解读旅游地产

1、解读旅游地产随着我国社会经济、 城市发展水平的不断提高， 一种突破传统房地产以区域性市场定位的旅游地产概念已经初露端倪。并形成以土地市场全国化、异地置业、跨区域市场营销为特征的商业经营模式。( 一)旅游地产和社会经济发展关系旅游地产的开发是房地产业向高层面发展的必然过程。旅游地产的产生必然与社会经济、公路建设、人均GDP、恩格尔系统、汽车拥有量等一系列社会发展的基础条件相关联，主要体现在以下方面。1. 城市化发展水平郊区化从世界城市化发展趋势来看，一般分为三个阶段：初期阶段：城市化水平 30%；加速阶段：城市化水平 30%65%；后期阶段：城市化水平 65%；在城市发展过程中， 人口的大规模运

2、动呈现 S 形曲线，实现三次人口迁移。 第一次，城市化水平在 10%30%时，从农场迁入城市； 第二次，城市化水平在 30%70%时，从城市迁往郊区；第三次，城市化水平大于70%，大量流入人口稀疏的郊区以外区域，其中海滨等有旅游休闲度假资源的区域以其得天独厚的自然环境优势成为首选。当一个城市的城市化水平达到70%时，城市居住的房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化逐步成为城市发展主流。2. 人均 GDP达到 3000 美元；3. 私人汽车拥有高和城市公交系统 (TOD)完善；1 / 74. 城市周边高速公路网络基本形成；5. 投资及生活理念的转变；6. 目前我国一线城市和成都市比较

3、。随着城际间交通网络化、 公交化，投资区域界限的逐步消失， 服务区域的地域，区域资源开发将被置于更大地域范围内进行优化配置，旅游地产将面对更大的市场空间与发展机会。( 二)对旅游地产概念的认识：1. 什么是旅游地产：应该是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式， 实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。2. 旅游与地产关系：? 确定有价值的旅游吸引物；? 和旅游吸引物相吻合的物业选择；? 如何使旅游吸引物带动地产开发；? 旅游设施的配套和地产物业的匹配关系。( 三)旅游地产开发的四大开发模型：(1) 第一居所开发模型主题：项目建设要有明确主题( 如高尔夫

4、) ，围绕主题进行开发资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值区位：距办公商业中心区不超过45 分钟的行程可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁2 / 7配套设施：教育设施 ( 幼儿园、中小学 )/ 高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围送达的市级大医院/ 购物中心，社区中心商业区/ 商务服务中心 / 通讯设施 / 完备的体育运动、游乐设施/ 大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等(2) 第二居所开发模型良好的经济背景： 人均 GDP5000美元后目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游倾斜/ 城市人均居住面积超过30 平方米

5、/汽车拥有量超过每五户一辆项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在4 小时车程的范围内，最好90 分钟之内。但是最短距离应该在80 公里 (50 英里 ) 左右以便形成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过1 小时车程规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤， 一般的别墅基地的大小最少都在 1000-1200 平方米之间设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设置。还需要设置配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设施等配套设施(3) 产权酒店开发模型目标客户：年收入5 万美元 / 拥有高学历，年龄30-50 岁 / 有一定的假期 / 主要购买目的为休憩、休闲、投

6、资项目开发时机：所在旅游区开发中后期背景：国家经济景气， 人均 GDP在 5000 美元以上 / 国家、行业有相关法律支撑体系 / 分时度假交换体系成熟环境：自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升区位：产权酒店距离本地城市生活区不大于 4 小时车程；异地客户要求乘坐飞机3 / 7能方便到达(4) 商务度假开发模型开发时机：城市商务中心区形成集中在高租金写字楼/ 城市以私有化企业为主/企业管理引入人性化管理机制， 注重人力资源 / 城市 GDP达到人均 3000 美元以上/ 商务文化观念的转变 / 拥有大跨国公司分支机构环境：开发地区要求良好风景资源，清幽安静 / 距离主要商业中心区不超过 2

7、小时车程。国际商务度假区距离机场不超过 60 分钟车程 / 要求具有专业化的管理服务团体 / 要求装备完善的视听设备， 设置完备的服务项目 / 必须设置有丰富的游憩休闲设施，如：高尔夫球场、网球场等 / 要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求/ 要成规模开发( 四)目前旅游地产开发面临的问题：(1) 国家政策和产业发展的矛盾。 一方面发展想要利用一些知名的旅游景点结合开发地产，而国家又有责任和制度要保护这些公共景点，限制开发。(2) 旅游地产开发的主要诱因是地价带来的价值空间， 旅游地产的开发， 需要有一个“养地”的过程，需要有庞大的资金和长期性发展计划，准入门槛较

8、高。(3) 目前我国旅游地产的开发还处于一个初级阶段， 层次较低， 范围不广。很大部分仍然是以某一个区域 ( 或城市 ) 的周边资源为主，扩大到全国范围的量有限，更谈不上国际范畴。(4) 消费层面的投资性比重大， 而从市场状况看真正已经实施了较长时期经营的项目较少。( 五)成都市旅游地产发展基本状况随着成都房地产经济的发展， 城市化水平的不断提高， 人们对居住品质有了更高4 / 7的追求，于是，具有旅游休闲度假功能的房地产( 以下暂称之为旅游地产 ) 开发悄然兴起。这种类型的物业依托于郊外优美的自然环境，高档次的物业形态， 以及大盘开发模式。成都市此类型开发模式主要集中在郊县，其中又以都江堰为

9、代表，比较有代表性楼盘主要集中于：青城白鹭洲、青城假日、天下青城和中国青城。1. 建筑规模1) 总体开发面积总体看来，作为旅游地产开发的楼盘基本上都采用大盘开发模式进行开发，上述四个楼总体开发面积在2280 亩左右，其中天下青城和中国青城的面积最大，分别为 810 亩和 800 亩；最小的盘： 青城假日也达到了240 亩的开发体量； 青城白鹭洲的开发面积在430 亩。不难发现，开发商对于大盘的可持续开发及产品的多元化结合都有深刻的理解。2) 项目定位虽同为旅游地产， 同处于都江堰的大环境下， 各楼盘的自然条件基本上都处于同一水平，因此就要求项目定位要有各自的特色。天下青城定位于： 成熟的山涧别

10、墅大社区，着重突出楼盘的自然环境； 中国青城则定位成国际观光规划小镇，体现出项目的包容性与面向国际的前瞻性，同时也是更好地利用都江堰的国际声望；青城白鹭洲则以明快简洁的现代特色取胜；青城假日注重的是川西仿古建筑，立足于体现本土特色。总体来看，旅游地产在建筑规划上都体现出低容积率(0.39) 、高绿化率 (67.75%) ，5 / 7当然这也应该与其本身的物业类型结合起来看。由以上数据可以说明， 旅游地产不仅要求有优美的自然环境、人文景观， 需要有大量的人造环境， 同时要有与之匹配的高档次物业类型。2. 于物业类型1) 各物业类型的总体平均面积一般公寓的面积倾向于小面积，其均值在59 平方米左右

11、；酒店式公寓的面积在66 平方米左右，这比一般情况下的酒店式公寓面积要大一些；而独立别墅与联排别墅的面积都较大，这也是物业类型的档次所决定的。2 各楼盘各物业类型的平均面积青城白鹭洲开发的物业类型最多，除一般公寓外， 在旅游地产中可能出现的物业类型均有开发； 而青城假日开发物业类型则最为单一，只有一般公寓； 天下青城和中国青城都开发了联排别墅，唯一不同的是前者与之搭配的产品是酒店式公寓，而后者是一般公寓。 但总体来看， 除青城假日以外的三个楼盘都开发了高档次的别墅，只是所走的产品线不同而已。但是，它们的总体思路也有相似之处：旅游地产所面对的消费群体都有良好的经济背景，追求全新体验的生活方式和理

12、念，而且成都市消费者基本为二次置业。因此，他们对项目周边的自然景观和物业档次会提出较高的要求。而别墅类物业的面积都在150 平方米以上，主要是体现档次与居住的舒适性；而公寓类物业的面积相对较小， 更着重体现纯粹的休闲度假性质，同时体现其可投资性。3 各种物业类型的总体销售情况6 / 7不论哪种物业类型的价格都较非旅游地区的其他郊县要高得多。而独立别墅与联排别墅的价格相关不大， 可能与独立别墅的面积较大不易于销售有关。同时，公寓类物业的价格跨度从1700 元/ 平方米左右到 2100 元/ 平方米左右，而且酒店公寓的价格明显低于一般公寓，这应该与消费者对酒店式公寓的接受程度不高有关。总体看来，一般公寓的销售状况最好，达到了94.5%的比例；而别墅类的销售状况也较好，均达到了60%的比例；酒店式公寓的销售率为55%。可见，一般类型的公寓在消费者心目中的地位依然是其他类型的物业无法撼动的；而别墅面对的消费者层面较高， 而现实生活中高消费人群所占比例并不高，因此，它的销售状况不如一般公寓；酒店式公寓则是因为它的“生”，而面临销售状况低于别墅类物业的尴尬境地。4 各楼盘各种物业类型的销售情况别墅类物业的价格以中国青城的为峰值，达到 258