成都服务式公寓考察报告.ppt

1、成都服务式公寓考察报告,2017年4月5日 湘江FFC项目公司,项目基本情况,雅诗阁服务式公寓,运营专业,备注：保洁、安保以及餐厅均属于外包,运营专业,运营专业,运营专业,运营专业,运营专业,运营专业,运营专业,运营专业,运营专业,成本专业,成本专业,成本专业,成本专业,成本专业,成本专业,成本专业,设计专业,设计专业,设计专业,设计专业,15米,入户大堂,4米,装修风格：简约中式 主要装修材料：橡木本色复合木地板，米黄石材+深啡网石材，胡桃木实木贴皮木饰面 面积：约400,设计专业,5.37米,公用客梯厅,3米,2.4米,电梯轿厢,电梯载重1350kg，容量18人,2.4米,1.45米,1.

2、86米,1.1米,设计专业,客房层电梯厅,2.4米,3米,设计专业,2.3米,走廊,1.8米,入户门退距 480mm,面积约200，其中泳池88.8，水深1.3m1.5m。,设计专业,泳池,18.5米,4.6米,设计专业,健身房,位于37层（实际建筑33层），150含器械、有氧、跳操活动区，地面采用地胶面层处理,后勤区：面积近4000，其中地下3层的员工更衣室180、员工娱乐室60、员工用餐室200、工程部办公室150，其余分散其它楼层。,设计专业,后勤区,户型图（单间）,单间：约45,8.99米,5米,浴室、洗漱间、卫生间,入户通道,卧室,电视厅、办公及休息区,实景图（单间）,户型图（1房）

3、,1房：约90.5,9.05米,10米,浴室、洗漱间、卫生间,入户通道,卧室,客厅、办公及休息区,餐厅,厨房,储物间,实景图（1）,设计专业,项目占地面积32574，南、北、东侧临其他建筑，西侧临人民南路四段（双向十车道）， 1、3号地铁线换乘站（育馆站）紧邻项目西北角，交通便利。,设计专业,车行出入口位于项目西侧（南、北段各一处），北车行入口7米宽，南车行出口5米宽，地面采用沥青面层，不设道闸系统，实行顺时针单向通行，由安保人员及标识系统对车辆进行引导管理,（北车行入口） （南车行出口）,7米,5米,设计专业,西广场的铺装广场宽度为822m，地面大面积采用1.2m*0.6m芝麻黑烧面工字缝和

4、0.8m*0.5m芝麻灰烧面工字缝铺贴，及采用少量的中国黑亚光面进行分隔。,0.8m*0.5m芝麻灰烧面工字缝）,（1.2m*0.6m芝麻黑烧面工字缝）（,设计专业,西广场的下沉绿化广场12m*12m，采用0.5m*0.5m青石自然面、芝麻黑自然面铺贴，石材之间嵌草。,（0.5m*0.5m青石自然面）（0.5m*0.5m芝麻黑自然面） 通过台阶将首层室外地坪与第一级裙楼屋面花园（高于首层地坪6m）、第三级裙楼屋面园（高于首层地坪17m）直接相通，形成一个全开放式裙楼屋面花园，使游人可直接从室外就可以进入到屋顶花园。台阶踏步板采0.8m*0.34m*0.05m厚芝麻灰烧面，踢脚板0.8m*0.0

5、7m芝麻灰烧面。,设计专业,西北区台阶上第一级裙楼屋面花园,三级裙楼屋面花园通过芝麻灰烧面石材饰面的台阶相连，地面采用0.8m*0.5m黄锈石荔面工字缝铺贴；三级裙楼屋面花园的水池面积500、680、550，水池深度0.38m，水深0.15m，池底都采用的0.8m*0.5m森林绿光面进行饰面，且给每个水池予以命名，提升文化涵养。,西南区台阶上第级裙楼屋面花园,东北区上第三级裙楼屋面花园,设计专业,（三级裙楼面花园水池）,（第一级裙楼花园水池及铭牌）,设计专业,（第二级裙楼屋面花园水池及铭牌）,设计专业,（第三级裙楼屋面花园水池）,设计专业,写字楼入口前坪水景,（锈石荔枝面饰面种植池+中国黑光面

6、饰面三级叠水池+自然青石点缀） 雅诗阁公寓入口前坪水景,设计专业,（锈石荔枝面饰面景墙+中国黑光面饰面两级叠水池+然青石点缀）,设计专业,西广场直面市政主干道，承接着绝大部分人流进出项目，因此此处采用南洋楹、银杏、皂角、樱花等乔木配以红叶石楠、金森女贞、三色堇等小苗的植物搭配形式，营造既满足视线及人流在绿化中的通行，也满足了有人在绿树下的停留于休憩。,（乔木+地被两层次搭配形式）,设计专业,北、东、南采用大乔木、小乔木、灌木、小苗及地被的六层次的搭配形式，即形成了较好的观赏效果，又很好的用植物绿化将项目在北、东、南三个方向进行围合，自成一方天地。,（北入口中间岛：女贞+旅人蕉/桂花/红枫+红桎

7、木球/海球+红叶石楠/金叶女贞/肾蕨+草坪）,设计专业,（写字楼入口前坪：银杏/香樟+桂花+红桎木球/海桐球/龟背竹/芋+鸭脚木/肾蕨+草皮）,设计专业,（北侧树阵广场：景烈白兰+桂花+红叶李/红枫/旅人焦+鸭脚木/洒金珊瑚/金女贞）,设计专业,（东侧绿带：皂角/南洋楹/银杏/香樟+桂花/樱花/红叶李/法国冬+红枫/红桎木球/海桐球/海芋+鸭脚木/肾蕨+草皮）,设计专业,（雅诗阁酒店入口前坪：银杏+桂花/樱花/红叶李/法国冬青+红枫/红桎木球/海桐球/芋+鸭脚木/六月雪/肾蕨+草皮）,设计专业,裙楼屋面花园以树阵为主，局部配以草地和植物组团。,（银杏/桂花树阵+刚竹/肾蕨组团+台阶坡/草块拼花

8、）,设计专业,排水饰面的处理手法,（沥青道路边的铸铁喷灰色沟盖板）,（裙楼屋面花园建筑边的石材开沟盖板）,设计专业,(建筑连廊玻璃栏杆边的不锈钢沟盖板),设计专业,夜间照明灯具的应用,(精神堡垒、绕树彩灯应用),设计专业,（导示牌、高杆灯、建筑壁、雨棚筒灯的应用）,（LOGO发光字、水底射灯的应）,设计专业,（群楼屋面花园的庭院灯、台阶灯、水底射灯的应用） 该项目的特色在于从首层室外可直接上下裙楼屋面，并将裙楼屋面水景与裙楼采光玻璃顶相结合，再增加了每水景都赋予文化含；西侧临市政主干道的区域将下沉式休息广场融入进来，更好的解决了市民在该项目的体现度；写字楼、公寓等大堂前坪都布置一水景，提升前坪

9、的灵动感。,辉盛阁国际公寓,设计专业,设计专业,入户大堂,9米,32米,设计专业,电梯厅,4.5米,设计专业,2.7米,9米,3.6米,2.4米,1.45米,入户门退距580mm,客房层电梯厅,客房层走廊,设计专业,电梯载重1350kg，容量18人,1.47米,1.9米,2.4米,1.1米,设计专业,泳池房约400,42米,9.4米,设计专业,游泳池,泳池约170,22.4米,7.46米,6.55米,2.89米,设计专业,餐厅,儿童游乐场,设计专业,商务中心,健身房,按摩室,设计专业,地下车库,候梯厅,楼梯间,3.9米,2.4米,设计专业,车行出入口位于项目东南角（宽7.8m）和西南角（宽6.

10、5m），地面采用1.2m*0.3m芝麻黑/珍珠白烧面花岗岩，不设道闸系统，实行双向通行，由安保人员及标识系统对车辆进行引导管理。,（东南角车行出入口） （西南角车行出入口）,整个项目室外地面主要采用1.2m*0.3m芝麻黑/珍珠白烧面花岗岩工字缝铺贴混铺，0.9m*0.3m森林绿亚光面进行分隔（56m间距），0.9*0.25芝麻黑烧面路沿石。,（东侧广场铺宽15米） （北侧广场铺装宽15.6m）,设计专业,设计专业,（西北广场铺装约1200） （西侧广场铺装宽2.8m）,（南侧通道铺装） （南侧通道铺装）,设计专业,东、北、西的紧邻市政干道，且项目商业裙楼的临街面也是东、北、西向。这三个方向上

11、的植物以银杏、樱花为主。,（东侧25cm、冠幅5m、高度7m、间隔4.5/2.5m樱花树+女贞绿篱）,（北侧东段45cm间隔14m银杏）,（北侧西段45cm间隔10米银杏）,（西侧35/45cm间隔6.6/9m银）,南侧紧邻其他建筑，红线围墙区域采用乔木、小乔木、竹类、灌木、地被搭配，起到围合区分空间，达到视线遮挡的效果；而建筑外墙边则采用小乔木、灌木球、地被、草皮搭配，起到美化建筑基角的效果。,（南侧围墙内侧种植南洋楹/羊蹄角/青枫+桂花/樱花+刚竹+海桐/山茶球+金森女贞）,（紫薇/红枫/桂花球+女贞球/红桎木球/苏铁+金森女贞/大功劳/麦冬）,设计专业,辉盛阁国际公寓大堂前坪植物结合LO

12、GO景墙，采用绿篱结合时令花卉来营造。,（辉盛阁国际公寓大堂前坪LOGO景墙的女贞绿篱与黄色三色堇）写字楼大堂前坪植物采用凤尾竹对构筑物进行遮挡，形成篱。,（写字楼大堂前坪的凤尾绿篱）,设计专业,西侧广场采用移动花箱与仿真草毯围合半开敞空间打造室外酒吧区。,（冬青/时令花卉的移动花箱+仿真草毯围合成了160/130/8宽度6m的3块室外酒吧）,设计专业,设计专业,夜间照明灯具的应用,（精神堡垒/导视标牌的用）,设计专业,（移动花箱的车道分隔）,（特斯拉电动车充电桩的设置） （灯柱套）,（车道边的防撞提示装置）,园建细节的把控,设计专业,（不锈钢盲道条的安装）,（检修井盖类别的刻文/铭牌）该项目

13、拓展了室外广场的使用功能，将室外酒吧融入进来，将项目的商业氛围拓展到室外；通风井等室外构筑物遮挡较好；采用保障设施满足人车分流，将无障碍通道形成环线。,（缝隙式排水沟及检修口）,户型图（单间）,单间：约56,8.3米,6.8米,浴室、洗漱间、卫生间,入户通道,卧室,电视厅、办公及休息区,厨房,实景图（单间）,户型图（1房）,2房：约135,12米,11.5米,浴室、洗漱间、卫生间,入户通道,卧室,客厅、办公及休息区,餐厅,厨房,11米,实景图（1）,工程专业,装修亮点 装饰设计色调协调、统一，整体效果观感较好；,相片说明:雅诗阁大堂服台效果,工程专业,相片说明：雅诗阁公寓房间效果,工程专业,相

14、片说明：雅诗阁公寓电梯效果,工程专业,石材选材质感较好、色差小，同时加工尺寸偏差非常小、平整好，整体效果较好；,相片说明：雅诗阁电梯厅地面石材，石材整体无较大色差，质感较好，加工尺精度极高，对缝齐无错位；地面打磨到位，无错台；墙地面交界位置几乎无缝隙，不用打胶或填缝处理；同时地面日常清理及维护到位，每个部位都干净整洁。,工程专业,相片说明：雅诗阁电梯厅墙面石材，石材整体几乎无色差，质感较好，工尺寸高（现场实测长短边及对角线偏差均在0.5毫米以下），故石材对缝无错位，整体效果较好；,工程专业,厨房区域设计理念为集成式设计，预先选定好烤箱、洗衣机等所有厨房电器品牌及型号，节约了空间，减少了各种电器

15、带来的尺寸冲突，减少了施工时的死角及各种收边收口，方便施工及施工的质量控制,相片说明：雅诗阁公寓室内厨房区域果；,工程专业,木地板及木饰面整体效果较好，维护及保养较好，木地板选材耐磨效果较好，无明显的损坏及耐磨伤；同时墙纸铺贴效果较好，接缝位置无起卷现象、墙面墙纸无空鼓的质量问题；同时墙纸和踢脚线、吊顶、阴角等位置细部处理较好。,相片说明：雅诗阁木地板、木饰面、墙纸整效果。,工程专业,商场地砖缝隙处理较好，用专用填缝剂进处理，同生维护及卫生清扫较好，整体很洁、效果好，地砖对缝好。,相片说明：来福士商地砖效果。,工程专业,装修需要改进及注意的地方 雅诗阁厨卫区域集成设计效果较好，满足功能、美观、

16、又节约空间，但据说之前洗衣机未考虑好高度尺寸，导致最后不得不将洗衣机盖板卸掉，然后再装入整体厨柜，才保证了整体效果，所以建议装修前必须考虑好所有设备尺寸进行设计； 辉盛阁大堂比较大气，上档次，但公寓室内多处细节处理不好，选材也存在问题，导致室内整体效果欠佳； （1）木地板选材存在严重问题，耐磨性较差，几乎室内所有地面均出现耐磨破损的问题，同时无法修复，严重影响室内装饰效果；,相片说明：辉盛阁木地板耐磨破损重。,工程专业,墙面木饰面与墙纸交接处墙纸起卷现象，细部处理不好，同时也未及时进行修复；,照片说明：辉盛阁公寓室内墙纸与木饰面交界墙纸起卷。,工程专业,室内吊顶以上与墙体交界位置细部处理粗糙。

17、,照片说明：辉盛阁公寓室内吊顶以上与墙体交界位置细部处粗糙。,工程专业,卫生间洗漱台台面与墙面交界处口不好，只能用打胶进行处理，影响整体效果，同时打胶时间长后会老化，存在以后需要多次修复的问题。,照片说明：辉盛阁公寓室内卫生间洗漱台台面与墙面界处口不好。,工程专业,卫生间墙地面砖与洗漱台整体颜色搭配不好，不协调；,照片说明：辉盛阁公寓室内卫生间效。,工程专业,对提升室内装饰效果的建议（工程部分）： 要掌握好设计及施工的整体节奏，要做好前期设计、选材、认样、图纸深化的前期准备工作，尽量要保证正常、合理的施工工期，要避免抢工，要按部就班的组织施工； 公寓精装修部分的施工内容尽量要划为二到三个标段，

18、这样做到有对比、有竞争，同时对不能满足装修质量及进度要求的施工单位进行清退，以保证整体品质及进度符合要求； 厨房区域部分因为功能多，同时电器多，应采用集成设计，先订好电器品牌及型号，然后依据其尺寸和功能进行整体布置，这样有利于减少尺寸冲突，同时节约空间，并减少施工难度及各种收边收口； 要有细节决定成败的理念：对一些细部处理要依据施工图纸和现场实际进行梳理，比如墙地面砖交界位置、电梯厅门套与石材交界位置、墙面与窗户交界位置、吊顶与墙面交界位置等等，应逐一进行编号，出具详细收口做法，并明确质量要求。 石材色差、下料尺寸、平整度要严格进行控制，要深入到加工场源头进行控制，不合格不允许拉到工地现场，同时对