房地产大盘研究.ppt

1、大盘研究,一、关于大盘,1、何为大盘,传统对大盘物业类型的理解是住宅物业； 如今大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业和都市综合体等。,传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模； 如今大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。,传统对大盘价值的理解表现为开发利润； 如今大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。,大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。,价值,认识,第一层面： 住宅与居住、商业、商务等功能的组合。,第三层面： 开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。,第二层面： 体量（规模）与大盘的社会影响力。,2、大盘价值层面,

2、大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。,3、大盘与小盘,大盘 大盘注重功能多元化 前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想,小盘 以单一功能开发 追求短期市场价值最大 单楼盘开发短期市场实现,小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ,小盘,大盘,发展战略与定位 业态组合、功能配比 分区开发规划 启动与分期计划。,4、成功大盘开发的要素,大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略。,4、大盘的发展,新都市主义大盘

3、,现代主义大盘,后现代主义大盘,新都市主义大盘,19201960,1980目前,19601980,新都市主义的基本精神是：社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展。,5、大盘反思,盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。,准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃。,二、大盘的开发模

4、式,1、开发模式,新市镇开发模式,主题社区开发模式,产业驱动开发模式,郊区陌生区大盘开发模式,老年社区,体育社区,教育社区,休闲产业,体育产业,商务商业,项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求； 项目开发驱动模式，吸引消费群体。,中心城镇开发模式,城市中心大盘开发模式,交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐； 项目功能与城市、区域功能的互补； 项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。,紧缩城市开发模式,模式一：主题社区模式,主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群。,教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等是主题社区模式开发的重要驱动方式。通过主题吸

5、引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。,主题社区开发模式基本特征,主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；,主题宣传-让消费者接受主题，主题成为项目标签；,主题先行-体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；,主题复合-单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。,1,2,3,4,符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异； 主题先行，树立消费者信心。,成功关健,案例：上海绿地,绿地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出“绿地21城”。 由一期度假社区-绿地国际家园、二期尊老社

6、区-孝贤坊 、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。 老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急救助完备。,模式二：新市镇模式,主要建设措施：外部功能内部化,采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因； 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的； 通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。,台湾加勒比新城：1300公顷,广州凤凰城： 10000亩,杭州天都城： 7000亩,市镇

7、结构组成 道路系统市镇四周均有区域性干道环绕。 邻里单位邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施 ； 社区中心内设会堂、银行、邮电局、医院等； 商业设施市场及邻里商业中心； 公园绿地及运动场 其它公共设施 汽车站、停车站、加油站等。,模式三：产业驱动模式,通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。,采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因； 在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求； 边经营

8、、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。,深圳华侨城,产业驱动模式特征,特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； 特色产业在城市具有号召力与影响力； 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。,成功开发关键要素,适用条件,大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利； 项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。 开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。,总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路； 综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。,模式四：中心城镇模式,开发模式：以

9、区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式。主要包括行政管理机构办公楼开发、中心镇公共设施开发、中心镇商业房地产与与住宅房地产开发等 。,商务中心,文体中心,政务中心,高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划； 高密度的交流联系- 社区内部与社区外部的融通 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道 。,适用条件,大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围； 城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，交通通达。 区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性 。,成功关键要素,中心城镇模式特征,现代化

10、特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息； 国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化； 人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与亲和的特征。,模式五：紧缩城市模式,开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性。,紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。,适用条件,优越的地理位置 CBD或城市中

11、心边沿；便利的交通条件； 较大的规模；强制性的视觉冲击超高层/建筑群 政府支持，开发主体资金雄厚 。,紧缩城市模式特征,功能复合：项目基本具备城市的主要功能； 建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化； 资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享。,合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求； 高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性 。,成功关键要素,紧缩城市开发模式特别适用于城市重建与旧城改造项目。,2、大盘开发的认识,超越“单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”的需求； 外向互动、内

12、向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。 集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓缩和剪影。,认识1：,街区是大盘重要的组织成分，是大盘的生活配套和精神延伸；无论西方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造； 街区创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长； 活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利性、共享性、多样性、包容性,认识2：,街区业态设置（最令人满意的服务配套）,摘自万科城市花园研究报告,市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。,认识3：,认识4：,景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，