商品房买卖合同解读.ppt

1、商品房买卖合同解读,课程安排,2 合同解读,3 活学活用：案例分析,1.0 前 言,合同：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 合同的法律约束力 依法成立的合同，受法律的保护 1、自成立起，合同当事人都要接受合同的约束； 2、如果情况发生变化，需要变更或解除合同时，应协商解决，任何一方不得擅自变更或解除合同； 3、除不可抗力等法律规定的情况以外，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任； 4、合同书是一种法律文书，当事人发生合同纠纷时，合同书就是解决纠纷的根据。,1.1 概 述,2009年7月6日，广州市2009版商品房预售合同与一

2、手现房合同的示范文本随升级版房屋管理系统一起正式上线。 商品房买卖合同 vs 补充协议 合同第三十二条约定：“本合同附件与正文具有同等法律效力。 ” 补充协议第二十九条约定：“补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以补充协议为准。” 6：商品房买卖合同第六条 #6：补充协议第六条,1.1 概述,预售 vs 现售 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 住宅 vs 商铺 vs 车位 土地使用权年限：住宅用地70年，商业用地

3、40年，工业用地50年，其他用地50年。（2） 车位：一般为“现售”。,2.0 合同解读,2.1 基本术语的含义 2.2 房屋交付 2.3 面积差异处理 2.4 规划、设计变更 2.5 产权登记 2.6 装修标准 2.7 工程质量保修 2.8 其他事项 2.9 争议解决与合同解除,2.1 基本术语的含义 （6）,首层：本合同所指首层以经规划管理部门批准的设计图纸的标注为准。 层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。 “层高” vs “净高”,2.1 基本术语的含义 （6）,建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层

4、的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。其中，全封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积，未封闭阳台按其外围水平投影面积计算一半建筑面积。 套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。 共有分摊面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑的共有建筑面积。,2.2 房屋交付,2.2.1 交房条件 2.2.2 房屋交付 2.2.3 交付验收 2.2.4 风险

5、责任转移 2.2.5 延期交房的违约责任 2.2.6 公用设施交付,2.2.1 交房条件 （12、15）,甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的建设工程规划验收合格证。（二）建设单位出具的建设工程竣工验收报告。（三）消防部门出具的建设工程消防验收合格意见书或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书。（七）房地产（住宅）使用说明书。（八）临时管理规约或管理规约。 （六）、（七）项应提供已加盖公章的原件。,2.2.1 交房条件 （15 #8）,上述文

6、件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。 如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。,2.2.2 房屋交付 （13 #6）,甲方应当在 年 月 日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书 。 因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。 在商品房达到交付使用条件后，卖方应以电话或特快专递通知买方办理交付使用手续。以特快专递通知的，以买方签收日为送达时间；买方未签收的，同城以特

7、快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。以电话通知的，通知送达时间为买方接到电话的时间，卖方须在交付现场完善交付通知的签收手续。买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日。,2.2.2 房屋交付 （13 #6）,卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算。 若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，卖方可提前交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付手续，物业管理

8、费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算。,2.2.3 交付验收 （16 #9）,乙方应在收楼通知书约定的时间对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起 0 日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。 乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在 10 日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。 如交付时卖方具备合同第十五条约定的资料，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。,2.2.4 风险责任转移 （17 #10）,乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分

9、经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。 卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自收楼通知书通知的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由买方承担，并视为该房屋已交付。,2.2.5 延期交房的违约责任（14 #10）,甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。 由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为卖方已按合同约定交房，卖方不承担延期交房的违约责任

10、。 如：买方未按合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案等。,2.2.6 公用设施交付 （24 #16）,甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，乙方按照本合同第十四条的约定主张权利：即甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。 公用设施及附属配套项目仅指建设工程规划许可证中载明的项目。 公用设施及附属配套项目的竣工交付指竣工并达到使用条件。其投入使用（如商铺开业、学校开学）的具体时间由相关业主或经营者确定。,2.3 面积差异处理 （18

11、 #11）,合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以用于产权登记的实测面积为准。 面积误差比（实测套内建筑面积合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积 100 共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理。 （1）面积误差比绝对值在0.5以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿； （2）面积误差比绝对值在0.5以上（不含本数）至3以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；,2.3 面积差异处理 （18 #11）,（3）面积误差比绝对值超过3以上（不含本数）的，按以下处理： 房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在

12、3以内（含3）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。 房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由甲方返还乙方，面积误差比超过3部分的房价款由甲方双倍返还乙方。,2.4 规划、设计变更 （19 #12）,卖方不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，否则应当书面通知买方。买方有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复；买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的波动。 在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部

13、门批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买方。除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方不承担赔偿责任。 由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。卖方应在变更确立后30日内书面告知买方，但不承担违约责任。,2.5.1 产权登记 （21 #13）,买卖双方应于合同约定交付之日起 180 个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。 （现已改为500天内申请） 买卖双方共同委托律师事务所办理房地产权证，中介服务费由买方承担。 因栋至栋为分期建设、分期验收、分期交付，但属同一建设工程规划许可证核准范围。鉴于竣工测绘须在该批楼栋全部竣工验收后方可进行，因此

14、房屋初始登记及房地产权证需在此批楼栋全部交付使用后才能一并办理。预计此批楼栋全部完成交付约为 年 月，具体办理房地产权证时间以卖方书面通知为准。,2.5.2 产权登记违约责任 （22 #14）,如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。 乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起 日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方

15、退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。 乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05的标准向乙方支付违约金。,2.5.2 产权登记违约责任 （22 #14）,由于以下买方原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由买方承担迟延办理产权登记的责任。（举例） 由于以下卖方原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由卖方承担迟延办理产权登记的责任。 非因买卖双方原因（包括但不限于政府相

16、关部门办事要求变更等）导致不能按期申请产权转移登记的，买卖双方均不承担迟延办理房地产权的责任。 卖方为买方按揭贷款承担保证责任的，因买方原因导致未能在合同约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，买方应按担保贷款总额的0.01%向卖方支付违约金。,2.5.3 预告登记 （11）,甲方应当在本合同网上签订之日起 30 日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。 甲方应如实告知乙方为办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致

17、使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。 若甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照广州市城镇房地产登记办法的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。,2.6 装修标准 （23 #15）,甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。 卖方在示范单位中展示的装饰、设备如果注明为交付标准的，作为合同附件六，对双方具有约束力。 因采购原因，卖方以同等品质的材料设备替代的，应视为符合交付标准。,2.7.1 工程

18、质量保修 （25 #17）,正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限： （一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程3年； （三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； （四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年； （五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年； （六）门窗翘裂、五金件损坏1年； （七）管道堵塞2个月； （八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； （九）卫生洁具1年； （十）灯具、电器开关6个月。 其他部位、部件的保修期限按房地产（住宅）质量保证书执行。,2.7.2 工程质量保修 （25 #17）,房屋建筑工程保修期从交付之日

19、起计算。 在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。 甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。 在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务，也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。,2.7.3 工程质量保修 （25 #17 #19）,保修期间房屋不能居住使用的，卖方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋

20、租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。 如买方所购商品房为带装修的，该商品房内的所有电器设备由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准，若因该电器等设备质量事故造成买方人身损害或财产损失，卖方应配合买方向生产厂商索赔。 规划上专属于特定房屋的楼宇屋面、庭院、露台和地下室，归该房屋的业主专有。该部分的保修、维修责任，视同专有部分。 示范单位的保修应另行约定。,2.7.4 质量不合格问题,最高人民法院2003年7号最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条和第13条规定： 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体

21、结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。,2.7.4 质量不合格问题,关于“质量不合格”的认定问题，依据前述司法解释，从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或 空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。 所谓“严重影响正常居住使用”，应指由于房屋质量问题，

22、严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。 房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。,2.8 其他事项,2.8.1 楼宇经营收益 2.8.2 小区车位权属 2.8.3 附赠面积 2.8.4 销售广告 2.8.5 不利因素提醒,2.8.1 楼宇经营收益 （27 #18）,该商品房所在小区和楼宇的命名权属于卖方。 利用该商品房所在楼宇的屋面经营的，所得收益属该商品房所在楼宇的全体业主共同所有。 利用该商品房所在楼宇的外墙面经营的，所得收益属该商品房所在楼宇的全体业主共同所有。 未计入公共部位与共用

23、房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于地下和架空层停车场（库）、会所、商业（含商业广告位）等公共配套建筑，其所有权、收益权属于卖方。,2.8.2 小区车位权属 （#18）,卖方本着首先满足业主需要的原则，对车位进行销售或出租，售价（租金）另行约定。 本项目内规划的露天车位，除已在买卖合同中约定附赠的以外，其他车位的产权均属于卖方所有。,2.8.3 附赠面积 （#19）,买方拥有本合同项下商品房附赠面积约 平方米楼宇屋面、平方米露台、 平方米庭院、 平方米地下室（以上均以实际交付为准）及编号为 的架空层/地下/露天车位的使用权，该面积未计入产权登记面积，亦不作为计价依据，如因法规、政策变化及卖方的

24、原因等导致未能实现交付的，则不影响本商品房的交付，买方同意不以此拒绝收房或主张退房。 但因卖方原因，如完全不能交付的，卖方应向买方支付合同总价款的1%作为补偿； 如实际交付以上部位的面积小于合同约定面积在10以内的，卖方不作补偿，超过10%的，卖方补偿买方合同总价款的0.1%； 如卖方实际交付以上部位的面积大于合同约定面积的，大于合同约定面积部分归买方所有。,2.8.4 销售广告 （#23、25）,卖方在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。 但卖方在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。 在本项目全部竣工交付之前，卖方有权在项目内进行广告宣传活动，但以不影响已入住业主的正常生活为限。,2.8.5 不利因素提醒 （#27）,卖方已在本项目销售现场向买方明示法律法规规定应