高地价下的规划策略

1、2016年成都房地产高地价下的规划策略中泰设计产品研发中心 20152016年，成都地王频出，地价上涨！蓝光清波项目 楼面价8000元/平米恒大小龙桥项目 楼面价10550元/平米朗诗百仁社区项目楼面价12000元/平米新希望东大街项目楼面价9500元/平米 阳光城武侯项目楼面价9600元/平米郎基中和项目 楼面价7350元/平米20152016年，成本价高于周边竞品楼盘售价！面粉贵过面包如何突破价格天花板？青羊区清波村38亩锦江区花果村45亩成华区小龙桥路24亩青羊区百仁社区47亩楼面价8000元/楼面价7310元/楼面价10550元/楼面价12000元/周边售价9000元/ 周边售价900

2、0元/ 周边售价11000元/ 周边售价10000元/ 溢价率122.22%溢价率103.04%溢价率109.95%溢价率126.40%求变地价下的利润挤压家庭对居住要求的改变资源升级！客户核心述求品质“改善产品”的基础是建立在对更多客户的理解和对未来趋势的预判中泰设计成都改善型原创研发项目（20152016）新希望锦官阁融创中坝项目蓝光公园悦府保利学府城保利国宾首府北大资源颐和翡翠府领地锦巷兰台合能枫丹铂麓德商御府天骄 规划层面 变化品质资源请期待请期待 已呈现产品层面 形象层面 营销层面 具体体现建立总图研发的经济模型n 价高者得转为资源共享高低配的策略品质不货值的平衡商业用地的住宅策略

3、CHAPTER01建立总图研发的经济模型 建立总图研发的经济模型市场研究设计基于市场的理性研究和分析，同时拥有自己的客研团队，掌握客户一线需求。建立总图研发的经济模型在密度较紧张的前提下，如何用足容积率不合理分配密度,使货值最高？如衡高层VS出货值的别墅不商业？在高层空间内用足空间高度得到高层不低层覆盖率分配的理想值！设 :高层基底=x（30层max） 别墅不商业基底=y（2.5层） x+y=总基底面积30x+2.5y=计容面积由此可知：x=？ y=？在低层空间内 覆盖率的货值比对双拼独栋商业联排底商高层住宅业态 类别 单价 覆盖率单 价 独栋商业（3F） 一层 59.50二层 3三层 1.5

4、高层底商（2F） 底商一层 4.57底商二层 2.51高层住宅（2F） 平层高层 2跃层高层 1.32.6别墅（2.5F） 双拼+边套别墅联排别墅 4.53.511.258.75“如何做指标”？a.用地的分配b.产品的组合c.溢价的考虑 建立总图研发的经济模型多方案货值对比建立总图研发的经济模型多方案货值对比建立总图研发的经济模型多方案货值对比低密卖高端，卖花园，货值最大化高层卖品质，卖资源，去化最快化CHAPTER02价高者得转为资源共享 价高者得转为资源共享常规的设计思路中高一级的业态拥有更好的景观资源公园用地价高者得转为资源共享低层产品不公园相邻然而对产品溢价提升丌明显，高层受城市噪音影

5、响。城市型别墅具有价格天花板价高者得转为资源共享低层区域商业区域高层区域高层布局在西侧，面临公园用地别墅山墙相对城市道路别墅享受内部庭院景观高层享受西侧公园景观价高者得转为资源共享高层产品低层产品低层以城市稀缺性，高赠送，获得较高溢价，高层双公园，丌临主干道CHAPTER03高低配的策略品质不货值的平衡 品质/价值/货值三者之间的平衡 高低配的策略品质不货值的平衡用地性质：二类居住用地净用地面积：87.7亩容积率：2.55建筑密度：20% 航空限高：150米商业兼容比例：10%高低配的策略品质不货值的平衡全高层方案全高层方案，提升高层品质溢价（但是价格有天花板）高低配的策略品质不货值的平衡高低

6、配方案高低配方案，高低层组团相对独立（低密产品增加溢价）高低配的策略品质不货值的平衡别墅货值最大化叠拼：18328联排：10200共计：28528低层用地：44亩高层用地：43亩高层组团不低层组团用地均衡性较好，居住品质得到保证。高低配的策略品质不货值的平衡高低区相对独立，分区合理；高层梯户比低（T2+T3+T4)，临路户型少。低密主打大面宽联排，超越竞品；货值高，赠送高，南花园进深8.4米。高低配的策略品质不货值的平衡 高低区相对独立，高层有品质，低密有货值。 CHAPTER04商业用地的住宅策略 商住混合用地规划策略用地价值最大化项目位于万安镇麓山大道以南，沈阳路以北，新成仁路以东，交通便

7、捷，距市区及双流国际机场仅16公里，距天府大道约3公里。项目占地共计408.1613亩。18#-a地块已开发 18#- b地块 19#-a地块 93.6431亩 66.0459亩93.6431亩 18#- c地块 81.2274亩 沈 阳 路 19#-b地块 116.2895亩 商住混合用地规划策略用地价值最大化商住混合用地规划策略用地价值最大化商业-土地资源最小化，商业价值最大化住宅-土地资源最大化，洋房品质最优化商住混合用地规划策略用地价值最大化商业不住宅用地的合理划分，南北向洋房最大化商住混合用地规划策略用地价值最大化洋房产品最大化，住宅品质最优化，全面提升社区品质成都市场未来总图的发展趋势！01.高低配一定程度被禁止！4F叠拼+18F高层7F