工程精细化管理教材(PPT 159页).ppt

1、工程精细化管理,2013年3月,工程精细化管理,第一部分、工程管理模式分析,第二部分、工程质量保证体系与重点,第三部分、工程计划保证体系与重点,第四部分、工程管理保障的合约配合,第五部分、通过减法学习工程质量管理,工程精细化管理,What 做什么？ Why 为什么做？ When 什么时间做？ Where 哪些公司做？ Who 谁来做？ How 如何做？,先知其策，然后行；先共其策，然后知；,工程管理模式分析,一、企业经营模式与工程管理,二、工程管理组织架构分析,三、工程管理模式分析,企业经营模式与工程管理, 多项目发展对工程管理的影响：,自然环境的不同，导致工程管理难度加大,社会环境的不同，导

2、致工程管理难度加大,多业态开发导致专业与全面产生矛盾,企业经营模式与工程管理, 多项目发展对工程管理的影响：,管理跨度增加，公司与项目之间的管理权责不清,决策信息增加，沟通效率降低,依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升,企业经营模式与工程管理, 多项目发展对工程管理的影响：,外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加,工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收,内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全,各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现,企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降,工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段,工程管理组织架构分析

3、,职能管理型,矩阵式管理型,项目管理型,工程管理模式分析, 公司对项目工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系考核检查的重点：,基础管理检查：通过对内业资料的审查，检查项目工程部工程质保体系管理要求，检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系管理的能力。,实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实体质量检测对照，检查项目工程部关键质量控制和质保体系实际管理效果,工程管理模式分析, 公司对项目工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底,施工工艺交底,施工组织与配合交底,工程管理模式分析,工程管理质保体系基础管理部分的检

4、查重点：,工序质量控制点、停止点交底,施工样板交底,施工单位、监理单位关键工序检验批过程记录表,项目工程部关键工序检验批复检记录表,工序交接检、关键验收责记录表,工程管理模式分析, 公司对项目工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：,工程防渗漏质量控制,工程防开裂质量控制,精装修观感质量控制,园林景观工程细部质量控制,空间尺寸偏差质量控制,门窗、设备成品保护质量控制,运营管理与工程管理, 阶段性成果标准示例项目启动阶段：,取得土地成交确认书方案设计任务书发出,阶段起止点：,所含子成果：,.概念设计方案设计,.项目定位报告营销,.成本预测报告成本,运营管理与工程管理,

5、阶段性成果标准示例项目启动阶段：,所含子成果：,.售楼处、样板房选址、定位及开放计划营销,.项目开发计划公司,.方案设计任务书设计,精装房定位、限价及实施方案设计、成本及工程,.景观方案设计任务书设计,运营管理与工程管理, 阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划：,1、售楼处定位、位置（应附图）及面积；,2、样板区（销售展示区）范围、位置：含客户停车区域选择；,3、样板房位置（应附图）、数量、装修风格建议（用图片、 照片或模型表达）；,4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析、户外导视方案 及工程配合意见、客户参观样板区线路预案及销售导视；,5、示范区与周边环境的关系、有利、不利因素及处理建议；

6、,运营管理与工程管理, 阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划：,6、本项目预算及竞争楼盘的装饰装修细节对比及参考价格；,7、样板区（销售展示区）市政、景观先行实施方案分析；,8、本方案与其他方案的优劣势分析（方案比较、应附图）；,9、土建、装修进场、家具布置、开放等计划安排,工程管理模式分析, 项目运营管理与项目工程管理：,开发流程与工程管理：,投资决策,工程管理 （常规理解）,工程质量保证体系与重点,一、工程质量管理理念,二、工程管理策划与研发,三、工序、检验批质量管理,四、工程质量细节管理,五、设计工程质量保障,工程质量保证体系与重点,六、产品标准化、系列化对工程质量的保障,七、工程管理规

7、划,八、供方质保体系的输出与管理,九、工程分户验收管理,工程质量保证体系与重点, 工程质量管理理念与质量文化：,工程质量管理理念的完善：,国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工质量控制保障体系。,工程质量保证体系应更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理,工程质量保证体系与重点,一级“检验”,二级 “质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点：通过工程检验保证质

8、量 缺乏质量意识和专业知识 方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点: 改进工程质量管理过程 一线人员积极介入 方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点: 开发设计、工艺能力和生产管理能力 与供应一体化 方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点: 以最终客户为服务目标和超一流产品 质量文化 方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,工程质量保证体系与重点, 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：,第一级：施工质量检验,企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决,设计质量、材料质量、施工

9、的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善,工程质量保证体系与重点,第二级：工程质量保证,企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理,设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系,工程质量保证体系与重点,第三级：工程质量预防,设计与工程开始相互影响与积极配合，

10、设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量,施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成,工程质量保证体系与重点,第四级：零缺陷管理（相对归零）,企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位员工都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷

11、原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准,工程质量保证体系与重点, 企业质量文化强调的原则：,1.树立正确的质量管理理念：,2.工程质量标准必须是“零缺陷”：,3.以“品质不符合标准的代价”衡量质量：,4.以“防患于未然”为质量管理的制度：,5.以“全面质量管理”为改进的基础：,工程质量保证体系与重点, 工程质量管理理念体现的一些特点：,工程质量施工质量,工程质量不单纯只是工程管理部门的责任,工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施,成

12、本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制,招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的基础,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80

13、以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水层选用SBS改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目为外墙外保温，面层使用某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要

14、求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏,工程质量保证体系与重点, 企业工程质量管理缺陷分析：,房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断,成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标,工程质量保证体系与重点, 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析,采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚

15、一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹配性等要求,采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认,工程质量保证体系与重点,工程质量保证体系框架的确定:为何会采取后面介绍的一系列工程质量管控手段，源于全面工程质量管理的策划，分析其管理短板产生的原因并有针对性的予以改进。,工程质量保证体系与重点, 全面工程质量管理的概念：,质量策划：,确定与项目相关的质量标准，并决定如何满足这些标准,质量保证：,定期评价总体项目绩效，制定阶段性质量管理目标，以提供项目满足相关质量标准的信心,质量控制：,监控具体项目结果以确定其是否符合相关的质量

16、标准，并制定相应措施来消除导致绩效不令人满意的原因,工程质量保证体系与重点, 工程质量策划问卷调研结果分析：,影响工程质量的主要外部因素（前五位）：,1.监理公司未实行有效监管,2.施工单位质保体系不健全,3.设计施工图质量不完善,4.总、分包单位不履行管理、配合职责,5.劳务的工艺质量能力不足,工程质量保证体系与重点, 工程质量策划问卷调研结果分析：,影响工程质量的主要内部因素（前五位）：,1.工程管理人员过程质量管控能力不足,2.计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障,3.设计变更过多,4.招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清,5.对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待

17、提高,工程质量保证体系与重点, 工程质量策划对外部资源管理能力的分析：,设计单位对工程质量的影响：,监理单位对工程质量的影响：,施工单位对工程质量的影响：,国家现行规范法规对工程质量的影响：,工程质量保证体系与重点, 设计单位对工程管理的影响：,施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要,设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍,工程质量保证体系与重点, 设计单位对工程管理的影响：,建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况进行的普查：全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反强制性设计规范的情况。,工

18、程质量保证体系与重点, 设计单位对工程管理的影响：,通过对业主投诉、工程质量后评估、设计质量后评估所做的分析，发现近31.6左右质量问题是由于设计不合理、设计错漏碰缺等设计缺陷引起的。,工程质量保证体系与重点, 监理管理能力不足对工程质量的影响：,以铝合金门窗安装为例,哪些部位、哪些工序需要监理旁站？,如何划定监理旁站监督的控制区域,以屋面防水施工为例,工程质量保证体系与重点, 管理监理能力不足对工程质量的影响：,监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别?,以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例,以10万的高层住宅为例,如何判定监理工程师的配备满足监理要求？,大多数工程管理人员在

19、抱怨监理单位工作不合格的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清楚如何管理监理单位。,工程质量保证体系与重点,对策：制定企业版的监理工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检查表格。修改监理招标文件及合约文件, 管理监理能力不足对工程质量的影响：,监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确,监理工程师责任制不落实,对策：将监理投标报价改为成本利润税金现场监理奖金的竞价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具,工程质量保证体系与重点, 施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、

20、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,工程质量保证体系与重点, 施工单位对工程质量的影响：,建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工程质量也无法得到有效保证,在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于对工程质量、进度的重视,工程质量保证体系与重点, 管理施工能力对工程质量的影响：,施工单位缺乏有效的工程质量保证体系,施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量管理人员配备

21、不足，质量管理能力、技术管理能力不足,对策：制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。,工程质量保证体系与重点, 管理施工能力对工程质量的影响：,施工单位过程质量控制能力不足,关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序等质量管理能力不足。,对策：制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验管理要求,工程质量保证体系与重点, 国家现行规范、法规对工程管理的影响：,为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？,为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的工程质量问题和业主投

22、诉？,工程质量保证体系与重点, 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：,国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要,工程质量保证体系与重点, 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：,铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求,对所需检验项目的检验方法没有明确要求,工程质量保证体系与重点,工程质量保证体系与重点, 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：,通过设计预

23、防解决飘窗渗漏：,飘窗什么部位最容易发生渗漏？,思考60秒：,飘窗为什么容易发生渗漏？,针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？,工程质量保证体系与重点, 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：,国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制,工程质量保证体系与重点, 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：,工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础

24、，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量,房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验,工程质量保证体系与重点, 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：,在对工程管理人员所做的问卷调研中，有近34.3%的人员认为工序质量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需要对结果进行检验即可。,传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应并满足工程质量控制的需要,工程质量保证体系与

25、重点, 工序质量控制的四项主要内容：,严格遵守工艺规程：,施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。,主动控制工序活动条件的质量：,明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理,工程质量保证体系与重点, 工序质量控制的四项主要内容：,及时检验工序活动效果的质量：,施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等,设置必要的工序质量控制点（工序停止点）,进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标,工程质量保证体系与重点, 工序质量控制点的概念及设置目的：,工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的

26、重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态,工程质量保证体系与重点, 工序质量控制点的管理要求：,工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。,工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理,甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环节。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。,工程质量保证体系与重点,

27、工序质量控制点设置的原则：,控制施工、监理单位人员的关键行为,控制材料的质量和性能,控制关键工序的操作行为,控制关键的施工顺序,控制合理的技术间歇,工程质量保证体系与重点, 工序质量控制点设置的十项原则：,控制常见的施工质量通病,控制新材料、新工艺、新技术的应用,控制质量不稳定、质量问题较多的工序,控制关键的施工工法,控制总、分包交叉作业的工序和成品保护,工程质量保证体系与重点, 工序质量控制点设置的必要性：,上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按传统的工程管理理解，都不属于需要甲方亲自参与检验的范围,上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部

28、位,上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施工管理过程中经常出现的“错误”，且监理单位往往疏于关键工序质量环节控制的管理,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,地下室防渗漏质量检验：,1.基础挑板处的附加防水层及防水节点检验,2.地下室外墙施工缝膨胀止水条检验,3.地下室外墙后浇带止水钢板检验,4.地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验,5.底板变形缝、后浇带附加加强层检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,6.底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验,7.桩头附加防水层及防水收头检验,8.穿墙线管防水材料密封嵌填检验,9.穿墙螺杆孔

29、洞或防水螺栓清孔、扩孔检验,10.穿墙螺杆孔洞附加防水层检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,11.出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检验,12.预留孔洞吊模质量检验,13.预留孔洞分次封堵检验,14.出地下室顶板室外管道附加防水层检验,15.地下室顶板防水构造检验（重点：分格缝、隔离层）,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,主体结构防开裂、防空间偏差检验：,1.每层的主体施工测量、放线检验,2.模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱,3.模板工程的固定、支撑、接缝、表面清理检验,4.模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验,5.电梯井道

30、坐标、位置、几何尺寸检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,6.预埋件规格、位置、固定检验,7.预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验,8.砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验,9.厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验,10.外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验,11.钢筋工程措施钢筋检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,12.钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验,13.砼塌落度、流动性检验,14.梁、板施工缝、后浇带留置措施检验,15.砼养护措施检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,砌体防开裂、防渗漏检验：,1.砌体工程

31、的轴线、放线检验,2.砌体工程的基层清扫检验,3.轻质砌体砌筑前提前12天提前湿水检验,4.砌体工程的底砌检验（轴线、房间方正）,5.砌体工程的皮树杆检验,6.砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,7.砌体工程的砼埋块位置、规格检验,8.每天砌筑高度不超过1.2米检验,9.门窗洞口位置、尺寸检验,10.梁板底间隔7天后允许顶砌检验,11.顶砌排砖方式检验,12.预埋管线墙体开槽、修补检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,抹灰防开裂、防渗漏检验：,1.穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验,2.砌筑灰缝检验,

32、3.空调套管、预埋件检验,4.后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验,5.基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验,6.素水泥浆结合层检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,7.抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验,8.外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验,9.抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验,10.分层抹灰厚度、错缝位置检验,11.两次找平24小时内间隔要求检验,12.抹灰养护措施检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,卫生间防渗漏检验：,1.穿楼板孔洞凿毛、清理检验,2.吊洞吊模质量检验,3. UPVC穿楼板管道毛化、甩砂质量检验

33、,4.吊洞砼分次封堵检验,5.结构闭水试验检验,6.暗埋管道打压试验检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,7.后浇砼门槛检验,8.防水基层检验,9.管根、地漏、转角附加防水层及细部做法检验,10.防水层高度、厚度及涂布间隔检验,11.防水层闭水试验检验,12.保护层施工、成品保护措施检验,12.保护层闭水试验检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,门窗防渗漏检验：,1.门窗洞口偏差及洞口工序交接检验,2.门窗洞口偏差修补检验,3.门窗外框、分隔、对角线尺寸检验,4.门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验,5.门窗外框防腐检验,6.门窗

34、外框、端部防排水及密封检验,工程质量保证体系与重点, 甲方参与的工序质量见证点管理：,7.门窗外框与结构固定检验,8.门窗外框与结构间塞缝前成品保护及塞缝清理检验,9.门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验,10.门窗临时固定垫块拆除、临时固定垫块拆除处清理检验,11.临时固定处二次打胶、塞缝检验,12.窗框与玻璃的密封检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序质量见证点管理：,13.五金配件的安装检验,14.窗台坡度、高差、滴水线检验,15.耐候胶槽口抽条及清理检验,16.耐候胶施打质量检验,17.门窗验收前的外门窗48小时淋水试验检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲方参与的工序

35、质量见证点管理：,屋面防渗漏检验：,1.出屋面管道的砼翻边检验,2.出屋面管道的预埋套管检验,3.屋面结构闭水试验检验,4.屋面保温基层干燥度及排气道检验,5.屋面保温封边、拼接、粘接工艺检验,6.屋面保温预留密封胶槽口检验,工程质量保证体系与重点, 甲方参与的工序质量见证点管理：,7.女儿墙、出屋面管道、变形缝的砼挑耳或槽口检验,8.找坡层坡度、最薄厚度检验,9.水泥砂浆找平层分隔条埋条检验,10.找平层分隔条抽条及槽口清理检验,11.防水层基层干燥度、平整度及清理检验,12.重要节点的槽口密封胶施打检验,13.转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检验,工程质量保证体系与重点, 要求甲

36、方参与的工序质量见证点管理：,14.屋面防水层闭水试验检验,15.屋面防水收头的压条处理检验,16.屋面防水收头的密封处理检验,17.浮筑隔离层检验,18.防水保护层分仓缝留置检验,19.防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验,20.屋面排水及闭水试验检验,工程质量保证体系与重点, 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：,加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序：,国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能力不足产生的工程质量隐患,房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量的工程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要求及质量通病

37、防治措施的管控上，能力往往领先于施工企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设中重复出现,工程质量保证体系与重点, 加强对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：,在对工程管理人员所做的问卷调研中，有近37.6%的人员忽视关键工程质量细节的控制，有近52.1%的人员对工程质量细节有哪些需要关注的重点并不清楚,房地产企业的工程质量管理，如果不了解设计单位、施工单位和监理单位常见的技术错误和管理错误，对一些关键的质量细节缺乏重点的管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患,工程质量保证体系与重点, 地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节管理：,地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟,排水沟

38、不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流,坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动,截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不宜选用水泥盖板。避免陷车或产生不必要噪音,工程质量保证体系与重点, 甲供涂料材料控制的工程质量细节管理：,当需要补货时，应预留几桶作最后一层的面漆，而将补充货物用于底层，这样可以确保面层颜色的一致性,避免将同一颜色的不同批次产品用于同一面墙。下补货定单时，应注明“补货”，并声明与前次所订货物颜色一致,工程质量保证体系与重点, 室内精装修墙、地砖排砖的工程质量细节管理：,过道地砖应取中缝排版,墙地砖排版应尽量避免小于1/3的小条砖出现。若排到边上有小条砖出现的

39、情况，应将其与相临整砖取平均,墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙砖,地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖,墙砖阳角应各切45实行角部拼接,工程质量保证体系与重点, 提高设计质量、通过设计预防解决工程质量通病：,从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证,通过设计预防工程质量通病，制定企业版工程节点图集,通过产品系列化、标准化设计降低工程质量管理难度,设计过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量,明确设计审查要点，控制关键易错环节,工程质量保证体系与重点, 通过施工图设计指导书对设计质量事前控制：,施工图设计指导书 设计统一技术要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求,目

40、的 明确技术要求 预防常见问题 统一设计做法 规范设计深度 提高设计质量,工程质量保证体系与重点, 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：,利用产品库中的成熟产品设计进行异地快速复制：不仅项目开发速度快，风险低。且具备成熟的工程质量管理标准，降低了工程质量、进度的管理难度,进行产品模块化、组团化研发，在产品风格多样性的同时，固化与产品模块、组团相配套的施工质量管理标准、施工工艺标准、工序检验标准、细部工程质量检验标准、施工单位、监理单位质保体系管理要求等。实现了产品复制与工程管理复制的同步运行。提高了工程质量的管理水平,工程质量保证体系与重点, 通过产品系列化、标准化降低工程管理难度：,产品

41、复制不仅仅是简单的单体复制。更应关注居住形态、空间功能、空间效果的居住组团模块化研发。,产品复制应可以根据市场需求变化，塑造不同的建筑形态、立面及空间,工程质量保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,地下室的留洞：,管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管,管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管,电缆穿越地下室外墙应做特殊处理，图集中直接埋管的方法在地下室外墙防水处理时很难处理，质量无法保证,工程质量保证体系与重点, 明确设计审查要点，控制关键易错环节：,地下室防排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏,外线进建筑物的穿墙套管应考虑建筑周围的市政管线的位置

42、，尽可能缩短外线的距离,地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏或影响进户路径的建筑、景观、管线等正常使用,干管穿越地下室梁的管道留洞，在水平方向应考虑留有一定的裕量，以避免施工误差，使管道安装困难,工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,施工图出图后，施工图详审及项目招标之前。甲方先行制定项目工程管理规划书。指导施工单位编制项目施工组织设计和确定甲方项目施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求,项目工程管理规划书相当于甲方版本的施工组织设计。其作为招标文件中工程技术、质量、管理等标准、要求的技术性文件，是技术标评审中的重要组成部分，需要其输出至投标

43、方并要求其响应,工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,项目工程管理规划书是项目施工前对项目工程管理 进行的全方位、全过程、整体的管理策划,项目工程管理规划书能够提前确定甲方项目工程部 工程管理的质量、进度、成本等管理体系要求,工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,项目工程管理规划书能够提前确定甲方、施工方项 目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程质量、 进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术 及管理标准，明确质量、进度、成本等保障体系管控 要求、管理职责划分及奖惩细则,工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,

44、项目工程管理规划书能够针对企业技术、质量、管 理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确 约定。针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、 易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验批等 过程质量管理要求。其作为招标文件的附件，要求投标 方予以响应。以避免后续工程施工中因前期不明确造成 扯皮或引起成本争议,工程质量保证体系与重点, 工程管理规划先行，指导项目工程管理：,项目工程管理规划书通过评审审批环节，可以避免 因项目地域、特点不同及项目管理人员差异等，引起 的项目工程管理的质量下降或管理标准降低等问题,项目工程管理规划书作为整体项目的工程管理策划 要求，由项目工程部经理编写，经工

45、程管理部 审查合格，报公司领导审批。审批通过后，在 施工管理过程中，项目工程部应按其规定要求严格执行。 工程管理部履行定期检查职能，公司组织不定期抽检,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,房地产企业与工程供方面对的客户不一样，双方的利益着眼点也不相同，决定双方对工程质量认识上的差异,在当前工程外部资源管理能力不足的形势下，房地产企业的工程管理必须深入到对承建商的工程质保体系、工艺工法控制、技术措施管理等方面进行监督的环节。强调对施工环节的过程质保体系保障。通过对供方的管理，可以使二流的供方有相对一流的表现，从而达到在保障工程质量的前提下，降低工程建造成本,工程质

46、量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,工程的实施方是施工方不是项目工程部，工程质量目标实现的关键，也必须依靠施工方有效的质量管理,房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在项目施工过程中，甲方有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，避免今后再犯同样的错误。同时应将具体项目的具体要求、可能的发生质量问题的工序质量控制点、工程质量控制措施等向供方事前明确提出，提高工程供方的管理水平,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工程部应主动组织并监控的交底工作：,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底

47、,施工工艺交底,施工组织与配合交底,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工程部应主动组织并监控的交底工作：,质量控制点、工序检验批验收要求交底,施工样板及样板工艺交底,成品保护措施交底,分化验收组织交底,工程质量保证体系与重点,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,甲方对施工单位工程质量管理的重点是通过实体工程质量检验与需求目标的对照，发现其工程质量保证体系环节存在的漏洞，对其薄弱环节进行整改。出现工程质量问题后，切忌简单的进行经济处罚或质量问题部位的整改,依靠国内目前房地产企业项目工程部管理人员的配备标准，甲方工程部不可能只依

48、靠自身对实体工程质量的检查保障项目的工程质量目标,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,某小高层项目正在进行外墙砌筑，门窗的钢副框开始进行安装。甲方项目工程师在工程质量巡检过程中，发现由于门窗洞口偏差过大，导致几樘钢附框与砌体洞口间隙偏差较大,工程质量保证体系与重点,项目工程师 A ：,鉴于钢附框刚开始安装，还未进入工序检验批验收，施工单位也未申请报验，不宜进行处罚。要求施工单位将间歇偏差大的钢附框拆除，修补洞口偏差后重新进行安装, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工程师 B ：,虽

49、然施工单位未申请报验，但由于其未能认真履行工序交接检、工序检验批检验，未及时发现砌体工程出现尺寸偏差。监理单位也未认真检查门窗洞口尺寸。对施工单位相关质检人员、监理单位相关监理工程师进行处罚。并对存在的质量问题进行修改,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,项目工程师 C ：,将施工单位、监理单位相关作业及管理人员叫至出现质量问题的现场。要求测量人员提供门窗洞口测量交底记录，测量放线记录，施工质检及监理验线记录，核查测量工作质保体系是否存在问题。检查砌体工程交线记录，砌体工程交底记录，施工质检及监理检验批验收记录，砌体分部分项工程验收记录，核查砌体工程质保体系是否

50、存在问题。检查钢附框安装交底记录，工序交接检记录，核查钢附框安装质保体系是否存在问题。就发现问题要求施工、监理就质保体系缺陷提出整改报告,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,技术方案先行管理中容易出现的错误,技术方案审查的重点包括技术方案的质量标准、工艺、工法及技术措施，质量通病防治等技术性审查。也包括与技术方案实施对应的工程质保体系管理要求方面的审查，即对技术方案的完整性进行检验。而后一环节容易为监理单位忽视,施工质量的过程控制，如果没有完善的质保体系管理，出现问题不能找到对应部位、环节的责任人，不能明确奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是“纸上谈兵”,工程质

51、量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,技术方案先行审查的重点,总包方编制的专项技术方案，除应有工程质量标准、施工工艺技术措施、质量通病防治措施等技术性要求外。审查重点应放在审查其专项工程质保体系的有效性。甲方应依据约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、交接检等管理要求和负责人,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,技术方案先行审查的重点,监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企业要求的一致性，审查其质保体系有效性。参与监督并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交

52、底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,工程样板引路管理中容易出现的错误,施工样板引路不仅为了做一个合格的样板，也不仅是后续大面积施工的验收标准。而是为了保证大面积施工的有效质量控制,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加,经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标准细化、实物交底标准及质量验收标准

53、,工程质量保证体系与重点, 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：,为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本,所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理,工程质量保证体系与重点, 加强工程质量执行力管理的考核力度：,对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、监理、项目工程部制定明确量化的质量管理工具,对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理制度,实施必要的定期检查和不定期抽检制度,工程质量保证体系与重点, 加强工程质量执行力管理的考核力度：,工

54、程质量保证体系与重点, 优化分户验收管理程序，降低业主投诉：,分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续：,分户验收是工程质量控制的最终环节,分户验收应由项目工程部组织,工程分户验收应与物业分户验收分开检验，避免工程不承担质量检查义务（几乎完全依靠物业检查进行整改）和预防物业公司因专业性不足导致质量检查疏漏,分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉,工程质量保证体系与重点, 优化分户验收管理程序，降低业主投诉：,传统的工程分户验收管理程序：,工程质量保证体系与重点, 工程分户验收管理程序：,工程质量保证体系与重点, 工程分户验收管理程序：,工程计划保证体系与重点,一、项目计划管理的

55、概念与框架,二、项目计划倒置推导的示例,三、工程计划管理的简化操作应用,工程计划保证体系与重点, 工程计划管理容易出现的问题：,工程赶工是房地产项目工程管理的常态,项目制定了详细的开发计划，但是，几乎永远得不到落实,计划编制都强调自身困难，给自己留足空间,总是忽略或遗漏的工作内容,计划编制各自为政，不同专业计划之间相互矛盾，无法实施,工程计划保证体系与重点, 工程计划管理容易出现的问题：,将施工企业的计划，作为施工现场的总控制计划,缺乏计划管理方法,谁影响自身计划不清楚，自己影响谁也不清楚,团队之间的计划信息管理不对称,工程计划保证体系与重点, 项目计划管理的概念与框架：,项目计划制定过程的三

56、个阶段：,时间计划：,工程进度 需要做什么、什么时间做、谁来做、什么时间完成？,资源计划：,设计出图、成本预算、资金计划 需要什么资源、谁来做、如何做？,实施计划：,工作计划 如何去做？,工程计划保证体系与重点, 项目计划管理的概念与框架：,项目计划编制不可或缺的要素：,计划任务一定要分解,计划责任一定要落实到人,一定要有时间要求，及任务的前后工序关系,一定要有任务所需资源的考虑,对任务成果必须验证的方法和评价的质量标准,工程计划保证体系与重点, 项目计划管理的概念与框架：,确定项目计划节点设置的整合：,整合要点：,资源、成本和进度,计划、审批和控制,人和组织,工程计划保证体系与重点, 项目计

57、划管理的概念与框架：,确定项目计划节点逻辑关系的整合：,逻辑关系设置：,项目活动存在的规律,施工工序的衔接要求,施工场地、作业面限制,资源、材料、设备、成本、设计确认、资金限制,任务作业方式的要求（依次作业、水平作业、流水作业、穿叉作业）,工程计划保证体系与重点, 项目计划制定的流程：,项目目标 1.项目要取得什么成果？ 2.必须满足什么要求？ 3.什么时候结束？ 4.如何知道目标已经达到？,工程计划保证体系与重点, 工程计划管理与施工计划管理的区别：,工程计划管理：,按项目计划管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。制定相互配合衔接的实施

58、计划。通过计划管理体系的有效运行，对项目工程总体目标实现保障,工程计划保证体系与重点, 工程计划管理与施工计划管理的区别：,施工计划管理：,对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。施工计划管理仅能对进入施工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管控。极易出现因资源保障计划脱节致使施工计划管理实效或产生施工索赔的风险,工程进度保证体系与重点,工程进度保证体系与重点, 项目工程计划管理体系的简单应用：,按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分,项目工程目标计划,项目工程总控计划,项目施工进度控制计划,工程

59、进度保证体系与重点, 项目工程计划管理体系的简单应用：,按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分：,工程部门权责范围内的工程实施类计划,相关保障或配合业务部门权责范围内的资源保障类计划,工程管理保证的合约配合,一、合约工程质量保障,二、合约进度管理保障,三、合约成本控制保障,工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程管理的依据：,国家相关法律、法规,国家、地方及行业相关规范、图集等,建设方和工程供方的合约,国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺,工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：,合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理,合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款。看似维护甲方利益，实际管理反而会出现甲方破坏合约的执行,工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：,以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题,企业缺乏标准化合约范本，每次采购都需要编写质量、技术、管理等方面的条款，导致工作效率降低。同时人为因素导致合约技术管理等条款编写不完善，存在合约漏洞,工程管理保证的合约配合, 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：,工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性