《入行必知的房产基础知识》修改版.ppt

1、入行必知的房产基础知识,请讲师在此填写个人简介,个人简介,将右图更换为讲师本人职业照,讲师介绍,房地产的概念及分类,房屋建筑基础知识,房屋建筑设计规范,房屋销售常用名词,目录,课程目录,1,2,3,4,房地产和房地产市场,一级市场,二级市场,三级市场,一级市场：指土地市场，是土地供应市场（也称房地产增量市场）,二级市场：指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(也称“一手房”市场),三级市场：指业主之间房地产权自由转让的市场（也称“二手房”市场）,房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是与地产联贯为一体，具有整体性和不可分割性。 房地产市场

2、是指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场。交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。,房地产一级市场,国有土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让（一级市场）由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,出让土地使用年限 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其它用地50年； 加油站、加气

3、站用地为20年；,2007年10月1日物权法第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 ”,国有土地使用权取得方式,房地产分类,房地产分类居住类房产,如何区分普通住宅和非普通住宅？ 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上 单套建筑面积在140平方米（含）以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 注：以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普。,普通住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。,北京市普通住宅判定条件为：单价或者总价不超过最高限，满足其一即可，具体单价和总价标准见下表：,高端住

4、宅特点： 配套设施标准较高； 具有良好的物业管理服务； 部分高档住宅带精装修； 销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；,高端住宅：综合性价比高，舒适、宜居的住宅。,公寓：是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般普通住宅造价一倍以上，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。,一般分为住宅公寓、服务式公寓 服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓等多种业态存在。 酒店式服务公寓：始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;市场定位很高，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。,房地产分类

5、居住类房产,房地产分类居住类房产,别墅：改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现代词义中为独立的庄园式居所。,通常有独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅,联排别墅,联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。,联排别墅,独栋别墅,独栋别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。具有

6、独立的围护墙体房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。,房地产分类居住类房产,独栋别墅,类独栋别墅,类独栋别墅,类独栋别墅指从建筑形态上说，每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等。 从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就是1级半产品，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。,叠拼别墅,房地产分类居住类房产,叠拼别墅,叠拼别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（

7、叠上有露台）或有地（叠下有花园）。,双拼别墅,双拼别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。,双拼别墅,房地产分类办公类房产,公寓式:由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。 酒店式办公楼:提供酒店式服务和管理的办公楼。 综合楼:由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。 商务写字楼:在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。,办公建筑：建筑物内供办公人员经常办公的房间称

8、为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。,房地产分类办公类房产,SOHO：是smalloffice和homeoffice的缩写，是小型办公、居家办公的意思，特指那些在家办公的自由职业者。包括作家、撰稿人、自由音乐人、画家、美编、职业玩家、网站设计人员、网络主持等。从事这一行的人大多是2030岁的年轻人，能熟练运用电脑。,房地产分类商业类房产,商业类房产：用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就

9、是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈（65%）、次圈（25%）、边圈（10%）。 业态：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等。,房地产分类商业类房产,商业房与住宅房的区别： 1、产权年限不同；2、配套设施不同；3、安全级别不同；4、物业费、转让税费不同。 起因：上世纪90年代初期，深圳一些已批复的写字楼物业，为了规避烂尾的风险，改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。北京近些年推出的商改住产品主要是由于限购政策和开发商规避市场风险、提高销售速度、快速回笼资金有关,“商改住”是开发商将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用

10、。,房地产分类产业类房产,产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。,房地产分类旅游类房产,旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目

11、。,旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。,本节小结,考一考你！,居住用地的使用年限是多少年？商业用地的使用年限是多少年？ 如何区分普通住宅和非普通住宅？ 别墅分为哪几类？,房地产的概念及分类,房屋建筑基础知识,房屋建筑设计规范,房屋销售常用名词,目录,课程目录,1,2,3,4,房屋建筑的楼层,按照建筑物层数或高度划分： 住宅建筑：1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层 公共建筑及综合性建筑：高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑 建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑,高层住宅建筑分

12、为四种类型： 低高层建筑：层数为10-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。 中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。 高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100m建筑物。 超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。,房屋建筑的型态,板式建筑,塔式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑 ； 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。一般为多层或者小高层。,住宅是指以共用楼梯、电梯为核心，布置多套住房的高层住宅。 传统的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。,房屋建筑的结构类型,按建筑结构划分

13、，常见有 1、砖混结构；2、框架结构；3、剪力墙结构；4、钢结构；5、框架-剪力墙结构。,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的混合结构体系。 框架结构是指由梁和柱相连接组成框架，构成承重体系的结构。 区别： 主要是承重方式的区别，砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体，而框架结构住宅的房屋墙体不承重，承重结构是梁、板、柱。 砖混结构对于承重墙体不能改动，而框架结构则对墙体大部可以改动。 砖混结构适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，框架结构可以做到几十层。,砖混结构,框架结构,房屋建筑的结构类型,剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，来承受竖向和水平力的结构。该结

14、构在高层房屋中被大量运用。 钢结构是主要由钢制材料组成的结构，主要由型钢和钢板等制成的钢梁、钢柱、钢桁架等构件组成。该结构广泛应用于大型厂房、场馆、超高层等领域。 框架剪力墙结构是在框架结构中设置适当的剪力墙的结构。该结构中，剪力墙主要承受水平荷载，竖向荷载由框架承担，一般适宜用于1020层的建筑。,剪力墙结构,框剪结构,钢结构,房屋建筑识图,立面图,鸟瞰图,规划图(沙盘),房屋建筑的常见户型,户型图：是住房的平面空间布局图，即对各个独立空间的使用功能、相应位置、大小进行描述的图型。可以直观的看清房屋的走向布局。,B反户型 B户型,房屋建筑的常见户型,平层户型：指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有

15、房间均处于同一层面上。 通常有一室一厅、两室一厅一卫、两室两厅一卫/两卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等,房屋建筑的常见户型,错层户型：指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用 30-60cm 的高差进行 空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。,房屋建筑的常见户型,跃层户型：指住宅占有上下两层楼面，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层的层高其实是两套商品房层高之和，住宅层高一般是5.6米。,复式设计层高一般为3.34米，而跃层设计层高一般为5.6米左右。,复式户型：复式房屋在概念上是一层，局部掏出约1.2米夹层，用楼梯联系上下。其目的是在有限的

16、空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。,房屋建筑的常见户型,房屋建筑的常见户型,LOFT：通常是小户型，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右，适宜层高为4.8米。 虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍。,LOFT产权通常为40年或50年 卖点为双层面积单层计算,房屋建筑的设备,供水系统： 供水的方式有：1、直接供水；2、设置水箱供水；3、设置水泵、水箱供水；4、分区、分压供水（下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。） 北京市居民用户阶梯水价,集中供暖,分户采暖,房屋建筑的设备,供暖系统：分为两类，一是集中供暖；二是分户采暖。,优点：技术成熟，

17、安全可靠，使用方便，价格便宜。 缺点：供暖时间和温度不能自己控制，立式的散热片不美观、占空间，影响装修效果。,优点：可随意调节供暖温度和时间，不受固定的供暖期限制，使用的自由度较大。 缺点：供暖费用要比集中供暖多一些，锅炉占用空间面积，且经过十至十五年锅炉需要重新更换。,房屋建筑的设备,燃气系统： 煤气：使用不当极易发生煤气中毒。现价约为1元/立方米。 天然气：比空气轻，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料。 液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居

18、住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。,房屋建筑的设备,通信系统：电话系统、网络系统、有线电视、卫星电视等。 空调系统：中央空调、分户中央空调、分户空调、新风系统等。,新风系统是根据在密闭的室内一侧用专用设备向室内送新风，再从另一侧由专用设备向室外排出，在室内会形成“新风流动场”的原理，从而满足室内新风换气的需要。,中央空调是由一台主机通过风道过风或冷热水管接多个末端的方式来控制不同的房间以达到室内空气调节目的的空调。,本节小结,考一考你！,房屋建筑的型态有哪几种？ 砖混结构和框架结构有哪些区别？ 北京市居民用户阶梯水价是什么样的？,房地产的概念及分类,房屋建筑基础知

19、识,房屋建筑设计规范,房屋销售常用名词,目录,课程目录,1,2,3,4,建设用地规划技术指标,容积率：是指一定地块内，地上总建筑面积与总建设用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。 容积率以公式表示如下：,建设用地规划技术指标,建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比（）。 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度以公式表示如下： 建筑高度：指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。,一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物不计入建筑高度。,采用传统

20、坡屋顶形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。,对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。,建设用地规划技术指标,建筑间距：指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距离。 建筑间距系数：一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。,日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。各城市间对比值要求会有所调整，通常在1：1.3至1：1.5之间，北京市规定为1:1.5。 日照标准：

21、北京市住宅建筑的日照标准日为大寒日有效日照时间带为8:00-16:00时，日照时数大于等于2小时；冬至日有效日照时间带为 8:00-16:00时，日照时数大于等于1小时。,建设用地规划技术指标,绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 绿化率自然越高越好，一般在35%左右。 绿地率：是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。,绿化率按专业说法是绿化覆盖率，通俗理解是只要有花有草的地方都含在绿化面积内。 绿地率则是有控制的，一般距建筑外墙1.5米和道路边线1米内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，即使上面有绿化，也不能计算到绿地面积内。 北京市居住小区

22、绿地面积占用地总面积应在30%以上，中心城区不低于25%。,住宅设计规范,坡屋顶内的使用面积应按以下方法列入套内使用面积中： 屋面板下表面与楼板地面的净高低于 1.20m 的空间，不列入； 屋面板下表面与楼板地面的净高在1.20m2.10m的空间，按 1/2 面积列入； 屋面板下表面与楼板地面的净高超过2.10m的空间，全部列入；,坡屋顶：排水坡度一般大于10%的屋顶叫做坡屋顶或斜屋顶。,住宅设计规范,住宅层高：宜为2.80m左右。 卧室：分为主卧和次卧，是供人在其内睡觉、休息等的房间。 卧室的使用面积应符合下列规定：双人卧室为9；单人卧室为5； 起居室（客厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动

23、的空间。 起居室（客厅）的使用面积不应小于10，布置家居的墙面直线长度宜大于3m。 套内楼梯： 当一边临空时，梯段净宽不应小于0.75m； 当两侧有墙时，墙面之间净宽不应小于0.90m，并应在其中一侧墙面设置扶手。 套内入口： 过道净宽不宜小于1.20m； 通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1.00m； 通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m。,住宅设计规范,阳台按建筑使用需求可分为封闭或未封闭多种用途类型的阳台。 阳台按设计规划建造类型可分为凸阳台、半凸半凹阳台、凹阳台、有柱阳台、平台等多种结构类型。 有关阳台的面积计算，国标房产测量规范规定不分建筑类型，只分全封闭或不封

24、闭： 全封闭的阳台按其外围水平投影全面积计算建筑面积 未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积,阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣服的空间。,住宅设计规范,飘窗：通常也称为阳光窗、凸窗。由于飘窗在立面上只是窗户范围往室外飘出，增大室内的空间并不会计入建筑面积。,本节小结,考一考你！,什么是容积率？ 小区绿化率自然越高越好，一般为多少？ 阳台怎么计算面积？,房地产的概念及分类,房屋建筑基础知识,房屋建筑设计规范,房屋销售常用名词,目录,课程目录,1,2,3,4,常用名词,五证两书,商品房销售必须取得商品房预售许可证 。,建设用地规划许可证,国有土地使用证,建设工程规划许可证

25、,建筑工程施工许可证,商品预售许可证,商品房质量保证书,商品房使用说明书,常用名词,建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等。 套内建筑面积：由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成的面积。（即套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积） 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即通常所说的地毯面积或地砖面积。 公摊面积：每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。 房产证登记面积：由房地产测绘单位测算，标注在房产证上，记入房屋权属档案的房屋建筑面积。 得房率：可供住户支配的面

26、积（也就是套内建筑面积）与建筑面积之比。 一般多层建筑物的得房率为88%，高层建筑物的得房率为72%，而办公楼为55%,常用名词,承重墙、非承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体。在房屋户型图中，工程图上标注为黑色的墙体都是承重墙，标注为白色部分的墙体为非承重墙，这类墙体可以改造拆除，对房屋建筑不会有影响。,通过图纸判断 ：一般粗实线部分的墙体是承重墙，以细实线或虚线标注的是非承重墙体。 通过声音判断：敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有清脆的大回声的是非承重墙。 通过厚度判断：户型图中，非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为3

27、7cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。 通过部位判断：外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。,常用名词,净高：是指下层楼板地板面到上层楼板下表面之间的距离。,地基,楼板厚度,楼板厚度,层高,楼 体 外 墙,楼板厚度,=,净高,层高,层高：是指下层楼板地板面到上层楼板上表面之间的距离。,常用名词,开间：有采光的一面，与光线垂直（与窗户平行）,进深：没有采光的一面，与光线平行（与窗户垂直）,进深,开间,常用名词,期 房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，消费者在这一时间内购买商品房时应

28、签预售合同，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 现 房：是指房地产开发商已办妥房地产权证的商品房，实际上就是指项目已竣工可以入住的房屋。 开 盘: “开盘”一词源自股市，指市场每天开始交易的时刻以及此时举行的仪式。在房地产市场中，开盘是指楼盘取得（预）销售许可证，可以合法对外销售，为正式推向市场所举办的盛大活动。 开盘模式： 集中开盘：排卡模式、摇号模式 顺销开盘,常用名词,价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等

29、均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格水平。 起价：指各楼层销售价格中的最低价格。起价并不能真实的反映楼盘的价位。 售楼处：就是销售楼盘的场所，作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。 样板间：样板间是一个楼盘的脸面，其好坏直接影响房子的销售，是楼盘销售过程中的一个重要因素。样板间有两种：精装样板间和实体样板间。,常用名词,定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。 依据合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行 如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还

30、；买方违约时，“定金”不返还 “定金”的总额不得超过合同标的的 20% 订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。 “订金”的效力取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求销售者退款 如果双方当事人另有约定，则按照约定执行,五、其他基础知识,25、公共维修基金：指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养护基金。 由房管局指定监管银行保存，要动用必须要小区入住率高达80%，还要必须成立业主委员会，要小区2/3以上的人签字同意 收取方式： 带电梯：80元/（按照建面算） 不带电梯：50元/ （按照建面算）,(一)共三类住房要申报缴纳房产税，第一类为个人拥有的独栋商品住宅，是指独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅；第二类是二套房，特指在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房；第三类为个人新购的高档住房，是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房（房屋套数以家庭为