威尼斯蓝湾威尼斯蓝湾

1、白云 威尼斯蓝湾上市推广策略书提交：广州佳美广告有限公司日期：2002年12月白云威尼斯蓝湾上市推广策略书前言v 威尼斯蓝湾在广州白云区新一轮的房地产发展中占有天时、地利、人和的优势，拥有可以预见的美好前景。成功的推广策划案有助于项目在整个销售过程中找准目标消费者，有效整合资源，有序推进并达成销售目标。本企划案努力朝上述目标迈进。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书目录第一部分策略构建的市场依据（热销楼盘热销的原因）第二部分项目SWOT及竞争分析出）（我们从哪里脱颖而第三部分目标消费群的形态和心态（我们的楼卖给谁）第四部分形象策略及包装建议（在形象上如何包装）第五部分广告推广策略及建议（广告、促销、推

2、广）第六部分媒体策略及建议（阶段性媒体计划）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书第一部分策略构建的市场依据白云威尼斯蓝湾上市推广策略书1、市场出现复苏v 2002年房地产市场出现复苏，多年高居不下的空置面积增长趋缓广州近年商品房空置面积增长情况万平方米8006004002000年份来源：10.10广东信息网1997年1998年1999年2000年2001年2002年（上）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v 复苏原因：由于居民经济条件总体改善、人民币降息、证券股市不稳定等因素，加上商品房稳中有降的价格诱惑，市民开始从持币待购阶段转入入市选购阶段，保证了2002年楼市的复苏2001年广州城镇居民人均可支配收入

3、近15000元， 名列全国各大城市之首。商品房价格稳中有降。今年1-6月份商品房预售均价元平方米，比上年同期下降白云威尼斯蓝湾上市推广策略书2、热销楼盘v 一种是知名品牌开发的大型化、集约化楼盘，如奥林匹克花园、碧桂园：注重对品牌的不断强化，输出成功路线品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略。他们都曾经开发过享有盛誉的大型楼盘，拥有很高的知名度和美誉度，充分利用品牌优势推出新盘。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v 热销楼盘还有一种则是新品牌，借助打造有个性、有特色的楼盘来树立品牌形象，如时代花园、叠彩园。：结合楼盘园林特点通过形象包成功路线装或概念炒作来体现品牌的个性和特色，通过引导居住潮流来

4、吸引社会关注，给消费者留下深刻印象，从而达到销售的目的。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书例如：叠彩园：除了它由新加坡奇利设计的热带风格园林具有吸引力之外，更重要的是它包装“巴哩岛风情”非常到位：先是引起大家对“巴厘岛”关注和好奇，然后诱导有兴趣的消费者来到现场，从而达到销售的目的。在广州2001年商品房销量前10名楼盘中，叠彩园名列第五位，销售面积4.78万平方米，销售金额1.98亿元。值得一提的是，叠彩园邻近的批发市场（天雄布市） 等外部环境显得杂乱（这一点与我们的项目类似 ），但它凭借“巴厘岛”这一形象包装，使消费者对这一点有很大 程度的忽略。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书又如：时代花园：时代花

5、园于2001年11月18日对外开放， 用“Laguna生活”来引导居住潮流，“Laguna”是位于太平洋上泰国的一个小岛，意思是“青春珊瑚岛”，在那 里风景优美、生活悠闲，充满异国情调（售楼人员语）。 它向买家宣扬一种度假式的生活，卖的是一种生活方式， 而这基本上没有什么实质内容的生活方式只是开发商为买家虚构的一种生活蓝图，买家如果要入住到 时代花园，要耐心等待到2003年的月才能交楼。尽管如此，由于形象推广较为成功，加上邀请明星前来作秀，来吸引人气，时代花园在销售板上一路飘红。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书热销现象启示v 白云威尼斯蓝湾由于自身是个新品牌，要取得热销的成绩，必须在个性和特色上下

6、工夫，在形象包装上要有新意，以一种概念引导潮流。其形象包装本身首先就要能引起社会的极大关注，并产生共鸣，这样才能为销售打好坚实的基础。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书3、竞争将更激烈v 市场竞争更加激烈广州商品房市场整体上仍然是供过于求，体现出彻底的买方市场特征，市场竞争会越来越激烈。广州市房地产投资额年突破亿元， 年有望达到亿元，商品房供应量大幅增加，加上不可能在短时间内消化的空置商品房，将使房地产市场的竞争更趋白热化。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书白云威尼斯蓝湾上市推广策略书总结v 楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实 力”、软件（定位和推广）讲“特色” 和“差异”的时代。而硬件的比拼

7、越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。v 因此对于“白云威尼斯蓝湾”，我们认为，作为一个新品牌，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包 括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流， 方乃 “制胜之道”。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书第二部分项目SWOT及竞争分析白云威尼斯蓝湾上市推广策略书项目SWOT分析白云威尼斯蓝湾上市推广策略书优势（Strength）v 地处白云山下；v 地处未来白云新城，白云区府新址旁，具升值潜力；v 规模

8、大，绿化程度高，人工湖泊多，水景秀丽且具有亲水设施；v 人性化、个性化的建筑设计，丰富的社区文化白云威尼斯蓝湾上市推广策略书劣势（Weakness）v 广州人对该地段的认同度低；v 房地产开发公司是个新品牌，没有知名度，美誉度尚未建立；v 离公交车站远，交通不便；v 周边景观的改观尚需时日。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书机会（Opportunity）v 市民可支配收入增长，房地产市场开始回升；v 政府对项目所处区域的改造，未来区府迁入， 将带动该区域发展；v 所处区域升值潜力大。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书威胁（Threaten）v 受地理位置的影响，消费群体面较窄；v 以岭南特色、亚热带为概念

9、的楼盘太多，不利于市场推广；v 竞争对手如白云高尔夫、岭南新世界在园林、配套设施打造上优势明显，在当地已形成模范， 威尼斯蓝湾要在消费者心目中超越这一模范有一定困难。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书项目竞争对手分析（结合本公司所做问卷调查）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书竞争对手原则v 根据在地段、价位、规划、目标消费群、策略等各方面都存在的特性：可比性相近性差异性白云威尼斯蓝湾上市推广策略书竞争对手名称v 根据上述原则，并结合我们在该区域做的市场调查（问卷及分析结果附后），我们发现以下楼盘是2003年威尼斯蓝湾推盘的主要竞争对手：岭南新世界白云高尔夫花园祥景花园时代花园白云威尼斯蓝湾上市推广策略书竞

10、争对手常规比较名 称地 段规 模绿化率交 通配 套均价（/平米）发展商岭南新世界白云大道北路永泰路段占地 万平方米， 总建筑面积： 万平方米76 、 804 、805学校 （ 所幼儿园、所小学、所中 学 ） 、 医院、 会所、体育馆 、商场 、 市场等 ， 据称生活设 施达118项3000余（不带装修）新世界集团白云高尔夫黄石东路规划占地面积10 万平方米， 总建筑面积23 万平方米45%244 路、268 路、291路、274路；离车站步行5-7分钟幼儿园 小学 会所 医院 游泳池停车场 有线电视4150广州方圆粤景房地产开发有限公司白云威尼斯蓝湾上市推广策略书竞争对手常规比较名 称地 段规

11、 模绿化率交 通配 套均价（/平米）发展商祥景花园黄石路与机场北路交汇处规划占地 8 . 8万平米， 总建筑26万平米40%127 、244 、268 、274 、291、803路儿 童 活 动中 儿园 网球场花园 小学会所 医院游泳池 停车场 市场3980广 州 市白 云 城市 建 设开 发 有限公司时代花园机场路松云街占地 4 万平方米51%离车站步行2 分钟； 公交线有：244， 280 ， 58 ，268 ， 251 ，810 ， 886 ，807 ， 510 ，523 ， 127 ，509 ， 511 ，523 ， 539 ，254游泳池 网球场 儿童活 动 中 心有 线 电 视In

12、ternet 接入 停车场保 安 系 统花园4764广 州 时代 发 展集团白云威尼斯蓝湾上市推广策略书竞争对手形象概念）v 竞争对手楼盘主打普遍都是“白云山”牌、“环 保”牌、“氧吧”牌、“岭南”牌、“亚热带”牌。 岭南新世界，以建立具有岭南特色文化的小城为目标（“豁达 人生，岭南小城”） 白云高尔夫花园，大打“生态”牌（“白云居处，首选人家” 祥景花园，借助地理位置优势诉求（“白云山下，祥景人家” 时代花园则打亚热带东南亚风情、LAGUNA生活这张牌，提升楼盘的形象档次（机场路至尊府邸）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书小结：项目在竞争中的位置v 从雷达图可见，与竞争对手相比，威尼斯蓝湾在房地产

13、商综合实力、价格、园林、规模上都不具绝对的优势，但如能在宣传中塑造品牌个性，却能弥补其先天的不足。占地规模品牌个性地产商综合实力价格园林绿化岭南新世界正域白云花园白云高尔夫时代花园祥景花园白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v 由于地理和人文条件的限制，如不以“形象特色”加 以区隔，很难在一般层面上的竞争中跳脱出来。“威尼斯蓝湾”项目虽然在规模、地段、交通、设施方面和竞争对手相比没有绝对的优势，但是按照规划中的园林来看，它的水景丰富，既可以作为观赏的对象，又可以融入其中（亲水设施），加上体现在各个地方的人性化设计，应该是可以从中挖掘到卖点的。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v 威尼斯蓝湾有很好的开发理念和

14、明确的市场定位，但在广州无论是老城区还是白云区，以亚热带东南亚风情或岭南特色为炒作概念的楼盘太多，包括它面临的强劲竞争对手岭南新世界和时代花园，因此如果威尼斯蓝湾还以亚热带或岭南特征的概念进行包装，很难形成自己的特色和个性。v 一个新的地产公司在知名度、美誉度不够的情况下，品牌形象也很不利，后果不堪设想。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书第三部分目标消费群的形态和心态白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v 通过以上对这个项目的分析， 结合我们在白云区开展的市场调查，我们关于消费者的形态和心态得出以下结论白云威尼斯蓝湾上市推广策略书目标消费群体构成v 第一类消费群体长期住在白云区，甚至在该区上班，习惯这里的交

15、通、生活设施和人文环境，主要受经济原因影响，一直没有离开当地，但是又对现在的居住环境感到不满意，为了改善居住环境首次置业的消费者。v 第二类消费群体外地人，无地域认同感，更加关心楼盘的价格和整体风格是否符合自己的承受能力和需要。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书主要目标消费群的基本特点v 年龄：25-40岁v 文化程度：大中专以上学历v 职业：小生意人、公务员、教师、v 收入：家庭年收入为3-5万元、公司职员v 家庭构成：以三口之家或四口之家为主v 形态、心态：实在、勤劳、重视积累、注重自身利益白云威尼斯蓝湾上市推广策略书他们现在的生活形态v 工作紧张，生活压力大，但任劳任怨；v 休闲时间一般与家人

16、逛逛街、看看电视、或者一起喝茶、聊天；v 渴望每年能去哪里旅游一次，能去国外旅游那是做梦的事情，所以因为时间和金钱的关系， 往往只是想想而已；v 他们珍惜与家人相处的机会，同时也希望睦邻友好；v 因为有了买楼计划，节假日常去看一些价格上能承受的楼盘。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书他们对现在居住条件不满意的方面v 面积小，房型结构不合理、采光不好v 出入人员复杂、缺乏管理、治安差v 设施不齐备，交通不方便v 楼层低，卫生状况差、缺少绿化v 近马路，噪音、污染v 和父母住一起，显得拥挤（上述结论根据我公司对白云区居民通过小组访谈方式获得）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书他们心目中的理想居住环境v 园林绿

17、化好，最好还要有水，有较大的公共活动空间，间隔合理、实用率高、采光好、空气流通v 完善的小区配套，最好有运动休闲场所、幼儿园等，基本生活设施应有尽有v 最好由大的、声誉好的开发商建设，物业管理好，能保证小区安全，没有闲杂人员出入，收费也合理v 交通、购物方便，希望附近就有公交车站，5分钟内就能走到，最好有地铁连接老城区v 邻里之间和睦，相互关爱（上述结论根据我公司对白云区居民通过小组访谈方式获得）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书他们购房的主要目的52%39%9%5%3%2%首次置业再次购买投资/保值结婚度假居住退休用v 购房目的以“首次置业满足居住”和“再次置业改善住房条件”为主。白云威尼斯蓝湾上

18、市推广策略书他们购买楼盘的主要考虑因素92%95%90%85%75%75%73%68%67%48%44%v 数据显示：白云区消费者最重要的购房考虑因素是价格， 其次是环境景观和地段。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书附：白云区消费者调查（市调工作简介）1、如果白云区政府新址附近有一个楼盘您是否会考虑购买A、会（ 跳问第6题）B、不会2、那么您是否已经在白云区购买了楼房A、是B、没有（放弃访谈）3、能否告诉购买的是哪个楼盘吗4、您觉得目前居住的楼盘最吸引你的地方是（最多选三个）A、靠近工作单位F、绿化/园林环境B、价格C、物业管理D、交通方便E、有名气G、空气素质H、生活配套I、保值/升值能力J、户型

19、设计K、会所设计L、发展商实力M、其他5、不足的地方是白云威尼斯蓝湾上市推广策略书6、您如果购房，最主要的考虑因素是（多选，最多三个）A、楼宇质量/外观E、小区配套设施 划I、地段/地理位置7、购房的主要目的是B、小区物业管理/服务C、交通方便D、价格H、小区规模/规F、发展商实力J、社区文化G、周边环境/景观K、户型L、其它A、首次置业F、退休后居住B、再次购房C、投资/保值D、结婚E、度假8、您认为附近周边最具代表性且可能吸引你购买的楼盘是A、白云高尔夫花园B、时代花园C、岭南新世界花园G、其它（请注明）D、富力阳光美居E、祥景花园F、元邦航空家园他们的吸引点是（请简单说明）：他们的不足点

20、是（请简单说明）：白云威尼斯蓝湾上市推广策略书白云区黄石路周边房地产市场问卷调查表明：1、占多数的消费者表示不会考虑购买白云区政府新址附近的楼盘，约1/3的消费者会考虑购买；极少部分认为不一定或难以确定。2、在不考虑购买的消费者当中，少部分乃已经购买有住房，更多的是暂时没有购买力和购房欲望。3、被调查的已购房消费者当中，住在白云高尔夫花园和祥景花园的较多，其次是汇侨新城、金桂园，个别是集资房和祖屋性质。4、目前居住的楼盘吸引消费者的地方分别是绿化园林环境和交通方便，其次是生活配套和保值升值能力，部分认为靠近工作单位和价格选择居住盘的理由所在。其中，购买白云高尔夫花园的消费者认为该楼盘的绿化园林

21、环境好，其次是看中价格、靠近工作单位和保值升值能力。居住在祥景花园的认为吸引点是交通便利、生活配套和保值升值能力。而汇侨新城的住户看中的是红印户口和空气素质，对有子女的外地人来说，广州户口对小孩的入学便利方面显然有一定的吸引力。5、消费者认为不足的地方基本集中反映在离市中心偏远些，配套不齐全、如购物和活动场地少，交通不方便、公车少。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书6、潜在消费者最主要的购房考虑因素最多是价格（90%以上）；其次是交通方便、周边环境景观、小区的配套设施、小区的物业管理服务和楼宇的质量外观；小区规模规划、地段地理位置和发展商实力也是部分消费者考虑的因素之一。调查显示：消费者对楼盘的配套

22、设施、大型超市和学校以及小区管理安全也非常关注。7、购房的主要目的以首次购房居多，部分为再次置业或结婚用房。8、附近周边最具代表性和能吸引到消费者购买的楼盘是白云高尔夫花园（80%），其次是富力阳光美居、祥景花园、时代花园和体育花园选择白云高尔夫花园的潜在消费者认为其优点是环境不错（55%），价格适中，靠近白云山地理位置和风景好，其次是小区规模大同时有华联超市购物便利。不足点是交通不便、偏远，户型不是很好和现在价位高，购物环境尚有缺欠。选择祥景花园认为其环境好，购房入户，管理方面安全，缺点是塞车交通不方便选择富力阳光美居理由是价位低、环境理想和发展商有实力，不足点是没有超市白云威尼斯蓝湾上市推

23、广策略书小结选择机场路、黄石路、白云大道上房子的潜在消费者，很大 部分的构成是周边的居民，或者是工作关系、社会关系在白云区， 他们都适应了白云区的居住环境和生活环境，更为重要的是居住 在这里有助于生意上的、工作上的发展，比如交通，比如生意上 的配套设施等。他们对未来购房的期望焦点如下：1、希望入住安全的小区（希望能脱离所在地的闲杂人员）2、希望住在有都市感的小区（不希望自己住的地方称为“城中村”）3、希望买的房子让自己感到“物超所值”（他们比较重视价格）4、希望住的地方没有嘈杂（他们习惯了这一地段的嘈杂，但很想脱离）5、附近生意人更希望住到一个显得富足的社区白云威尼斯蓝湾上市推广策略书第四部分

24、形象策略及包装建议白云威尼斯蓝湾上市推广策略书项目定位白云威尼斯蓝湾上市推广策略书市场定位的前提v 先对品牌、产品所生存的市场环境进行细分， 以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值、有影响力的利益点，然后进行加工包装。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书市场定位之开发概念市 场好开发概念好v “关爱、融和、优裕”的开发概念表明开发商理念具有一定优势，市场前景看好。v 形象策略就是为对这一开发概念寻找一个依托的平台白云威尼斯蓝湾上市推广策略书定位v 一个园林、配套设施人性化、参与性设计，体现关爱、融和、优裕的社区文化的精品楼盘参与性强的园林设计和谐融和的设施安全居住环境人性化户型设

25、计丰富的社区文化白云威尼斯蓝湾上市推广策略书核心概念的提出白云威尼斯蓝湾上市推广策略书楼盘的核心是什么？v 从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心课题与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（selling point）的？园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅白云威尼斯蓝湾上市推广策略书水产品的核心会所自然风格的人工湖白云山上流下的一股小溪幼儿园园林蜿蜒漫长的无极泳池亲水设施水（景）太极广场住宅二期、三期人工湖的贯通瀑布（叠水）儿童乐园v 项目首期以水景为园林的主体白云威尼斯蓝湾

26、上市推广策略书水只是物理存在v 产品的核心只是一个物理存在，物理存在怎么升华成产品的创意概念，怎么上升成为形象策略中的核心概念呢？白云威尼斯蓝湾上市推广策略书水的升华关爱融和优裕载体v 从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念v 核心概念也就是威尼斯蓝湾的形象包装v 生命之源v 柔和，温馨v 洁净，清新v 富足、繁荣白云威尼斯蓝湾上市推广策略书创意概念的提炼与阐述Target/Life Style（目标群生活形态） 大部分业主分布于白云区Product Benefits（商品利益点） 以水为主体，参与性强的园林 配套完善、和谐融洽的生活设施 安全居住环境 关爱老人、小孩的人性化设计

27、丰富社区文化Positioning（形象定位） 重视物质利益，讲究物有所值对那一群 工作繁忙劳累，梦想假期 重视家庭、邻里间的和睦、关照 希望入住一个安全、设施齐全、社区文化较好的小区 生活、消费理性，又 追求过舒适、温馨、Product Usage Occasion（ 商 有生机生活的消费者而言，品使用场合） 威尼斯蓝湾是一个水景秀丽、 大部分业主为首次置业，改善居住条件 离工作单位不远，便于兼顾工作和家庭 希望入住的小区充满活力，也能让自己倍感温馨 希望入住的地方有现代都市感充满活力、让人备感温馨的现代都市“水边威尼斯”我们将此威尼斯蓝湾当作 能体现“关爱、融和、 优裕”生活的现代都 市“

28、水边威尼斯” 来卖给他们。Product Concept（商品创意概念）我们的“水边威尼斯”家园Competitor/Substitute（竞争 者/代用品） 岭南新世界 白云高尔夫 时代花园 祥景花园Brand Image/Personality（品牌 形象/个性） 威尼斯蓝湾的水景具有无穷魅力 建立的社区是个小都市，设施应有尽有 威尼斯蓝湾风情独特，购买绝对“物超所值”白云威尼斯蓝湾上市推广策略书核心概念支持点“ 水 边 威尼斯”水白云威尼斯蓝湾生 命 之 源 柔和，温馨洁净，清新富足、繁荣关爱融合优裕人工湖、无 极 泳 池 、 瀑 布 、 小 溪 、 亲 水设施白云威尼斯蓝湾上市推广策略

29、书“威尼斯”是什么样的v 与水的亲近：威尼斯周边临海，城内运河纵横， 故称“水都”，出门见水，与水为邻。威尼斯蓝湾 首期以水景为主，包括自然人工湖、蜿蜒的围绕会 所的无极泳池、叠水瀑布、触手可及的亲水设施， 未来二期、三期仍有湖泊，形成星罗棋布的湖泊群， 如果贯通，可以比喻成运河。引进“水边威尼斯” 概念，引进的只是人与水的关系、建筑与水的关系， 而不能简单地做物理比较。用“水边威尼斯”这一 概念来表现威尼斯蓝湾与水的亲近，与水的融合， 体现“关爱、融和、优裕”的社区文化。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书“威尼斯”是什么样的v 富足、繁华而安全：威尼斯曾是中国丝绸之路 在欧洲的中转站，是沟通东西方

30、的桥梁，它本身 也成为梦想的起点，积累了大量的财富。这个城 市在古代易守难攻，以安全的港湾著称。这与威 尼斯蓝湾目标消费群心理不谋而合，安全和财富 积累都是他们的共同愿望。威尼斯的描述在中小 学课本就可以找到，所以是个知名度很高的名词。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书“威尼斯”是什么样的v 关爱、融和而优裕：威尼斯每年举行嘉年华（面具节），由过去的活动演变成为今天男女老少都喜欢的节日，盛况空前，经久不衰。这个城市的“融和”，是无需质疑的，和威尼斯蓝湾的开发概念相当吻合。威尼斯蓝湾未来举办社区活动，所倡导的就是这样的融和。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书“威尼斯”是什么样的v 艺文活动频繁：威尼斯诞生过

31、很多艺术家，在 绘画方面深有成就。“威尼斯电影节”是国际级艺术活动。其艺文活动的氛围，在街边都可以感 受到，可以看到很多街头表演。以“水边威尼斯” 为核心概念包装威尼斯蓝湾，可以提升该楼盘的 形象和档次，避免仅仅停留于园林建设的层面上。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书“威尼斯”是什么样的v 独特的饮食文化：威尼斯的料理和海鲜以及 一些传统风味、甚至冰淇淋都享誉世界。这些 素材在威尼斯蓝湾的推广活动中，都可以用到。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书小结：“威尼斯”是什么样的v 威尼斯是富足的v 威尼斯是祥和的v 威尼斯是融和的v 威尼斯是优裕的白云威尼斯蓝湾上市推广策略书核心概念的演绎白云威尼斯蓝湾上市推

32、广策略书核心概念在项目中的体现威尼斯蓝湾这个“水边威尼斯”赐予你大地的关怀，人间的温暖，还你一个心灵中的现代都市！威尼斯蓝湾的品牌屋结构品牌承诺湖泊、无极泳太极广场、儿童乐园、超市、幼儿园等配套设施从细节关心和照顾小孩和老人专业化物业管理、严密保安系统互相关怀、友好和睦的邻里关系商品利益点（品牌支撑点）池、亲水设施，以水为中心的园林生活设施的完备保证了威尼斯蓝湾的生活无忧无虑，体验“水的富感受水的洁净和舒爽，体验“水的融合， 水的心情”“威尼斯般的心情”处处以人为本， 给予更多关怀，体贴入微的管理使生活倍增保障，温馨的社区文化使业主更觉“关消费者利益点体验“象水一样爱”“威尼的柔和”享受“威尼

33、斯般的融和”“威尼斯般的柔斯般的祥和”足”“威和”尼斯般的富足”绿化园林与水的融合户型设计物业管理祥和而安全社区文化融和的、开放的生活状态广告宣传点细节体现人性化优裕的生活保证广告推广手段报纸广告、电视广告、SP、PR、现场广告等白云威尼斯蓝湾上市推广策略书品牌承诺v 白云威尼斯蓝湾，这个“水边威尼斯”， 赐予你大地的关怀，人间的温暖，还你一 个心灵中的现代都市！亲水近水，关爱生活（与水为邻，生活更滋润）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书核心概念的演绎（命名）白云威尼斯蓝湾其它备选：白云水榭云天白云碧水云都白云滨城花园白云水景新城白云红海湾花园白云威尼斯蓝湾上市推广策略书广告语v 主题（）：亲水近水

34、，关爱生活（与水为邻，生活更滋润）（与目标消费者希望过上更滋润生活的生活心态想吻合）v 分主题： 威尼斯般的心情（园林绿化） 威尼斯般的富足（生活设施） 威尼斯般的祥和（物业管理） 威尼斯般的融和（社区文化） 威尼斯般的优裕（生活品质）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书综合：品牌形象单是这个名字就让我心跳加速，它是那么熟悉，而又那么遥远，没想到它就这样悄无声息地来到我身边，这就是儿时课本里的水上威尼斯吗？度过了一个繁忙疲惫的一天，我回到了我的“水边威尼斯”家园， 在喧嚣无奈的都市，只有在这里能够体会沐风栉雨的享受。徜徉于星罗棋布的湖泊之间，纵身跃进蜿蜒的无极泳池，让我第一次感受到水是生命之源小桥、流

35、水、凉亭，渗透出威尼斯迷人的风情你还可以来到咖啡厅、西餐厅，聆听动人的威尼斯音乐，品尝威尼斯特有的美食会所、太极广场、儿童乐园、幼儿园、超市、商铺，这里应有尽有，俨然是个都市中的都市，但你不用担心马路边的尘土嘈杂这里的居民，你不用各个都认识，但他们和你一样，感受生活，享受生活，你不觉得似曾相识吗？正如参加威尼斯嘉年华的人们，面具下的心灵，是真正的自由与奔放！威尼斯蓝湾，这个“水边威尼斯”，赐予你大地的关怀，人间的温暖，还你一个心灵中的现代都市！白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象整合及包装建议白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象整合及包装建议（园林）v 雕塑：在湖泊旁边树立威尼斯风格的雕塑，比如威尼斯

36、古画家的塑像。或者用欧洲的雕塑提升楼盘的品位。v 桥梁：在无极泳池的上方建造具有威尼斯风格的小桥，点缀平白的泳池v 小船：设计威尼斯风格的小船“刚朵拉”，它的特点是船身纤细、船底扁平，适合穿行在狭窄又水浅的运河。把它们摆放到蜿蜒的无极泳池， 也可漂浮在湖泊上，或连接湖泊与湖泊之间的水道白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象整合及包装建议（售楼部）v 售楼部：现在越来越多的楼盘注重售楼部的 设计，为了体现楼盘的特色和吸引准业主的兴 趣，可谓用心良苦。对于威尼斯蓝湾而言，需 要设计具有威尼斯风格的售楼前台，设计具有 威尼斯风格的、和顾客融合交流的圆台，播放 威尼斯的轻音乐，甚至为客户炮制威尼斯咖啡 招待

37、。这样的设计，既可以融入“水边威尼斯” 的风情，又可以体现关爱、融和的气氛，以显 示与众不同。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象整合及包装建议（商业街）v 咖啡厅、西餐厅：威尼斯蓝湾二期中间有一条东西走向、宽约25米的商业街，两边将规划为娱乐休闲型的咖啡厅、西餐厅，是具有一定品位的商业设施，如果能体现“水边威尼斯”的风格风情，比如引进威尼斯传统风味“豌豆浓汤”（risi a bisi）、“特制意大利扁平细面”（Bigoli）、“玉米糕加咸鱼干”（Polent & Baccala）、“提拉米苏”(Tiramisu)来宣传，其品位就体现出来了。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象整合及包装建议（社区活动

38、）v 社区活动：威尼斯蓝湾注重以人为本，强调融洽和谐的社区文化，这种文化可以在社区活动中体现出来。比如定期举办“嘉年华”（面具节），动员居民参加，通过参加社区活动来促进形成融和的社区文化。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象整合及包装建议（补充说明）v 前提：鉴于“威尼斯蓝湾”的自身条件， 必须把握好形象包装的“度”“水边威尼斯”的文化概念博大精深，而威尼斯蓝湾不能提供百分百的载体；因此，我们引进的是“水边威尼斯”这个概念，吸取的是这个现代都市的精华，因为我们不可能就是威尼斯的物理存在（任何形象包装都是这样）；必须抓住“水边威尼斯”的是面面俱到。，宜单一纯粹，而不白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象策

39、略的论证白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象策略的论证v “水边威尼斯”概念特色小区在广州没有，能够给目标消费群造成新鲜的刺激， 吸引他们的视线在风情诉求方面，广州楼盘“亚热带风 情”、“新加坡”特色、“岭南园林”、“巴厘岛”色彩等概念用得过于泛滥“水边威尼斯”单一精确的概念能给市场注入一股活力和新意白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象策略的论证v “水边威尼斯”的繁荣中透出悠闲的生活、融合格调、优裕而略带浪漫色彩的情怀，与人们日益提高的生活追求相吻合v “水边威尼斯”代表一种在繁忙生活中又透出些许悠闲的生活形态白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象策略的论证v “水边威尼斯”的文化特质有着深厚的内涵和人文

40、精髓“水边威尼斯”给威尼斯蓝湾的形象包装提供了丰富的素材和意境，能立刻提升该楼盘在消费者心目中的位置白云威尼斯蓝湾上市推广策略书形象策略的论证v “水边威尼斯”的概念能够在楼市信息中独树一帜，并吸引目标消费者的眼球“原来我们身边存在一个这么好的地方”、“最好的就在你身边”“水边威尼斯”将极大地提升项目的“价值”，在周边环境尚未改善的情况下，让消费者感受“物超所值”白云威尼斯蓝湾上市推广策略书第五部分广告推广策略及建议白云威尼斯蓝湾上市推广策略书推广目标v 建立威尼斯蓝湾“水边威尼斯”的品牌形象和产品形象，提名度和美誉度v 配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划v 开盘时取得轰

41、动效应，使威尼斯蓝湾成为广州房地产市场的又一热点白云威尼斯蓝湾上市推广策略书推广手段广告手段SP手段PR活动v 通过广告、促销、活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广白云威尼斯蓝湾上市推广策略书推广阶段v 根据房地产的运作规则，在项目未确定竣工进程的情况下，我们先把推广阶段划分为四个阶段o第一阶段：预热期（2003年4月5月）o第二阶段：启动期（2003年6月7月）o第三阶段：强推期（2003年8月11月）o第四阶段：持续期（2003年12月开始）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书推进思路v 推进策略品牌提升进度拉动强势促销互动强销期文化引导形象导入品牌建立情感诉求品牌销售惯性销售预热期

42、启动期持续期白云威尼斯蓝湾上市推广策略书总体推广策略阶段性策略知名度通过硬性广告、软性广告相结合最密集的硬性广告投放，巩固威尼斯蓝湾“水边威尼斯”的品牌形象，并且以有轰动性的促销、活动聚集人气，最大限度地推动销售持续的、间歇性 的硬性广告投放， 配合阶段性的促密集的硬性广告投放，强势导入威尼斯蓝湾“水边威尼斯”的品牌形象，辅以强向目标消费者渗销/活动，巩透“水边威尼斯”固品牌形象，实现惯性销售生活，并开始内部认购势的活动启动销售，辅以强势的促销活动实现销售的“开门红”时间4月12后月开始持续期1月中旬6月2月7月上旬启动期2月下8月旬131月月下旬期4月-5月预热期白云威尼斯蓝湾上市推广策略书

43、第一阶段：预热期（2003年4-5月）v 目的：为楼盘进入销售阶段做好全面准备v 任务：为建立品牌做铺垫，为进入销售阶段作好物料准备v 执行策略：通过报纸广告渗透“水边威尼斯”生活，并完善现场包装（售楼部等）及销售资料（楼书、单张、价目表等）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书1、硬、软性广告v 报纸广告开始引进威尼斯文化，通过引进威尼斯素材打早威尼斯蓝湾。从以水为中心的园林、体现关爱的户型人性化设计、现代物业管理、完善的配套设施体现富足生活、融合的社区文化等多方面去体现“水边威尼斯”形象，向消费者渗透“水边威尼斯”生活的关爱、融和、优裕v 软性文章刊登在白云区楼盘大打“环保牌”、“氧吧牌”、“白云山

44、牌”、“岭南牌”、“亚热带牌”的情况下，创域地产作为一个新的品牌敢为天下先，从中跳脱出来，打造“白云山下的水边威尼斯”v 在黄石东路通往项目所在地的路口设置大型户外广告，并起指引的作用v 基础销售资料的准备（楼书、单张、价目表等），并向白云区的商业圈分布范围派发（汽配、装饰、音像、皮具等）白云威尼斯蓝湾上市推广策略书2、完善楼盘的现场包装v 售楼部：体现关爱、融和、温馨、亲切、舒适，使人能够亲身感受到威尼斯风情（售楼前台设计、人员服装、招待的咖啡等）v 样板房：结合自身简洁明快的建筑风格（根据创域的设计效果图），用具有威尼斯风格的窗帘、盆景等进行装饰， 提高样板房的格调和档次v 现场路段：加强

45、指引性，分散消费者对周边环境的注意力v 在工地围墙画上反映威尼斯风情的图画，可以用威尼斯嘉年华、艺术、“刚朵拉”小船等各种素材装饰v 工地现场：8个彩色空飘气球，打破工地单调色彩白云威尼斯蓝湾上市推广策略书3、SP、PR推广v “画出你心中的水边威尼斯”少儿创意大赛：与白云区教育局或几大小合举办，以各小学学校推荐或学生报名方式，召集参加这一活动。活动设立一、二、三、鼓励奖等奖项。目的：引起社会（白云社区）关注，借机宣传威尼斯蓝湾，在建立品牌知名度同时，建立关爱的品牌形象，能造成一定社会反响地点：东方乐园白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v “威尼斯风情展”：选择白云区人口密集、人流量大的场所，举办一

46、个威尼斯风情展，从地理环境、嘉年华、艺术成就、美食等全方位展览威尼斯风情。同时，展示区内还放一些展板，展出威尼斯蓝湾的一些规划图、设计图（售楼部等），尤其是以水为中心的园林，让观众体会到威尼斯蓝湾特有的融合、优裕、富足，从而建立“水边威尼斯”形象目的：在白云区当地形成影响，让消费者在感受威尼斯风情的熏陶时，联想未来的威尼斯蓝湾地点：待定白云威尼斯蓝湾上市推广策略书第二阶段：启动期（2003年6-7月）v 目的：制造轰动效应，吸引更大注意，为整体销售开个好头v 任务：张扬威尼斯蓝湾“水边威尼斯”的品牌形象，并赋予品牌以内涵，把品牌信息传达开来，建立一定的品牌知名度v 执行策略：以报纸媒体为主，配

47、合以车身、电视、户外、销售资料等展开高密度强攻，并举行各来声势浩大的促销活动（如隆重的公开发售仪式等），使威尼斯蓝湾这个“水边威尼斯”成为广州房地产市场的焦点白云威尼斯蓝湾上市推广策略书1、硬、软性广告v 硬性广告：开始强势导入“水边威尼斯”的品牌形象， 通过媒体组合有效到达目标消费群（见第六部分媒介策略）。v 软性文章：通过前一阶段的威尼斯文化引导、形象导入， 在社会上已经引起一定的关注，宣传在内购阶段就已经取得很好的反应。白云区楼盘还停留在“环保牌”、“东南亚风情”、“岭南特色”，威尼斯蓝湾跳出了这一框架， 并引起了很好的社会效应。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书2、SP、PR推广v “威尼斯

48、蓝湾亲水节”：为了让消费者体验“水边威尼斯”亲水设施的先进，体验水的舒爽、水的洁净，吸引 白云区的居民前来体验威尼斯蓝湾亲水设施的与众不同， 举办“威尼斯蓝湾亲水节”，通过游泳、泛舟等各项活 动，体现威尼斯蓝湾休闲娱乐感受。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v “威尼斯蓝湾美食节”：威尼斯美食丰富，从中挖掘题材举行“威尼斯蓝湾美食节”，让前来参观的消费者不仅体会威尼斯美食的无穷魅力，而且还可以通过家庭烹饪大赛等活动来吸引更过的注意。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v “威尼斯蓝湾登山节”：充分利用威尼斯蓝湾靠近白云山的优势，通过举办登山节、并以丰厚的奖品赠品吸引并邀请白云区市民参加该活动，借此扩大知名度

49、、吸引注意。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书v SP优惠：前10名认购的消费者可以获得额外的97折优惠，前100名认购的消费者可以获得额外的98折优惠， 前200名认购的消费者可以获得额外的99折优惠。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书第三阶段：强推期（2003年8-11月）v 目的提升品牌形象，保证持续销售，并把推广推向完成主体销售任务v 任务扩大知名度，建立充分的美誉度通过强有力的促销措施达成销售v 执行策略：，紧抓工程进度（封顶、现楼等）及节进行促销，园林及样板房竣工后重新拍摄电视广告片，通过各个媒体的强势组合，达到促进销售的目的。白云威尼斯蓝湾上市推广策略书1、硬、软性广告v 硬性广告：把“水边威尼斯”这一概念推向最高峰，同 时通过以下主题宣传威尼斯蓝湾的园林、设施、物业管理、富足社区生活，感性诉求和理性诉求双管齐下： 威尼斯般的心情（园林绿化） 威尼斯般的富足（生活设施） 威尼斯般的祥和（物业管理） 威尼斯般的融和（社区文化） 威尼斯般的优