20151229泰康之家燕园、申园和粤园专题研究

1、泰康之家燕园、申园和粤园的专题研究 1 泰康人寿将在未来5到10年，全国布局17个左右泰康之家项目， 为泰康客户提供候鸟式养老服务，目前最先入市的为北京燕园、上海申园和广州粤园 Suzhou 苏 州 Nanjing 南 京 2 针对泰康之家最先入市的三个项目，2015年6月北京泰康之家燕 园开业，预计2016年6月上海泰康之家申园开业和2016年年底广州 泰康之家粤园开业，进行不同维度的横向剖析区域情况规划情况配套情况首期产品情况客户情况 3 【区域情况】板块：项目一般选址为城市远郊区域，周边自然景观及休闲资源较为丰富，其中上海申园位于高端别墅板块，其他两个项目都位于城市新兴板块上海申园：项目

2、位于松江 广州粤园：项目位于萝北京燕园：项目距市区45公里，位于北六环区域，周边相对不成熟，客户认知相对陌生，未来为政府规划的集居住、商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区；周边自然景观及休闲资源较为丰富，紧邻白浮泉湿地公园，还有温泉资源和有机健康基地等新城，距市区35公里，属于佘 岗永顺大道长岭路，距市区25山板块，是上海第一圈层别墅 公里，政府规划为集高端居住、板块，目前已发展为一居别墅 研发总部、疗养度假、体育休闲四大功能于一体的“长岭居”；板块；项目北侧为佘山风景区，半周边自然环境优渥，被甘竹径5公里内辐射佘山国家森林公园、欢乐谷、辰山植物园等 山公园、香雪公园、天鹿湖森林公园

3、环绕多处休闲旅游区泰康之家粤园泰康之家燕园市中心市中心泰康之家申园 4 【区域情况】交通：三个项目的公路交通发达，能够快速进入市区，但地铁和公交系统不太便利 5 项目名称交通条件燕园公共交通：毗邻地铁8号线南邵站500米，连接社区和王府井、美术馆； 昌平线，可连接13号线，直达西直门，昌平线北二期经昌平城中心，可直达十三陵风景名胜区。但项目附近公交站点很少公路交通发达，距京藏高速南环路出口6公里，南距北六环3公里；至首都机场40公里，西侧紧邻南丰路，与林萃路相连能直通鸟巢；申园公共交通：地铁9号线洞径站和松江大学城站两个站中间，约2.5公里，到徐家汇45分钟。公交相对较少；公路交通：内部公路道

4、路已建设完成，交通发达；粤园地铁：2016年将建成6号线、21号线双地铁的立体交通。从广州市中心天河到粤园只需要乘坐30分钟地铁；公交站仅有岭头站，区域内集结有长平汽车客运站、有轨电车，省道国道高速路；【区域情况】生活配套：三个项目周边的城市繁华较低，除了申园享有大学城配套 ，燕园和粤园周边生活配套缺乏 6 北京燕园上海申园广州粤园公园白浮泉公园松江中央公园、辰山植物园、森林公园、雕塑公园贤江公园、甘竹山公园、香雪公园集中商业华联购物中心、金五星百货、金隅万科广场万达广场、西子湾风情街、地中海商业广场百嘉隆购物广场、万达广场、敏捷广场、奥园广场超市世纪华联超市、金客隆超市、贺茹超市华联超市、上

5、海教育超市、嘉利福超市、如海超市源发平价超市、富华商店、佳润超市、佰分柏超市紧邻白浮泉公园，项目项目3KM范围内，基本项目远离城市核心区，评价周边有少量的地产开发项能覆盖区域大部分公园及配套资源较差，周边多目，缺少基本的配套设施，购物中心，位于松江大学青山，距离最近公园约距离最近的购物中心约城板块，配套齐全1KM，购物中心约3KM，区域整体发展不成4.5KM熟【区域情况】医疗配套：项目10公里范围内都有医院资源，其中燕园和申园有三级甲医院，但粤园仅有二级综合医院 7 燕园车程（公里）驾车时间（分钟）申园车程（公里）驾车时间（分钟）粤园车程（公里）驾车时间（分钟）昌平区医院（三级乙等综合医院）7

6、14上海第一医院南院（三级甲等综合医院）37广州第十一人民医院门诊部（二级综合医院）1.24昌平中医医院（二级甲等中医院）510松江妇幼保健院（二级甲等医院）4.610永和医院（一级甲等综合医院）815沙河医院（二级综合医院）1015方松地段医院（一级亿医疗卫生机构）3.88开发区红十字会医（一级甲等）4.710南口铁路医院（二级综合医院）15.525上海博大医院（民营综合医院）714中山大学岭南医院（三级甲等综合医院）7.617南口医院（二级乙等综合医院）16.528松江区乐都医院（二级乙等综合医院）612北大国际医院（三级乙等综合医院）15.623上海茸城医院（专科医院）6.313【规划情

7、况】项目都属于中等规模，容积率都在2左右的小高层建筑，且都是通过招拍挂拿的地注：燕园项目的用地性质8项目占地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率总户数总投资（亿元）用地性质楼面价格（元/平米）燕园17302.15300054F1住宅混合公建用地与R53托幼用地5185申园9222.4240042商业、办公用地10833粤园611.51.92130020【规划情况】项目首期都采用了专业照护协助照护记忆障碍独立生活二级医院的CCRC模式，后期全部为独立生活的AAC的模式，其中独立公寓全部为单廊的板楼建筑首期产品后期产品后期产品首期产品后期产品首期产品 三个项目的独立公寓建筑形态：单廊形式，大部分

8、为南北通透，廊在北边，满足老人对采光 和通风的要求 9 粤园产品规划： 首期产品为专业照护协助照护记忆障碍独立生活二级医院的CCRC模式，2栋为独立公寓，1栋为医院，1栋护理公寓和商业配套会所； 后期产品全部为AAC模式， 独立公寓；申园产品规划： 首期产品为专业照护协助照护记忆障碍独立生活二级医院的CCRC模式，2栋为独立公寓，1栋为医院护理公寓和商业配套会所； 后期产品全部为AAC模式，全部为独立公寓；燕园产品规划： 首期产品为专业照护协助照护记忆障碍独立生活二级医院的CCRC模式，共两栋楼，1栋为独立公寓，1栋为医院护理公寓； 后期产品全部为AAC模式， 全部为独立公寓；【规划情况】产品

9、配比及销售：独立公寓占比在70以上，其中首期开盘的独立公寓都在300套左右，占比在1339 10 总户数独立公寓户数独立公寓占比护理公寓户数首期独立公寓户数首期产品占比目前认购情况燕园3000278593%21535013%57%申园2400211088%29028015%粤园130090070%36035039%25%【规划情况】园林：项目都打造了入口花园、康复花园、记忆回 复花园和下沉花园四大花园，并且都融入所在城市园林建筑的文化元素设置大型户外活动区， 晨练中心、露天电影院、 篝火晚会区健身天地、棋牌广场、文化中心、康体中心、室外就餐区活动场所设置门球场，迷你高尔夫球场， 舞蹈广场，健身

10、步道等设施 11 园区运用大量北京园林营造手全园贯彻无障碍设计，用大量与项目周边荔枝林相连接， 特点法，如砖石、假山景观，并种廊道连接每个住宅楼与公共空尽可能保留场地的原生荔枝植传统树种，如松树、玉兰间，极大的方便了老人活动树，并骑楼文化与殖民时期的新古典元素融合其中燕园申园粤园由迎宾花园、古典花园、康复 计划设置：入口花园、百果园、 由入口花园、四季花厅、康社区 花园、记忆恢复花园、下沉花 欢乐农庄、记忆花园、节日广 复花园、下沉庭院、记忆恢花园园组成场、下沉庭院、果园、药园等复花园等【规划情况】设计单位：申园和粤园项目的设计团队进一步美国化，其中燕园的室内设计获得了银松针最佳养老社区室内设

11、计奖项 12 设计单位燕园申园粤园规划设计天华社区战略顾问公认为CCRC概念创建者， 美国ABHOW公司公认为CCRC概念创建者， 美国ABHOW公司养老设计顾问无美国THW建筑设计事务所THW Design建筑设计中国天华美国约翰 波特曼建筑设计事务所施工图设计华东建筑设计研究院ECADI景观设计利根川加拿大WAA internation室内设计wilson associates科技系统设计美国柏诚集团【配套情况】生活配套：燕园和申园的配套基本相同，都为17个活动场馆，申园规模最大，达到25个场馆，除营养餐饮外，其他三个配套种类都明显较多 13 小结：泰康之家社区提供文化娱乐、运动健身、营养

12、美神实现四个方面的配套需求。文化娱乐运动健身营养餐饮精神实现燕园（12000 17个场馆）电子高尔夫、音乐舞蹈室、 游艺厅、 台球厅、 棋牌室、卡拉OK厅（6个场馆）按摩房、恒温康体泳池、专业健身房、（3个场馆）四季花厅、中餐厅、自助餐厅、大堂吧（4个场馆）小剧院、 手工坊、图书馆、 绘画室（4个场馆）申园（13000 25个场馆）音乐舞蹈教室、棋牌室、卡拉OK、桌球室、儿童乐园、 广播室、美发美甲区、多功能厅（8个场馆）健身房、 游泳池、SPA水疗、足疗保健室、门球场、 迷你高尔夫场、乒乓球室（7 个场馆）宴会厅、茶餐厅、自助餐厅、VIP茶室（4个场馆）手工活动室、蔬 果园、屋顶花园、图书馆

13、、 教堂、佛堂（6个场馆）粤园（8000 16个场馆）电子高尔夫、音乐舞蹈室、 游艺厅、 台球厅、 棋牌室（5个场馆）按摩房、恒温康体泳池、专业健身房（3个场馆）四季花厅、中餐厅、自助餐厅、大堂吧（4个场馆）小剧院、 手工坊、图书馆、 绘画室（4个场馆）【配套情况】医院配套：均为二甲康复医院，定位为老年康复医院，燕园和粤 园床位数都约100张，申园床位数较多约400张，首期开113张，将来都对外经营位置：泰康医院位于一号楼，建筑面积1.3万平方米，是一家以康复、老年病为特色燕园的专科二级甲等康复医院；楼层分布：负一层至地上五层，一层为综合门诊和健康管理；二层为约800平米康复中心和手供中心；三

14、层到五层为综合病房，床位100张；科室设置：康复门诊、大内科门诊、综合外科门诊、中医门诊、疼痛门诊、全科医学科、老年病研究中心、医学影像中心、临床检验中心、临床药剂科、输液中心、健康管理门诊、远程会诊中心等。申园 位置：医院布置在社区的北端一栋17层高层塔楼中，建筑面积约3万平方米，定位是一个二级康复医院，主要提供综合医疗服务和针对老年人的治疗服务； 楼层分布：诊疗、医院病房和住院护理部都布置在一栋楼的约17个楼层能空间从下到上的布置顺序依次是2层医院诊疗层，3层医院病房层，5层专业护理层和协助护理层、2层记忆障碍层，提供住院及护理床位超过400张； 科室设置：内科、外科、妇科、老年科、中医科

15、、口腔科、五官科、全科医学科、营养科等）、远程医疗、健康教育、宣教中心、影像科、检验室、中西药房、康复诊室、康复治疗室等粤园位置：配建近1万平米规模的二级康复医院，提供康复门诊服务，康复治疗，老年慢治疗和医技影像服务及其他相关服务；楼层分布： 医院首层设有综合门诊和急诊急救区域；二层为手术中心、健康管理中心、中医理疗中心；四五层为病房单元层，共计提供102张床位；科室设置：综合门诊部及输液区，医技影像部，康复治疗，检验中心，急诊急救区。14【首期产品情况】户型面积：燕园和申园项目的户型使用面积基本没有变化，粤园增加了小户型的面积配比，两室一厅的户型没有开，其中得房率在6570之间 15 燕园（

16、2015年6月开业）申园（2016年6月开业）粤园（2016年年底开业）套内面积（建筑面积）户型占比套内面积户型占比套内面积户型占比45平米（64 平米，得房率70）一居室33%45一居室33%42平米一居室8060平米（94 平米。得房率63）一室一厅35%60一室一厅35%65平米80平米（121 平米，得房率66）一室一厅17%80一室一厅17%78平米20120平米（181平米，66）两室一厅15%120两室一厅15%楼盘有140平米很少，首期没开【首期产品情况】最大户型功能空间：两室一厅户型申园与燕园相比，增加了阳台面积，功能布局有均等两房分离变为主次卧的 布局，从而增多了朝南户型的

17、布局燕园：两室一厅，使用面积120平米，通过客厅和餐厅将两个房间分开，实现功能空间相独立和灵活，既可以两个老人分开住，也可以作为客房和书房申园：两室一厅，使用面积120平米， 加大了阳台的使用面积，与常规住宅的功能布局较相似，实现动静分离，但一个卧室出现朝北房间 16 【 首期产品情况】科技系统：项目都采用了节能、水处理和新风系统，其中燕园项目已经获得了LEED认证金奖水处理水净化+水软化水净化+水软化水净化+水软化燕园项目得到LEED绿色建筑新建建筑核心和外观体系金级预认证。其节能技术、节水技术与低耗能采暖方式均达到LEED认证金奖标准。 17 新风系统1.空气净化系统，去除90%的在燕园设

18、计基础上，PM2.5在公共区域空气质量与燕园相同2.换气频率依据房间功能确定由监测仪器检测，并联动新风系统建筑技术燕园申园粤园节能措施1.使用特殊玻璃材质幕墙阻挡紫外线达到隔热目的2.空调系统采用热回收技术【 4首期产品情况】适老化设施：三项目的适老化设施基本相同，其中粤园做到了连廊贯穿整个社区，粤园在室内照明系统和家电方面更加关注老人的舒适 性和便利性户内门厅及走廊浴室空间厨房空间居室空间公共走廊电梯厅燕园 预留轮椅回转空间 鞋柜旁换鞋凳和助理扶手地面无高差，方便使用轮椅，减少摔倒的可能性干湿分离 采用防水防滑的铺设材料增加洗浴室必要的看护空间非明火形式的厨房器具防烫电磁炉，可自动关闭电源厨

19、房橱柜地柜台面高度和上柜高度尺寸符合适老化特性操作区域提高照度，使得光线充足地面防滑无高差各类电器插座、开关的位置高度符合亚洲老年人的身体特性子母门设计大字电话、无棱家具走廊双侧设立扶手，走廊加宽， 方便轮椅和行人并行通过走廊内摆放舒适座椅，方便老人休息楼栋间 有风雨连廊电梯轿厢深度可送急救担架 候梯厅满足轮椅回转需求申园 预留轮椅回转空间 鞋柜旁换鞋凳和助理扶手地面无高差，方便使用轮椅，减少摔倒的可能性卫生间配有双监测器、防滑地砖、安全扶手等配有防烫电磁炉、大字电话、紧急呼叫系统户门宽可供轮椅自由通过子母门设计大字电话、无棱家具楼层走廊内设有安全扶手、休息空间、户门记忆箱等全社区连廊贯穿电梯

20、轿厢深度可送急救担架 候梯厅满足轮椅回转需求粤园 预留轮椅回转空间 鞋柜旁换鞋凳和助理扶手地面无高差，方便使用轮椅，减少摔倒的可能性干湿分离 采用防水防滑的铺设材料增加洗浴室必要的看护空间非明火形式的厨房器具防烫电磁炉，可自动关闭电源厨房橱柜地柜台面高度和上柜高度尺寸符合适老化特性操作区域提高照度，使得光线充足关注空间的舒适性、空间温度、湿度、采光照明、噪音控制、家具电器使用的便利性地面防滑无高差各类电器插座、开关的位置高度符合亚洲老年人的身体特性子母门设计走廊双侧设立扶手，走廊加宽， 方便轮椅和行人并行通过走廊内摆放舒适座椅，方便老人休息风雨连廊，保证雨雪天气行走的畅通无阻电梯轿厢深度可送急

21、救担架 候梯厅满足轮椅回转需求18【收费情况】入门费和乐泰卡：入门费都为20万，乐泰卡购卡金额燕园和申园的差别不大，粤园降低540万范围 注：以上乐泰卡的购卡金额实行2015年7月1日12月31日，据泰康内部 年1月1日上调510万元说 要在201619套内面积燕园申园粤园入门费（万元）乐泰卡购卡金额（万元）入门费（万元）乐泰卡购卡金额（万元）入门费（万元）乐泰卡购卡金额（万元）45平米/42平米20652060205060平米/65平米20842085207080平米/78平米201102011020100120平米/140平米202252023020190【收费情况】购卡前后月费情况，燕园

22、购卡前的月费相比其它两个项目较高，但三个项目购买乐泰卡后各个户型月费都相同燕园购买乐泰卡购的月费比购买乐泰卡的月费优惠4.5折4.8折，申园优惠5.2折7.1折， 粤园优惠4.7折5.2折；三个园区的餐费每人约1800元，具体根据实际消费结算；20套内面积入住人数月费燕园申园粤园购乐泰卡前（元/月）惠月够乐泰卡后优费（元/月）月费购乐泰卡前（元/月）购乐泰卡后优惠月费（元/月）购乐泰卡前月费（元/ 月）购乐泰卡后优惠月费（元/月）45平米/42平米1人10400500080005000980050002人15000720010200720013800720060平米/65平米1人1460065

23、501200065501380065502人20000905014500905018100905080平米/78平米1人1780081001500081001680081002人230001090017800109002140010900120平米/140平米1人2730012400240001240025800124002人330001550027100155003070015500【客户情况】三个园区客户主要来源于三个城市的高干，入住年龄在70岁以上、高管和申园粤园燕园老人主要是健康老人，有部分属于入住老人平均年龄在74岁，夫妻比较多，占比90左右，单身的女性较多；客户基本都是北京本地人，

24、基本上都是党政机关干部，老师，律师，押金客户和乐泰卡客户占比为一半一半，其中保险客户较多为子女自己买的保险；失能、半失能老人和慢老人老人主要来源于自有高端保险客户和市场上具有高支付能力的老人群体；67%来自上海，主要是周边地缘性教授，医生，干部等和国企，央企的高管；，高干，主要为广州市区的高干、高管客户；、客户，集中于松浦、闵行三个区域；30%来自长三角区域；老人背景突显为三高一民高管高干和民营企业家；老人对46-60平米的户型比较偏爱，但可能有价格因素影响保险客户，必须买200万以上的保险才能入住；押金主要是孩子支付的较多，老人交费用；入住年龄在75岁以上； 21 泰康之家开发模式启示风险启

25、示：保险体系和养老体系有诸多无法融合点，将会面临销售误导和入住客户转化率低的问题，未来养老社区将与保险业务体系相互独立，有利于社区发展优点启示：前期明确的客户定位以及核心驱动打造，结合险资企业独特的金融属性优势，较稳健成熟的推进方式将为泰康模式2-3年的试水成功提供助力 22 养老社区与保险体系结合性较差 保险在销售过程中将对客户产生较多的误导性，与运营过程中的风险所对应的成本难以匹配 保险客户转化率低，对社区的持续运营产生支持有限，且需要空置较成熟的泰康模式，为国内险资企业提供市场验证 高端定位，抢占高端养老市场； 医疗作为核心驱动，并将持续强化 CCRC社区，主打全年龄层老年客户 结合理财

26、金融属性优势，降低门槛 所有团队自建，依靠自己总结经验 23 北京泰康之家燕园【区位特征】项目位于北六环区域，周边自然景观及休闲资源较为丰富，但周边相对不成熟，客户认知相对陌生区域相对不成熟自然景观及休闲资源丰富 24 n 紧邻白浮泉湿地公园：白浮泉湿地公园占地398公顷，几乎是朝阳公园、颐和园的1.5倍，是北京最大的城市公园n 温泉资源：凤山温泉度假村、汇佳高尔夫球馆、军都山滑雪场龙脉温泉；n 有机健康基地：兴寿草莓基地、南地绿都有机蔬菜基地等周边有少量的地产开发项目，金科廊桥水岸、融创长滩一号，但缺少基本的配套设施，区域整体发展不成熟医院、大型商业等城市型的配套设施基本位于2km以外由于在

27、北六环外，对于北京其他区域的客户来说，该区域位置相对陌生泰康之家燕园本项目【项目属性】泰康之家燕园目前是北京乃至中国首家由险企开发的高品质大规模CCRC养老社区基本概况用地情况：2011年通过招牌挂获得， 土地性质为F1住宅混合公建用地与R53托幼用地，楼面地价为5185元/平米社区占地面积17万平方米，其中代征用地面积2.9万平米，建设用地面积14.3万平米，建筑面积30万平 方米，容积率2.15，投资54亿元，总共能容纳3000户居民入住；定位：CCRC持续护理社区 25 【规划情况】项目分三期开发，目前一期1和2已经投入使用，二期正在施工，预计2017年投入使用，三期预计2018年投入

28、使用 一期规划的详细情况三期二期262#1#一期n 1#的负15层为泰康医院，5 层以上为半自理和不能自理的老人n 2#负一层与一层为配套功能区， 2层为独立隔离的记忆障碍区，30张床位n 2#3层以上为自理老人区，共350套公寓，户型建筑面积为64 平米、94平米、121平米和181 平米共四种户型；【设计情况】中国第一家由保险业综合大量顶级设计机构打造的养老社区泰康之家养老社区是保险行业第一个养老社区投资试点，是综合大量划建成国内第一家大规模、全国连锁、 国际一流标准的持续关爱养老社区 27 项目参与企业投资主体泰康之家(北京)投资规划及建筑设计PE（美国最大医疗养老设计事务所）景观设计立

29、根川室内设计wilson 美国顶级酒店设计师工程建设中建一局养老运营被公认为CCRC概念创建者的美国ABHOW公司作为养老社区服务运 营的总顾问医疗运营自建二级甲等医院餐饮顾问松鹤楼【产品情况】项目主要户型的得房率在6470，主力户型为64平米和94平米两种，总体占比为66燕园独立公寓产品情况燕园护理产品情况 28 房型建筑面积（平米)套数协助护理31.5平米67专业护理31.6平米118记忆障碍30合计215房型建筑面积（平米)使用面积(平米）得房率套数占比一居室644570%7020%舒适一室一厅946064%16046%温馨一室一厅1218066%6017%两室一厅18112066%60

30、17%合计350100%【配套情况】拥有16个室内活动场馆，打造全天候立体老人娱乐空间，同时由泰康自建医院，也是项目核心竞争力之一泰康医院总投资2.9亿元，建筑面积1.3万平方米， 床位108张，是一家以康复、老年病为特色的专科二级康复医院；一层为综合门诊和健康管理，科室包含：康复门诊、大内科门诊、综合外科门诊、中医门诊、疼痛门诊、全科医学科、老年病研究中心、医学影像中心、临床检验中心、临床药剂科、输液中心、健康管理门诊、远程会诊中心等；二层为康复中心和手供中心，其中康复中心约800 平米，包含：PT物理治疗区、OT作业治疗区、ET理疗区、ST语言治疗区、高频治疗区、中医理疗区等， 中心各诊疗

31、区域划分明确，都有单独的操作空间， 实现互不干扰的诊疗环境；29【产品打造】针对不同的老人打造了北京少有的居室型房间及专业护理房间，成功吸引了客户的关注与购买欲望 自理型老人居室型房间照护老人专业护理房间半护理户型 青松阁一居室 卫生间厨房 青松阁小一室一厅生活区专业照护户型卫生间 青松阁大一室一厅 青松阁两室一厅专业护理区 30 并在居室内部，有针对性的考虑无障碍设计、家具、呼叫等适老化设计，目前在北京属于最高端的适老设计玻璃斜面设计， 符合行动不便老人的生活需求一键式紧急呼叫浴缸适老化设计一键式紧急呼叫 31 床下都配有，遇到特殊情况可以直接把床推走进门处用照片和介绍代替门牌， 增加老人的

32、辨识度和归属感【收费模式】20万为入门基础，降低了入住门槛，并可加购相当于永久使用权的乐泰财富卡，享受一定的月费减免 入门费 乐泰财富卡 月费 32 月费包含房屋使用费、居家费用和餐费，是须按月缴纳的费用， 餐费按实际就餐情况支付乐泰财富卡指您入住养老社区的一笔可退还的居住押金。需一次付可乐泰财富卡会籍，可永久锁定“免房屋基本居住费用”的优惠。相当于长期使用权的销售乐泰财富卡为记名且不可转让，其退还与入住社区的相关资格绑定入住养老社区所必须缴纳的一笔可退还的押金，缴纳入门费方可获得泰康之家养老社区的入住资格，此外还包含了社区设备、设施使用的押金，应对您可能突发健康时大病押金，入门费的收取标准为

33、20万元/户，入住前一次缴足。户型面积入门费（万元）特别优惠乐泰卡金额（万元/（万户）总费用元）未够卡会员月费（元/月/ 人）未够卡会员月费（元/月/2 人）乐泰卡会员月费（元/月/人）乐泰卡会员月费（元/月/2 人）64平米206585104001500068001080094平米20841041460020000835012650121平米201101301780023000990014500181平米2022524527300330001420019100【销售与保险产品嫁接】高额保险产品不仅获得保险分红收益， 同时绑定养老社区优先入住权，收益可抵消未来入住的月消费养老社区VIP客户享有

34、养老社区优先入住权同时其保险收益可抵消入住的月消费普通理财产品客户享有养老社区入住权，需排队250万（累积250万元）入住年龄要求：退休年龄即男60岁以上，女55岁以上；每份理财产品可以推荐两对老人入住 33 泰康畅赢人生年金保险（以年交20万，交15年为例） 收益领取方式一：缴费期15年后年金支取缴费期15年后，每年领取20万（按照收益情况浮动）直至99岁；89岁以内投保人去世的，一次性返还到89岁收益 收益领取方式二：当年缴费隔年支取60岁之前每年支取比例为保额的10， 60岁之后为保额的30，领取到99岁； 89岁以内投保人去世的， 一次性返还到89岁收益【客户情况】入住老人平均年龄在7

35、4岁，夫妻比较多，基本上为北京户籍的、高干、和国企、央企的高管，其次为少部分外籍典型客户分析外籍客户：客户基本情况：加拿大 国籍，夫妇两个70多岁，年轻时去加拿大定居；入住驱动因素：一方面加拿大气候不适应养老， 另一方面对祖国的思念；34入住94平米户型的客户：客户基本情况：王阿姨， 单身，75岁，孩子都不在身边，由于东西太多，只能选择较大户型94平米一居；入住驱动因素：高龄无人照顾；入住120平米户型的客户：客户基本情况：朝阳外科大夫， 李术行，夫妇两个80多岁，孩子都在国外；入住驱动因素：一方面是高龄无人照顾，另一方面是李术行医生有剪纸爱好，可以在社区开展展览和讲座，实现自身价值；客户特征

36、：退休前职业：基本上都是党政机关干部，老师，律师，教授，医生，干部等，高干，和国企，央企的高管;家庭结构情况：老人的孩子都不在身边，在国外，或者在北京分开居住，无法照顾老人，入住的老人夫妻两个较多，占比为90，其次为单身的女性；年龄情况:60多岁的老人较少，大部分都在70岁以上，平均年龄74岁；来源：都是北京户籍，在城区生活的老人，外地老人很少，有少部分外籍入住驱动因素：主要为高龄无人照顾，其次为享受生活；入住关注因素：泰康医院、泰康的品牌，和项目的社区生活方式和适老化设计 35 上海泰康之家申园【区位及规模】上海泰康之家位于松江新城，22 区25公里，属于一个大型城市近郊养老社区项目建面，距

37、市二级康复医院护理院独立生活养老公寓社区公共服务设施 项目概况：泰康之家申园位于松江广富林遗址的东面，占地面积约9万平方米，总建筑面积约22万平方米。 区位属性：上海市近郊生态区域，距市区25KM，地铁9号线连通，坐拥佘山等优越环境资源36泰康之家项目经济指标项目指标土地性质商办用地，40年占地面积90000建筑面积总建面220000容积率2.4公寓数量2400套（一期704套）社区员工配比1：2入住时间2016年四季度【配套功能及面积】泰康之家的配套占比达到22.6%，主要以医院+商业区+会所配套构成养老社区内部的驱动配套 总配套统计 护理及医疗床位 医院定位为二级康复医院，提供综合医疗服务

38、和针对老年人的治疗服务。17个楼层从下到上的顺序依次是2层医院诊疗，3层医院病房，5层专业护理层和协助护理、2层记忆障碍 会所和生活配套由各楼层一层通到连接，配套包括会所、游泳池、门球场，迷你高尔夫球场， 舞蹈广场和健身步道等设施护理单元数（床位）占总户数比专护121单元12%协护125单元记忆障碍44单元康复医院113张床位4.7%37项目平米占比总建面220000-医院+护理院120005.45%商业区2500011.36%会所及其他130005.91%【养老服务内容】泰康之家提供一站式退休生活解决方案，包括 独立生活、协助生活、记忆障碍、专业护理和专项服务等服务模块p 基础服务：住户信息

39、管理、入住服务、维护及维修和安保服务等；独立生活p 个人照护服务：家政服务、定期交通班车、文体娱乐和社交服务等；p 护理服务：急救、转诊等；p 餐饮服务：日常餐饮服务p 健康管理：健康体检、个人健康等p 基础服务：住户信息管理、入住服务、维护及维修和安保服务等；协助生活p 个人照护服务：洗澡、穿衣、用药提醒、文体娱乐和社交服务等；p 护理服务：急救、转诊等；p 餐饮服务：日常餐饮服务p 健康管理：健康体检、个人健康等一站式退休生活解决方案p 基础服务：住户信息管理、入住服务、维护及维修和安保服务等；记忆障碍p 个人照护服务：监控检测服务、个人生活协助服务、文体娱乐和社交服务等；p 护理服务：急

40、救、转诊、专项保健服务和记忆力恢复治疗等；p 餐饮服务：营养配餐服务和送餐服务p 健康管理：健康体检、个人健康等p 基础服务：住户信息管理、入住服务、维护及维修和安保服务等；专业p 个人照护服务：监控检测服务、个人生活协助服务、文体娱乐和社交服务等；p 护理服务：急救、转诊、专业护理和协助治疗服务等；p 餐饮服务：营养配餐服务和送餐服务p 健康管理：健康体检、个人健康等护理专项p 候鸟式养老、旅游服务、健康体检、绿色通到、家属服务和营养餐服务等服务38【产品类型及面积】泰康之家老年公寓主要分为45平米一居、60平米一居、80平米一居和120平米两居 一期公寓户型以80以内小户型占85%（二期可

41、调整） 120平米户型 护理楼以双人间为主 39 单层护理楼户型配比类型房间数床位数床位合计治疗室5间5床位5床单人间4间4床位34床双人间15间30床位公寓户型类型户型面积房型开间套数占比45温馨一居室1.0m22932.53%60精致一室一厅1.5m24634.94%80舒适一室一厅2.0m12317.47%120豪华两室一厅3.0m10615.06%【适应老化打造】定位于5星级的装修标准，在适老化设计观念领先和设备齐全，达到较高的标准，细节方面体贴老年心理需求p 泰康之家定位于5星级的装修标准，室内 设计展现较高的水准；p 在适老化领域，设备配备齐全并且设计观念领先p 在适老化设计体现一

42、种温馨感，对适当的配件进行遮掩，充分考虑老年人的心理需求可下拉橱柜便于老人进入的浴缸安装适老化扶手40护理床位温馨化设计全护理老人的轮椅坐便池老人公共空间打造宽敞明亮的卧室休闲娱乐的客厅有轮椅空间的厨房【收费方式】通过保险和理财手段挂钩养老社区，采取保险/押金+月服务费+ 生活费的收费模式，月服务费分为正常价格和财富卡价格p 入住方式：保险/押金+月服务费+生活费 60岁以下：购买挂钩保险产品，可保证其配偶及两对老人入住或优先入住权利，且保费与户型直接相 对；交费为趸交时，起售保险费为200万；交费为10年交时，起售年交保险费为20万。 60岁以上（且未购挂钩保险）：入住时缴纳60万元到100

43、万元押金，在离开社区时这笔资金才可以退 还。 月服务费：7000元以上，选用乐泰财富卡可以享受月服务费一定数额的折扣 p泰康社区2015年独立生活入门费退还规则 41 居出社区时入住社区时长入门费退还时扣减比例0-3个月入门费全额无息退还3个月以上-1年扣除15%入门费后无息退还1年以上-2年扣除10%入门费后无息退还2年以上-3年扣除5%入门费后无息退还3年以上入门费全额无息退还p 泰康社区2015年独立生活乐泰财富卡退还规则居出社区时购卡时长乐泰财富卡退还时扣减比例入住0-3个月，如购卡乐泰财富卡购卡金额全额无息退还入住3个月以上-购卡满1年扣除8%乐泰财富卡金额后无息退还购卡1年以上-购

44、卡满2年扣除5%乐泰财富卡金额后无息退还购卡2年以上-购卡满3年扣除3%乐泰财富卡金额后无息退还购卡满3年以上乐泰财富卡购卡金额无息退还p 泰康社区2015年独立生活乐泰财富卡服务价格独立生活乐泰财富卡购卡金额（万元/张）购卡后第一人入住月费（元/月）购卡后两人入住总月费（元/月）小一居室506,80010,800小一室一厅808,35012,650大一室一厅1109,90014,500二室一厅22014,20019,100p 泰康社区2015年独立生活服务价格独立生活入门费（万元/户）第一人入住月费（元/ 月）两人入住总月费（元/ 月）小一居室209,80013,800小一室一厅2013,8

45、0018,100大一室一厅2016,80021,400二室一厅2025,80030,700【客户类型】主打全年龄社区：主要有两拨核心客户泰康自有高端保险客户+市场上具有高支付能力的健康自理型/慢老人产品类型客户类型预计能入住2000多位高端健康老人独立生活老年公寓290位失能、半失能老人专业护理床位113位慢老人康复医疗床位42 现购买泰康养老公寓中90%都是活力型健康老人，10%左右是失能和半失能老人核心客户体现高干的客户特征； 老人主要是健康老人，有部分属于失能、半失能老人和慢老人 老人主要来源于自有高端保险客户和市场上具有高支付能力的老人群体； 67%来自上海，主要是周边地缘性客户，集中

46、于松 浦、闵行三个区域；30%来自长三角区域； 老人背景突显为三高一民高管 高干和民营企业家； 老人对46-60平米的户型比较偏爱，但可能有价格因素影响 43 广州泰康之家粤园【区位情况】项目选址萝岗永顺大道长岭路，位于政府规划500亿，集高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲四大功能于一体的“长岭居”，但目前没 有明确的投资计划交通情况：粤园距离广州市中心30分钟车程，未来规划6+21号线双地铁立体交通，附近有公交站岭头站，集结有长平汽车客运站、有轨电车，高快速路，实现立体交通的全面 覆盖。距离中山大学第三附属医院岭南医院15分钟车；附近有威尔登酒店、翡翠皇冠假日酒店等多个星级酒店；毗邻多个学校，教学资源丰富；周边有多家本地特色农庄，可享用最地道的农家美食。项目位于广州远郊区域，周边有广州干部疗养院，自然环境优渥，被甘竹山公园、香雪公园、天鹿湖森林公