工业地产开发模式研究安徽芜湖中科健康财富1724387557.ppt

1、工业地产开发模式研究 （中科健康财富中心）,上海中原物业代理有限公司 Shanghai.09.2011,中科健康财富中心作为进驻中国（芜湖）生命健康城的首个项目，是集企业孵化、办公、生产配套及行政服务的综合职能中心，整体定位为企业孵化基地，由于其为工业园区内办公类物业，现我司就其开发模式进行研究和探讨,研究背景,工业地产概述,开发模式研究,盈利方式,1,2,3,工业地产定义、分类 发展历程 政策影响 开发风险,盈利方式 案例分析,工业园区开发模式 主体企业引导模式 工业地产商模式 综合运作模式,工业地产定义,工业地产之消费者 主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓

2、。,工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。,工业地产之功能涵盖 行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。,工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称,标准厂房,定制厂房,工业厂房,工业园区,综合工业园,科技园区,物流园区,专业园区,企业总部基地,工业地产,标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于

3、生产的工业用途物业。,定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。,主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。,物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。,物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。,对设备及厂址有特殊要求的园区。,总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。,工业地产分类,根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区,工业地产分类,工业厂房 标准厂房,企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间； 长期租赁厂

4、房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张； 对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险； 企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。,标准厂房的优势,联排,单层,叠加厂房,多层厂房,单层,标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主,工业地产分类,工业厂房 定制厂房,开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍； 开发商实际上是提供了一种财

5、务手段，减少使用者一次性的投资； 有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险； 提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担； 量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务； 对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。,定制并出租厂房的好处,IBM亚太地区总部,国内案例数量较少； 租金较高，使用率高； 物业形式主要为单层、多层； 客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。,定制厂房主要特点,德国飞煌世亚电子公司,苏州工业园,定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司,工业地产分类,工业园区,工业园区

6、涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。,多层停车场,货运电梯,Techplace I,综合产业园 功能复合：如新加坡面向轻工业的园区Techplace I，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。,北京嘉捷科技园,北京经开科技园,科技园、孵化器 园区物业类别以科 技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。,工业地产分类,工业园区,物流园 主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。,专业物流园 对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。,总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公

7、、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。,工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化,工业地产特点,工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点,政策主导性强、专业性强,投资大、投资回收期长,区域性强,项目增值性,发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业

8、配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大，不受住宅政策调控影响； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求,工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产,由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小,工业地产发展历程,07年-至今,开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段,03年2月至03年底,04年,05年至06年,整顿深化，监管力度加强,持续整顿，取得阶段性成果,政 策 效 果,巩固整顿成果,合理规划引导

9、发展,经济高速发展需要，逐步放行阶段,强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性产业区”发展,土地出让金收支管理,逐步实施工业用地招拍挂,经济发展曲线,粗放经营阶段：圈地；整顿,规范经营阶段：放行；管理,集约使用阶段：综合；优化,工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展,一系列政策主要调控目的在于有效规范工业土地出让，抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象；同时，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础,政策分析,总部经济、总部模式全国开花： 三大总部经济区： 长三角区，以上海为核心的“总部-加工基地”区域合作模式；

10、 珠三角区，形成了香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式； 环渤海区，以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的总部-加工基地模式。,物流地产成为工业地产市场的新宠： 从2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，中外地产开发商就掀起了物流地产的热潮。,AMB在中国市场首次发力于上海： 2006年美国工业地产巨头AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。“这是AMB在中国的第一笔收购。”,开发商同制造型企业联手运作发展工业地产： 2010年7月30日，万通与TCL签署进一步推进工业地产领域合作之框架协议。依协议约定，双方合资创办万通新创工业资源投资公司，

11、采用“售后回租”的方式，相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。,事件一,事件二,事件三,事件四,事件五,国家一系列政策的颁布也使的工业地产的格局不断在发生着变化： 国土资源部正式出炉了全国工业用地出让最低价标准，有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象；同时，对工业地产的规范化运营奠定了一个很好的基础,主要标志事件,开发风险,工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险,经营风险： 区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。,政策风险： 土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降,市场风

12、险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化,开发风险,对项目的启示,工业地产与其他房地产业相比，和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业发展、政策等影响较大，不受住宅政策调控影响；项目规模大，专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点； 随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇 工业地产机遇的同时也经历着考验，国家一系列的政策调控，有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础 工业地产开发市场风险相对较小，主要受政府土地政策

13、调控及产业结构变化,工业地产概述,开发模式研究,盈利方式,1,2,3,工业地产定义、分类 发展历程 政策影响 开发风险,工业园区开发模式 主体企业引导模式 工业地产商模式 综合运作模式,盈利方式 案例分析,四种开发模式：,工业地产开发模式,工业地产开发模式,工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业用地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。,主体企业引导模式 实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。,工业园区开发模式 通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方

14、政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。,综合运作模式 上述三种模式的混合运用。,以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展,地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。,地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。,开发主体,操作手段,区域经济发展迅速，产业潜力十足； 区域辐射地位明显，交通条件优越； 宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。,具备外部条件,工业园区开发模式,政府规划及先期

15、投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级,总体规划,园区建设,园区管理,园区升级,区域经济研究 园区开发定位 行业发展规划 园区招商定位 园区开发策略 园区招商策略 开发财务规划,概念性规划 控制性规划 基础设施规 划 详细规划,非盈利性基础设施建设 盈利性基础设施建设 共用设施建设,国内招商 国外招商,客户管理 物业管理,土地容积率 产业升级,工业园区开发模式流程,政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划

16、升级。,政府完全主导的开发模式,工业园区开发模式,政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设,地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。,创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。,具备外部条件,主体企业引导模式,政府完成初步规划

17、及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链,初步规划,主体企业规划建设,园区管理,园区升级,国内招商 国外招商,客户管理 物业管理,土地容积率 产业升级,基本配套建设,政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。,扩大招商,区域经济研究 行业发展规划 园区招商定位 园区开发策略 园区招商策略,道路、交通 公共设施配套,厂房 其它设施,主体企业开发模式流程,适当包装及推广,政府引导，企业带动的开发模式,主体企业引导模式,地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润,房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市

18、场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。,根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。,具备外部条件,工业地产商开发模式,按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润,土地获取,收益获取,工业地产商开发模式流程,施工建设,工业园区获得工业土地 其它途径获得,道路、绿化建设 基础设施建设 厂房、仓库、研发,租赁、转让 合资经营

19、合作经营,类似于住宅开发模式,详细了解区域产业发展现状及趋势,适当包装及推广,前期工作,工业地产商主导开发模式,工业地产商开发模式,工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式,开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。,由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。 因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，交

20、通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。 项目建设规模较大，涉及经营范围较广。,具备外部条件,综合运作模式,由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设,总体规划,园区建设,园区管理,园区升级,区域经济研究 园区开发定位 行业发展规划 园区招商定位 园区开发策略 园区招商策略 开发财务规划,概念性规划 控制性规划 基础设施规 划 详细规划,综合开发模式的流程,主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻,工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业,国内招商 国外招商,客户管理 物业管理,土地容积率 产业升级,基础设施建设,

21、综合运作模式,对项目的启示,通过对工业地产四种开发模式的研究，综合开发模式集各家所长，工业园、主体企业、开发商、运营方主体共同完成区域工业地产建设； 政府以规划为基础，通过一系列的招商优惠政策和措施，吸引主体企业的进驻； 开发商一方面通过与主体企业合作开发赚取适当开发利润；二是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；主体企业则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。,工业地产概述,开发模式研究,盈利方式,1,2,3,工业地产定义、分类 发展历程 政策影响 开发风险,盈利方式 案例分析,工业园区开发模式 主体企业引导模式 工业地产商模式 综合运作

22、模式,工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。,工业地产盈利方式,工业地产 盈利方式,以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。,通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。 如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。,工业地产REITS 对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索

23、，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。,非市场主流模式,目前市场主流模式,未来市场主流模式,29,区位：上海浦东金桥出口加工区南区 启动时间:2006年 规模：占地92588平方米 物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成 容积率：0.6 户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米,商务别墅区,商务会所,中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计,中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，

24、办公office三者为一体,案例分析-中邦moho,中邦MOHO最初并未考虑主题功能定位的方向,认为由市场决定即可,开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。 -中邦moho销售经理回答关于项目初始功能定位问题,区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。 规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。 入住企业：437家，其中26家为世

25、界500强企业，44家年产值超亿元。 产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。 房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升,中邦MOHO,案例分析-中邦moho,最初销售结果很不理想,其后一方面明确了其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所,功能定位为办公、居住混合型;另方面,价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个主要原因,房价、销售情况时间效果图,效果图解析： 4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右,之后明确其功能定位为办公、住宅均可的混合型。 之后，开发上商 采取调价措施，房价下调

26、至6500元（当时周边楼盘同类售价在9000元/平方米左右），情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右 10月份价格回升至7600元，消化尾盘,效果原因分析,开盘初期，客户得知工业用地属性，便以工业用地性质按揭贷款问题，同时认为其只用于居住生活成本太高等，与周边其他物业相比无论价格还是项目本身属性毫无竞争优势，所以那段时间销售效果不好。 明确其功能定位并调价后，加上配套设施完善的逐步完善，销售速度呈现加速上扬趋势 最终销售结果实现当年100%完全销售 -中邦moho销售经理分析销售情况的原因,案例分析-中邦moho,中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面

27、风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间,自然石材： 简洁与质感 沉重和轻质 脆弱与坚实,动感玻璃： 基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在 用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。 用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。 用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。,案例分析-中邦moho,空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积,创造“立方-城”概念出发点： 利用几何学中周

28、长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间 户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合 创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。 采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。,案例分析-中邦moho,商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次,规模：6500平方米 基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”的酒店式会所,配套设施： 网络视频会议厅 多媒体影视厅 商务套房

29、 室内游泳池 健身中心 中西式餐厅 钢琴吧、红酒吧、雪茄吧 配套服务： 企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务,安全系统： 门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统,案例分析-中邦moho,客群来源：主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合，为整个南金桥地区提供功能支撑,中邦moho功能比例图,单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。 办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位,案例分析-中邦moho,成功因素总结：,明确整体及功能定位 定位作为整个项目发展的总纲及方向，对其项目的成功与否起着决定性的作用 产品设计 与其他项目相比需要

30、体现自身的优势，同时形成差异化 完善的配套服务 由于项目位于工业园区，完善的服务配套不仅提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次，更体现整个项目的品质和形象 营销策略 营销策略和方式在销售中起着重要作用，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反映，对项目的销售速度起着制约作用,案例分析-中邦moho,位于张江产业东区，与三大国家级开发区形成呼应，区位与地缘优势显著,项目坐落于张江产业东区，与张江高科技园区为邻，与“陆家嘴金融贸易区”、“外高桥保税区”、“金桥出口加工区”三大国家级开发区形成呼应。 紧邻张江集电港、浦东软件园、上海生物医药科技产业基地、张江科技创业孵化基地。该

31、项目受到以上开发区幅射，其区位与地缘优势显著。,张江产业东区,案例分析-张江国际机电数码园,项目物业形态为高新企业联体办公楼，总部办公楼、5A厂房，定位为国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业的总部集聚地,位置：浦东新区龙东大道顾江路 开发商：上海浦庆投资有限公司 项目时间:2003年 建筑面积：27万平方米 物业形态：基地建有42席单体独栋式总部楼，12栋标准厂房，24栋五层中小企业联体办公楼， 单套面积：5005000平方米 车位：500余个 定位：国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业地总部集聚地,案例分析-张江国际机电数码园,服务配套：园区提供四星级酒店、商务休闲街

32、、企业家俱乐部、行业协会、全球咨询中心、精英论坛、国际培训平台等七大服务配套,四星级酒店： 商务休闲街：集休闲娱乐商务活动于一体 企业家俱乐部：通过凝聚最具远见的行业领袖，为企业发展注入新的动力，并确立正确方向。 行业协会：协调园区企业之间的关系，加强彼此间的联系和交流，并就相关问题向政府反映和申诉自己的意见 全球咨询中心：专门从事机电数码行业认证咨询的机构 精英论坛：国内外行业精英精神与智慧交流的舞台 国际培训平台：打造专业化的平台，培训行业一流人才,以完善的高端服务配套吸引客户,案例分析-张江国际机电数码园,营销模式：主打产权分割、服务多样化、出租投资回报丰厚等四张牌，采取现场包装、媒介包

33、装等推广方式进行营销,备注：优惠政策 所得税外企二免三减半，内企一免两减半的优惠政策（15%基础上）； 同时可以享受浦东新区鼓励外商投资企业设立总部的暂行规定、浦东新区鼓励国内投资企业设立总部的暂行规定的政策。,现场包装： 售楼处、样板房、样板段(大堂、过道）、项目周边 围墙、围挡、整体指示系统、道旗氛围渲染 媒介包装： 全新楼书、户外广告、电台广告、3D视频、 网络宣传、电话短信、内网平台,营销策略：,推广方式：,产权分割销售，价格低于张江周边及同类物业： 2003-2004年的租赁价格为1-1.5元/天，销售价格为 3500-6000元/，而周边同类项目的租赁价格为1元/天， 销售价格为4

34、000-7000元/ 强调服务功能多样，投资创业攻守兼备： 强调出租投资享受丰厚回报： 强调政策优惠：,现场包装： 售楼处、样板房、样板段(大堂、过道）、项目周边 围墙、围挡、整体指示系统、道旗氛围渲染 媒介包装： 全新楼书、户外广告、电台广告、3D视频、 网络宣传、电话短信、内网平台,案例分析-张江国际机电数码园,客户来源：与项目定位相匹配，园区客户主要来源于国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业,客户,IT,光电子,国内外机电,电子,案例分析-张江国际机电数码园,产品介绍：主要为4-6层的多层建筑，首层层高4.5m，标准层高3.6m，单体建筑面积在1800-3700平米之间,总部楼 层数：4-6层 结构层高：首层4.5米，标准层高3.6米 单体建筑面积：1800-3700平米之间,生产基地 层数：二层，电梯1台/楼座，计1台。 结构层高：底层6米，二层高5米 单体建筑面积4100-4500平米之间,总部楼,孵化基地 类型：Q1型、Q2型 层数：三层，电梯无。 结构层高：底层4.2米,标准层3.6米，建筑高度15米。 单体建筑面积：Q1型为3270平方米包含地下室867平方米；Q1型为6805平方米,孵化基地四型 层数四层，楼梯一梯二户。 结构层高：层高3.2米，建筑高度13.4米。 单体建筑面积2