产权式酒店经营方式的纳税筹划

1、产权式酒店经营方式的纳税筹划作者：畅享网近几年来， 一种全新的 房地产 投资方式 “产权式酒店 ”正在悄然兴起， 吸引了不少投资者的关注。 所谓产权式酒店， 是指投资者购买了酒店某一间客房的产权后，自己并不居住，而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。近期，笔者在对该行业实施检查时发现，酒店管理方对某些事项的会计与涉税处理普遍走入了一种误区，下面就以其中一户企业为例说明。红色假日酒店（甲方）与所有产权人（乙方）分别签订了为期三年的协议，由甲方负责酒店日常的经营管理，每年按乙方购房价格（经过统计，购房总价合计900 万元）的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方实现的年度税后净利润超过了乙方购买

2、价格的5%，则超额部分由双方平分。甲方2006 年度营业收入总额为500 万元，成本费用352 万元（包括支付租金 72 万元，取得了正式发票），年度利润总额148 万元（为简化分析，假设无任何纳税调整事项，计算结果不保留小数），全年累计缴纳企业所得税49 万元。那么，协议约定的超额净利为14849 9005% 54（万元），乙方累计分得27 万元。 2007 年 2 月底，甲方在按 20%的税率扣缴 “利息、股息、红利所得”个人所得税后，余额全部支付给产权人。可见， 乙方所获收益分为两部分，一是固定的租金收入，二是浮动的年终分红。在实际操作中， 几乎所有酒店和甲方一样，都将平时发生的租金费用

3、计入成本费用，将超额分红纳入税后分配事项。从表象上看， 这种经营模式似乎兼具了房产租赁与投资两种性质，甲方的处理方式无可非议。但是，笔者对此却不能苟同，原因在于：首先，投资和租赁是两种截然不同的行为，有着不同的法律意义及后果，不能混为一谈； 其次，甲乙双方事实上并未在工商管理部门办理1 / 4投资注册手续，不能认定为投资行为；最后，无论酒店经营状况如何，即使出现了亏损，产权人都能按照合同约定取得固定收入。由此推断，其本质上就是一种单纯的出租房屋行为，根据实质征税原则，所谓“分红所得 ”也应该界定为租金收入进行相应税务 处理。随着国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复（国税函2006

4、478号）的出台，笔者的观点也得以证实。该文明确，酒店产权式经营业主（即产权方）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照 “服务业 租赁业 ”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。据此规定，乙方分红收入所涉及的主要税种有：按5%的税率缴纳营业税，按12%的税率缴纳房产税，按10% 的税率缴纳个人所得税。笔者认为，国税函2006478 号文在对经营业主纳税问题进行规范的同时，也给纳税人合法减少税收支出提供了依据。经过以上分析可知，甲乙双方事实上不存在

5、投资关系，税法上也认定产权方取得的超额分利就是租金收入，财务上在税后分配这笔款项的做法既不妥也不够划算。只要酒店方转变思路， 采取正确的账务处理方法，就可以把协议约定的分红款转化为正常的租金费用，从而起到抵减当期应纳所得税额的作用。从会计上分析， 酒店方在订立合同时就承担了一项潜在的付款义务，其最终是否需要履行以及支付数额的多少都要视年度经营成果来定。根据财务准则关于或有事项的规定，企业应对或有损失进行确认和计量并计入当期损益。假定其他条件不变，红色假日酒店年初经过测算，估计年末分红额在3%（即 27 万元）2 / 4左右，财务上应将其作为租金费用，按期平均分摊计入“预计负债 ”科目（只提不付

6、）。一般情况下， 预提的数额与最终支付额会存在差异，甲方应于会计期末参照年度经营成果计算出实付额，并与 “预计负债 ”科目余额进行比较，如有差额则要据实调整（未完成超额净利就要全额冲销）。本例中甲方累计提取额与实付额没有任何出入，无需进行调整。从税收上分析， 或有事项的结果须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实，它在得以证实前的计量额只是一种估计数，并不符合税前扣除项目确认时所应遵循的确定性原则，无法税前扣除。甲方在办理所得税预缴申报时，应将或有损失作为纳税调整项目，增加当期应纳税所得额。可见，企业平时计提的租金费用只能减少会计利润，并不会对预缴的所得税额产生实质性的影响。但是，随着年度终

7、了和经营成果的确定，这27 万元也逐渐转化成一项现时的义务，即使未在预提当年支付（支付期在次年2 月），由于符合确定性和权责发生制原则的要求，完全可以归属为2006 年度的费用予以税前扣除。经过这样处理， 企业年度利润以及应纳税所得额比改变会计核算 方法前减少了27 万元，降至 121 万元，实际缴纳所得税40 万元，节约了 9 万元的税额支出。据笔者所知，红色假日酒店已于2007 年 2 月向主管税务机关办理完毕了年度所得税的结算手续。那么，是否有退回多纳税款的补救措施呢？答案是肯定的。企业所得税汇算清缴管理办法（国税发2005 200 号）第六条明确，除另有规定外，纳税人应在纳税年度终了后4 个月内，向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表和税务机关要求报送的其他有关资料，办理结清税款手续。文件第十一条规定， 纳税人在规定的年度纳税申报期内，发现纳税申报有误的，可在年度纳税申报期内3 / 4重新办理纳税申报。文件第十二条规定，纳税人在纳税年度内预缴的税款超过全年应纳税额的，主管税务机关应及时办理退税或者抵缴其下一年度应缴纳的所得税。按照这些要求， 甲方完全可以在汇算清缴期间（年度终了后4 个月内）内重新办理纳税申