北京佳兴园招商书(PPT 102页).ppt

1、,九州韬略 创新/创造价值,“佳兴园6号” 特别招商策划,亚奥商业升级新板块,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,环 渤 海 经 济 圈 北 京 中 心 论,环渤海经济圈论述,环渤海经济圈：北京的中心论 环渤海地区位于我国华北、东北和华东三大区的结合部，范围占据整个国土面积的12和人口的20。2003年，该经济区域完成生产总值36065亿元、社会消费品总额12626亿元，出口总额821亿美元，占全国的比重分别为30.9、27.5和18.7。可以说，环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区。作

2、为我国对外开放的窗口和对外贸易的重要基地之一，它拥有密集的城市群、港口群和产业群，在政治、科技、人才、经济、流通等领域有突出的优势。国家制定的西部大开发和振兴东北老工业基地的发展战略给它带来了机遇，“奥运经济”这一超级引擎更为它注入了强大的发展动力。2005年11月12日，国家发改委已正式将环渤海地区的发展重心京津冀都市圈的区域规划编制工作纳入国家“十一五”发展规划中，这无疑将为环渤海地区经济的可持续发展奠定更加坚实的基础。,环渤海经济圈论述,环渤海经济圈论述,自环渤海经济圈提出以来，以北京为首的京津塘环渤海圈、以上海为首的长三角和以广州为首的珠三角之间的竞争，一直是中国最热门的经济话题之一。

3、 改革开放初期，珠江三角洲地区挟临近港澳的区位优势和率先改革开放的政策优势获得超常发展；20世纪90年代初期，长江三角洲地区依托深厚的商品经济历史文化积淀和浦东开发抢得新一轮先机，成为区域经济发展的又一亮点。面对经济全球化和国际产业的转移以及珠三角、长三角产业高级化调整的机遇，环渤海经济区成为我国下一个区域经济发展的热土，这既符合经济发展空间梯度转移的客观规律，也是我国经济社会政治改革整体演进的必然结果。 环渤海经济圈的腾飞已是箭在弦上,环渤海经济圈论述,环渤海经济圈的优势； 经济总量：环渤海地区地处我国心脏地带，为全国的政治中心和文化教育中心。GDP占全国的1/4强；原油、钢材、平板玻璃产量

4、占全国总产的3成以上，原盐、微型电子计算机产量占全国总产的1/2以上。 经济体系：环渤海经济区经济体系完整，产业基础雄厚，人力资本密集，高新技术研发实力在全国领先，交通、能源、通讯等基础设施相对完备。 发展空间：环渤海省市地域范围达50多万平方公里，人口2.26亿，而长三角和珠三角地域面积分别为10万和4.2万平方公里，人口分别为8200万和4100万人，相对于珠三角及长三角而言，环渤海经济圈无疑具有更大的发展潜力及发展空间。,环渤海经济圈论述,珠三角地区,长三角地区,环渤海经济圈论述,伴随国内经济、社会、政治改革的深入及经济的全球化和区域化，环渤海经济区将作为一个整体亮相于国内外经济舞台，成

5、为继珠三角、长三角之后第三大最具增长活力的地区。预测到2020年前后本区人口将占全国的20左右，GDP产出将占全国的30以上，成为带动北中国经济发展的引擎。 世界经济发展史表明，一个区域的发展往往依托于一些经济基础较好的“点”，再通过这些增长“点”向周围辐射扩散，从而带动整个区域经济的崛起。如长三角经济圈的上海、珠三角经济圈的广东等。 作为环渤海经济圈的龙头，北京作为中国政治中心的先天优势，就已经是其他经济区所无法比拟的。,环渤海经济圈论述,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,北 京 北

6、 京 北 京 的 优 势 论,北京优势论,北京优势论,首都：北京的优势论 北京作为首都，全国的政治、经济、文化中心，集中了全国最重要的权力部门，是中央所在地，在资源配置的主导上具有先天优势，行政权力对各地经济发展的影响之深无可比拟。 在建国初期，北京人均GDP在全国仅排第9位，但借资源配置的天时地利，扶摇直上：从1978年到现在，人均GDP一直位居全国第二，仅次于经济中心上海。2004年，按常住人口计算，北京人均GDP达到4970美元，已接近中等收入国家的平均水平。,北京优势论,2004底中国城市GDP总量前10名,北京优势论,其实，首都优势即政治地位优势，给北京带来的是巨大吸引力和 幅射力。

7、它反映在北京的经济发展中，为北京带来了需要在这 里消费的巨大人流，为北京带来了巨大的投资，还赋予了北京 代表中国的象征符号，这个符号所具有的经济价值是无法估量 的，也是国内任何城市无法竞争 的优势。 除了首都固有的优势以外，北京的优势更多的还体现在以下七个方面： 一：北京是中国区位优势最明显的城市，以北京为中心城市，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀在内的环渤海经济圈，产业基础雄厚、资源丰富、人口密集，市场潜力巨大，是我国未来经济发展最活跃、最具发展潜力的区域之一。,北京优势论,二：北京是全国的金融决策和宏观调控中心城市。中央银行和其他政策性银行、商业银行、商业保险等重大金融机构的总部都设在北京。

8、 三：北京是中国科学、教育、文化最繁荣发达的城市。已经具有了学科门类齐全、研究领域广阔、有雄厚研究力量的自然科学、技术科学和社会科学体系，成为全国最大的科研基地和国内外科学技术信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中国最高，每百人中就有14人受到高等教育。 四：北京是中国城市基础设施现代化水平最高的城市。北京城区通往周边地区的放射形交通干线四通八达，京津塘、京石、首都机场等高速路的建成，形成了现代化交通体系的骨架。北京西客站是亚洲最大的现代化铁路客运中心，首都国际机场是我国最大的航空港。北京已经成为中国与世界各国邮政、通信的主要枢纽。,北京优势论,五：北京是中国综合经济实力最强的城市之一。

9、北京拥有基础雄厚、门类齐全、体系完整的第二产业，农业技术水平全国领先，第三产业的发展速度则大大超过其他产业，逐步成为北京经济发展中的主导产业。 六：北京是国际著名旅游业城市。仅以2005年计，全年共接待入境旅游者362.9万人次，同比增长15%，接待国内旅游者1.25亿人次，实现旅游总收入1593亿元人民币，其中旅游外汇收入达到36.2亿美元。 七：北京是中国最主要的国际交往中心。北京作为中国对外改革开放窗口，也正在按照现代化国际城市的客观要求，拓宽对外交往的渠道，扩大外向型经济的规模。北京正在积极吸引国际跨国集团在京设立控股公司或地区总部，北京的对外友好交往十分活跃，已同76个国家的96个首

10、都和大城市建立了友好联系，与19个国家的22个城市建立了友好城市关系。,北京优势论,随着国际化进程的加快，以及环渤海经济圈的逐步成熟，北京越来越显现出其对中国乃至世界的巨大影响力！ 2001年7月13日北京申奥成功，更成为北京快速发展的强力推进剂！,北京优势论,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,奥 运 盛 宴 奥运经济分析,奥运经济分析,奥运经济分析,奥运经济是指奥运会举办前后一定时期内，所发生的与奥运会举办有联系的，具有经济效果或经济价值的各类活动。 奥运会的总体效果和影响力是奥运经

11、济发展的重要基础。奥运经济已经成为最近30年世界经济发展中一种独特的经济现象。从以往举办城市的历史实践看，奥运经济是注意力经济，会由于注意力资源的相对集中而给举办城市带来阶段性加速发展；奥运经济是品牌经济，通过良好的运作通常能造就一批知名产品和企业品牌；奥运经济是借势经济，将对举办城市的经济、社会发展产生强大的推动力量，产生类似加速器或催化剂的作用。 奥运经济因其特有的聚合、裂变和辐射效应，而蕴藏着巨大的经济潜力。,奥运经济分析,1984年洛杉机奥运会包给了美国人尤伯，他奇迹般地使奥运会赢利2.36亿美元，这还不包括美国各行业在奥运会期间获得丰厚利润。 1988年汉城奥运会期间，一共创造了33

12、.6万人的就业机会，带来了27亿美元的国民收入，这届奥运会本身赢利达4.7亿美元。 1992年巴塞罗那，虽然奥运会本身只赢利0.4亿美元，但奥运会给巴塞罗那带来了260亿美元的经济效益，使2万余人获得经常性就业机会，使巴塞罗那由一个中等城市一跃而成为欧洲第7大都市。 1996年亚特兰大，这届奥运会赢利更少，只有0.1亿美元，但奥运会没花政府一分钱就建造起5亿美元的体育基本设施交付市民使用，并为亚特兰大市和乔治亚州创造了51亿美元的经济效益。 2000年悉尼奥运会，为主办城市及主办国创造了巨大的有形和无形的财富，期间共支出9.65亿美元，共收入13.9亿美元，赢利4.25亿美元。,奥运经济分析,

13、奥运会的举办将使举办城市，甚至举办国，具有空前的机会将自己展示给全球众多的观众，由此而诞生的奥运经济将对举办城市的经济和社会发展产生举足轻重的影响。据统计，年悉尼奥运会，天的比赛期间，在世界各地区亿人口中有亿人观看和收听了比赛情况。奥运会对举办城市的影响分为短期影响和长期影响。短期内，奥运会创造了工作机会和收入，促进了当地经济的发展进步，最明显的便是奥运会筹备期及举办期间嘉年会般的盛大氛围。然而，奥运会对举办城市最大的影响却在于对城市长期的发展和改善上，主要包括：城市的更新、奥运村的创建、城市基础设施的改善、旅游和会展活动的增长、环境意识和可持续发展意识的提高等，其中城市基础设施和环境改善是对

14、奥运会主办城市最重要的长期影响。,奥运经济分析,1964年的东京奥运会，公共资金投入高达1万亿日元，以东京为中心的日本列岛开始了真正的经济高速增长时期，19591964年日本国内生产总值增长率平均达到10.5，奥运会后，国民经济增长由10.1猛增至26.1。而股票市场从1958年开始持续看好，在3年半时间里东京证券股价指数增长了两倍。 1988年的汉城奥运会，为韩国的三次产业分别创造产值21亿美元、22亿美元和13亿美元，三项相加产值达56亿美元。奥运会使韩国经济再显神奇，为韩国经济带来15年的高速增长。 对于北京奥运会，国家统计局测算，20022008年，全国国内生产总值因奥运会每年将提高0

15、.30.4个百分点，到2008年，中国的GDP就可以达到16.3万亿元，奥运会对中国8年累计的收益可达到1.38万亿元。对北京市而言，每年经济增长将增加4个百分点，同时创造74.5万个就业机会。,奥运经济分析,北京坐上奥运“助推器” 相对于远期收益，奥运对北京的影响，更多的体现在现在！据有关机构测算，北京举办奥运会城市建设投入约为2800亿元，整个投资和需求约为15000亿元。由此看来奥运经济的蛋糕十分丰厚，那么这块蛋糕到底有多大？,奥运经济分析,为了创造良好的奥运投资环境，北京市政府共投入1800亿元用于亚北市政基础设施建设。其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的

16、快速交通网；450亿元用于环境治理，使北京的天更蓝、水更清、地更绿，兑现“绿色奥运”的承诺；300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育，兑现“科技奥运”的承诺；其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。 奥运经济对北京最大的影响在于对北京城市总体规划布局的改变。北京未来的发展正在从单一中心向多中心过渡转变。随着奥林匹克公园的建设，北京将在市区北部形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区，并将在城市结构上形成新的以奥林匹克公园、中关村科技园区、商务中心区三大城市功能区为主的布局结构，这种新的城市布局将改变整个北京原

17、有城市布局。,奥运经济分析,加入世贸组织和举办2008年奥运会其经济收益和舆论影响，将极大地促进未来10年中国的稳定和改革。如果中国能顺利地保证其稳定和经济增长，那么到2010年40%的中国人将有望成为中产阶级。 奥运会所蕴涵的潜在的经济利益和政治利益，其意义已远远超出了奥运会作为世界上规模最大、最具影响力的体育盛会本身。,奥运经济分析,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,综述解读北京地产市场, 回顾京城房地产的发展历史，对于认清北京地产发展状况，把握地产经济的商业脉络，无疑具有重大意义

18、。 从现有资料来看，北京的地产发展主要经历以下三个阶段： 第一阶段：地产启蒙阶段 1993年1994年前后，开发商在立汤路沿线建起了王府花园、蓬莱苑别墅等居住社区，京城最早一批自购房者在此云集。此后，“亚北”成为京城人所共知的一个房地产区域名词，京城区域楼市就此拉开序幕。,北京地产市场解读,第二阶段：高速发展阶段 经历了区域楼市的启蒙阶段，1998年成为了北京区域楼市的转折标志。在这一年，政府取消了福利分房制度，很多老百姓开始接受自己购房的观念。在随后一系列政策的牵引下，北京房地产市场正式步入了高速发展的阶段，区域楼市细分时代也随之来临。 第三阶段：楼市成熟阶段 2001年的申奥成功，更为地产

19、市场注入了一剂强心剂，北京地产以前所未有的速度发展，楼市也已逐渐走向成熟。,北京地产市场解读,北京地产市场解读,第一阶段：亚运村一枝独秀 1990年前后，亚运会的召开使亚运村迅速成为富人区。五洲大酒店、汇园国际公寓、阳光广场等纷纷建成，汇园国际公寓作为亚运村最早开发的项目，房价最高时卖到1500美元每平方米。各大公司的高级白领和演艺明星成为亚运村的新贵，一些退休的外地名流也来此地买公寓，这里经常招摇着欧美最时髦的跑车和加长轿车。 亚运村概念的兴起给了诸多开发商绝佳的发展契机：亚运会的召开，直接促使亚运村在产业、市政及基础配套上的先行，开发商借亚运之势，创造了地产市场的第一个奇迹：截至1998年

20、，短短几年时间，亚运区域的房地产价格就翻了两翻：由原来的2000元/平方米，飙升至5000元/平方米。,亚运村板块可称为北京第一个被市场捧热的富人居住区，汇园公寓是一个开端。亚运会带来的种种利好，以及区域基础设施的改善，成功地推出了一个区域概念，这个思路成为今后许多新兴区域竞相效仿的榜样，其影响对房地产的发展而言可谓深远。 亚运村概念的成功打造，也大大提高了开发商通过区域运作来销售项目的热情，后来的奥运会概念也正是延续了这一思路：奥运会的市政投入、交通改善和区域产业的发展，在奥运会前后被逐步释放出来，区域的价值走高无需质疑。,北京地产市场解读,第二阶段：大型居住区涌现 经过停止福利分房之后两年

21、的消化期，北京开始慢慢出现了个人购房的热潮，此时，统一规划、统一开发的大型居住社区涌现，方庄、亚运村、望京成为北京开发较早的三个大型居住区。 这些早期大型居住区的表率，为北京形成目前“城市多中心”的发展格局提供了理论基础。方庄、望京和亚运村，这三个北京商品房时代最早的大型居住区，尽管刻有时代的烙印，但它们所经历的一切，无论是经验还是教训，都在北京房地产发展史上留下了令人难以忘却的一页。,北京地产市场解读,上世纪80年代的望京还是一片平房,望京总规划居住人口近30万人，是目前亚洲在建的最大规模社区,北京地产市场解读,个人购房的热潮兴起，地产价格再一次得到很大的提升。 望京一度是北京房地产中最炙手

22、可热的地区，韩国人的聚集拉高了当地的租金，直接导致了价格逐渐走高，从4000元/平方米上涨至7000元/平方米，甚至一度在望京拥有一套房产就是财富的象征， 。 亚运村板块由于购买项目的热情不减，价格也一路上扬，一直冲到了区域均价8000元/平方米以上。 但随着市场的进一步完善，大型社区生活配套相对滞后的问题表现得越来越突出，工作与生活的剥离，使得商业和产业发展功能很难充分发挥，区域发展遭遇瓶径。但早期居住区开发基本奠定了目前新城市中心区的格局和方向，北京新城市中心会在这些早期成熟居住区的基础上再继续发展和完善。,北京地产市场解读,第三阶段：体育盛事带动地产涨势 当大型居住区及传统居住区，如望京

23、、CBD、金融街、中关村等遭遇发展瓶径而苦苦寻求突围时，亚运区域则由于申奥成功而提前步入了新一轮的发展浪潮。 亚运村因为亚运会而成为北京最早的富人区，而如今因奥运而派生的亚奥板块，更备受业界及广大购房人关注。在体育产业的带动下，该地区的发展日新月异。不仅道路交通等基础设施得以明显改善、生活配套日益齐全，而且森林公园的建设亦为该区域带来勃勃生机。而这一切，也正是促使买家在此置业的源动力。,北京地产市场解读,统计数据显示，2001年北京申奥成功之前，亚奥地区的平均房价为40005000元之间，然而，申奥成功之后的第一年，该区域的平均房价便迅速攀升至60007000元。而今，区域内单价8000元以上

24、的项目栉次鳞比，有的项目单价甚至高达1200015000元。 亚奥板块的中高档项目，如世茂奥林花园已经由开盘时的11000元上升至如今的15000元，即便是像中低档项目明天第一城，也由开盘时的4000多元，上升至如今的60007000元，奥运经济对亚奥板块房价的拉升作用由此可见！ 据了解，目前亚奥地区房屋的平均售价为8631元，高出北京市平均房价6776元27.4个百分点。2006年一季度统计数据显示，亚奥房价同比上涨11.9%，高出申奥前34.3个百分点！,北京地产市场解读,奥 运 位 置 图,奥 运 规 划 图,北京地产市场解读,纵观北京市房地产15年的发展历程，亚运区域一直在扮演着一个时

25、代先锋的角色，亚运区域的发展可以说是北京整个地产发展时代的缩影。 受奥运盛会的影响，亚奥区域再次站到地产市场的焦点之上，奥运地产的概念早已为大家耳熟能详，亚奥区域正面临前所未有的发展良机。,北京地产市场解读,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,亚 奥 板 块 商 圈 新 贵,亚奥板块分析,亚奥商圈新贵 当CBD、金融街、中关村等字样越来越被人们耳熟能详，亚奥商圈的价值随着申奥的成功逐步浮出水面，并很快的成为北京整体商业布局中的一支新锐。 商业国际化投资潜力对比表,亚奥板块分析,亚奥商圈新

26、贵 2005年1月12日，国务院批准了北京城市总体规划（2004-2020） ,新规划明确提出构建“两轴两带多中心”的新城市空间格局，将在北京市域范围内建设包括中关村高科技园区核心区，奥林匹克中心区，中央商务区等多个服务全国，面向世界的城市职能中心，计划形成“中心城新城镇”的市域城镇结构，并明确指出中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区，其范围包括原规划中心城范围加上回龙观和北苑北地区，面积约为1085平方公里。“城市中心北移说”得到肯定，城市中心北移将成为现实。,亚奥板块分析,亚奥板块分析,亚奥商圈新贵 中国的区域发展政策导向性很强，政府定位和城市规划对一个地区，甚至一

27、个城市的发展起到决定性作用。1979年中央政府对深圳的重新定位，改变了深圳整个城市发展以及在中国历史的地位，并引发了第一次珠江三角洲的改革浪潮；1991年中央对浦东的重新定位，改变了上海城市总体发展布局，并引发了长江三角洲的第二次改革浪潮；2008北京“奥运新区”的条件比当年的深圳，上海好得多，此次对北京城市总体发展规划的改变，可能会引发整个环渤海湾的第三次改革浪潮，促进环渤海湾经济圈的迅速形成。,亚奥板块分析,亚奥商圈新贵 自2001年，亚北以中央生活区（CLD）的概念出现在地产市场以来，其建筑面积迅速突破1400万，居住人口也达到了前所未有的150万，同时作为北京市开发最早，市政配套最为完

28、善的高档居住区之一，居住人员的素质及收入水平较高，具有极强的消费欲望和消费能力。 区域月薪水平分布表,月收入状况，决定了一个区域的经济状况，从而决定了该区域的消费指向。月收入水平越高，则用于生活必需品外的支出就越多。,亚奥板块分析,亚奥板块分析,亚奥商圈新贵 但中央生活区由于前期缺少统一的商业规划，致使亚北的大型商业设施少、档次低。以亚奥核心区为代表的大型商业项目仅有北辰购物中心、飘亮广场、亚运村华堂等综合性商业物业，商业面积也仅有15万平方米，远远满足不了区域的消费需求。同时，部分商业项目由于建成时间较早而锁定的消费者档次低，商品档次受到一定消费需求影响，不能满足区域内中高档消费者购物需求。

29、,亚奥板块分析,亚奥板块，作为北京三大商圈中的新贵，商业配套的匮乏越来越成为制约其发展的瓶颈。 商业的发展与突破已是迫在眉睫，集体突围，大势所趋！,亚奥板块分析,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,聚 焦 北 苑 大 势 所 趋,北苑区域分析,北苑：亚运区域唯一的发展通道 很多时候，人群已经养成了去燕莎、去国贸或去市中心购物的习惯，但四环内拥堵的路况，却成为了人们心中抹不去的痛。 北苑，位于温榆河高档别墅区与亚北中央居住区之间，道路交通设施发达，先天的位置优势及完善的市政配套设施，无可避

30、免的使其承担起服务于两大区域的商务责任。,北苑区域分析,亚运村,温榆河,北苑区域分析,北苑：奥运最直接的受益者 2008年北京申奥成功以后，奥运公园的整体规划，就沿着北苑路平行舒展开来，受奥运概念的影响，未来北苑区域将拥有50万的常住人口，整个亚奥地区未来居住人口更将突破200万。居住人群年龄集中在2545岁，主要为在中关村、燕莎、中央商务区、望京等区域的行业精英。层峰人士自然有其层峰的消费习惯及能力。 随着亚奥区域的发展和奥运经济的推动，亚奥商圈核心北移已不可避免。由于政策和交通上的种种利好因素，北苑潜力巨大。 而未来，除奥运村在举办大型比赛和演出的时候会有大量的消费人群涌入奥运村以外，平常

31、的时候还会接纳许多来自世界各地的游客，他们也会形成亚奥商圈的消费主体。,北苑区域分析,北 苑 路,北苑区域分析,为充分了解市场，我们针对周边项目做了详尽的市场调研。 调研区域：北苑周边区域 调查范围为：住宅供应量、居住人口、供给量、租金水平、经营状况、消费能力等 调研目的：通过充分的市场调研来综合对比分析北苑区域的价值,北苑区域分析,北苑区域分析,本区域从最早的荒芜偏地，到今日配套设施齐全的北京最大的精品居住社区之一，整个项目经历从申奥、前奥运阶段(奥运建设期)、奥运阶段及后奥运阶段的全过程，可以说见证了整个北京奥运地产的发展史。 当然区域地产的销售价格也是一路高歌，伴随奥运建设共成长：北苑家

32、园2001年5月开盘时的3500元/平方米的销售均价，上升到目前的7900元/平方米，增幅达129%；万科星园由于土地来自于北辰集团的转让，地价较高，2000年7月开盘时均价6000元/平方米，但目前已无房可售，二手房价格也已上升至9000元/平方米，奥运所带来得增值潜力可见一斑。,北苑区域分析,北苑区域分析,北苑地区的商业起步较晚，即使在目前人气很旺的现在，该区域的商业氛围与其居住的人口之间根本不能同日而语。这里的商业地产除了已落成的北方明珠之外，并没有成型的、有规划的大型商业地产项目。虽然目前世纪联华、易初莲花等商业进驻，但都是解决人们日常生活需要为主的超市业态。一些精品、品牌专卖店等还得

33、要到亚运村地区。 同时，北苑区域目前的商业大都是为了解决居住区居民的生活，各自为战，缺少专业人士系统规划。区域餐饮、娱乐业尚不成熟，具有很大的市场发展空间，至于精品店、酒吧以及文化休闲类等方面商业则更显得明显不足。,北苑区域分析,市场急需一个区域商业中心，以吸引该区域的庞大消费人群，从商业特色上与该区域进行错位经营，弥补并强化该区域内餐饮、娱乐以及休闲健身类业态的严重不足，形成业态互补，结合，进而提升整个区域商业知名度以及商业价值。,北苑区域分析,重要结论 1、受奥运拉动，北苑区域的住宅需求强烈，价格已经突破8000元大关，总居住人口达50万，消费潜力极大。 2、北苑区域由于没有专业商业运营商

34、的介入，商业才刚刚起步，商业前景看好，升值潜力巨大。 3、聚合型的品牌商业尚未出现。 4、只租不售的模式占市场主流。租金在3元/平米/天左右，市场潜力巨大。 5、有规划、有规模、有意识的商业项目供应缺乏，优性发展和永续经营的开发模式还没有得到市场的重视。,北苑区域分析,无论是地理位置，还是发展时机，北苑都已处在了这个商 业时代的风口浪尖！,北苑区域分析,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,商 业 新 锐 占 尽 先 机,项目简介,佳兴园6号基础数据表,项目简介,项目简介,佳兴园6号效果图

35、,项目简介,项目优势 独栋我的地盘我做主 定制性格建筑，彰显尊贵 高性价比看得到的升值潜力 紧邻媒体村榜样另一个奥运主场,项目简介,项目优势之独栋：我的地盘我做主 随着地产市场逐步走向成熟，地产物业的需求也由统一体走向了个性化，不同的公司也可以做出个性化的选择。无论从地段的分布，还是从产品的类型上，地产物业的多元化是一种必然趋势，独栋建筑的大行其道也无可避免。 目前，北京的小型独栋物业主要分布于亦庄和丰台，如BDA企业大道、总部基地等，市内的独栋物业仅以零散的小体量存在，如德胜门的德胜尚城，西单华润置地星座等。 亚奥区域，由于规划的先天不足，此类物业极为稀缺，市场尚处于供应的空白点。,项目分析

36、,佳兴园6号独栋的物业建筑形式，填补了区域市场供应的空白，同时也使聚合型的品牌商业经营成为可能，商业配套、名牌专卖、休闲健身、餐饮娱乐等业态能够得到有效的异业互补，提升商业档次和商户进驻质量，保证了其优性发展和永续经营。 独栋写字楼的独立形象及独家冠名权，则可以充分满足企业建立公司品牌和展现公司张力的需要。同时也能通过独立的运营来满足企业文化的营造，以及企业管理的需要。,项目简介,佳 兴 园 6 号,项目简介,项目优势之定制性格建筑，彰显尊贵 许多建成的写字楼虽然具有良好的地理位置和先进的硬件设施，但在使用功能、空间布局和服务设施上却无法满足需求，后期修改又不现实。而作为独栋定制型物业则为让企

37、业在建设前期参与设计的定制化提供了可能性。 办公、餐饮、娱乐、商场，一切因需求而变，一切因性格而变。佳兴园6号，亚奥中心，最具生命力的建筑。,项目简介,项目优势之高性价比：看得到的升值潜力 投资，关注的是核心价值点，要求的是预期收益。 本项目为独栋建筑，面积适中，运作和管理简捷，同时8000元/平方米，接近于普通住宅的售价，在价格上为客户预留了超乎想象的利润空间，升值潜力不言而喻。 另外从区域需求上来看，独栋物业在亚奥区域极为稀缺，且多集中在亚运村内，租金居高不下，投资前景极为看好。,项目简介,项目优势之紧邻媒体村榜样另一个奥运主场 媒体村，奥运的新闻信息主场。佳兴园六号紧邻媒体村东侧，随着奥

38、运的临近，将与媒体村一起成为世界关注的焦点。奥运会，早已不仅仅是一场世界体育竞技的盛宴，其无与伦比的全球关注度中所蕴涵的无限商机，更像是一场在顶级赞助商之间展开的商业PK盛宴。 拥有佳兴园6号，您的企业也就拥有了冠名奥运主场建筑，独享顶级展示舞台，奠定壮阔事业空间的绝佳机会。,项目简介,佳兴园6号,媒体村,报告框架,环渤海经济圈论述,北京优势论,奥运经济分析,北京地产市场解读,亚奥板块分析,北苑区域分析,项目简介,项目投资分析,项目手续及联系方式,佳 兴 园 6 号 亚 奥 最 后 的 商 业 盛 宴,项目投资分析,项目投资分析,此项目投资分析从以下两个方面进行阐述 一：投资风险 着重于分析前

39、期资金投入风险、后期经营风险 二：投资收益 由于项目经营的不确定性，仅做保守的静态投资收益分析,一：投资风险分析 本项目的风险主要存在于两个方面，一是来自于资金投入的风险：前期的资金投入；二是来自于市场的风险：后期的商业经营及商业价值的变化。 资金投入风险 甲方为北京东方置地投资发展有限公司，系由原北京市东城区住宅建设开发公司重组改制而成的国有控股公司。本项目土地手续齐全，无任何债务纠纷，国字头的背景也保证了乙方合同履行的零风险。 同时，采用根据工程进度分期付款的模式，款项全额至产权证办理完毕时付清，有效避免了由工程设计、施工及产权归属所产生的风险问题。,项目投资分析,项目投资分析,项目投资分

40、析,经营风险分析 由于后期经营的不确定性，本分析不可能全方面展开分析，这里仅就可能出现的酒店、餐饮、娱乐三种经营业态进行阐述，以期为投资者提供参考。,项目投资分析,经营风险分析之酒店业,项目投资分析,本项目建筑面积为6000余平方米，如作为集住宿、餐饮、娱乐、商务为一体的小型酒店，则可根据市场需求设计标准间、套间、豪华间等不同档次的客房80间左右。 根据周边客房市场价格，将本酒店标准间折后定价为300元应该使比较客观的，酒店经营管理成本为50元/天/间，管理者佣金为25万/年，以入住率90%计算，本酒店年净收益为（300-50）*80*365*90%-25万=632万，年投资回报率高达12.6%。 值得注意的是，此投资回报并没有计算酒店配套娱乐设施的收益。,项目投资分析,经营风险分析之餐饮业 北苑地区餐饮综合情况,项目投资分析,如本项目作为经营餐饮之用，从面积上具有可比性的只有亚运村的渔公渔婆，