第四章 房地产开发法规.ppt

1、第4章 房地产开发法规,指根据城市总体规划和经济社会发展计划的需要，在一定的区域内有计划 、有步骤地进行土地开发和房屋建设。 广义：工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。 狭义：建设前期的开发工作，不包括房屋建设过程。,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.1 房地产开发概述,第4章 房地产开发法规,含义： 取得国有土地使用权是前提条件； 可以只进行基础设施建设，即土地开发或再开发，也可以继之进行房屋建设； 是一种法律行为。,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.1 房地产开发概述,第4章 房地产开发法规,1、房地产开发的类型 （1）对象：旧

2、城改造、新区开发 （2）规模：单项开发、小区开发、成片开发 （3）主体：政府开发、非政府开发,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.2 房地产开发的类型和特征,第4章 房地产开发法规,2、房地产开发的特征 （1）综合性强，涉及面广 （2）投资量大，回收期长 （3）工程建设项目多,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.2 房地产开发的类型和特征,第4章 房地产开发法规,规划设计 征地拆迁 施工管理 经营管理,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.3 房地产开发的内容,第4章 房地产开发法规,1、房地产开发企业概念 以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 营

3、利性质 开发与经营 法人,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.4 房地产开发的企业及其类型,第4章 房地产开发法规,1、房地产开发企业类型 （1）所有制 国有、集体所有、民营、中外合资或合作经营、外商独资企业,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.4 房地产开发的企业及其类型,2010年中国房地产公司排名 1.万科企业股份有限公司 2.上海绿地(集团)有限公司 3.顺驰中国控股有限公司 4.碧桂园集团 5.中海地产股份有限公司 6.广州恒大实业集团有限公司 7江苏高力集团有限公司 8 合生创展集团有限公司 9 广州富力地产股份有限公司 10 绿城房地产集团有限公司,第

4、4章 房地产开发法规,1、房地产开发企业类型 （2）经营性质 房地产开发专营企业（四级资质） 兼营企业 海尔、海信、格力、雅戈尔、太极集团、 项目公司（中外合资、合作常用形式）,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.4 房地产开发的企业及其类型,第4章 房地产开发法规,1、房地产开发企业的设立条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国务院规定的注册资本 有足够的专业技术人员 法律、法规规定的其它条件,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.5 房地产开发企业的设立,第4章 房地产开发法规,2、房地产开发企业的设立程序 申请登记 依法备案,4.1 房地产开发及

5、房地产开发企业的法规,4.1.5 房地产开发企业的设立,第4章 房地产开发法规,1、房地产开发企业的资质等级和标准 有一、二、三、四共四个资质等级。,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.6 房地产开发企业的资质管理（重点）,一级（9个条件）： 注册资本不低于5000万元； 从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有

6、中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故,4.1.6 房地产开发企业的资质管理,4.1.6 房地产开发企业的资质管理,第4章 房地产开发法规,2、房地产开发企业的资质管理 分级审批 资质年检 业务范围,4.1 房地产开发及房地产开发企业的法规,4.1.6 房地产开发企业的资质管理（重点）,第4章 房地产开发法规,市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包及服务项目的采购时经常采用

7、的一种交易方式。 房地产开发招投标，是指房地产开发商以房地产开发建设项目为标的，邀请若干建设单位通过投标进行竞争，而从中选择优胜者与之实施房地产开发建设的法律行为。,4.3 建设工程项目招标投标的法规,第4章 房地产开发法规,招投标活动包括招标、投标、开标和定标等环节。 招标是招标人用招标文件设定标底并标明其拟建工程的内容与要求等告知有兴趣参与竞争的投标者，从而招引或邀请愿意承包的单位按规定条件提出实施计划和价格等进行竞标的活动,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,1、招标人和招标代理机构 （1）招标人： 法人资格 与招标工作相适应的专业技

8、术力量 设有专门的招标机构或拥有3人以上专职招标业务人员 编制招标文件的能力 有审查投标单位资质的能力 有组织开标、评标、定标的能力,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,1、招标人和招标代理机构 （2）招标代理机构 依法设立的中介组织，有健全的组织机构和内部管理规章制度 与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或其他利害关系 相应资金及营业场所 编制招标文件和组织评标的能力（必备） 有技术、经济等方面的专家库,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,2、招标项目应满足的条件 招标人已依法成立

9、 初步设计及概算应当履行审批手续的已经批准 有相应的建设资金或资金来源已经落实 建设用地已依法取得，并领取了建设工程规划许可证 施工图样和技术资料能满足招标投标的要求 其他条件,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,3、招标方式 分为公开招标和邀请招标。 公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。,4.3 招投标,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,必须招标： 2000年1月1日施行的招投标法第三条 在中华人民共和国境内进行下

10、列工程建设项目包括项目的勘察、设计、 施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行 招标： （一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 （二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院 有关部门制订，报国务院批准。,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,可以不招标： 招投标法实施条例征求意见稿： 依法必须招标项目有下列情形之一的，可以不进行招标： （一）涉及国家安全、国家秘密而不适

11、宜招标的； （二）应急项目不适宜招标的； （三）利用政府投资资金实行以工代赈需要使用农民工的； （四）承包商、供应商或者服务提供者少于三家的； （五）需要采用不可替代的专利或者专有技术的； （六）采购人自身具有相应资质，能够自行建设、生产或者提供的；,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,（七）以招标方式选择的特许经营项目投资人，具有相应资质能够自行建设、生产或者提供特许经营项目的工程、货物或者服务的； （八）需要从原承包商、供应商、服务提供者采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求的； （九）法律、行政法规或者国务院规定的其他

12、情形。 依法必须招标项目的招标人以弄虚作假方式证明存在前款规定情形不招标的，属于招标投标法第四条规定的规避招标行为。,4.3 招投标,4.3.1建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,4、招标阶段的主要工作 发布招标公告或投标邀请书 资格预审 发放招标文件 组织现场考察 解答投标人的质疑,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.1 建设工程项目招标,第4章 房地产开发法规,投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织。,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.2建设工程项目投标,第4章 房地产开发法规,1、投标人的资格要求 2、投标文件的编制 拟派出项目负责人及主要技术人员的简历

13、近年来完成工程项目的业绩 施工方案和拟用于完成招标项目的机械设备 保证工程质量、安全、进度的主要技术组织措施 拟中标后分包的说明 其他,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.2建设工程项目投标,第4章 房地产开发法规,1、开标 招标人依照招标文件规定的时间、地点，开启所有投标人提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、报价和其它主要内容的行为。,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.2建设工程项目开标、评标和定标,第4章 房地产开发法规,2、评标 （1）评标委员会 （2）评标的标准和评审要求 是否最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准 是否能够满足招标文件的实质性要求，且投标价格最低，但低于成本价的除外,4.3 建设工程项目招标投标的法规,4.3.2建设工程项目开标、评标和定标,第4章 房地产开发法规,3、中标 选择最优中标