2008年深圳景田区写字楼可行性分析报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789大厦可行性分析报告2008年4月3日2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录第一部分深圳写字楼整体市场环境分析一、2007年深圳写字楼市场总体概况P3二、2007年深圳一手写字楼情况P4P5三、2007年深圳二手写字楼情况P6P11四、2008年深圳写字楼市场展望P12P13第二部分景田片区写字楼市场分析P14一、区域描述P14P17二、景田与各片区比较P18P19三、同类型项目竞争分析P20四、片区市场展望P21第三部分项目概况与经济测算一、基本参数P22二、价格定位P23P26三、经济测算P27P282008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一部分深圳写字楼整体市场环境分析一、2007年深圳写字楼市场概况（一）买卖市场上半年量价齐升、下半年有价无市2007年，深圳的写字楼买卖市场可谓“冰火两重天”，上半年供求两旺，下半年观望浓厚。根据统计数据显示，仅七个月时间，深圳福田中心区写字楼价格就由2007年1月的20132元/平方米上升为7月的32692元/平方米，增幅高达623。上半年楼价飙升的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。（二）租赁市场上半年价格飚升，下半年趋于平稳2007年第一、二季度，深圳写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致深圳租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在894元/平方米月徘徊上升为7月的1102元/平方米月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小幅度波动。另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米月起，远高于市场同期水平。二、2007年深圳一手写字楼情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年深圳一手写字楼市场呈现出上半年火热，下半年冰冷的态势。以金运世纪为例，8、9月每月成交在20套以上，10月后，政策影响慢慢显现出来，成交量一路下滑。但是，受市场心理预期和销售策略调整的影响，售价不降反升，在12月达到峰值。（一）2007年深圳一手写字楼批准预售面积持续减少2007年深圳一手写字楼批准预售面积为2033万平方米，创2002年以来批准预售面积最低，较2006年减少4114。分片区看，福田区批准预售面积下降明显，较2006年下降6成；南山由于海岸城西座的入市，批准预售面积增加4成；罗湖2007年批准预售面积达到15万平方米，较2006年增加744。20022007年深圳办公楼批准预售对比表2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（二）2007年深圳市新入伙写字楼2007年全年共计11个新项目入伙，入伙办公楼面积62535907平方米。2007年深圳市新入伙写字楼列表三、2007年深圳二手写字楼情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（一）买卖市场2007年深圳二手写字楼买卖市场也随着房地产整体市场的变化而波动，但各区的表现各不相同。1、福田中心区2007年福田中心区二手写字楼均价为28690元/平方米，其中17月份呈现出快速上涨态势，进入8月后，写字楼市场跟随着市场的整体调控也出现明显波动。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在09以上。2007年中心区二手写字楼平均售价走势2、福田中心西区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年福田中心西区二手写字楼均价为194318元/平米，相对于福田中心区而言，17月份上涨相对稳定，进入8月份后，跟随房地产市场的整体调控加之片区新物业的发售，福田中心西区写字楼价格进入平稳期，价格波动不大。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在085左右。2007年中心西区二手写字楼平均售价走势3、南山区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年南山区二手写字楼均价为211798元/平米，写字楼市场因片区房地产的整体溢价，同时也受海岸城西座的影响，8月成为全年价格的峰值，比较1月涨幅为85，在经历了8个月的疯长之后，迅速的进入下降通道，比较8月，12月跌幅达到165。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在08左右。2007年南山区二手写字楼平均售价走势（二）租赁市场2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年二手写字楼租赁市场由于片区不同而表现各异，前7个月的涨幅依然明显。1、福田中心区随着深圳总部经济效应的凸现，国际企业和国内大中型企业纷纷在此设立办公机构，使得中心区写字楼租金价格呈现平稳上涨态势，全年涨幅达21。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在092左右。2007年中心区二手写字楼平均租金走势2、福田中心西区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789福田中心西区由于泰然工业区和天安工业区的更新换代，片区原有办公业态也自动更换，加之片区的商务气氛的持续增加，使得的写字楼整体租金价格也呈上涨态势，由于上半年片区写字楼价值的高估，下半年价格趋于理智回归的调整，全年涨幅超达184。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在085左右。2007年中心西区二手写字楼平均租金走势3、南山区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年南山区整体房地产市场价值明显被高估，17月每月以5左右的涨幅飙升，进入8月以后，随着房地产市场，特别是南山市场的调整有小幅下降，但是由于南山中心区整体商务氛围的形成和市场认可度的增加，大量实力企业进入南山，对南山写字楼租金价格起到了良好的支撑。因此，全年写字楼租金涨幅337。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在09左右。2007年南山区二手写字楼平均租金走势四、2008年深圳写字楼市场展望2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年国家仍将高度重视房地产的发展，密切监视房价的动向，希望将房价引导到理性水平，不希望也不允许房价再像2007年年中那样疯涨，必要时国家还会出台更严厉的调控措施。（一）买卖成交量将萎缩2008年，预计观望期仍将持续34个月，买卖成交量仍将低位运行，第二季度境外投资机构或将受人民币升值预期影响，将陆续入市，买卖成交量也将有所上升，但不会出现大起大落现象。（二）租金将明显上扬07年租金售价比超过1300，租金的上涨幅度远远落后于售价，在售价居高不下，而且放盘量没有明显增加的情况下，租金的提升成为必然。（三）租赁成交量稳中有升近年来，深圳甲级写字楼物业空置率呈现不断下降的趋势。截至2007年第三季度，深圳市甲级写字楼空置率仅为84，地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在5以下，预计2008年深圳写字楼租赁成交量将稳中有升。（四）受住宅市场影响，观望现象仍然较多，且时间较长07年以来深圳多个区域市场写字楼租金售价齐升，租售市场自06年第三季度以来持续增长，呈现出积极、健康的发展势头。但在去年国庆后，随着国家宏观调控政策的见效，住宅市场量价皆有下跌现象，而写字楼市场的成交量也随之下跌。众多投资客在应对变幻多端，短期内难以预测的市场时，持币观望现象仍将维持较长的时间。（五）单一业权物业将成为市场的主流，一手买卖放量将持续减少深圳房地产开发商经历几年的迅速发展实力得到明显加强，开发商已经从初期依2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789靠销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流；同时部分企业为寻求上市，须持有一定量的优质物业资产，上述原因都促使开发商持有写字楼物业。另一方面，对于大型跨国企业，由于其业务扩张迅速，企业需要较为稳定且可拓展的办公空间，单一业权写字楼物业为这些企业提供了选择，单一业权物业将逐渐成为市场的主流，符合国际写字楼市场的发展趋势，也符合深圳市场的需要。（六）金融、物流、高科技拉动写字楼需求的不断增长金融、物流、高科技作为深圳的支柱产业，为整个国民经济的发展提供了绝大部分的能量。在上述三大产业不断发展、企业规模不断壮大的同时，也将极大带动相关企业不断扩大写字楼的需求面积，成为写字楼市场增长的持续动力。第二部分景田片区写字楼市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789一、区域描述1、地理位置景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积27359公顷，属于福田中心区一级辐射区域。有福田次中心区的说法。2、片区概况景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约24公里，东西方向长约11公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中“南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分；南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，如缇香名园、安柏丽晶、五洲星苑、合正名园等高品质楼盘，近几年发展较快，已形成高尚住宅区。“中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、中国邮政香蜜分行、壹世界广场形成了商业、行政办公区。商业初具规模，东海酒家、温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。另外TT国际公寓、凯旋国际、香荔大厦、景发大厦、万托家园、玲珑花苑、擎天华庭等构成了中区的住宅区。中区，虽有少量农民房，但无脏乱感，整个居住环境比较理想。“北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789其临莲花路区域，标志型住宅只有万科金色家园和天健时尚新天地。景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦，均为微利房。靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。有部分写字楼如开元大厦、中审大厦、青海大厦。相对南区旧村改造较慢。如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成“城中村”，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。2、主要交通道路城市快速路北环路，为双向八车道；城市主干路深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔西路、莲花路，为双向六车道；香梅路，为双向四车道；城市次干路景田路，为双向四车道；3、片区公共配套设施现状2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789教育配套耀华实验学校、景秀中学、红蜻蜓幼儿园、天健幼儿园、景田幼儿园、城建景东幼儿园、景秀小学、景龙小学、景鹏小学、福景外国语学校；医疗配套北大深圳中心医院、景田医院、中心医院；商业配套全家乐、岁宝百货、民润超市、华润超市、景田市场、香梅综合市场、工商银行等各大商业银行。公共配套香蜜湖邮电局；交通配套大巴6、11、204、15、25、101、104、105、213、215、365等二十多条线路；4、片区功能定位以居住为主，兼商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。5、小结景田片区是中心区后花园，片区内小型公园非常多，并且临近莲花山公园，居住环境优良，是发展成熟的热点生活片区。景田片区作为福田CBD的一级辐射区域，临近政府办公所在地，地理位置非常好，也是写字楼和商业的发展较成熟的热点片区。在购物方面，有多家大型超市、商场，如山姆会员店、岁宝百货、沃尔玛亚洲采购中心、万家乐超市、民润超市、华润超市等，生活购物便利。在写字楼方面，开源、青海、鲁班及中电信息大厦等中档次的写字楼较多。本片区的房地产业发展水平较高，楼盘质量总体较好。其中景田北区以商品房为主，中区主要是福利房，南区主要是一些高档的商品房以及少量写字楼。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、景田与各片区比较目前深圳写字楼市场分为一“主”一“次”两个“战场”主次战场交替分布，两个战场中所包含的各个片区在定位及规划上各自独立，另一方面，在一定程度上又形成了功能互补、品质搭配的格局。主战场在深圳写字楼市场上的标杆作用十分明显，主战场所包括的四个写字楼核心片区的写字楼的物业品质的提高、产品类型的创新和价格的上扬，极大地带动和促进了与其相临片区的写字楼的发展。主战场次战场蔡屋围金融中心区福田中心区（含华强北中心区与景田片区的次中心区）中心西区（车公庙）南山商业文化中心区华强北科学馆片区南头片区宝安中心区次战场主要以中小规模企业为主要目标客户，行业分布比较清晰，弥补和吸纳了主战场未能覆盖的客户。同时次由于战场写字楼使用率高，其物业的形态也在一定程度上对主战场的产品创新提供了很好的模板。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（1）深圳市写字楼市场区域分布图南头片区中心西区华强北片区蔡屋围金融中心区福田中心区南山商业文化中心区宝安中心区景田片区（2）深圳市写字楼市场区域竞争比较图片区名称比较因素软硬件档次配套完善度价格水平升值潜力蔡屋围金融中心区福田中心区景田片区中心西区南山中心区宝安中心区的数量与该指标竞争力正相关（3）0809年典型竞争项目区域竞争,产品竞争,档次竞争是未来竞争的热点。区域项目名称档次建筑形态推出时间租售模式竞争面积万罗湖区鼎丰大厦高端大开间2008年售19江胜大厦高端大开间2008年售55中心区星河发展中心高端大开间08年上半年租售兼用32008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789卓越时代二期高端大开间08年上半年租售兼用3港中旅大厦高端大开间2008年租赁57中心西区时代科技大厦中高端中大开间08年上半年租赁105香年广场中高端中开间08年上半年售58益田假日广场中端中开间08年上半年售05南山区天利中央商务广场二期高端大开间08年上半年售61滨海大厦中高端座小开间座中大开间08年3月售38国际西岸大厦中高端中开间08年34月售3宝安中心区龙光世纪大厦中高端中开间2008年售44三、同类型项目竞争分析本片区发展较为成熟，可供应的土地较少，片区的写字楼项目大多是前几年就已经投入使用了的，近二年新开发的项目较少。目前本片区的中等档次的写字楼项目较多，与中心区形成了有效的互补。项目名称位置主力户型面积租金（元/月）出租率售价（万元/）特点描述奥林匹克大厦景田中区商报路1202008010016知名度较高的纯写字楼，地理位置和生活配套优良，产品以大中户型较多鲁班大厦景田中区红荔路80120355010013知名度较高的商住楼，楼龄较长，地理位置好，生活配套便利，中小户型多2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789开源大厦景田北区北环路100180506010015楼龄较长，靠北环路，地理位置和生活配套相对较差，大中户型较多青海大厦景田北区景田北路120180609015靠北环路，地理位置和生活配套相对较差，大中户型较多中电信息大厦景田南区新闻路130180609010016靠深南路，地理位置和生活配套相对良好，大中户型较多四、片区市场展望与香蜜湖豪宅区相比，景田片区的住宅有明显价格优势，片区周边生活配套齐全，是经济实力中上等购房者青睐的对象。片区中高档次住宅较多，比如万科金色家园、安柏丽晶、东方玫瑰园、国际公寓、聚豪园、天然居等都是市区知名的中高档小区。与福田中心区的写字楼相比，景田片区占据了生活便利和居住环境适宜的优势，云集了奥林匹克大厦中电信息大厦、开源大厦、青海大厦、鲁班大厦等较多的中等档次的写字楼，且入住率很高。同时，片区汇集有大量的休闲、娱乐及购物中心，商务与生活居住配套设施较为成熟和完善。按市政府的相关规划，景田片区的原高交会馆位置将调整为金融机构用地，建设深圳市金融中心。作为深圳金融经济象征的深交所也将搬迁于此，并建设成深圳的标志性建筑。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789由此，本片区也将是直接的受益地段。随着地铁等交通与城市配套设施的不断完善，以及临近的城市中心区的高速发展，都将有力地增加本片区的投资价值。五、价格定位1、未来市场竞争价格导向法1）、当前市场价格现状20032007年深圳市区的写字楼销售均价走势图表20032007年深圳一手写字楼供需情况及价格走势15202530354045面积0500010000150002000025000均价批准预售面积万353009403442673销售面积万19542754284938272087销售均价元/1016499971249116015235352003年2004年2005年2006年2007年2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789由上表得出2007年深圳市区的写字楼销售均价为23535元/平方米，比06年上涨40以上。2）、本片区与中心区近期在售楼盘的综合比值景田与中心区综合比值959790969395988570657562666862770100200福田中心区景田北区福田中心区9597909693959885景田北区7065756266686277地段片区规模综合配套交通片区成熟物业管理整体品质升值潜力由上表得出景田与中心区相比，综合指数相差的平均数值约为28，通过中心区07年的平均售价，可推算出本片区的理论应售价格为17000元/左右。3）、综合表述2007年深圳中心区的写字楼销售均价为2200024000元/平方米，但在07年期间景田北该片区无新推出的写字楼项目；所以我们以临近的中心区的售价为参考。再根据本片的地段,配套等多项可比因素进行综合分析,得出景田片区的07年的理论应售价格比值，再根据我司对写字楼市场的研判，随着中心区未来两年的连续大供应量和大量积压在售面积。未来价格将呈冲高回落之势，蕴涵价格战危机，而市场将可能保持平衡与理性的发展，因此我司认为本项目写字楼部分均价17000元/平方米（2）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789本项目写字楼部分实收均价16500元/平方米（2）2、市场比较法本项目片区近期无新开发楼盘，因此，特选取片区周边同类型项目（开源大厦、青海大厦、鲁班大厦及奥林匹克大厦）的当前的二手楼价格，作为本案写字楼参考项目进行综合比较；再以近几年市场上房价的平均涨幅及对今后的价格涨势判断，得出当前新楼的价值比将高于旧楼的10；并结合当前可比项目的综合因素，得出权重分配如下权重值地段因素15鲁班大厦302530权重奥林匹克大厦青海大厦开源大厦2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦地区级差2020222220交通通达度2020222220繁华程度2020232320公共设施2020212120临街状况2020202020生活配套2020222320景观2018191920合计140138149150140硬件因素本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦大堂2025201920层高2022201822实用率2020212020电梯2022201820结构体系2021202020建筑形象2024201920生态绿化2020202220合计140155141136142其它个别因素本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦差异化程度2021211922市场接受度2013212021产权年限2022222222合计6056646165各因素修正2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789比较物名称交易价格交易时点修正交易情况修正地段因素修正硬件因素修正个别因素修正修正价格开源大厦15500100111014509033108154963青海大厦15000100110939609929094146205鲁班大厦13000100110933410295099128801奥林匹克大厦16500100110986009860093161799结论经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为比较标的物评估价格（各比较物业修正价格比较权重）新旧楼的对比