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1、东莞常平项目概念设计2014.04.01目录一、前期研究城市背景分析周边环境分析基地现状分析SWOT分析现状图片二、设计构思目标认知策 略 一 任务解读参考案例方案一方案二策 略 二 参考案例方案三1前期研究 城市背景分析常平地处广深经济走廊中断，交通便利，产业条件优秀，外来人口集中，是东莞东部的经济高地及消费中心。常平商贸业兴旺，是东莞东部商业中心，物流业发达，是中国最佳物流名镇。n 常平传统优势行业有电子信息、电气机械、毛织、塑料制品等。此外还有高端电子、装备制造、汽车零配件等新兴产业。n 经济发展速度较快，外来消费人口多等原因 促使常平商业发展先人一步，吸引周边消费群。拓维建筑设计机构上

2、海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU 城市背景分析广州市地块位于东莞常平镇新城大道与环常南路交汇处，距东莞市区30分钟车程；基地佛山市东莞市区距佛山市约90公里；50公里距约80公里；80公里距广州市约70公里；距深圳市约20公里。深圳市拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU 城市背景分析项目基地n 常平镇区总体往

3、南拓展，未来将在常黄路与新城大道中间一带形成新城行政中心，且将会建成面积达90万平米的商务商业中心。n 常平镇主要采取生活内聚、产业外延的拓展方式，在功能布局上，新城组团主要是为行政中心及生活区。拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU 周边环境分析基地周边路网发达，交通便利，虎岗高速、环城路、常黄公路、广深铁路、京九铁路、R3轻轨线等主干道分布在周边，项目距离虎岗高速不到1公里。新城大道铁路线村民房环常南路基地天御苏豪名苑工业厂区小山丘绿地植被虎

4、岗高速小山丘拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU SWOT分析Strength基地处于未来常平新城行政中心，且将会建成面 积达90万平米的商务商业中心，本项目占有地理优势。Opportunity差异化竞争，常平目前商业格局较传统，同质化竞争严重，缺乏一站式体验新兴商业，运营后蒋产生示范效应，扩大知名度Threats使之成为未来常平城市生活的话题中心，吸引客户，是客户长时停留洄游，持续创造更多的销售机会。如何创造最好最有乐趣的购物环境，如何降低开

5、发与经营风险。Weakness基地目前东南向为工业厂区，对基地环境产生不利影响。拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU 基地现状分析商业适建度分析第一价值面：临街/出入口高商业价值区域。第二价值面：利用基地与北侧商业街分界，拓展成商业界面，营造新的商业价值区域。第三价值面：商业用地的边界，可以作为商业的后勤面，价值较弱。第四价值面：商业内部区域，人流难以导入，价值最弱。CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE

6、 DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 现状图片n 基地概况：地块北侧为李湖商业街及翔盈国际酒店，南侧为小山丘，混凝土搅拌基地、富嘉塑胶抽粒厂等工业厂区及部分空置厂房； 西侧目前为绿化植被，临近主干道新城大道；西南侧新城大道和环常南路交汇处为在售楼盘天御苏豪名苑；东侧为卢屋村村民房。拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU2设计构思目标：快销公寓街铺最大化高覆盖率高利润高周转速度低持有目

7、标认知 UNDERSTANDING OF TARGETCONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT达到目标的技术手段目标规划溢价策略一 STRATAGE快销公寓街铺产品溢价CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OFTHE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 任务解读条件输入数据计算拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN

8、AND ARCHITECTURE DESIGN OFSHENSHAN ROAD OF WUHU假设商业进深15M, 覆盖率用足45% S=45776.02X45%=20599.20930000L商业长度=S/151373M843M(基地周长)公寓方案一（平均层数）=2.8/45%=6.2F 公寓方案二（高层方案）假设公寓单元基地面积:a=20(进深)X60(长度)=1200LOFT总层数=46000/1200=38.3F假设高度100M，层高4.5M则最大层数=（100M-10M)/4.5M=20F平层公寓总层数=27000/1200=22.5F 假设高度100M，层高3.15M则最大层数=（

9、100M-10M)/3.15M=28.6F酒店式公寓总层数=25000/1200=20.8F 假设高层100M，层高3.3M则最大层数=（100M-10M)/3.3M=27.3F根据国有建设用地使用权出让合同：容积率：2.8覆盖率不超过45%用地面积：45776.02建筑限高：150根据甲方提供的任务书：商业约3万，一层6M,二层4M,三层6M LOFT约4.6万，层高4.5M平层公寓约2.7万，层高3.15M酒店式公寓约2.5万，层高3.3M 总地上建筑面积约12.8万！ 任务解读商业部分结论在尽量用足覆盖率的前提下：商业需要层数为2F局部3F根据数据计算可知，在覆盖率用足情况下商铺长度约为

10、L=45776*0.45/151373m实际我们能做这么多吗？L=a+b+c+d=843m1373m结论：依据现有沿街面长度L，做不到商铺最大化， 如需满足条件，则需要开街，划分地块！abdc拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU 任务解读开街形式：haacgbfbgdceefdL=a+b+c+d+e+f+g+h=1308m1373mL=a+b+c+d+e+f+g=1268m1373meahad fgnmcbdcboeilkfhpjgiL=a+b

11、+c+d+e+f+g+h+i=1298m1373m最优：L=a+b+c+d+e+f+g+h+i+j+k+l+m+n+o+p=1734m1373m拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU 任务解读公寓部分结论在尽量用足覆盖率的前提下：公寓方案1：打到SOHO，平均层数，营造开放式街区公寓方案2：2栋高层LOFT，1栋平层公寓，1栋酒店式公寓拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHIT

12、ECTURE DESIGN OFSHENSHAN ROAD OF WUHU LOFT LOFT酒店式公寓平层公寓层数7F平均 参考案例创智天地区位条件：园区位于江湾五角场城市副中心，周边环绕着10余所知名大学。 轨道交通3、8、10号线；线、内环线、逸仙路高架将其与城市相连。规模：规划占地约84公顷，建成后总建筑面积100万平方米。项目定位：以文化、研发及创业为基础， 创造一个能吸引、培养和留住知识性工 作者的新知识型社区。空间模式：将大学校区，社区，科技园区“三区”完美融合，达到“三区融合， 共同发展”的局面。拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTER

13、PLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF SHENSHAN ROAD OF WUHU 参考案例淞区n 车行商业街区沪n 道路引入，增加沿街面n 尺度宜人，适宜步行82M路68M拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OFSHENSHAN ROAD OF WUHU 方案一 总平面特点：1. 公建产品街区化，平均层数，创造一个尺度一人的商寓混合街区2. 低层产品，降低建造成本3. 分区明确，利于分期开发4. 类十字街路网：通过规划手段，增加地块内部的道路，并与城市主干道相通，最

14、大化的增加沿街商业面CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 经济技术指标CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEP

15、TURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN A

16、ND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 街区空间尺度Loft公寓Loft公寓商业建筑：2层Loft公寓：分别为6层和8层街道宽高比：

17、D/H= 0.721复2商业1复2商业6M拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OFSHENSHAN ROAD OF WUHU86M36M27M27M4M4M6M27M6M4M 规划结构分析公寓公寓酒店公寓本案为一心两轴，各向辐射的结构系统：一心为位于场地几何中心位置，汇集各方人流的核心商业广场；两轴为两条主导商业的动线十字交叉组成；场地四周设多处入口广场，吸引客源，并导向中心广场，彰显地段核心价值。CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN

18、OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 规划结构分析入口广场核心商业广场入口广场主消费流线辅助消费流线CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 功能分析商业LOFT公寓平层公寓酒店CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 交通分析城市道路基地道路地下车库出入口CONCEPTUR

19、AL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 方案二 总平面特点：1. 高低配，高层布置呈风车型布局，避免视线遮挡，间距最大化2. 类十字街路网：通过规划手段，增加地块内部的道路，并与城市主干道相通，最大化的增加沿街商业面3. 分区明确，有利于分期开发CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 经济技术指标CONCEPTURAL MASTERPL

20、AN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 总平面2F持有物业位置：一层为社区超市，面积为2000，二层为社区影院，面积为2000，3个放映厅。CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTR

21、ECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURA

22、L MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 街区空间尺度Loft公寓Loft公寓商业建筑：3层Loft公寓：分别为19层和23层街道宽高比：D/H= 1.681复2商业1复2商业拓维建筑设计机构上海拓方建筑设计事务所（甲级）CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECT

23、URE DESIGN OFSHENSHAN ROAD OF WUHU86M76M27M4M4M6M6M 规划结构分析本案为一心两轴，各向辐射的结构系统：一心为位于场地几何中心位置，汇集各方人流的核心商业广场；两轴为两条主导商业的动线沿着中心广场交错组成；场地四周设多处入口广场，吸引客源，并导向中心广场，彰显地段核心价值。CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 规划结构分析入口广场核心商业广场入口广场主消费流线辅助消费流线CONCEPTURAL MASTER

24、PLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 功能分析l商业LOFT公寓平层公寓酒店CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 交通分析城市道路基地道路地下车库出入口CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT策略二将商业定位为“商

25、墅”为主体的体验性主题商业街区，可商可住增加低层面积，去化一部分公寓 STRATAGECONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 参考案例黄山置地国际中心区位条件：项目位于安徽省黄山市屯溪区东南角黎阳镇内，基地西侧、北侧为占川河，南侧濒临率水河。基地内有一条黎阳老街，黎阳老街始建于东汉建安十三年（公元208年），古徽州人素有“唐宋之黎阳，明清之屯溪”之称。规模：用地面积：7.8万 平方米；计容积率建筑面积：6.2万 平方米项目定位：建筑单体平面设计在保持传统徽

26、州民宅内部空间，装修细节采用以传统徽州建筑特色，形成新兴的旅游体验式建筑及商住两用的建筑。CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OFTHE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT黄山置地国际中心规划布局n 独栋商业，可商可墅n 主题商业街区，灵活布局n 打造滨水时尚街区CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 方案三 总平面特点：1. 高低分区明确，易于管理2. 将商业定

27、位为商墅为主体的体验性主体商业街区，增加商业附加值，可商可住，产品类型较新颖，增加后期销售卖点，去化速度快CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 经济技术指标CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN ZHENJIANG DINGMAO DISTRECT 空间形象CONCEPTURAL MASTERPLAN AND ARCHITECTURE DESIGN OF THE BLOCK IN