不动产金融学ppt13_W

1、2018/12/121 寻求多元化的融资方式是“双刃剑” 积极探索多种融资方式，这样才能不过分依赖于某 种融资方式，使公司资金游刃有余。 房地产企业要高度重视扩张带来的风险，借助上市、 定向或公开增发、债券发行、引进私募基金、信托等不同战略合作伙伴等手段，拓展资金来源，降低资金风险。 同时要加快开发销售速度、提高资金使用效率，增强对未来市场回调幅度可能加大的应对能力，实现企业的长期、健康、稳定发展。房地产企业融资主要方式列举 （一）自有资金 （二）预收帐款 （三）银行贷款 （四）房产抵押贷款 （五）企业债券融资 （六）企业股票融资 （七）争取外单位投资 （

2、八）利用外资贷款 （九）合作开发 （十）私募 信托等，房地产业利用me房ngf地any产u投ruc资.ed信u.c托n 基金（REITs）进行融资的方法及表现。房地产企业融资 房地产企业融资两大类： 权益融资包括了 房地产企业上市 企业兼并和重组 房地产投资信托 债务融资包括了 银行信贷 发行企业债券房地产企业与项目融资房地产企业权益融资2012 12018/12/122 股价、股息和红利 公司股票未给予投资者任何的收益承诺，而只是给 予投资者在企业有利润时分享资产和利润的权

3、利。 为了支持投资和经济增长，所有证券市场都与资金从最终的储蓄者到最终借款者的流动过程紧密相关。 然而，在股票市场上，大量交易行为都是买卖已发行的股票，而不是对新资本交换金融要求权。 例如，在2005年，美国的公司发行了超过1150亿美元的新股票，但这些新股票仅占所有发行在外股票总额1%左右。 尽管新发行股票相对于已发行在外的股票此例相对很小， 但在企业计划未来的投资时，股票市场会对企业的预期产生重要影响。因此，股票交易会间接影响就业、经济增长以及整个经济的健康。 股票是股份证书的简称，是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种

4、有价证券。 每股股票都代表股东对企业拥有一个基本单位的所有权。这种所有权是一种综合权利，如参加股东大会、投票表 决、参与公司的重大决策、收取股息或分享红利等。 同一类别的每一份股票所代表的公司所有权是相等的。每个股东所拥有的公司所有权份额的大小，取决于其持有的股票数量占公司总股本的比重。 股票是股份公司资本的构成部分，可以转让、买卖或作价质押，是资本市场的主要长期金融工具，但不能要求公司返还其出资。 股东与公司之间的关系不是债权债务关系。股东是公司的所有者，以其出资份额为限对公司负有限责任，承担风险，分享收益。 房地产企业权益融资上市 股份公司通过面向社会

5、发行股票，迅速集中大量资金， 实现生产的规模经营；而社会上分散的资金盈余者本着“利益共享、风险共担”的原则投资股份公司，谋求财富的增值。 上市就是一个吸纳资金的好方法，公司把自己的一 部分股份推上市场，设置一定的价格，让这些股份 在市场上交易。股份被卖掉的钱就可以用来继续发展。 股份代表了公司的一部分，比如说如果一个公司有100万股，董事长控股51万股，剩下的49万股，放 到市场上卖掉，相当于把49的公司卖给大众了。股票市场与房地产企业上市 房地产企业权益融资上市 要了解股票市场的发展，首先需要了解股份制度的产生和发展。 随着人类社会分工的日益发达、社会化

6、大生产逐渐取代了自给自足的小生产。这时，无论是 生产者自身的资本积累，还是有限的借贷资本。2018/12/123 房地产企业上市历程回顾 1993年以前的开放阶段 这个阶段房地产企业上市以IPO为主，主要区域集中在深圳、广东、上海、海南等地。正是在这样的条件下，当时上市的房地产板块如珠江实业、陆家嘴、深万科、兴业房产等才具有很高的知名度，为投资者和上市企业带来了较为乐观的收益。 1993年1999年上半年明令禁止阶段 1994年我地产泡沫破灭，造成各大银行共计6000亿的不良资产，以及海口、北海等地满目疮痍的烂尾楼。 1996年底中国关于股票发行工作若干规

7、定中规定：在产业政策方面，要重点支持农业、能源、交通、通讯、重要原材料等基础产业和高新技术产业，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产行业暂不考虑. 1997年9月，中国 关于做好股票发行工作 中又提出在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业暂不受 理”。 1999年下半年开始解禁阶段2012 25 房地产企业上市资格 房地产企业初次申请公开发行股票时，应当符合下列条件: (1)生产经营符合国家政策; (2)发行的普通股限于一种、同股同权; (3)发起人认购的股本数额不少于公司拟发行股本总额的35

8、%; (4)发行前1年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%， 无形资产(不含土地使用权)占其总股本数的比例不得高于20%; (5)公司股本数额不少于人民币5000万元; (6)社会公众发行的部分不少于公司拟发行股本总额的25%， 拟发行股本超过人民币4亿元的企业，可酌情降低向社会公 众发行部分的比例，但最低不得少于公司拟发行股本总额的15%; (7)发起人在近3年内没有重大违法行为;2012 19 (8)近3年连续赢利等。 房地产企业上市资格 股份有限公司申请其股票上市必须符合下列条件：1. 股票经证券监督管

9、理机构核准已向社会公开发行。2. 公司股本总额不少于人民币五千万元。3. 开业时间在三年以上，最近三年连续盈利；原国有企业依法改建而设立的，或者本法实施后新组建成立，其主要发起人为国有大中型企业的，可连续计算。4. 持有股票面值达人民币一千元以上的股东人数不少于一千人， 向社会公开发行的股份达公司股份总数的百分之二十五以上；公 司股本总额超过人民币四亿元的，其向社会公开发行股份的比例 为百分之十五以上。5. 公司在最近三年内无重大违法行为，财务会计报告无虚假记 载。6. 规定的其他条件。上述条件是为了使上市公司有较高的素质、比较大的规模、股权 有合理分布，能形成一定的交易量，在投资者中形成较好

10、的信誉。201218 上市公司 是指所发行的股票经 证券监督管理机构核准在证券交易所上市交易的股份有限公司。 上市公司是股份有限公司中的一个特定组成部分， 它公开发行股票，达到相当规模，经依法核准其股 票进入证券集中交易市场进行交易，筹集资金。 首次公开募股IPO（Initial Public Offering） 指企业透过证券交易所首次公开向投资者增发股票， 以期募集用于企业发展资金的过程。通常，上市公司的股份是根据向相应证券会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说，一旦首次公开上市完成后，这家公司就可以申请到证券交易所或

11、报价系统挂牌交易。2012172018/12/124 正确认识上市融资问题 每个企业都有自己的发展规划，在不同的发展阶段对融资也有不同的要求，对于房地产企业而言，上市既有优点，也有缺点， 并且对于不同的发展商而言其融资渠道不同，不一定都要上市。 要不要上市要根据企业自己的发展战略和所处的阶段和规模衡量，不能盲目上市。 从长远来看，上市是房地产企业做大做强的必经之路，对于致 力于在一线城市发展、追求全国规模扩张的企业来说，满足国 内IPO条件的，选择IPO是比较合适的道路。然而对于在二三线城市发展的中小企业而言，还有很多的发展空间，上市的需 求就相对较弱。

12、借壳上市为受国内IPO政策限制无法上市的企业提供了一条间 接上市的捷径，但同时也要注意借壳中所承担的风险。 房企上市也要“顺时趋势”，顺应国际金融市场环境和宏观调控趋势，选择合适的上市时机。上市需要具备股市和楼市皆旺两个条件。 房地产企业上市历程回顾 1999年下半年开始解禁阶段 2001年初，发布公开发行证券公司信息披露编报规则第10号从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定和公开发行证券公司信息披露编报规则第1 I号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定，宣布1993年、1990年和1997年关于房地产行业发行股票的限制性规定同时废止，这标志着房地产企业