免施工资源投入骤起骤落、忽高忽低的现象发生。（ 4）进度、质量、成本的综合平衡一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分

40、部分项工程的合理工期得不到保证也将造成工程质量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成设备、劳动力的“窝工”浪费。因此，在编排进度计划时需要尽量在工期、质量和费用方面取得平衡，在满足进度、质量、费用控制目标基础上编排合理工期，合理安排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工许可证之前，应合理安排桩基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而总包单位迟迟不能进场进行主体结构的施工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。（ 5）进度计划要符合实际、松紧适度进度计划编排时要考虑本项目造价控制水平下所能吸引到的施工单位的进度控制水平，同时还需要考虑复杂地质条件、建筑市场劳动力短缺、雨季等气候条件、春节等节

41、假日等不利因素的影响，故施工进度计划的编排要安排应适当、符合实际，既不能太紧，又不能太松，计划太紧造成无法完成，计划太松则不能发挥施工效率。（ 6）工序搭接紧凑合理，逻辑关系清晰在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，应通过合理编排，使各分部分项工程在期的约束下无缝搭接、穿插施工，确保总、分包单位各施工班组能够组织连续、均衡作业和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型设备的反复进出场、劳动力停工窝工严重现象的发生。3.3.2 出图、定样、分判及甲供材进场计划规划14精品 料推荐3.3.2.1 计划编制内容在项目开工前，城市公司工程管理部需要相应编制项目出图、定样、分判及甲供

42、材进场计划表；在建设工程规划许可证 取得和售楼区开放后， 项目发展进度计划 需要根据实际进度情况进行调整，则项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表也需要进行相应的调整。项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表的编制依据为项目发展进度计划和设计管理部、合约管理部、城市公司工程管理部相应的详细进度节点计划，其主要内容如下：（ 1）设计出图及图纸交付计划在项目发展进度计划中对方案、扩初、施工图设计等主要设计进度节点进行了规定，但对各种设计图的细化出图节点没有明确， 项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表将该项目各分期分区施工过程中所有需要的施工图和二次深化设计图的出图时间进行一一列举，并通过计划交付时

43、间与实际交付时间的对比，来督促设计管理部对各项图纸的设计进度进行控制，以便更好地满足工程施工的需要。（ 2）材料、施工样板确认计划在施工前需要设计师对所采用的各项材料设备进行样板确认，在施工过程中需要设计师、项目主管工程师对各个施工样板进行确认，是贯彻“样板先行”制度、保证工程设计效果和施工质量的重要原则。如果材料、施工样板的确认时间不及时，将造成现场“窝工” 、工期延误、返工等现象的发生，故在项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表中对所有材料、施工样板的确认时间进行控制。（ 3）工程分判及承建商进场计划在项目发展进度计划中对桩基、主体、精装修、室外工程等合约分判节点进行了规定，但还需要对各分

44、期分区中所有总、分包工程的细化分判节点和承包商具体进场时间进行明确。项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表可为合约管理部编制工程招标月度计划提供依据，以便使工程分判进度能更好地满足现场施工的要求。（ 4）甲供材分判及进场计划表为了满足项目施工进度的要求，需要对各种甲供材料、设备的招标时间和进场时间进行规定。项目出图、定样、 分判及甲供材进场计划表可为合约管理部编制甲供材料、 设备等物资采购月度计划提供依据，同时能更好地控制各项甲供材料、设备的进场时间，以避免材料、设备供应不及时影响现场施工现象的发生。3.3.2.2计划编制原则（ 1）设计出图及图纸交付时间顺序要满足项目发展进度计划内各分期分区

45、施工顺序的要求。例如：xx 项目三期地下室施工图需要提前到与二期主体施工图同时出图，xx 项目室外总图 （包括室外管线、消防道路、挡土墙施工图）需要在主体施工图设计之前出图，以满足现场施工顺序的要求。15精品 料推荐（ 2）设计出图及图纸交付计划要满足项目发展进度计划内各分期分区施工的进度要求。（ 3）设计出图及图纸交付计划由城市公司工程管理部负责编制，但编制过程中需要与设计师进行充分沟通，要求既能满足现场施工进度的需要，又能综合考虑设计单位的资源投入、造价成本，不能因为片面追求出图速度而忽视图纸质量。（ 4）材料、施工样板的内容要全面、详尽，避免由于材料、施工样板内容遗漏而影响现场设计效果、

46、工程质量和施工进度；材料样板的确认时间应尽量提前，争取在施工前将所有的材料样板进行确认，为项目施工尽早施工创造条件；施工样板确认的时间安排也需要结合现场各分部分项工程施工进度进行合理安排，避免由于施工样板确认不及时而造成现场返工、工期延误现象的发生。（ 5）总、分包工程分判及承建商进场计划要满足项目发展进度计划内各分期分区施工的进度要求。（ 6）各项总、分包工程的内容要全面、详尽，避免由于总、分包工程内容遗漏而影响现场施工进度；同时工程分标范围不能存在“盲区” ，以免存在施工内容的施工单位不明确而加大现场工程协调管理的难度。（ 7）甲供材料、设备的分判和进场计划要满足现场施工进度的要求，避免出

47、现由于甲供材料、设备的供应不及时而造成现场窝工、待料现象。例如：电梯、扶梯等大型设备的供货周期一般在2 3 个月，如果不能按照要求的时间提前订货，将造成电梯安装工期的延误。（ 8）甲供材料、设备的分判和进场计划由城市公司工程管理部负责编制，但编制过程中需要与合约管理部进行充分沟通，既要能满足现场施工进度的需要，又要能综合考虑钢材、电缆等价格敏感材料的市场价格涨跌因素，不能按照“一味求快”的思路进行甲供材料、设备的采购。否则，一方面将造成材料设备采购成本的升高，另一方面甲供材料设备提前进场将造成资金的积压、保管费用的提高。3.3.2.3计划实施管控措施（ 1）在项目施工过程中，将各项设计出图、材

48、料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。（ 2）在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。3.3.3施工进度计划规划3.3.3.1施工进度计划编制内容在项目发展进度计划中，对项目分期分区的开工、主体封顶、达到预售条件、竣工验收等主要进度节点进行了明确。为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前，城市公司工程管理部需

49、要编制项目施工总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着项目16精品 料推荐发展进度计划的调整，项目施工总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。通过项目施工总进度计划的编制，城市公司工程管理部可对总、分包单位的施工总进度计划、单位工程施工进度计划、各专项工程施工进度计划进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。3.3.3.2施工进度计划编制原则（ 1）项目施工总进度计划中的各项进度节点要满足项目发展进度计划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心规划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件

50、。例如：在编制售楼区施工进度计划时，可考虑在第一个标准层处设置外挑脚手架，以便室外管线工程、道路能够提前插入施工；泳池、水景、廊桥等大型室外园建结构工程可与主体结构同时施工，以节省室外园建工程在关键线路上的占用时间。（ 2）在编制项目施工总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。（ 3）在编制项目施工总进度计划时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证施工进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。（ 4）在编制项目施工总进度计划时，还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保