房地产开发项目财务分析案例

1、.房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内， 根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243 平方米2、建筑密度：35%3、容积率 ( 地上 ) ： 4.624、绿化率：25%5、人口密度：1085 人 / 公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23 层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4 层， 1 2 层为商业用途，3 4 层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、 业主委员会、物业管理办公室等。裙

2、楼顶层作平台花园。塔楼2 个，均为20 层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-1 与表6-2 。表 6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338( 地上 )平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人3.5公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表 6-2项目技术经济指标（二）层数功 能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（ 2 个

3、）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为 36 个月（从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。;.2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3 。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（ 1）土地出让地价款包括两部分：土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075 万元。上述两项

4、合计： 12332 万元。表 6-3项目实施进度计划表序 项目名称持进度安排 ( 按双月计号续2011201220132014时间（月）1征地拆迁64 68 11 2 46 8 112 4 6 8 11 2 40202022前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室 内 外装 修 工7程7红线内外工程38公建配套工程39竣工验收21销售270（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4 ：表 6-4前期工程费估算表单位：万元序号项 目计算依据金额1规划设计费建安工程费 3%332.022可行性研究费建安工程费 1.5%166.0053水文、地质、勘探费建安工程费 0.5%55.

5、3354通水、通电、通路费建安工程费 2.5%276.6755场地平整费60 元平方米73.38总 计903.415（3）建安工程费;.参照有关类似建安工程的投资费用， 用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表 6-5 。表 6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额单价金额单价金额单价金额合计1塔楼41460 平方米11054581101.4420301.5125051212裙楼18325平方米11052025475870301.55523447其中商铺：13248 平方米11051464475629301.54062499合计11067（ 4）基础设施费其

6、估算过程参见表 6-6 ：表 6-6基础设施费估算表单位：万元序号项 目单 价计价数量合计1供电工程65 万元公顷5.5338顷359.72供水工程15 万元公顷5.5338公顷833道路工程42.13 万元公顷0.5233公顷22.054绿化工程5.4 万元公顷0.306公顷1.655其他工程占建安工程费的 2%11067 万元221.34合计687.74（ 5）开发期税费其估算过程参见表 6-7 ：表 6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金 额估算说明 ( 估算依据 )1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费 5%2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费 12%3建筑

7、工程质量安全监督费44.26建安工程费 44供水管网补偿费住宅： 19.28住宅： 0.3吨人， 600元吨商铺： 67.49商铺： 0.1吨人， 600元吨5供电用电负荷费住宅： 58.75住宅： 4kva户， 480 元/kva商 铺：商铺： 8kva百， 1000 元 /kva105.9846其他221.34建安工程费的 2%合计2398.494（6）不可预见费取以上（ 1）（ 4）项之和的3%。则不可预见费为：（ 12332+903.425+11067+687.24 ） 3%=748.89( 万元 )开发成本小计：28110.384 万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（ 1）（

8、 4）项之和的3%。则管理费用为：（ 748.89( 万元 );.（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的 2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为 2606.34 万元。销售收入详见表6-9 。（3）财务费用指建设期借款利息。第1 年借款 9000 万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2 年起 2 年内还清。建设期借款利息计算如下：第 1 年应计利息： (0+9000 2) 6.5%=292.5 （万元）第 2 年应计利息： (11292.5+0 2) 6.5%=734.0125 （万元）第 3 年应计利息： (5

9、646.04+0 2) 6.5%=366.9928 （万元）则财务费用为上述合计： 1393.5053 万元。详见表 6-14 贷款还本付息表。开发费用小计：4748.7353 万元。总成本费用合计：32859.1193 万元 (35965.37)3、投资与总成本费用估算汇总表详见表 6-8 。表 6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本28110.384以下 (1) (6)项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费903.415（3）基础设施建设费687.74（4）建安工程费11067（5）开发期税费2398.494（6）不可预见费148.892开发费用4

10、748.7355以下 (1) (3)项合计（1）管理费用748.89（2）销售费用2606.34销售收入 5%（3）财务费用1393.50533合计32859.11934、项目销售收入估算（1）销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅： 6700 元平方米商铺： 17200 元平方米车位： 21 万元个（2）销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅 37899 平方米； 裙楼中的商铺部分13248 平方米， 地下车位188 个。详见表6-9表 6-9销售总收入预测表单位：万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅37899 平方米6700 元平方米25392.33商铺13248

11、 平方米17200 元平方米22786.56;.车位188 个210000 元3948合计52126.89（ 3）销售计划与收款计划的确定具体见表 6-10表 6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第 1 年第 2 年第 3 年第一年第二年住宅： 60%2487616666.9231993.416商铺： 60%6748.812957.696车位： 60%112.82368.8第三年住宅： 40%1658412272.1622965.984商铺： 40%5299.29114.624车位： 40%751579.2合 计100%100%31993.41

12、622965.98454959.1145、税金估算（ 1）销售税金与附加估算具体见表 6-11表 6-11销售税金及附加估算表单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入 5%1599.67081148.29922城市维护建设税营业税 7%111.9780.383教育费附加营业税 3%47.9934.454教育专项基金营业税 4%63.9845.935防洪工程维护费销售收入 0.18%57.5841.346印花税销售收入 0.05%15.9911.487交易管理费销售收入 0.5%159.97114.83合计销售收入 6.43%2051.171476.71（ 2）土地增值税估算具体见

13、表 6-12表 6-12土地增值税估算表单位：万元序号项 目计算依据计算过程1销售收入54959.1142扣除项目金额以下 4 项之和42015.0761;.2.1开发成本28110.3842.2开发费用4748.73532.3销售税金及附加3533.882.4其他扣除项目取 (2.1) 项的 20%5622.07683增值额(1) (2)12944.03794增值率(3) (2) 100%30.81%5增值税税率(4) 50%30%6土地增值税(3) (5)3883.216、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需332859.1193 万元。 其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金

14、；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金15000 万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000 万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13 。表 6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期第 0 年第一年第二年第三年1建设投资32859.1193016013.26794.3129715.40722资金筹措32859.119302.2自有资金1500007516.52776.539572.2借贷资金900009000002.

15、3预售收入再投入8859.1193004017.81215758.40727、借款还本付息估算长期借款 9000 万元，等本偿还，宽限期1 年， 2 年内还清，贷款利率6.5%。具体见表6-14 。表 6-14借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1 借款还本付息1.1年初借款累计011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年应计利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底还本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累计11292.55646.2502 借款还本付息的资金

16、来源2.1投资回收12393.510306380.26256013.2478五、项目财务评价;.1、现金流量表与动态盈利分析（ 1）全部投资现金流量表设 ic=10%，具体计算见表 6-15表 6-15现金流量表（全部投资）单位；万元序号项目名称计算期01231现金流入0031993.41622965.9841.1销售收入0031993.41622965.9842现金流出016013.213688.76215698.9462.1建设投资016013.26794.329715.412.2销售税金及附加002120.3281413.5522.3土地增值税002329.9261553.7842.4所

17、得税002444.1883016.203净现金流量 (1) (2)0-16013.218304.6547267.0384税前净现金流量 (3)+( 2.4)0-16013.220748.84210283.238评价指标：1税前全部投资净现值：npv=10316.3（万元）税后全部投资净现值：npv=6030.19（万元）税前全部投资内部收益率：irr=67.84%税后全部投资内部收益率：irr=45.50%（ 2）动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额， 为当年的净现金流量。 将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的

18、现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。 本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即 10%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。 经上面计算， 本项目税前、 税后全部投资的 npv分别为 10316.3 万元和 6030.19 万元，均大于 0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上

19、面计算，税前、税后全部投资的 irr 分别为 67.84%和 45.50 ；均大于同期贷款利率 6.5%和基准收益率 10%（ ic ），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。2、损益表与静态盈利指标（ 1）损益表具体见表 6-17表 6-17损益表单位：万元序号项目名称计算依据计算期合 计1231销售收入031993.41622965.9854959.42总成本费用019715.47113143.6432859.119;.033销售税金及附加02120.321413.553533.884土地增值税02329.921553.783883.725利润总额(1 2 3 4)07827.76

20、855.0114682.716所得税(5) 44%02444.1883016.206460.39247税后利润(5) (6)04383.5123838.818222.31268盈余公积金(7) 10%0438.3512383.881822.231269可分配利润(7) (8)03945.46083454.9297400.08584（2）评价指标全部投资的投资利润率=利润总额总投资额100%=（ 14682.71/32859.1193)100%=44.68%全部投资的投资利税率=利税总额总投资额100%= （ 14682.71+3533.88+3883.72 ） 32859.1193 100%=

21、67.25%资本金投资利润率=利润总额资本金100%= （ 14682.71 15000） 100%=97.88%资本金净利润率=税后利润资本金100%=8222.3176 15000 100%=54.81%（3）静态盈利分析本项目以上4 个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。3、资金来源与运用表（ 1）资金来源与运用表具体见表6-18表 6-18资金来源与运用表单位：万元序号项目名称计算期1231资金来源16013.234214.6126395.381.1销售收入031993.4122965.981.2资本金6013.22221.23429.41.3银行借款9000

22、002资金的运用16013.219513.716619711.69382.1建设投资16013.26794.329715.412.2借款还本付息06380.26256013.24782.3销售税金及附加02120.3281413.5522.4土地增值税02329.9261553.7842.5所得税02444.1883016.203盈余资金 (1) (2)014700.89346683.68624累计盈余资金014700.893421384.5796（2）资金平衡能力分析根据表 6-18 ，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。4，盈亏平衡分析销售总面积 =

23、37899+13248+7500=58647（平方米）平均销售价格=54959.4/58647=0.9371（万元）;.总成本 =28110.384+748.89+1393.5053+0.05q=30252.78+0.05q 销售收入 =0.93q盈亏平衡点：总收入=销售收入30252.78+0.05q=0.93qq=34378.16( 平方米 )5, 不确定分析（ 1）销售收入敏感性分析销售收入变化幅第 0年第一年第二年第三年irr度20%0025594.73318372.7870-16013.211905.972673.841-7.582%15%0027194.40419521.0860-

24、16013.213505.643822.146.709%10%0028794.0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.68;.0-16013.216704.986118.73933.041%0% 0031993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.7625262.580-16013.2215049563.63669.520%-15%003

25、6792.4326410.880-16013.223103.6710711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.218304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413%变化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%销售收入-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%irr六、项目财务分析指标汇总详见表 6-19 ：表 6-19项目财务效益指标汇总表类别动态指标静态指标npvirr项目投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资44.68%67.25%10369.744572.98145.50%67.84%6586七、结论从项目的财务分析来看，项目税前、 税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零， 内部收益率均大