12-个案研究思念果岭2016 8

1、正念川心-思念果岭国际社区个案分析2016.8项目概况项目位于黄河风景名胜区，规划总占地5400亩，开发周期5- 8年，是集旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的混合型地产项目开发商郑州黄河大观有限公司物业位置黄河南岸86号物业规模占地面积1300亩，五期悦莊670亩，建面21万物业类型独栋、双拼、叠加、洋房容积率1.0价格洋房9000元/别墅19000元/销售情况五期悦莊洋房、别墅在售配套学校：惠济区实验幼儿园、惠济区实验小学；景观：黄河花园口游览区，高尔夫公园、负氧运动公园、湿地公园；医疗：惠济人民医院 商业：高尔夫、星级酒店物业管理河南山水物业管理有限公司景观规划项目以低密度高端住宅为主要

2、卖点，景观规划三大景观路线， 四大特色景观组团的形式，住宅则沿景观路线两侧，特色景观组团外围的布局形式，突出项目的居住品质开发模式项目根据总体规划判定各商品房开发区域地块价值，推售思路沿价值中低高中的发展路线五期悦莊项目的推售思路沿价值中低高 中的发展路线。项目自2004年7月份正式对外销售，每一期产品都是通过别墅+洋房的组合形式， 以别墅提升价值与利润，以洋房实现资金回笼。 项目首期开发为项目中心区域，临近高尔夫球场部分，无优质水景资源，内部价值居中。 二期部分为项目主入口处，虽临近主水域景观区，但静谧性相对较差，价值相对降低。 三期为地块南部岛屿景观区，水景资源占有度较高，且静谧性、便利性

3、俱佳，是项目价值最高部分。 五期用地位于高尔夫球场南侧，地块价值低于一期，而高于二期湖光山色北区与南区。五期悦莊规划悦莊毗邻高尔夫球场，沿河而建，水系环绕四周，环境较好，本期开发的产品类型丰富，主推独创的合院别墅和叠院别墅 悦莊位于思念果岭的西南角，毗邻高尔夫球场， 依托项目土地天然的起伏高差、河流等资源，尊重原始地形地貌，充分利用自然景观资源的规划理念。 依据60米原生态坡地落差，使之形成独特的院落风格，打造悦莊原创坡地合院别墅； 本期别墅产品有独栋、双拼、叠加、花园洋房和独创的合院别墅、叠院六大别墅族系作品； 引进河南省国际双语幼儿园； 艺术中心设置古玩字画收藏鉴赏室、书吧等。主题公园五期

4、悦莊建造了前三期所不具备的主题公园体系，从景观方面提升了悦莊的档次高尔夫主题公园健身主题公园私人庄园主题公园悦莊四大主题公园西南侧私人庄园主题公园 北侧户外有氧健身主题公园东北侧高尔夫主题公园沿河滨河生态休闲公园产品配比五期悦莊户型产品以电梯洋房和叠加别墅的数量较多，目前主推洋房和叠院产品户型配比0%9%36%18%17%20%独栋双拼合院叠院叠加电梯洋房独栋双拼合院叠院叠加电梯洋房套数2100200180220400所占比例0.18%3.60%18.20%16.40%25.60%36.40%合院户型坡地合院设计，即利用坡地地形，建造“前四后三”的建筑； 每四户为一个单位，采用围合式，但四户之

5、间用围墙隔开，入口独立入口入口入口入口客户分析客户以30-45岁为主，处于事业上升期，多以努力拼搏所获， 置业以提升居住品质或为自己年老归属之地筹备45岁以上,22%35岁以下,12%38%休闲改善,58%养老,投资, 4%客户年龄30-45 岁,66%置业目的客户分析金水、惠济、中原为重点成交区域，其中金水区以私企中高层为主，中原区以企事业单位员工为主，东区、惠济区以私营业主管城, 4%高新, 2% 外地, 3%二七, 4% 金水, 41%地产建筑,金融, 4%私企中高层,郑东, 11%中原, 18%惠济, 18%12%25%私营业主,27%政府事业单位, 32%居住区域客户身份价值塑造高尔

6、夫球场，位于思念果岭社区的西北位置，作为上层 旅游、休闲、社交的主要场所，为项目增添了大量人气 河南思念(国际)高尔夫球场，位于思念果岭社区的西北位置，距黄河游览区5公里。是由美国著名球场设计师Joe F.Obringer设计的中国唯一丘陵地貌顶级果岭。 球场内球道间最大落差近60米，按国际水平的 18洞球场，占地面积1260亩，球道全长7216码，72杆的国际标准锦标级竞赛型球场。这里也经常举办专业的高尔夫球赛。 球场内环境优美，风景秀丽，球场造型采用国际领先水平，号称长江以北最好的高尔夫球场。 项目紧邻高尔夫球场，风景秀美，打造名副其实的高尔夫地产。价值塑造大年农庄是思念果岭中最具特色的餐

7、厅之一，古朴的建筑，优 美的环境，特色的饭菜，很受客户和游客的喜爱望湖楼儿童乐园综合体育馆小酒店多功能厅价值塑造经过多年运营，内部资源逐步丰富，配套设施日益完善，足以满足客户日常所需篮球场价值塑造改建一座教堂及草坪广场，打造成一座果岭嫁园，目前已经承办了绿城婚礼、佛光婚礼等多种主题的大型婚典，成为一个理想的婚礼场所借鉴 开发方面：根据总体规划判定各商品房开发区域地块价值，以中低高中为轴线的开发次序 配套打造：以高尔夫球场、思念果岭温泉酒店、大年农庄、果岭嫁园等经营性配套先行，带 动项目人气，提升项目形象 规划定位：明确的项目定位，追求高端原生态生活，以商务旅游为带动的纯低密度开发项目总结项目最值得借鉴的是其产品附加值的打造，高尔夫球场、思念果岭温泉酒店、大年农庄、果岭嫁园等配套对项目的产品价值提升明显 生活配套：项目虽有生活配套设施，但仍显欠缺，无法满足长期生活居住需求 外围道路：项目地处黄河风景区，距离主城区较远，公共交通不便，居住成本较高不足深圳市泰辰置业顾问有限公司Shenzhen Times Property Consultants Co.Ltd来自深圳立足郑州服务河南提供值得信赖的房地产综合服务地址：郑 州市金水区金水大道299号浦发国际金融中心B座1008电话