清水房(毛坯房)分户检验管理(ppt 32页).ppt

1、xx项目xx期（组团）分户检验启动会,2012年xx月xx日,xx技术部,模板使用说明： 1、各地区有地方出台的分户检验标准的，应参照此模板进行调整； 2、在交房前5-6个月启动分户检验； 3、参与单位：所有参加单位和监理公司均应同时参加，由地产项目工程经理组织，物业前期介入工程师和项目工程主管（或经理）主持； 4、对标准、流程交底的同时，应建立奖惩制度和筹建第三方应急劳动班组； 5、对达成共识的会议纪要打印出来，要求所有参会人员在会议纪要上签字（特别是奖惩制度和第三方应急资源的介入方案）； 6、会议结束后两日内在OA上提交会议纪要，会议纪要附件要求：word格式的会议纪要，签到表照片，会议现

2、场照片； 7、会议纪要审批流程： 节点1（审核）：物业所有参会人员、地区前期介入负责人 节点2（审核）：集团物业技术中心专业工程师（马兵） 节点3（审核）：地产所有参会人员 节点4（审批）：项目总监； 节点5（抄送）：物业技术中心计划汇总专员（戴振中）、地区物业总经理、技术部负责人和文员； 8、使用时删除该页；,目的,通过对分户验收的标准和作业流程的交底，按照龙湖集团“全面贯彻样板带路”的原则，以计划管理的推进方式；达到高效率、高质量完成项目分户验收的工作，提升产品溢价和企业品牌形象；,会议议题,分户检验的重要性,分户检验的地方性规范或标准是建筑竣工验收前，建设单位组织工程监理和施工单位实施，

3、对每户及公共部位，使用功能和观感质量进行全覆盖式的专项验收，它不代表竣工验收，而是对竣工验收的补充和完善，也是竣工验收必须具备的条件之一。,法规要求验收底线,国家相关验收规范只是按照检验批实施，且更多侧重于对各单项工程的使用安全和规范技术要求的综合指标进行抽检，无法做到住宅工程使用功能和观感质量验收的全覆盖检验；,团队目标（?户）： 集中交房户均报事率?（其中渗水报事不超过?条，开间、进深、净高报事不超过?条，垂直平整度、空鼓裂纹等观感报事不超过?条，门窗等成品损伤报事不超过?条，排水管通球报事不超过?条）。,分户检验的重要性,通过物业受地产委托以补位的方式，用客户的视角代表地产采用全覆盖式分

4、户检验方式，对龙湖滟澜山1期交付区域的所有客户敏感点和质量瑕疵在移交或接管前前置消化，将客户关注度极高的质量瑕疵和敏感点消化于客户收房前，从而降低户均报事率，提高客户满意度和对产品质量的认同度；,企业品牌落地-客户满意度和产品认同度,分户检验的重要性,分户检验的依据,住建部2009年12月29日颁布标准,住建部及各地省（市）建委或质监站颁布的分户检验标准；,分户检验法规重点条文释疑,1、概念： 住宅工程质量分户验收 住宅工程竣工验收前，建设单位组织施工单位、监理单位对住宅工程的每一户及其公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。,2、 推算值 根据设计文件，由建筑设计层高、轴线等尺寸

5、减去结构构件和装修层等尺寸计算得出的数值。,3、 偏差 实测值与推算值之差。,4、极差 同一自然间内实测值中最大值与最小值之差。,5、 分户验收检查单元 分户验收过程中划分的最小检查单位。,6、空间尺寸 住宅工程室内具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、净进深和净高度。,8、 分户验收前的准备工作 1） 做好屋面、厕浴间、外窗等有防水要求部位的蓄水（淋水）试验的准备工作。 2） 在室内标识好暗埋的各类管线走向区域和空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标示清楚，并且暗埋的各类管线走向应附图纸。,9、住宅工程分户验收应符合下列规定： 每一检查单元计量检查的项目中有90%及

6、以上在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.2倍。,10、 住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理： 1） 施工单位制订处理方案报建设单位审核后，对不符合要求的部位进行返修或返工。 2） 处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。 3） 当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应根据建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）第5.0.6条的规定进行处理，并将处理结果存入分户验收资料；,分户检验法规重点条文释疑,7、 积水 自然排水后积水深度超过5mm的水体。,作业面提供,实测实量阶段应满足的条

7、件,观感质量检查阶段应满足的条件,功能测试阶段应满足的条件,达标关门，进入承接查验阶段,分户检验的准备,地产项目部： 1、分户检验工作的第一责任人，负责牵头组织； 2、协调整改劳动力和材料及时供应； 3、负责确定重大和共性问题的整改方案； 4、督促施工单位按分户检验计划提供作业面。,物业管理处： 1、编制物业分户检验实施方案及计划，报地产项目部审核； 2、受地产项目部委托按分户检验计划组织查验； 3、查验结果记录和汇总，整改销项的现场跟踪； 4、重大和共性问题、进度风险反馈。,监理单位： 1、安排人员参加分户检验建筑尺寸的实测实量； 2、协助物业督促施工单位查验及整改，提供技术支持； 3、跟踪

8、进度、保障分户检验作业面的提供。,总、分包单位： 1、按分户检验计划安排人员参加检查及整改工作， 接受物业工作安排； 2、按分户检验计划提供作业面； 3、分户检验报验资料编制。,分户检验准备-职责分工明确,2）主要物资 检测工具：（物业按小组配置） 技术部配置：激光测距仪、红外线投线仪、两米靠尺、塞尺、公区精装检测的空鼓锤； 管理处配置：漏电保护相位检测器、钢卷尺、记号粉笔， 兆欧表和钳形万用表根据实际情况适当配置，但不得不少于2套； 施工单位配置：通水通球和管道试压工具，毛坯检测的自制空鼓锤； 办公工具： 由物业管理处准备：办公区应配置对外联系的有线电话，办公桌和电脑每两组一套（必须统一安装

9、office2007版办公软件），打印/复印机一台。 资料准备： 现场记录图纸由地产项目部准备，现场记录表格由物业管理处准备； （合同附图为单线图的地区公司可以采用最终版的施工图）,1）办公场地： 新项目首期实施的分户检验，要求地产项目部提供不低于20平米相对独立的临时办公场地；物业在该项目有工程值班室的无需单独配置。,分户检验准备-办公场地、主要物资及人力配置,3）人力配置 总分包、监理单位,检查小组人员配置： 实测实量阶段：每小组监理1人（参与实测、不合格原因分析和记录）、总包3人（1人实测实量，2人检查空鼓裂纹）； 观感质量检查阶段： 第一天每小组配置：监理以及各参加单位各一人（其中总包

10、的土建和安装各1人配合物业检查），让各单位都了解检查标准和自己的共性问题都出现在哪些部位；第二天开始各家单位只需现场负责人参加当日例会，确定整改计划和劳动力安排即可，监理配置一名协助物业跟踪整改；【该配置为基本配置，各项目可根据分供方配合度及项目特点在启动会上做具体约定】 功能测试阶段：按专业分批次测试，每小组施工单位配置不低于2人。 整改小组人员配置： 整改小组根据整改量、计划配置人员。（但每样工种配置不应少于一名，腻子工最少两名） 第三方应急劳动力准备： 各地区公司或项目应在分户检验实施前通过招投标等方式确定质保期内的第三方资源，以备施工和整改进度以及整改质量不能满足分户检验要求时，将质保

11、期内的第三方前置使用；当出现上述问题时项目部应尽快启用第三方； 。,由地产项目部在启动会召开前，总分包、监理单位按照计划分组要求提前做好劳动力组织及储备：,分户检验准备-办公场地、主要物资及人力配置,项目的分户检验实施细则： 分户检验质监站资料验收表格：,监理实施前的准备,分户检验准备,房间从西北点开始，顺时针方向作测试点位标记,净高测试检查标记顺序,总包 -打点及标示准备,分户检验准备,东,南,西,北,净空尺寸打点标示,总包 -打点及标示准备,距墙500mm,分户检验准备,甲方（物业）准备分户检验计划编制（检查及整改计划）,东,南,西,北,四条线编号顺序：北边为1，南边为2，西边为3，东边为

12、4,压力实验工具（俗称手动加压泵）,游标卡尺,激光测距仪,投线仪,分户检验准备,总包、监理、物业-检验工具准备,角尺,空鼓锤,兆欧表,钳型万用表,记号笔,漏电保护相位检测器,分户检验准备,总包、监理、物业-检验工具准备,红外线多线墨线仪,塞尺,两米尺,卷尺,分户检验准备,总包、监理、物业-检验工具准备,1、楼地面、墙面和顶棚观感质量； 1) 墙面面层(抹灰和涂饰）观感质量 2）整体地面面层观感质量 3）顶棚观感质量 2、门窗质量； 1）门窗开启性能和密封性能 2）外窗的防、排水性能 3) 外窗台高度 4)门窗的玻璃安装 3、栏杆、护栏质量 1）栏杆高度、间距 2）防攀爬措施、护栏玻璃 4、防水

13、工程质量； 1）屋面防水质量 2) 有防水要求房间、阳台和外墙防渗漏；,5、室内主要空间尺寸检查； 1）净高检查 2）净空检查（开间、进深） 6、给排水系统安装质量； 1）管道、配件安装质量 2）地漏及存水弯安装质量； 7、室内电气系统安装质量； 1）线路敷设及配电箱安装质量； 2）灯具、开关、插座及等电位安装质量； 8、空调、卫生间通风、信报箱等施工质量（北方地区应含采暖系统） ； 9、外墙构件及饰面、楼梯通道、地下室等施工质量,检验的科目,不在物业分户检验范畴的工作内容明确： 1、楼板厚度和门窗等建筑节能检测，由监理在检验批中实施； 2、外墙及栏杆的防雷接地专业检测，由监理和总分包单位自行

14、检查合格后报专业检测单位实施； 3、外墙外窗淋水试验、通水通球由总分包实施，物业只负责对渗漏点位或堵塞部位的检查记录和跟踪整改销项； 4、图纸核对不在物业分户检验范畴；,住建部及各地省（市）建委或质监站颁布的分户检验标准、龙湖集团观感质量标准、龙湖集团工地开放日标准以及龙湖集团承接查验制度要求的标准相结合实施分户检验；,龙湖观感质量标准（2010版）,龙湖集团工地开放日标准指引,龙湖集团项目物业承接查验管理制度（2011A版）,1、工程细节的完美呈现是龙湖征服客户和超越竞争对手的重要技术手段之一；,2、我们要做的不仅是合符国家规范和行业标准的产品，更重要的是我们做的是客户需要和认可的产品；,检

15、验的标准,3、新地区公司的分供方不清楚龙湖的交付标准，在和本地其他开发商的标准对比后总觉得龙湖要求过高，其实远不足验收规范的标准，只是更多的侧重于客户敏感的细节处理，因此需要从客户的视角对标准进行解读；,施工单位 分项自检整改 （按照交房样板标准）,复验小组复检,复验小组抽检,检验小组检验,检验纪录整理,施工单位整改,施工单位整改,质监站验收,100%合格,不合格,检验流程,交业主和报质监站的资料填写,实施的流程,分供方填写,根据整改计划节点要求，必须每日做好点对点的现场销项和汇总表内销项完结录入，电子文件统一存放在各地区服务器上（地区物业-技术部前期介入文件夹），便于查询管理。同时依照信息通

16、报机制要求将完结率进行定期通报；分户检验汇总表中的问题在开放日前必须完成95%，5%的问题在集中交付时仍未完结（即使业主收房时未关注到），需按龙湖物业报事管理程序要求转入客户报事系统通过协调单方式进行管理，并对汇总表持续维护到所有问题关闭为止，开放日前（完结95%）和关闭后（完结100%）的表格均应反馈给集团物业技术中心；,记录流转流程：,实施的流程,在启动会后一周内参照交房样板完成分户检验样板，点评合格依照准备阶段物业与地产达成共识的分户检验工作内容、查验标准、查验流程和固化的流水段，分三个阶段实施查验和整改销项；,过程管理-样板带路,每日和每周信息通报,过程管理-信息汇报机制建立,升级原则

17、：由物业前期介入工程师通报给项目团队及地区公司职能出解决方案，同时通报给集团物业技术中心现场介入专业工程师；针对超过10天无解决方案的集团物业技术中心前期介入经理向集团质量中心、运营中心和客户中心进行升级通报，协调相关职能协助团队做好过程预控；,过程管理-风险通报机制建立,1) 记录数据的原则： 问题数量应单点计算，不能归类合并统计：应将不同房间、不同墙面、不同专业、不同零部件、不同设备设施系统、不同日期检查发现的问题分别记录为不同问题（统计精度到墙，同一面墙的同类问题可合并同类项）；未完工程不能作为质量问题统计；,2）数据汇总： 现场记录：物业分户检验小组必须将所有问题按集团统一的分户检验现

18、场记录图纸和表格模板要求格式记录（问题多的可采用添加附页累加汇总），不允许私自用白纸、便签等方式记录； 问题汇总：同一交房分期的所有信息均应按照分户检验问题汇总表模板格式全部录入在一张汇总表管理，但相同交房分期的精装和毛坯应单独汇总； 问题录入的时效性：原则上必须每日将所有信息全部录入，即使信息录入量大的检查阶段也不得晚于次日日报发出前完成录入； 销项完结定义：按照启动会达成共识的分户检验标准，物业现场逐一核实整改达标（现场记录表应有销项核实人姓名、日期），记录表和问题汇总的电子表格均作了销项完结更新；,过程管理-数据管理,分户检验分为三个阶段实施：实测实量检查阶段、观感质量检查阶段、各功能系统的功能测试阶段；,3、分户