9 金华市婺城区泰地金水湾西侧地块项目简要报告及决策意见表申请授权版

1、浙江省金华市婺城区金华市婺城区泰地金水湾西侧地块项目决策意见（表申请授权版） 直接招拍挂、三四线非劳斯莱斯项目 （开发团队： 浙 江区域） 勹 一、项目关键指标（宗地编号： 金市土让告字【2017 】13号） 本期占地 （亩） 71. 23 预计获取时间 2017/ 9 / 7 容积率 政府规划： 2. 00我司规划： 2. 00可售计容楼面价（元方） 11149. 00 保证金 2017年09月06日40245万元 保证金预计退回时间 2017年09月11日起拍每亩单价 （万） 804. 00本期起拍地价 （亿） 5. 7269起拍计容楼面价（元方） 政府规划 6030 我司规划 6030项

2、目年化自有资金回报率（按起拍价、 494%起拍净利润总额（亿） 4.40起拍销售净利率（含税） 22. 19%申请每亩单价 （万） 1473. 00本期申请地价 （亿） 10. 4900申请计容楼面价（元方） 政府规划 11045 我司规划 11045项目年化自有资金回报率（按申请价 1 53%申 请净利润总额（亿） 1. 98申请销售净利率（含税） 1 0. 01%总建面 （ ） 12. 62计容面积 （ ） 9. 5可售面积 （ ） 9. 41项目总货值 （含税，亿） 19. 8 2土地款支付节奏 2017年11月7日之前一次性付清 项目总成本 （亿） 1 7. 8 4我方分配利润总额（按

3、申请价） 1. 98我方年化自有资金回报率（按申诸价 1 53%土地获利倍数 （按申请价） 0. 19我方获取持有物业 无 我方占股比 100%二、产品规划及效益 城市概况 所在城市 总人口 （万人） 城区人口 （万人） GDP（亿元） 上一年全市商品房销售面积 （ ） 上一年全市商品房销售金额 （亿元） 城市均价（元方） 高层 毛胚精装 双拼 毛坏精装 多层 毛蚽精装 联排 毛胚精装 金华市 96 . 145 . 7645 . 745168150. 208810000 / -20000 / -/-/- 产品规划 产品类型 占地面积 容积率 建筑面积 单方售价（不含税，元） 单方售价 （含税，

4、元） 单方土地成本 （含税，元） 单方建造成本 （含税，元） 单方其他成本 （含税，元） 单方利润 （含税，元） 类型 毛蚽精装 亩数占比 建面占比 可售部分 中高层 毛还 70. 92/ 99. 56% 1. 98 9. 36/ 99. 47% 1 8 018 20000 11415 3608 2626 2351 底商 毛还 0. 31/ 0. 44% 1. 80 0. 04/ 0. 43% 22523 25000 28537 3586 323 - 7446 防地下车位可售部分 2. 36/ 25. 08% 3755 4168。 2924 818 426 总体情况 71. 23/ 100.

5、00 2. 00 11. 76 18978 21066 11520 4342 2823 2381 不可售部分 综合楼 （不可伟部分）集中商业 （不可传部分）投策中心意见 王少军副总裁意见 区域对接人签字 ：大区负责人签字：中心副总签字：日期： 是否同意使用开发贷 ：口是口否是否认定为劳斯莱斯 ：口是口否 竺皿子户： 日期： 程光煜副总裁意见 莫斌总裁意见 杨主席意见 竺皿子户： 日期： 竺皿子产： 日期： 签字： 日期： 附表一、市场排查及销售目标（区域营销部门签字确认）石 城市及竞品 城市住宅用地成交情况 城市商品房（住宅）去化及积存情况 城市房地产市场发展趋势 近一年平均每亩单价（万亩）

6、近一年平均楼面价（元方） 近期成交每亩单价（万亩） 近期成交楼面价（元方） 城市成交均价 （元方） 年度销售面积 （ ） 潜在供应面积 （ ） 2017年金华城区住宅市场需求依然旺盛， 土地可开发量下降明显， 房价大幅上涨， 从未来看， 金华市场具备继续投资的市场基础。 12641048215901211 7190004514 竞品名称 占地面积（亩） 容积率 建筑面积 （ ） 主力产品 主力面积段（方） 赠送比例（） 当前成交均价 （ 元方） 最新开盘时间 最新一期去化 首次开盘时 间累计去化 保集海塘府 125. 931. 8515. 5314443235高层 126、140 推0套， 去

7、化0% 推0套， 去化0%红星天舶 84. 471. 79. 573314533高层、叠墅 高层85- 130方， 怨野1 f1 1 1:(1卞 小高层（毛蚽 1 0 八八八 怨揖（ 推0套， 去化0%2017/ 6/ 17推900套， 去化 0 C fl/-一匣 城市产品总体描述 别墅产品： 有 无大 平 层 产 品 ： 有 无 金 华 城 市 房 地 产 市 场 别 墅 类 产 品 和 大 平 层 产 品 不 多， 主 要 聚 集 在湖海塘板块， 大 部 分 板块仍然是以刚需、首改客户群为主。 产品定价 类型 毛 坏 精 装 单方售价 （不含税，元） 单方售价 （含税，元） 货量组织及销售

8、目标 年份 推 货 （ 含 税 ， 亿 ） 销 售 目 标 （ 含 税 ， 亿 ） 中高层 毛蚽 18018 20000底商 毛蚽 22523250002017年预计推货（含税亿） （首年） 0. 00。 防地下车位可售部分 3755 41682018年预计推货（含税亿） （次年） 11. 91 11. 092019年预计推货（含税亿） （第三年） 7. 91 8. 73 项目总体 19. 82 19. 82总体 情 况 1897821066区域营销部门意见（对市场排查、产品定价、销售目标提出意见） 区域营销负责人意见 地块规模中等， 建 议 与 直 接 竞 品 纯 刚 需 产 品 错 开 ，

9、 避 免 进入 低 价 竞 争 ， 定 位 品 质 刚 需 及改善， 配 置105方和125 方， 保 证 去 化速 度 ，同 时 布置少量140方产品， 提 升 项 目 整 体 溢 价 ， 预 计去 化 周 期 1 年 半 左 右 。 签字： 日期：卢 附表二、开发运营（区域运营部门签字确认） 进度信息 计划开工时间 2017/ 11 / 18开放工期（含梨团规定的春节、冬歇期） 6. 5 个月 计划开放时间（从媒团规定的摘牌起算点；十 2018 / 3/ 24开盘工期（含集团规定的春节、冬歇期） 7个月 计划开盘时间（从娸团规定的摘牌起算点 ；十 2018 / 4/ 7 货呈组织及销售目标

10、 总 货 量 （含税， 亿 ） 1 9. 822017年预计推货（含税，亿 ） （首年） 0。. 00 2018 年预计推货（含税，亿 ） （次年） 11. 912019年预计推货（含税，亿 （笚三年） 7. 91目标销售额 （含桥， 亿 ） 19. 822017年预计销售（含税，亿 ） （首 年） 2018 年预计销售（含税，亿 ） （次年） 11. 092019 年预计销售（含税，亿 （第三年） 8. 73 开发条件 报建总费用 128 . 50 元m 具 体 构 成 说 明 配套费67元 m , 定额外专项检测26元 m , 散装水泥1. 5元m , 墙 改基金10元 m , 其它24元

11、 m2市政配套 水，电 ，气 车位配比 90以下（包括 、 地下车位比例 100%土 方 费 用 情况说明 一层地下室全开挖 冬歇期 无 抗震设防烈度 6. 00是否天然基础 定口 预计桩基础类型 管桩 道路通达程度 良好 特殊规划条件 限高 30- 50米 90 / 70无 配建安置房情况 无 其他 无 预售条件 提前预售； 具 体 预 售 条件说明： 商 品 房 地 上 建 筑 十 层 以 下 的 ， 已 完 成 建 筑 主 体结构施工； 地 上 建 筑 十 一 层 至 二 十九层的， 已 完 成 建 筑 主 体 结 构 施 工 的 二分之 一 ， 且 不 低 千十层； 三 十 层 以 上

12、 的 ， 主 体 施 工 需 完 成 三 分 之 一 ， 且 不 低 预 售 保 证 金 监 管情况 预售30% ， 结 顶 4 0%， 验 收30% 地块特征 有 利 因 素 位千湖海塘板块， 区位受到当地富人认可， 距离市中心近， 交通方便 不利因素 区域运营部门意见（对开盘工期、货量组织等内容提出意见） 区域运营负责人意见 金华预售条件相对严格， 建 议 尽 早 动 工 ，保 证 完 成 年 内 供 货 目 标 。 签 字 ：袄心 日期： 衫 多i心v乙夕附表三、开发成本（区域成本部门签字确认） 衾产品类型中高层底商防地下车 i 令 ； 石 佳 迎 丛 戎飞毛还精装毛坏毛坏 、人防地下车

13、位 综合楼集中商业（不可售部分） （不可传部分）单方建造成本（含税，元） 单方其他成本 （含税，元） 360835862924 -3238181氐多立项目总成本（含税， 亿）17. 84c:, 项目总体单方建造成本 （含税，元） 了26264342项目总体单方其他（含税，元） 2823区域成本部门意见（对总成本、各产品单方成本提出意见） 区域成本负责人意见 本项目建造成本合理， 在可控范围内。 签字：必；日期：附表四、财务资金（区域财务部门签字确认） 项目净利润总额（亿元） 我方分配利润总额（亿元） 1. 98项目销售净利率（含税） 10. 01%项目年化自有资金回报率 我方年化自有资金回报率

14、 153%我司出资 （亿元） 外部资金 （亿元） 11. 65外部资金占用时间（月） 外部资金成本 （年利率） 14经营指标资金筹措1. 98土地获利倍数0. 19153%11. 895%成就共享计提比例 20. 00%成就共享日期 2018 / 9/ 7成就共享总金额 3190. 00万元 首期成就共享金额 3020. 00万元项目公司资金峰值 116500. 00万元 区域投资比例及金额 0. 00%, 0. 00万元 奖励方案同心共享资金投入时间 2017/ 11 / 7签字确认同心共享投资金额 269. 865 万元区域总20%7. 93 万元首期土地投资奖励计提比例 勾地、收购并购

15、： 万分之五招拍挂及后续地： 万分之二2耘预估首期土地投资奖励金额39. 64万元首期土地投资奖励分配方案投资负责人25%9 . 9 1 万元投资跟进人30%11. 89 万元区域财务部门意见（对项目经营指标、资金筹措、奖励方案等内容提出意见） 区域财务负责人意见 (1) 由千土地款均为 2个月内付消， 股东前期投入较大， 因此土拍成功后， 财务资金部要立即着手融资工作， 并尽快落地 ， (2) 考虑到未来市场情况可能较当前会差、金融环境会趋紧 ， 可能会造成融资额较预测值大且期限更长， 可能会导致项目 的财务费用增加。 签字：贡日期：附表五、区域投资部门意见（区域投资部门签字确认） 区域投资

16、团队意见 目标地块位于金华 市城区东南部， 属于湖海塘板块 ， 周边配套较完善， 临近城市主干道， 交通方便， 区位受到当地富人群体认可， 本案周边下半年仍 有1- 2块土地挂牌， 建议积极获取该地块 ， 掌握市场主动权。 区域预审会意见 参会时间： 2017/ 8/ 24参会人员： 郭毅、郑佳欣、李超、 程前龙、沈吉、 刘欢、赵领治、谭芳妮、掌艳会议主持： 郭毅 会议决议： l 、 土地市场： 2017年1- 8月， 金华城区共出让15宗商住用地， 多宗地块成交楼 面价达12000 元平以上， 创历史新高， 本案所在板块近半年无商 品房用地成交， 预计下半年板块内仍有1- 2宗商住用地挂牌出让， 建议我司积极获取本案， 对接下来挂牌出让地块掌握主导权 ； 2、住宅 市场： 伴随土拍市场的火热， 城